У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Дело-33-***-2008 г.
Судья Ибрагимова Е.А.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
19 февраля 2008 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Шлотгауэр Л.Л.,
судей Николаевой
Р.И. и Булгакова Г.М.
рассмотрела дело по
кассационной жалобе Администрации (мэрии) г. Ульяновска на решение Ленинского
районного суда г. Ульяновска от 27 декабря 2007 года, по которому постановлено:
Заявление А*** Р***
Ф*** удовлетворить.
Признать незаконным
отказ Администрации (мэрии) г. Ульяновска в переводе жилого помещения,
расположенного по адресу: ***, в нежилое помещение.
Обязать
Администрацию (мэрию) г. Ульяновска в течение двадцати рабочих дней с момента
вступления решения суда в законную силу принять решение о переводе жилого
помещения, расположенного по адресу: ***, в нежилое помещение.
Заслушав доклад
председательствующего, судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
А*** Р.Ф. обратилась
в суд с заявлением об оспаривании решения Администрации (мэрии) г. Ульяновска
об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Заявление мотивировано тем,
что она является собственником квартиры
*** и решила перевести данное жилое помещение в нежилое для
использования под магазин товаров первой необходимости. Письмом мэрии г.
Ульяновска от 26.11.2007 ей было отказано в этом. Отказ является незаконным,
поскольку в соответствии с картой зонирования г. Ульяновска жилой дом ***
находится в зоне Ж-4. Жилые дома в зоне Ж-4 являются основным разрешенным видом
использования, а магазины товаров первой необходимости площадью до 250 кв.м,
расположенные на первых этажах многоквартирных домов, – разрешенным видом
использования, сопутствующим основным видам использования недвижимости. В
соответствии со ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ и ч. 9 ст. 17 Правил
землепользования и застройки в г. Ульяновске не требуется разрешение на
изменение вида использования недвижимости в случае, если изменяется один вид
разрешенного использования на другой вид разрешенного или вспомогательного
использования недвижимости. Пункт 2 статьи 23 ЖК РФ содержит перечень
документов, которые следует приложить к заявлению о переводе жилого помещения в
нежилое. Все необходимые документы ею в мэрию г. Ульяновска были представлены.
Поэтому отказ в переводе квартиры в
нежилое помещение не соответствует действующему законодательству, нарушает ее
права и свободы. Просила признать отказ Администрации (мэрии) г. Ульяновска в
переводе принадлежащей ей квартиры в нежилое помещение незаконным и обязать
Администрацию (мэрию) г. Ульяновска немедленно перевести принадлежащую ей
квартиру в нежилое помещение.
Судом постановлено
вышеприведенное решение.
В кассационной
жалобе Администрация (мэрия) г. Ульяновска
не соглашается с решением суда и
просит его отменить. При этом указывает, что порядок и условия перевода жилого
помещения в нежилое установлены ст.ст. 22, 23 ЖК РФ. Одним из основных условий
перевода жилого помещения в нежилое помещение является соблюдение
законодательства о градостроительной деятельности, в том числе, и в части территориального
зонирования. Согласно карте правового зонирования территории г. Ульяновска
жилой дом по *** в котором находится квартира ***, расположен в зоне
многоэтажной жилой застройки (Ж-4).
При этом согласно
буквальному толкованию ст. 19 Правил землепользования и застройки в г.
Ульяновске от 25.04.2007 в перечнях
основных разрешенных видов использования земельных участков зоны Ж-4 поименованы:
многоквартирные дома 2-9
этажей в пределах
исторической части города; многоквартирные дома свыше 5 этажей
за пределами исторической части города. Таким образом, размещение
многоквартирного пятиэтажного дома за пределами исторической части города не
указано в качестве основного разрешенного вида использования земельного участка
и, следовательно, является неразрешенным видом использования земельного
участка. Соответственно, размещение в указанном доме на 1-м этаже магазина
товаров первой необходимости в качестве сопутствующего вида использования
недвижимости также не является разрешенным.
Проверив
материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя
Администрации (мэрии) г. Ульяновска Т*** Н.В. и представителя А*** Р.Ф. Ш***
С.В., судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В
соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность
решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной
жалобе.
Статьей
22 ЖК РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и
нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований
настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод
квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в
случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или
выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой,
переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод
жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в
силу ст. 23 ЖК РФ осуществляется органом местного самоуправления.
Перечень
оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение содержится
в статье 24 ЖК РФ и является исчерпывающим.
Как
видно из материалов дела, А*** Р.Ф. является собственницей квартиры ***
расположенной на первом этаже пятиэтажного жилого дома.
24.09.2007
А*** Р.Ф. обратилась с заявлением к Главе г. Ульяновска о переводе
принадлежащего ей жилого помещения в нежилое помещение, ссылаясь на намерение
реконструировать квартиру под магазин товаров первой необходимости.
Согласно
протоколу комиссии по землепользованию и застройке № 26 от 06.08.2007,
утвержденному Постановлением Главы города от 21.08.2007 № 7554, в согласовании
реконструкции квартиры *** под магазин товаров первой необходимости отказано в
связи с несоответствием градостроительным регламентам, установленным Правилами
землепользования и застройки в г. Ульяновске.
В
ходе рассмотрения дела, суд установил, что в соответствии с картой правового
зонирования, утвержденной решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 №
90, земельный участок *** расположен в зоне Ж-4 – «зона многоэтажной жилой
застройки 5-16 этажей».
Среди
основных разрешенных видов использования земельных участков в данной зоне
указаны многоквартирные дома 2 - 9 этажей в пределах исторической части города;
многоквартирные дома свыше 5 этажей за пределами исторической части города.
К разрешенным видам использования, сопутствующим
основным видам использования недвижимости, относится магазин товаров первой
необходимости на 1-м этаже многоквартирного дома при условии, что общая площадь
магазина не превышает 250 кв. м.
Поскольку многоквартирный жилой дом по *** является
разрешенным видом использования для данной жилой зоны, суд пришел к правильному
выводу, что предполагаемый А*** Р.Ф. вид использования нежилого помещения под
магазин товаров первой необходимости, расположенного на 1-м этаже данного
жилого дома, общей площадью менее 250 кв.м, является в соответствии с Картой зонирования
разрешенным видом использования, сопутствующим основным видами использования
недвижимости.
При таких обстоятельствах вывод суда о незаконности
принятого Администрацией (мэрией) г. Ульяновска отказа в переводе жилого
помещения, расположенного в г. Ульяновске, ***, в нежилое помещение является правильным и соответствует
требованиям закона.
Довод кассационной жалобы о том, что размещение многоквартирного пятиэтажного дома
за пределами исторической части города не указано в качестве основного
разрешенного вида использования земельного участка, судебная коллегия находит
неубедительным. Указанный дом возведен в 1971 году, задолго до принятия Правил
землепользования и застройки в г. Ульяновске, и поэтому не может считаться
запрещенным видом использования для установленной Правилами жилой зоны Ж-4.
Вместе с тем,
судебная коллегия не может согласиться с возложением на Администрацию (мэрию)
г. Ульяновска в резолютивной части решения обязанности принять решение о
переводе принадлежащего А*** Р.Ф. жилого помещения в нежилое и считает
необходимым изложить решение в этой части в другой редакции, обязывающей орган
местного самоуправления повторно рассмотреть данный вопрос.
Как
указано выше, статья 24 ЖК РФ содержит перечень оснований, при которых
допускается отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Помимо
несоблюдения предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения основанием к отказу может являться также
несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
требованиям законодательства.
Из
материалов дела не ясно, проводилась ли органом местного самоуправления
проверка соответствия представленного А*** Р.Ф. проекта реконструкции квартиры
нормативным требованиям.
Кроме
того, поскольку в силу ст. 23 ЖК РФ решение вопроса о переводе жилого помещения
в нежилое помещение является исключительной прерогативой органа местного
самоуправления, судебные инстанции не вправе подменять названный орган в
решении данных вопросов.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная
коллегия
о п р е д е л
и л а :
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска
от 27 декабря 2007 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Администрации
(мэрии) г. Ульяновска – без удовлетворения.
Абзац третий резолютивной части решения
изложить в другой редакции.
Обязать Администрацию (мэрию) г. Ульяновска
повторно рассмотреть вопрос о переводе жилого помещения, расположенного по
адресу: ***, в нежилое помещение.
Председательствующий
Судьи: