УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 33-***/2009
Судья
Д*** А.Г.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
03 ноября 2009 года город Ульяновск
Судебная
коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Маслюкова П.А.,
судей Нестеровой
Е.Б., Костюниной Н.В.,
при секретаре
Яковлевой Т.Ю.,
с участием прокурора
Балашовой Н.Н.,
рассмотрев дело по
кассационной жалобе Т*** С*** Д*** на
решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 01 октября 2009 года, по
которому постановлено:
В удовлетворении
иска Т*** С*** Д*** к К*** М*** Д*** о расторжении договора найма жилого
помещения – квартиры № *** дома № *** по проезду П*** в г. Ульяновске,
выселении из данной квартиры без предоставления другого жилого помещения –
отказать.
Заслушав доклад
судьи Нестеровой Е.Б., судебная коллегия
Установила:
Т*** С.Д. обратился
в суд с иском к К*** М.Д. о расторжении договора найма жилого помещения –
квартиры № *** дома № *** по проезду П*** в г. Ульяновске, выселении из данной
квартиры без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска
указал, что он является собственником названной квартиры на основании договора
купли-продажи от 02.12.2008 года между ним и Д*** Л.А. (внучкой ответчицы),
право собственности зарегистрировано 18.12.2008 года. За ответчицей решением
Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 17.04.2008 года было признано
право на проживание в данной квартире, поскольку суд пришел к выводу о том, что
между ней и ее внучкой Д*** Л.А. заключен договор найма жилого помещения. Став
собственником квартиры по указанному адресу, он обратился в суд с иском к К***
М.Д. о выселении из жилого помещения, однако решением суда от 14.05.2009 года
ему было отказано в иске, поскольку не истек срок договора найма по отношению к
ответчице, а переход право собственности к нему не является основанием для
прекращения действия такого договора.
Поскольку, проживая
в квартире по договору найма, ответчица не вносит плату за свое проживание в
течение более 6 месяцев, не оплачивает коммунальные услуги, договор найма с ней в соответствии со ст. 687 ГК РФ
подлежит расторжению, а она в соответствии со ст. 35 ЖК РФ подлежит выселению
из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
Судом постановлено
вышеприведенное решение.
В кассационной
жалобе Т*** С.Д. просит отменить решение суда
и постановить новое решение, которым его исковые требования
удовлетворить. Указывает на то, что выводы суда не соответствуют нормам
материального права. В силу ст. 671 ГК РФ цена является одним их существенных
условий договора найма жилого помещения. Если при заключении договора найма не
было достигнуто соглашение о его цене, такой договор является ничтожной
сделкой. Суд при разрешении спора мог применить последствия недействительности
ничтожной сделки и выселить ответчицу.
Судом при
рассмотрении дела было установлено, что К*** М.Д. не только не оплачивает свое
проживание в квартире, но и не вносит плату за коммунальные услуги, несмотря на
то, что она одна зарегистрирована и проживает в квартире по указанному
адресу. Сохранение судом при таких
обстоятельствах за ответчицей права проживания в квартире противоречит нормам
гражданского и жилищного законодательства.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя Т***
С.Д. – адвоката Л*** И.А., объяснения К*** М.Д., заслушав заключение прокурора,
полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит
оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела
усматривается, что квартира, по поводу которой возник спор, была выделена в
1969 году в ЖСК «П***» семье К*** А.И., в том числе, на его супругу К*** М.Д.,
сына К*** А.А. В 1982 году супругами К***ми
был полностью выплачен пай за указанную квартиру. Впоследствии К*** А.И. и К***
М.Д. оформили право собственности на квартиру на имя своего сына К*** А.А.,
который в 1991 году получил на нее свидетельство о праве собственности. К***
А.А. из данной квартиры выехал, с 1976 года он постоянно проживает в
Челябинской области, а в спорной квартире остались проживать его родители,
которые несли все расходы по содержанию квартиры. После смерти К*** А.И.
21.11.1992 года в квартире осталась проживать К*** М.Д., которая также
продолжала нести расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг.
Тем самым фактически между ней и К*** А.А. сложились отношения по найму жилого
помещения, которые, в силу ст. 675 ГК РФ, обязательны и для нового собственника
квартиры.
Из материалов дела
также усматривается, что 28.02.2005 года квартира по указанному адресу была
продана дочери К*** А.А. (внучке К*** М.Д.) Д*** Л.А. После этого К*** М.Д. продолжала проживать в
квартире и по истечении срока действия
договора найма 01.03.2006 года (первоначальный пятилетний срок
исчисляется со дня введения в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 года) ни
одна из сторон не потребовала его расторжения. Следовательно, в силу ст. 684 ГК
РФ, действие договора продолжилось на новый срок.
С учетом изложенного
суды, ранее рассматривая споры о
выселении К*** М.Д. из названной квартиры, пришли к правильному выводу о
наличии у нее права на проживание в
квартире.
При разрешении
данного спора суд правильно применил нормы жилищного и гражданского
законодательства, а также учел выводы Конституционного Суда, изложенные в
Постановлении № 25-П от 03.11.1998 года «По делу о проверке конституционности
отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» о том, что законодательное
регулирование в жилищной сфере должно обеспечивать возможность использования
дифференцированного подхода к оценке тех или иных жизненных ситуаций в целях
избежания чрезмерного и необоснованного ограничения конституционных прав
граждан. Устанавливая общие правила регулирования отношений, возникающих между
собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также
между собственником жилого помещения и
бывшими членами его семьи, соответствующие положения пункта 2 ст. 292 ГК РФ и
ч.4 ст. 31 ЖК РФ не исключает учет судами и иными правоприменительными органами
при разрешении соответствующих гражданских дел места этих положений в системе
действующего законодательства, включая жилищное и гражданское законодательство,
а также учет особенностей конкретных жизненных ситуаций.
По рассмотренному спору суд правильно исходил из того, что
защита интересов собственника квартиры Т*** С.Д. не должна обеспечиваться за
счет интересов члена семьи бывшего собственника К*** М.Д., 1923 года рождения,
лишения ее единственного жилища.
Истцу был известен факт регистрации в приобретаемой им
квартире К*** М.Д., которая обязательства сняться с регистрационного учета
перед истцом не принимала, условия договора купли-продажи об этом не
подписывала.
Судом было установлено, что срок договора найма между
сторонами, который начался с 01.03.2006 года, не истек.
То обстоятельство, что ответчица не вносит истцу плату за
свое проживание в квартире (как не вносила она указанную плату и прежним
собственникам данной квартиры) не является основанием для признания договора
найма ничтожной сделкой, поскольку ст. 671 ГК РФ, говоря о плате за
предоставление жилого помещения для проживания в нем, не исключает возможность
установления данной платы и в виде лишь оплаты коммунальных услуг лицом,
проживающим в данном помещении.
На заседании судебной коллегии ответчица пояснила, что она
никогда не отказывалась и не отказывается производить оплату коммунальных услуг
в спорном помещении, ранее не делала этого, т.к. у нее имелась договоренность с
внучкой Д*** Л.А. о том, что такую оплату за нее будет осуществлять внучка.
Кроме того, судебная коллегия полагает, что в случае
неоплаты коммунальных услуг в добровольном порядке истец не лишен возможности
взыскать данные платежи с ответчицы путем обращения в суд с иском к ней.
Судебная коллегия находит решение суда правильным.
Доводы кассационной жалобы
выводов суда не опровергают, повлечь отмену состоявшегося решения не
могут.
Следовательно, в удовлетворении кассационной жалобы должно
быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361
Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 01
октября 2009 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Т*** С*** Д***
– без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: