УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Романова
М.А.
Дело № 33- 2121/2019
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
04 июня 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного
суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Гурьяновой О.В. и Старостиной И.М.,
при секретаре Курановой Ю.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе представителя Рубановой Анастасии Андреевны – Карпеевой
Виктории Александровны на решение Засвияжского районного суда г.
Ульяновска от 11 января
2019 года, с учетом определения того же суда об исправлении описок от 04 апреля
2019 года, по которому постановлено:
исковые требования
Правдина Николая Андреевича к Рубановой Анастасии Андреевне о
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права общей
долевой собственности Рубановой Анастасии Андреевны на Правдина Николая
Андреевича на 43/200 доли в праве общей долевой собственности в отношении
следующего имущества:
1.
Земельный участок общей площадью 741 кв.м,
расположенный по адресу: г.***, ***, д.***, строение ***, кадастровый номер ***;
2.
Здание ангара-склада, общей площадью 694 кв.м,
расположенное по адресу: г.***, ***, д.***, строение ***, кадастровый номер ***,
инвентарный номер ***;
3.
Земельный участок общей площадью 28459,3 кв.м,
расположенный по адресу: г.***, ***, д.***, кадастровый номер ***;
4.
Ангар (литера В), общей площадью 712,2 кв.м,
расположенный по адресу: г.*** ***, д.***, кадастровый номер ***;
5.
Ангар №3 с пристроем (литеры И, И1), общей
площадью 1232,4 кв.м, расположенный по адресу: г.***, ***, д.***, кадастровый
номер ***;
6.
Ангар №4 (литера Д), общей площадью 714 кв.м,
расположенный по адресу: г.*** ***, д.***, кадастровый номер ***;
7.
Ангар №5 (литера К), общей площадью 702,4 кв.м, расположенный по адресу:
г.***, ***, д.***, кадастровый номер ***;
8.
Капустохранилище (литера Е), общей площадью
737,9 кв.м, расположенное по адресу: г.***, ***, д.***, кадастровый номер ***;
9. Здание фруктохранилища
(литеры А, п4, Г1,Г2,Г3,Г4, XIII-XVI, XVIII) общей площадью 1535,9 кв.м,
расположенное по адресу: г.Ульяновск, Московское шоссе, д.6Ж, кадастровый номер
***.
Взыскать с Рубановой
Анастасии Андреевны в пользу Правдина Николая Андреевича расходы по
оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения
представителя истца Правдина Н.А. – Степанова С.К., возражавшего против доводов
жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Правдин Н.А. обратился в суд с иском к Рубановой А.А. о
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество.
Исковое
заявление мотивировано тем, что 02.12.2015 между Рубановой А.А. (продавцом) и
Правдиным Н.А. (покупателем) были заключены договоры купли-продажи 43/200 доли
в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 741
кв.м и здание ангара-склада общей площадью 694 кв.м, расположенные по адресу:
г. ***, ***, д.***, строение ***, а также
на земельный участок общей площадью 28459,3 кв.м, ангар общей площадью
712,2 кв.м (литера В), ангар №*** с пристроем общей площадью 1232,4 кв.м
(литеры И, И1), ангар №*** общей площадью 714,0 кв.м (литера Д), ангар №***
общей площадью 702,4 кв.м (литера К), капустохранилище общей площадью 737,90
кв.м (литера Е), здание фруктохранилища *** общей площадью 1535,9 кв.м с
принадлежностями (литеры А, п.4, Г1, Г2, Г3, Г4, XIII-XVI, XVIII), расположенные по адресу: г.***,
Московское шоссе, д.***.
В тот
же день стороны с целью регистрации перехода права собственности на проданные доли совместно явились в
Управление Росреестра по Ульяновской области, однако сдать документы (договоры
купли-продажи, заявления о переходе права собственности на доли в праве общей
долевой собственности) на регистрацию не представилось возможным ввиду большой
загруженности регистрирующего органа. При этом стороны подписали договоры
купли-продажи, Правдин Н.А. передал Рубановой А.А. в полном объеме денежные
средства за проданные ему доли в праве общей долевой собственности на
перечисленное выше имущество. На следующий день Рубанова А.А. не явилась для
подачи документов на регистрацию сделки, и затем по различным субъективным
причинам (учеба, выезд за пределы региона и т.д.) откладывала оформление
документов. В сентябре 2018 года истцу стало известно о намерении ответчицы
повторно продать долю в праве общей долевой собственности, являвшуюся предметом
договоров, заключенных между ними.
Вместе
с тем с момента передачи долей в праве общей долевой собственности 02.12.2015 и
до настоящего времени Правдин Н.А. пользуется и владеет вышеуказанным имуществом,
принимает меры к его сохранению (производит текущий ремонт, оплачивает
коммунальные счета).
Руководствуясь
частью 7 статьи 15, статьей 58 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», просит суд осуществить государственную регистрацию
перехода права собственности на 43/200 доли в праве общей долевой собственности
на вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с договорами
купли-продажи от 02.12.2015, взыскать с Рубановой А.А. расходы по оплате
государственной пошлины.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, Любченков А.И.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель Рубановой А.А. -
Карпеева В.А. просит решение суда отменить и принять новое решение.
В обоснование жалобы указывает, что на момент совершения
сделок 02.12.2015 Правдин Н.А. был несовершеннолетним и не имел права без согласия
родителей заключать договоры купли-продажи недвижимого имущества. Истцом не
представлены доказательства направления в адрес ответчицы и Управления
Росреестра согласия отца несовершеннолетнего П***. на совершение спорных сделок
до подписания договоров.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что
Рубанова А.А. уведомляла сособственника Любченкова А.И. о продаже своей доли, и
отказа последнего от реализации преимущественного права на приобретение доли
(пункт 1 статьи 250 ГК РФ).
Полагает, что сделки купли-продажи не имеют юридической
силы, поскольку не были нотариально удостоверены в соответствии с требованиями
пункта 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Суд не принял во внимание доводы ответчицы о том, что
денежные средства по договорам от 02.12.2015 ей не передавались. Доказательств
оплаты Правдиным Н.А. не представлено. Более того, имущество, являющееся
предметом спора, истцу фактически не передавалось. Судом ошибочно приняты в
качестве доказательств договоры подряда от 11.03.2016 и 16.05.2017, предметом
которых являлось асфальтирование площадки, не относящейся к спорному
недвижимому имуществу. С 2015 года по настоящее время спорное имущество сдается
ИП Рубановой А.А. в аренду, в связи с чем Правдин Н.Е. не мог нести расходы по
содержанию этого имущества.
Судом не дана оценка тому обстоятельству, что Правдиным Н.А.
изначально была оплачена госпошлина в размере 9 000 руб. для
государственной регистрации перехода права собственности, которая в сентябре
2016 года возвращена заявителю на основании его заявления, что подтверждает
отсутствие у него намерений для государственной регистрации перехода права
собственности.
Кроме того, судом были нарушены сроки изготовления протокола
судебного заседания, в связи с чем не было реализовано право ответчицы на
подачу замечаний на протокол. Заявленный спор подлежал разрешению в Арбитражном
суде Ульяновской области, поскольку обе стороны имеют статус индивиуального
предпринимателя.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Правдина
Н.А.- Степанов С.К. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без
удовлетворения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного
разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы и возражений
на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу пункта 1
статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Граждане, юридические лица являются собственниками
имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на
основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по
наследству или в порядке реорганизации (статья 218
ГК РФ). В силу пункта 2 статьи
8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации,
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не
установлено законом.
В силу пунктов 1,
2 статьи 551
ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи
недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение
договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода
права собственности не является основанием для изменения их отношений с
третьими лицами.
Статья 164 ГК РФ устанавливает,
что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок,
правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Согласно пункту 2
статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее
регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о
регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с
решением суда. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей
статье, составляет один год.
Из материалов дела следует, что ответчице Рубановой А.А. на
праве общей долевой собственности (1/2 доли в праве) принадлежит следующее
недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером ***, общей
площадью 741 кв.м, по адресу: г. ***, ***, №***, строение ***, и расположенное
на нем здание ангара-склада общей площадью 694 кв.м, а также земельный участок, разрешенное использование:
под производственной базой, общей площадью 28 459,3 кв.м, по адресу: г. ***, ***,
№*** и расположенные на нем здания: ангар (литера В) площадью 712,2 кв.м, ангар
№*** с пристроем (литеры И, И1) общей площадью 1232,4 кв.м, ангар №*** (литера
Д) общей площадью 714 кв.м, ангар №*** (литера К) общей площадью 702,4 кв.м,
капустохранилище (литера Е) общей площадью 737,9 кв.м, здание фруктохранилища (литеры А, п.4, Г1, Г2, Г3, Г4,
XIII-XVI, XVIII) общей площадью
1535,9 кв.м.
Вторым сособственником указанного недвижимого имущества
является Любченков А.И. (третье лицо по
делу).
Исковые требования Правдина Н.А. о государственной
регистрации перехода права собственности основаны на двух договорах купли -
продажи от 02.12.2015, согласно которым Рубанова А.А. (продавец) продает, а
Правдин Н.А. (покупатель) покупает 43/200 доли в праве общей долевой
собственности на вышеуказанное имущество. Общая стоимость имущества составляет 3 212 100
руб. (1 625 400 руб. и 1 586 700 руб. соответственно).
В соответствии с пунктом 4.1 вышеуказанных договоров
продавец передал покупателю имущество в надлежащем состоянии до подписания
договора, который имеет силу передаточного акта. Договор считается исполненным,
а имущество переданным с момента подписания настоящего договора.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из
того, что исходя из буквального
толкования договоров, они исполнены 02.12.2015 и одновременно являются актами
приема-передачи имущества (имеют силу передаточного акта).
Судебная коллегия не соглашается с
выводами суда ввиду неправильного применения норм материального права, недоказанности
установленных судом первой инстанции
обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как следует из пункта 52 постановления Пленума Верховного
Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах,
возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой
права собственности и других вещных прав», в
соответствии с пунктом 1
статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество
может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно пунктам 58, 59, 61, 63 вышеприведенного
постановления Пленума Верховного Суда РФ, лицо, считающее себя собственником
находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое
зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании
права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права
подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств
возникновения у него соответствующего права.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права
подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по
передаче имущества. Согласно абзацу
второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не
предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать
недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества
покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Если сделка, требующая государственной регистрации,
совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации,
суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3
статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение
иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая
сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях,
установленных законом.
Таким образом, по смыслу названных норм материального права,
разъяснений постановления Пленума Верховного Суда РФ, помимо установления
обстоятельства уклонения стороны от государственной регистрации сделки,
юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение
вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии
иных препятствий для ее государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 21 ГК РФ способность
гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права,
создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская
дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия,
то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Из материалов дела
следует, на момент подписания договоров кули-продажи истец, 19.12.1997 года
рождения, являлся несовершеннолетним, в силу чего не обладал полной
дееспособностью на совершение сделок купли-продажи с недвижимостью.
Доказательств того, что на момент подписания договора Рубановой А.А. было
представлено письменное согласие его законных представителей, не имеется.
Пунктом 1 статьи 42 Федеральный
закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» установлены особенности государственной регистрации
права общей собственности на недвижимое имущество (в редакции, действовавшей на
момент заключения договора) при продаже
доли в праве общей собственности постороннему лицу. В данном случае заявлению о
государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец
доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых
продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться
документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от
покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию
прав, или нотариально заверенные.
Таким образом, для совершения сделки требовалось согласие
сособственника Любченкова А.И. на продажу доли либо отказ от покупки доли,
которые не было представлены момент подписания договоров. Ссылки на наличие
такого согласия (отказ от покупки) договоры купли - продажи от 02.12.2015 также
не содержат.
С 01.01.2017 в соответствии с пунктом 1 статьи 42
Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей
собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке
всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному
удостоверению.
При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что на
момент подписания договора покупатель не обладал полной дееспособностью,
письменное согласие сособственника имущества на отчуждение доли (отказ от
покупки) на момент подписания договоров не получено, у суда не имелось
оснований полагать, что ответчица незаконно уклонилась от государственной регистрации договоров от 02.12.2015.
То обстоятельство, что в материалы настоящего дела
представлены согласие законных представителей истца на совершение сделок и
заявление Любченкова А.И. о том, что ему было известно о сделках, указанных в
иске, и на долю 43/200 он не претендует, не свидетельствует о соблюдении
требований закона в этой части на момент подписания договора и о наличии
оснований для государственной регистрации перехода прав собственности при
отсутствии документов, подтверждающих соответствующие обстоятельства.
Обращение в суд с настоящим иском имело место почти через
три года после подписания договоров. Доказательств того, что Рубанова А.А. в
течение этого времени уклонялась от государственно регистрации перехода права
собственности, не представлено. Представленные сведения об отправке телеграмм
датированы ноябрем 2018 года, то есть периодом, непосредственно
предшествовавшем обращению Правдина Н.А. в суд.
Пунктом 6.2.3 договоров купли – продажи от 02.12.2016 на
Правдина Н.А. была возложена обязанность оплатить государственную пошлину за
регистрацию перехода права собственности. Вместе с тем уплаченная
государственная пошлина была возвращена Правдину Н.А. на основании его
заявления в сентябре 2016 года.
В соответствии с пунктами 2.2 договоров купли – продажи от
02.12.2015 расчет между сторонами произведен полностью до подачи настоящего
договора на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Согласно пункту 3.1 договоров они вступают в силу с момента
его заключения и действуют до завершения оформления права собственности
покупателем на приобретаемое имущество.
В пункте 5.1 договоров стороны оговорили, что право
собственности на указанное имущество возникает с момента регистрации перехода
права в Управлении Росреестра. Договор подлежит регистрации в Управлении
Росреестра и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание, что договоры кули – продажи от
02.12.2015 не были поданы сторонами сделки на государственную регистрацию в
Управление Росреестра, ни текст договоров, ни материалы дела не содержат
сведений о передаче Правдиным Н.А. стоимости спорного имущества до подписания
договоров, ответчица возражала против доводов истца в этой части, заявляла о
том, что договоры купли-продажи являлись предварительными, у суда отсутствовали
основания для вывода о признании исполненной обязанности покупателя по уплате
денежных средств.
Полагая исполненной обязанность продавца по передаче
объектов недвижимости, суд сослался на факт несения Правдиным Н.А. расходов по
договору подряда на выполнение электромонтажных работ № 12 от 11.03.2016 и по договору
подряда № 132 от 16.05.2017 на выполнение работ по асфальтированию части
земельного участка по адресу: г. ***, ул. ***.
Вместе с тем ни договор подряда от 11.03.2016, ни договор
подряда от 16.05.2017 не содержит ссылок на конкретные объекты недвижимости,
являвшиеся предметом договоров купли-продажи от 02.11.2015, не отвечают
требованиям относимости к предмету спора и не являются достаточными для вывода
о передаче спорного имущества в собственность Правдина Н.А.
При этом судом не дано оценки тому обстоятельству, что
имущество, являющееся предметом договоров купли-продажи, было передано ИП Рубановой
А.А. в аренду в 2015 году. Нахождение имущества во временном владении у арендатора
на основании договора с продавцом не является препятствием для удовлетворения
иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Вместе с тем доли
в праве общей долевой собственности на спорное имущество не выделены. После
подписания договоров купли – продажи от 02.12.2015 сособственники Рубанова А.А.
и Любченков А.И., без участия Правдина Н.А.,
заключали дополнительные соглашения в отношении того же арендованного
имущества. Ответчица осуществляла полномочия собственника спорного имущества,
получала арендную плату за пользование им, производила оплату налогов, в том
числе земельного налога. Доказательств того, что спорная доля имущества в общей долевой собственности
выбыла из владения собственника Рубановой А.А. путем передачи в собственность
Правдина Н.А., не имеется.
Таким образом, обстоятельства, связанные с недостатками договоров
купли-продажи от 02.12.2015 на момент их подписания, в совокупности с
отсутствием достаточных допустимых доказательств фактического их исполнения,
свидетельствуют о возникновении между сторонами спора о праве. При изложенных
обстоятельствах, принимая во внимание отсутствие доказательств фактического
исполнения договоров, у суда отсутствовали основания для удовлетворения
заявленного иска.
Следовательно, решение суда подлежит отмене с вынесением нового
решения об отказе в удовлетворении иска Правдина Н.А. к Рубановой А.А. о государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. ***, ул***, строение *** и по адресу: г. ***, ул. ***, ***,
являвшееся предметом договоров купли-продажи от 02.12.2015.
Доводы жалобы относительно подведомственности спора
арбитражному суда подлежат отклонению, поскольку заявленный спор не является
экономическим и подлежит разрешению судом общей юрисдикции.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение
Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 11 января 2019 года отменить,
принять новое решение.
Исковые требования Правдина Николая Андреевича к Рубановой
Анастасии Андреевне о государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. ***, ул. ***, строение *** и по адресу: г. ***, ул. ***, оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: