УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 33-***/2009

Судья Д*** А.Г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 ноября 2009 года                                                       город Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Нестеровой Е.Б., Костюниной Н.В.,

при секретаре Яковлевой Т.Ю.,

с участием прокурора Балашовой Н.Н.,

рассмотрев дело по кассационной жалобе Т*** С*** Д***  на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 01 октября 2009 года, по которому постановлено:

 

В удовлетворении иска Т*** С*** Д*** к К*** М*** Д*** о расторжении договора найма жилого помещения – квартиры № *** дома № *** по проезду П*** в г. Ульяновске, выселении из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения – отказать.  

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., судебная коллегия

Установила:

 

Т*** С.Д. обратился в суд с иском к К*** М.Д. о расторжении договора найма жилого помещения – квартиры № *** дома № *** по проезду П*** в г. Ульяновске, выселении из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указал, что он является собственником названной квартиры на основании договора купли-продажи от 02.12.2008 года между ним и Д*** Л.А. (внучкой ответчицы), право собственности зарегистрировано 18.12.2008 года. За ответчицей решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 17.04.2008 года было признано право на проживание в данной квартире, поскольку суд пришел к выводу о том, что между ней и ее внучкой Д*** Л.А. заключен договор найма жилого помещения. Став собственником квартиры по указанному адресу, он обратился в суд с иском к К*** М.Д. о выселении из жилого помещения, однако решением суда от 14.05.2009 года ему было отказано в иске, поскольку не истек срок договора найма по отношению к ответчице, а переход право собственности к нему не является основанием для прекращения действия такого договора.

Поскольку, проживая в квартире по договору найма, ответчица не вносит плату за свое проживание в течение более 6 месяцев, не оплачивает коммунальные услуги, договор  найма с ней в соответствии со ст. 687 ГК РФ подлежит расторжению, а она в соответствии со ст. 35 ЖК РФ подлежит выселению из квартиры без предоставления другого жилого помещения.

 

Судом постановлено вышеприведенное решение.

 

В кассационной жалобе Т*** С.Д. просит отменить решение суда  и постановить новое решение, которым его исковые требования удовлетворить. Указывает на то, что выводы суда не соответствуют нормам материального права. В силу ст. 671 ГК РФ цена является одним их существенных условий договора найма жилого помещения. Если при заключении договора найма не было достигнуто соглашение о его цене, такой договор является ничтожной сделкой. Суд при разрешении спора мог применить последствия недействительности ничтожной сделки и выселить ответчицу.

 

Судом при рассмотрении дела было установлено, что К*** М.Д. не только не оплачивает свое проживание в квартире, но и не вносит плату за коммунальные услуги, несмотря на то, что она одна зарегистрирована и проживает в квартире по указанному адресу.  Сохранение судом при таких обстоятельствах за ответчицей права проживания в квартире противоречит нормам гражданского и жилищного законодательства.

 

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя Т*** С.Д. – адвоката Л*** И.А., объяснения К*** М.Д., заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

 

Из материалов дела усматривается, что квартира, по поводу которой возник спор, была выделена в 1969 году в ЖСК «П***» семье К*** А.И., в том числе, на его супругу К*** М.Д., сына К*** А.А. В 1982 году супругами  К***ми был полностью выплачен пай за указанную квартиру. Впоследствии К*** А.И. и К*** М.Д. оформили право собственности на квартиру на имя своего сына К*** А.А., который в 1991 году получил на нее свидетельство о праве собственности. К*** А.А. из данной квартиры выехал, с 1976 года он постоянно проживает в Челябинской области, а в спорной квартире остались проживать его родители, которые несли все расходы по содержанию квартиры. После смерти К*** А.И. 21.11.1992 года в квартире осталась проживать К*** М.Д., которая также продолжала нести расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг. Тем самым фактически между ней и К*** А.А. сложились отношения по найму жилого помещения, которые, в силу ст. 675 ГК РФ, обязательны и для нового собственника квартиры.

 

Из материалов дела также усматривается, что 28.02.2005 года квартира по указанному адресу была продана дочери К*** А.А. (внучке К*** М.Д.) Д*** Л.А.  После этого К*** М.Д. продолжала проживать в квартире и по истечении срока действия  договора найма 01.03.2006 года (первоначальный пятилетний срок исчисляется со дня введения в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 года) ни одна из сторон не потребовала его расторжения. Следовательно, в силу ст. 684 ГК РФ, действие договора продолжилось на новый срок.

 

С учетом изложенного суды, ранее  рассматривая споры о выселении К*** М.Д. из названной квартиры, пришли к правильному выводу о наличии  у нее права на проживание в квартире.

 

При разрешении данного спора суд правильно применил нормы жилищного и гражданского законодательства, а также учел выводы Конституционного Суда, изложенные в Постановлении № 25-П от 03.11.1998 года «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» о том, что законодательное регулирование в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав граждан. Устанавливая общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также между собственником  жилого помещения и бывшими членами его семьи, соответствующие положения пункта 2 ст. 292 ГК РФ и ч.4 ст. 31 ЖК РФ не исключает учет судами и иными правоприменительными органами при разрешении соответствующих гражданских дел места этих положений в системе действующего законодательства, включая жилищное и гражданское законодательство, а также учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.

 

По рассмотренному  спору суд правильно исходил из того, что защита интересов собственника квартиры Т*** С.Д. не должна обеспечиваться за счет интересов члена семьи бывшего собственника К*** М.Д., 1923 года рождения, лишения ее единственного жилища.

 

Истцу был известен факт регистрации в приобретаемой им квартире К*** М.Д., которая обязательства сняться с регистрационного учета перед истцом не принимала, условия договора купли-продажи об этом не подписывала.

 

Судом было установлено, что срок договора найма между сторонами, который начался с 01.03.2006 года, не истек.

 

То обстоятельство, что ответчица не вносит истцу плату за свое проживание в квартире (как не вносила она указанную плату и прежним собственникам данной квартиры) не является основанием для признания договора найма ничтожной сделкой, поскольку ст. 671 ГК РФ, говоря о плате за предоставление жилого помещения для проживания в нем, не исключает возможность установления данной платы и в виде лишь оплаты коммунальных услуг лицом, проживающим в данном помещении.

 

На заседании судебной коллегии ответчица пояснила, что она никогда не отказывалась и не отказывается производить оплату коммунальных услуг в спорном помещении, ранее не делала этого, т.к. у нее имелась договоренность с внучкой Д*** Л.А. о том, что такую оплату за нее будет осуществлять внучка.

 

Кроме того, судебная коллегия полагает, что в случае неоплаты коммунальных услуг в добровольном порядке истец не лишен возможности взыскать данные платежи с ответчицы путем обращения в суд с иском к ней.

 

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

 

Доводы кассационной жалобы   выводов суда не опровергают, повлечь отмену состоявшегося решения не могут.

 

Следовательно, в удовлетворении кассационной жалобы должно быть отказано.

 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 01 октября 2009 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Т*** С*** Д*** – без удовлетворения.

 

Председательствующий:

 

Судьи: