УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Иванова С.Ю.
Дело № 33-5118/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
10 декабря 2019 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Парфеновой
И.А., Гурьяновой О.В.,
при секретаре Айзатулловой Ф.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №
2-2548/2019 по апелляционной жалобе Поляковой Ксении Валерьевны на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 29 июля 2019
года, по которому постановлено:
исковые требования Курнавкиной Натальи Александровны удовлетворить.
Уменьшить покупную
стоимость индивидуального жилого дома № *** по *** по договору купли-продажи от
7 ноября 2016 года, заключенному между Поляковым Алексеем Викторовичем,
Поляковой Ксенией Валерьевной и Курнавкиной Натальей
Александровной, на 446 768 руб.
Взыскать в пользу Курнавкиной Натальи Александровны с Полякова Алексея
Викторовича в счет уменьшения покупной стоимости индивидуального жилого дома
120 627 руб. 36 коп., расходы по оценке 5265 руб., расходы по уплате государственной
пошлины в сумме 108 руб.
Взыскать в пользу Курнавкиной Натальи Александровны с Поляковой Ксении
Валерьевны в счет уменьшения покупной стоимости индивидуального жилого дома 326 140
руб. 64 коп., расходы по оценке 14 235 руб., расходы по уплате государственной пошлины
в сумме 292 руб.
Взыскать с Полякова
Алексея Викторовича государственную пошлину в доход местного бюджета в размере
1926 руб. 28 коп.
Взыскать с Поляковой
Ксении Валерьевны государственную пошлину в доход местного бюджета в размере
5305 руб. 40 коп.
Заслушав доклад
судьи Парфеновой И.А., пояснения
Поляковой К.В., её представителя Соболева А.А., поддержавших доводы
апелляционной жалобы, объяснения представителя Курнавкиной
Н.А. – Ягудиной Г.П., полагавшего решение суда
законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Курнавкина Н.А. обратилась в суд с иском, уточненным в
ходе судебного разбирательства, к Полякову А.В., Поляковой К.В. об уменьшении
покупной стоимости недвижимого имущества.
В обоснование иска
указала на то, что 7 ноября 2016 года между ней и Поляковым А.В., Поляковой
К.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв.м и
расположенного на нем индивидуального жилого дома, находящихся по адресу: ***.
Стоимость приобретенного имущества составила 4 600 000 руб., из
которых стоимость земельного участка - 1 100 000 руб., дома –
3 500 000 руб.
Жилой дом
приобретался в строительном варианте, без внутренней отделки. В связи с
отсутствием финансовой возможности, сначала был сделан ремонт на первом этаже. После
переезда в дом, в ходе его эксплуатации было обнаружено, что на втором этаже (стенах
и потолке) появляются потеки с крыши. Причину их появления самостоятельно
установить не удалось, в связи с чем была проведена строительная экспертиза,
которая выявила, что при устройстве крыши нарушены установленные
законодательством требования по строительству, имеющиеся дефекты
классифицируются как критические. Для устранения недостатков необходимо
провести полностью демонтаж крыши с последующим её устройством вновь из новых
материалов. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 510 485
руб. Таким образом, в приобретенном жилом доме обнаружился скрытый недостаток,
который невозможно было увидеть при визуальном осмотре при покупке дома.
Истица просила
уменьшить покупную стоимость недвижимого имущества, а именно жилого дома по
адресу: ***, на 446 768 руб., из которых взыскать с Полякова А.В. – 120 627
руб. 36 коп., с Поляковой К.В. – 326 140 руб. 64 коп., а также взыскать расходы
по уплате государственной пошлины и расходы по оплате услуг эксперта.
Судом к участию в
деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечен ИП Гареев И.Т.
Рассмотрев заявленные
требования по существу, суд принял вышеприведенное решение.
В апелляционной
жалобе Полякова К.В. просит решение суда отменить и принять новое
решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Не соглашается с выводом суда о том, что Курнавкиной
Н.А. не пропущен срок на обращение в суд с требованием об уменьшении покупной
стоимости недвижимого имущества. При этом обращает внимание на то, что Курнавкина Н.А. стороной договора подряда, заключенного
между ИП Гареевым И.Т. и Поляковой К.В., не является, в связи с чем гарантийный
срок, установленный данным договором, на неё не распространяется. В договоре
купли-продажи недвижимости не оговорены сроки, в течение которых покупатель
может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества. В
связи с чем считает, что суд необоснованно не применил часть 2 статьи 477
Гражданского кодекса РФ.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Курнавкина Н.А. просит отказать в её удовлетворении.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле,
которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного
разбирательства.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело
в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно
жалобы.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия
приходит к следующему.
Согласно пункту 1
статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар,
качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в
договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать
покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно
используется.
Если продавец при
заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях
приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для
использования в соответствии с этими целями (пункт 2 статьи 469 Гражданского
кодекса РФ).
Проверка качества
товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно
применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору
купли-продажи (пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со
статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).
Согласно статье 557
Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не
соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются
правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве
покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар,
соответствующий договору.
В силу пункта 1
статьи 475 Гражданского кодекса РФ если недостатки товара не были оговорены
продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по
своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного
устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на
устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за
недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до
его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1
статьи 476 Гражданского кодекса РФ).
Судом первой
инстанции установлено, что 7 ноября 2016 года между Поляковым А.В., Поляковой
К.В. (продавцы) и Курнавкиной Н.А. (покупатель) был заключен
договор купли-продажи, согласно которому истица приобрела земельный участок и
индивидуальный жилой дом, расположенные по адресу: ***, стоимостью 4 600 000
руб., из которых стоимость земельного участка 1 000 000
руб., жилого дома – 3 600 000 руб. Денежные средства переданы продавцам в
соответствии с их долями в праве общей долевой собственности, где у Поляковой
К.В. – 73/100 доли, у Полякова А.В. – 27/100 долей.
Согласно пункту 9
договора купли-продажи продавцы обязались передать отчуждаемые объекты
недвижимого имущества покупателю в пригодном для жилья состоянии.
Продавцы заявляют и гарантируют,
что до заключения договора объекты недвижимого имущества скрытых дефектов не
имеют (пункт 10 договора купли-продажи).
В этот же день (7
ноября 2016 года) сторонами подписан передаточный акт, согласно которому
состояние вышеуказанных земельного участка и индивидуального жилого дома
удовлетворяет требованиям покупателя.
Обращаясь в суд с
иском, истица указала, что в процессе эксплуатации жилого дома выявлен дефект
крыши.
Для проверки доводов
истицы по ходатайству Поляковой К.В. судом была назначена судебная
строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам
автономной некоммерческой организации «Экспертная специализированная
организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск».
Из выводов
заключения эксперта № *** от 26 июля 2019 года следует, что в ходе осмотра крыши
со стороны чердачного пространства над мансардой по строительным конструкциям
выявлены следы образования конденсата, следы плесени, «чернота» (поражение
гнилью), по стойкам – расслоение древесины (трещины). Со стороны внутренних
помещений в мансарде наблюдаются следы намокания подшивки потолка, следы
потеков по стенам. В гараже по стропилам следы потеков, по поверхности концов
стропильных ног (под подшивкой карнизов) – следы переувлажнения, плесени,
местами «чернота» (поражение гнилью). Подкровельная
пленка «Ондутис» в крыше над мансардой уложена по
верху стропил, прижата обрешеткой, по обрешетке уложено кровельное покрытие - металлочерепица. В крыше над гаражом подкровельная
пленка отсутствует.
Эксперт пришел к
выводу, что причиной образования повреждения стропильный конструкций являются:
- устройство кровли
с подкровельной пленкой без устройства контробрешетки, то есть отсутствует требуемый
вентиляционный зазор между кровельным покрытием и подкровельной
пленкой, установленная подкровельная пленка закреплена
с «натягом» - нет провисания в 20 мм, в кровле над гаражом пленка отсутствует.
В данном случае монтаж кровли с подкровельной пленкой
не соответствует нормативным требованиям СП 17.13330.2011, приложение З,
табл.3.1, технологии устройства кровель из металлочерепицы;
- чердачное
помещение не имеет вентиляции, нет устройств, обеспечивающих вентиляцию
чердачного пространства, что способствует образованию конденсата,
переувлажнению и последующему гниению деревянных стропильных конструкций,
проникновению конденсата через чердачное перекрытие во внутренние помещения
дома. В данном случае выполненный монтаж кровли с подкровельной
пленкой не соответствует нормативным требованиям СП 17.13330.2011, п. 4.4,
требованиям МДС 12-47.2008 п. 4.2.5 и
требованиям технологии устройства кровли из металлочерепицы.
Как указывает
эксперт в своем заключении, выявленные дефекты крыши допущены при производстве
работ по её устройству и являются строительными, устранимыми. Стоимость
ремонтно-строительных работ, необходимых для устранения недостатков крыши,
составляет 446 768 руб.
При ответе на вопрос
о том, являются ли дефекты скрытыми недостатками, возможно ли их было
обнаружить при визуальном осмотре, эксперт указывает, что для осмотра
стропильных конструкций над мансардой в чердачном перекрытии в апреле 2019 года
был пропилен лаз, до этого доступа в чердачное помещение не было, а значит
осмотреть устройство крыши, стропил было невозможно, в связи с чем приходит к
выводу о том, что дефекты устройства кровли над мансардой являются скрытыми.
Суд обоснованно
принял в качестве доказательства и оценил вышеназванное экспертное заключение,
поскольку назначение и проведение указанной экспертизы полностью соответствуют
требованиям процессуального законодательства, эксперт имеет специальное
образование и достаточный опыт работы по специальности, обладает специальными
познаниями в исследуемой области, предупрежден судом об уголовной
ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного
заключения, не имеет заинтересованности в результатах рассмотрения гражданского
дела.
Судом первой
инстанции в качестве свидетеля был допрошен П*** С.Г., проводивший досудебное
исследование жилого дома № *** по ***, который показал, что произвел осмотр
крыши и кровельного покрытия указанного дома, при этом обнаружил, что чердачное
помещение не имеет вентиляции, в результате чего накапливается влага в
утеплителе, что вызывает ухудшение его теплоизолирующих качеств и происходит
гниение и разрушение деревянных конструкций кровли. Вентиляционный зазор между металлочерепицей и гидро-парозащитной
пленкой отсутствует, в результате чего нарушена вентиляция подкровельного
зазора между листами покрытия и паровлагозащитной
мембраной. В результате осмотра он пришел к выводу, что все несущие и
ограждающие конструкции крыши имеют критические дефекты. Свидетель пояснил, что
без специальных познаний обнаружить имеющиеся дефекты невозможно, они
проявляются при эксплуатации дома, при определенных погодных условиях, когда на
границе теплого и холодного воздуха образуется конденсат. Имеющиеся недостатки
являются скрытыми.
Кроме того свидетель
пояснил, что эксплуатация дома происходила при комфортной температуре и
влажности.
Давая оценку
собранным доказательствам, представленным сторонами, суд пришел к обоснованному
к выводу о том, что ответчики продали истице жилой дом с имеющимися в нем
скрытыми строительными недостатками, причиной образования которых являются
допущенные нарушения при производстве работ по устройству крыши.
Судебная коллегия
находит указанные выводы суда правильными, основанными на нормах материального
права, подлежащих применению к спорным правоотношениям, и соответствующими
установленным судом обстоятельствам дела.
Разрешая ходатайство
ответчиков о пропуске истицей срока исковой давности, суд отказал в его
удовлетворении, сославшись при этом, в том числе, на представленный ответчиками
договор подряда от 21 июня 2015 года, заключенный между ИП Гареевым И.Т.
(подрядчик) и Поляковой К.В. (заказчик), предметом которого является выполнение
подрядчиком следующих работ: кладка стен из газобетонных блоков, устройство
монолитного пояса, монтаж плит перекрытия, устройство кровли указанного выше
дома. Согласно пункту 5.6 договора подряда подрядчик обязался обеспечить
высокое качество работ и применяемых материалов с гарантией 5 лет с момента
подписания акта сдачи-приемки работ. Акт сдачи-приемки работ по строительству
дома сторонами подписан 13 июля 2015 года.
Судебная коллегия с
данным выводом суда первой инстанции соглашается.
На основании пункта
2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ, если на товар не установлен гарантийный
срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть
предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были
обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара
покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен
законом или договором купли-продажи.
Таким образом, предусмотренный
пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса РФ двухлетний срок является сроком на
обнаружение недостатков товара, а не специальным сроком исковой давности,
установленным для предъявления требований к продавцу товара. Обращение
покупателя с иском к продавцу по истечении срока обнаружения недостатков не
лишает данного покупателя права на судебную защиту.
Как установлено
судом первой инстанции, недостатки крыши были обнаружены истицей осенью 2017
года, в суд с иском она обратилась в пределах срока исковой давности с момента
обнаружения оспариваемых недостатков товара.
Доводы, приведенные
в апелляционной жалобе, основаны на неправильном толковании закона, направлены
на оспаривание выводов суда, а также иную оценку доказательств.
Судебная коллегия
считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках
заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой
инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на
основании представленных сторонами доказательств, оценка которым дана согласно
статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в связи с чем оснований для
отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь
статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л
И Л А :
решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 29 июля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Поляковой Ксении
Валерьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: