УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Богомолов С.В.
Дело № 33-5186/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 17 декабря 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Грудкиной Т.М., Бабойдо И.А.,
при секретаре Шумеевой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело № 2-3587/2019
по апелляционной жалобе Рябовой Любови Зиновьевны на решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 4 сентября 2019 года, по которому
постановлено:
в удовлетворении иска Рябовой Любови Зиновьевны к обществу с
ограниченной ответственностью «Контракт плюс», Гравелю Владимиру Викторовичу о
переводе прав и обязанностей по договорам, признании доли в праве общей долевой
собственности незначительной (несущественной), прекращении права общей долевой
собственности с выплатой суммы компенсации, государственной регистрации, регистрации перехода права отказать.
Заслушав доклад судьи Грудкиной Т.М., объяснения
представителя истицы Рябовой Л.З. – Рябова Д.Г., поддержавшего апелляционную
жалобу, представителя ответчика «Контракт
плюс» Фроловой И.М., полагавшей
решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Рябова Л.З. обратилась
в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к обществу с ограниченной
ответственностью «Контракт плюс» (ООО «Контракт плюс») о признании долей в праве общей долевой
собственности на объекты недвижимости незначительными, прекращении права общей
долевой собственности с выплатой денежной компенсации, признании права
собственности.
Требования
мотивированы тем, что ей на праве общей долевой собственности принадлежит 87/100
долей жилого дома и 348/400 долей земельного участка, расположенных по адресу: ***.
Ответчику принадлежит 13/100 долей в праве на жилой дом и 52/400 долей на
земельный участок по указанному адресу.
Решением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 7 июля
2016 года дом № 73А по улице
Красноармейской признан непригодным для эксплуатации, подлежащим сносу. ООО «Контракт плюс», согласившись с
необходимостью сноса, взяло на себя исполнение данного обязательства в срок до
конца 2016 года.
Вместе с тем, 2 июня 2016 года ООО «Контракт плюс» заявило о намерении использования своей доли под
служебное помещение, что, по её мнению невозможно, несовместимо с ее
намерениями из-за назначения и разрешенного вида использования земельного
участка «под индивидуальный жилой дом».
С учетом уточнения требований просила суд признать
принадлежащие ООО «Контракт плюс» доли 13/100 на жилой дом и 52/400 на
земельный участок незначительными, прекратить право общей долевой собственности
ООО «Контракт плюс» на данные доли, признать сумму полной компенсации для ООО
«Контракт плюс» за данные доли равной
сумме затрат на
ее приобретение, а именно в размере 1 000 0000 руб. и
выплатить ее с депозитного счета Судебного департамента, обязать органы
регистрации провести переход права и регистрацию права на данные доли на Рябову Л.З.
Судом к участию в деле в качестве соответчика был привлечен
Гравель В.В., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования
относительно предмета спора, - администрация города Ульяновска, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Рябова Л.З. просит решение суда
отменить и принять по делу новое решение, удовлетворяющее заявленные
требования.
В обоснование доводов жалобы указала, что долю ООО «Контракт
плюс» в праве общей долевой собственности считает незначительной, исходя из
решения Ульяновской городской думы № 90 от 13 октября 2004 года об установлении минимальной площади
земельного участка – 300 кв.м. Принять и поставить на учет земельный участок
менее 300 кв.м., по ее мнению, кадастровая палата не сможет. Использование
такого участка с учетом его расположения, норм СНиП считает невозможным.
Полагает, что судебной экспертизой были подтверждены ее
доводы о незначительности доли и невозможности её реального выдела. Считает,
что предложенная ею и внесенная на счет Судебного Департамента сумма в размере
1 000 000 руб., исходя из затрат ответчика на приобретение доли,
является равноценным возмещением за его доли, а доля земельного участка
досталась ответчику бесплатно.
Отмечает, что участок площадью 1441 кв.м действительно может
представлять ценность для использования под строительство здания и иметь
рыночную стоимость, однако доля 187 кв.м никакой ценности не имеет и технически
не пригодна для строительства, может использоваться только в составе территории.
В возражениях ООО «Контракт плюс» просит решение оставить
без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте
и времени судебного разбирательства.
На основании статьи 327.1 Гражданского процессуального
кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений, изучив материалы дела,
проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и
правильность применения судом норм материального и процессуального права при
принятии решения, судебная коллегия
приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что Рябова Л.З. и ООО «Контракт
плюс» являются сособственниками жилого дома и земельного участка, расположенных
по адресу: ***. Общая площадь жилого дома 153,5 кв.м, общая площадь земельного
участка - 1441 кв.м.
Рябовой Л.З. принадлежат 87/100 долей в праве общей долевой
собственности на жилой дом, что соответствует 133,5 кв.м и 348/400 долей на
земельный участок, что соответствует 1253,67 кв.м, ООО «Контракт плюс»
принадлежат 13/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, что
соответствует 19,9 кв.м и 52/400 долей на земельный участок, что соответствует
187,33 кв.м. (том 1 л.д.110-126).
Согласно техническому паспорту на домовладение по состоянию
на 23 июня 2008 года жилой дом состоит из 6 изолированных жилых помещений
(квартиры). По факту в пользовании истицы находятся квартиры 1-5, в пользовании
ответчика - квартира 6. В жилом доме длительное время никто не проживает и
квартирами не пользуется.
Полагая, что доли
ответчика на жилой дом и земельный участок являются незначительными,
истица обратилась в суд с вышеуказанным иском.
Для разрешения спора судом первой инстанции по делу была
назначена судебная строительно-техническая экспертиза в АНО «Экспертная специализированная организация «Региональный
центр экспертизы по приволжскому округу – Ульяновск».
По заключению
судебной строительно-технической экспертизы №052/035-2019 от 29 августа 2019 года 52/400 доли (187,33
кв.м) земельного участка с кадастровым номером 73:24:041603:172 по адресу: г***
принадлежащая ООО «Контракт плюс», менее предельно допустимых размеров
земельных участков для индивидуального строительства согласно требованиям п.5.7
СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и
сельских поселений», п.3 решения Ульяновской Городской Думы от 13 октября 2004 года №90 «Об
утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования
«город Ульяновск», п.3 Закона Ульяновской области «О регулировании земельных
отношений в Ульяновской области», в связи с чем не может быть реально выделена
и с технической точки зрения признается незначительной.
Экспертом установлено, что техническое состояние жилого дома
по вышеуказанному адресу по состоянию на время проведения экспертизы
характеризуется как ветхое, эксплуатация зданий и сооружений возможна лишь при
условии полной смены всех конструктивных элементов. В связи с чем техническое
состояние жилого дома не позволяет произвести реальный выдел доли ООО «Контракт Плюс».
При этом в
исследовательской части экспертом анализируется заключение эксперта №*** от 4
июля 2016 года по делу №2-2977/16, предметом исследования которого было то же
домовладение, и из которого следует, что техническое состояние жилого дома, в
том числе и квартиры 6 не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым
помещениям. Выявленные при обследовании дефекты несущих конструкций
исследуемого объекта возможно устранить только путем полной замены всех
конструктивных элементов дома, устройства всех необходимых систем, что
экономически нецелесообразно. Полная замена конструктивных элементов объекта
подразумевает его предварительный снос.
Экспертом определена рыночная стоимость доли в праве общей
долевой собственности в домовладении (жилом доме и земельном участке) *** по
ул. ***, принадлежащей ООО «Контракт
плюс» по состоянию на 28 августа 2019 года составляет: жилой дом –
27 765 руб., земельный участок – 1 694 962 руб.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что
на долю ответчика приходится одно из шести изолированных жилых помещений
(квартир), поэтому нельзя признать его долю незначительной и у ответчика
имеется существенный интерес в использовании спорной доли дома и земельного
участка, поэтому исключительных обстоятельств для лишения ответчика его доли в
праве общей долевой собственности не имеется.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда
первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть
разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей
доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
При недостижении участниками долевой собственности
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного
из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не
допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу,
находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на
выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику
долевой собственности на основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской
Федерации, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей
денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности
остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре
допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна,
не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого
собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему
компенсацию (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
С получением компенсации в соответствии с названной статьей собственник утрачивает право на
долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
В силу п.п. 7 п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской
Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме
случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том
числе отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252.
Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской
Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем
достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела
доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел
доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за
разрешением возникшего спора.
Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой
собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им
права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких
случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех
пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных
интересов других участников долевой собственности.
Рябова Л.З. как участник долевой собственности обратилась с
таким иском к сособственнику ООО «Контракт плюс», поскольку действие
законоположений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса
Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося
собственника, так и на требования остальных участников общей долевой
собственности.
При этом отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей
доли из общего имущества само по себе не может являться безусловным основанием
для отказа в удовлетворении исковых требований.
Учитывая вышеуказанные нормы закона, заключение судебной
строительно-технической экспертизы, техническое состояние домовладения и его
предназначение в качестве жилого помещения, разрешенное использование
земельного участка под индивидуальным жилым домом, размеры долей
сособственников в праве общей долевой собственности, суд апелляционной
инстанции приходит к выводу о том, что доли ответчика ООО «Комплект плюс» в
жилом доме и земельном участке незначительны, не могут быть реально выделены, и
ответчик не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,
поэтому при отсутствии его согласия возможно с другого сособственника Рябовой
Л.З. выплатить ему денежную компенсацию за эти доли.
При этом судебная коллегия исходит из следующего.
По сравнению с принадлежащими Рябовой Л.З. 87/100 долей в
праве общей долевой собственности на жилой дом, что соответствует 133,5 кв.м, и
348/400 долей на земельный участок, что соответствует 1253,67 кв.м, доли ООО
«Контракт плюс» в размере 13/100 долей в
праве общей долевой собственности на жилой дом, что соответствует 19,9 кв.м и
52/400 долей на земельный участок, что соответствует 187,33 кв.м, являются
незначительными. При этом соответствие по факту доли ответчика в жилом доме
изолированной квартире №6 не свидетельствует о значительности доли в силу того,
что как таковая квартира ответчиком не может быть использована с учетом технического
состояния дома и невозможности выдела. Порядок пользования в жилом доме не
сложился между сособственниками, поскольку они реально никогда не пользовались
своими долями, там проживали иные собственники.
Указанные доли ответчика по заключению экспертизы не могут
быть реально выделены в связи с ветхостью домовладения.
Довод ответчика о наличии у ответчика существенного интереса
в использовании общим имуществом в связи с намерением использовать свое
имущество в качестве офиса, также не может быть принято во внимание, поскольку
общее предназначение строения – жилой дом, земельный участок имеет разрешенное
использование под индивидуальным жилым домом, истица имеет намерение
использовать земельный участок под строительство нового жилого дома для
проживания семьи, что соответствует предназначению объектов недвижимости.
Ответчик не предоставил суду доказательств, подтверждающих наличие у него
существенного интереса в использовании
общего имущества Приобретя спорные доли в 2013 году, ответчик не предпринимал
никаких действий по использованию своего имущества. Кроме того, как следует из
решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 28 июля 2014 года по иску
Рябовой Л.З. к ООО «Контракт плюс», Гравелю В.В. о признании недействительными
договоров дарения и мены доли жилого дома и пояснений ответчиков, инициатива
совершения сделок между ними исходила от Гравеля В.В., который, не
договорившись с Рябовым Д.Г. по цене сделки купли-продажи своей доли в доме,
решил подарить часть своей доли ООО «Контракт плюс», учредителем которого
является его знакомый и сосед П*** О.Н. с целью последующего обмена на
квартиру, принадлежащую обществу.
Рябова Л.З. со своей стороны предпринимала соответствующие
меры: обращалась с иском в суд к
ответчику о сносе их части дома, в мэрию г.Ульяновска за получением разрешения
на строительство индивидуального жилого дома, получила градостроительный план
со схемой размещения строения.
Суд не учел, что при решении вопроса о наличии или
отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в
общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в
использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие
причинит другому сособственнику, т.е. Рябовой Л.З., а также то, что спор заявлен в отношении доли в праве общей
долевой собственности на жилой дом, предназначенный для проживания граждан.
Вывод суда первой инстанции о том, что согласно результатам проведенной судебной
строительно-технической экспертизы рыночная стоимость доли дома и земельного
участка, принадлежащих ООО «Контракт плюс», значительно выше предлагаемой
истцом компенсации, что является самостоятельным основанием для отказа в иске,
является несостоятельным, поскольку предметом спора являются доли в праве общей
долевой собственности на объекты недвижимости и выплата за них денежной
компенсации, а в случае спора о стоимости долей она должна быть определена судом, для чего суд назначает соответствующую
экспертизу.
С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит
отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований Рябовой
Л.З. о признании незначительными долей
ООО «Контракт плюс» в размере 52/400 в праве общей долевой собственности на
земельный участок общей площадью 1441 кв.м и в размере 26/200 в праве общей
долевой собственности на жилой дом общей площадью 153,5 кв.м, расположенные по
адресу: г. ***
В связи с признанием долей ответчика в праве общей долевой
собственности на жилой дом и земельный участок незначительными с Рябовой Л.З.
подлежит взысканию денежная компенсация в размере их рыночной стоимости по
заключению судебной строительно-технической экспертизы от 29 августа 2019 года:
за 52/400 доли на земельный участок - в
размере 1 694 962 руб., за 26/200 доли на жилой дом - в размере
27 765 руб., а в общей сумме – 1 722 727 руб.
При этом компенсация за доли в праве общей долевой
собственности на объекты недвижимости ответчику должна быть произведена в
размере рыночной стоимости исходя из баланса интересов, поскольку собственник в
настоящее время утрачивает права на свое
имущество, за что ему должна быть выплачена его рыночная стоимость,
определенная на момент разрешения спора и по которой он мог бы ею распорядиться по своей воле и независимо
от того, платно (по договору купли-продажи, мены) или бесплатно (по договору
дарения) имущество было приобретено собственником. Со стороны истицы
предоставлены доказательства, подтверждающие наличие возможности выплатить
такую компенсацию (том 2 л.д.16) и в суде апелляционной инстанции на обозрение
представлена выписка с банка о наличии денежных средств на счете члена семьи
Рябовой Л.З. – её представителя Рябова Д.Г.
Как вытекающие из основных исковых требований подлежат
удовлетворению и требования истицы о прекращении за ответчиком права общей
долевой собственности на указанные доли и признании за Рябовой Л.З. права общей
долевой собственности на данные доли, но только после выплаты денежной
компенсации в соответствии с п.5 ст.252 ГК РФ.
В иске Рябовой Л.З. к Гравелю В.В. следует отказать,
поскольку со стороны ответчика не
установлены факты нарушения прав истицы.
При удовлетворении исковых требований в соответствии со ст.
98 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы следует взыскать расходы по
государственной пошлины, уплаченной ею при подаче иска в размере 13 200
руб. Кроме того, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход
местного бюджета муниципального образования «город Ульяновск» в размере 3613
руб.64 коп.
Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 4
сентября 2019 года отменить и принять новое решение.
Исковые требования Рябовой Любови Зиновьевны удовлетворить
частично.
Признать незначительными доли общества с ограниченной
ответственностью «Контракт плюс» в размере 52/400 в праве общей долевой
собственности на земельный участок общей площадью 1441 кв.м и в размере 26/200
в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 153,5 кв.м,
расположенные по адресу: ***
Взыскать с Рябовой Любови Зиновьевны в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Контракт плюс» денежную компенсацию за объекты
недвижимости, расположенные по адресу: ***: за 52/400 доли в праве общей
долевой собственности на земельный участок общей площадью 1441 кв.м в размере
1 694 962 руб. и за 26/200
долей в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 153,5
кв.м в размере 27 765 руб., а в общей сумме – 1 722 727 руб.
После выплаты
денежной компенсации в размере 1 722 727 руб. прекратить право
общей долевой собственности общества с ограниченной ответственностью «Контракт
плюс» в размере 52/400 на земельный участок общей площадью 1441 кв.м и в
размере 26/200 на жилой дом, лит. А, А1, а, а1, а2, а5, к, к1, к3, Г4, Г5, У,
У1, 11, 111, сл., сл.1, сл.2, общей
площадью 153,5 кв.м, расположенные по адресу: ***.
После выплаты указанных денежных средств признать за Рябовой
Любовью Зиновьевной право общей долевой
собственности в размере 52/400 доли на земельный участок общей площадью 1441
кв.м и в размере 26/200 на жилой дом, лит. А, А1, а, а1, а2, а5, к, к1, к3, Г4,
Г5, У, У1, 11, 111, сл., сл.1, сл.2,
общей площадью 153,5 кв.м, расположенные по адресу: ***
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
«Контракт плюс» в пользу Рябовой Любови Зиновьевны государственную пошлину в
размере 13 200 руб., в доход бюджета муниципального образования «город
Ульяновск» - 3613 руб.64 коп.
В удовлетворении исковых требований Рябовой Любови
Зиновьевны к Гравелю Владимиру Викторовичу отказать.
Председательствующий
Судьи: