УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Вериялова Н.В.                                                                      Дело № 33-1779/2019

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                        14 мая 2019 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Бабойдо И.А.,

судей Калашниковой Е.В. и Рыбалко В.И.,

при секретаре Туктаровой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя Шипуновой Гаяны Владимировны – Кузьмина Юрия Владимировича на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 25 января 2019 года, по которому постановлено:

отказать Шипуновой Гаяне Владимировне в удовлетворении исковых требований к Шипуновой Ирине Витальевне, Бритовской Виктории Владимировне о расторжении договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Бабойдо И.А.,  пояснения представителя Шипуновой Г.В. - Кузьмина Ю.В., полагавшего необходимым решение суда отменить, судебная коллегия

установила:

 

Шипунова Г.В. обратилась в суд с иском к Шипуновой И.В., Бритовской В.В. о расторжении договора купли-продажи.

В обоснование заявленных требований  указала, что 19 июня 2017 года между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу***, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 6 июля 2017 года.

Договор от имени истца был подписан по доверенности Шипуновой И.В., которая кроме подписания договора самостоятельно согласовывала конкретное содержание договора и его условия. До заключения договора между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что оплата стоимости квартиры будет осуществлена в течение 2017 года.

Подписанием и регистрацией договора в Управлении Росреестра по Ульяновской области и последующим поведением сторон договора были нарушены права истца, а именно: до настоящего момента истец не получил от ответчиков денежные средства за проданную квартиру в размере 124 000 руб., продажная стоимость квартиры в договоре была существенно занижена по сравнению с кадастровой стоимостью (3 923 715 руб. 73 коп.), в результате чего истец, фактически не получив никакого исполнения, должна будет заплатить налог исходя из 70% процентов от кадастровой стоимости  квартиры в соответствии с пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации.

Истец обращалась к ответчикам с письменным требованием об оплате стоимости квартиры, до настоящего времени деньги ей не переданы.

Шипунова Г.В. просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 19 июня 2017 года в связи с существенным нарушением ответчиками условий договора, выразившимся в неоплате стоимости приобретенной в собственность квартиры; возвратить в собственность истца двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ***.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Ульяновска.

Рассмотрев заявленный спор, суд постановил решение, приведенное выше.

В апелляционной жалобе  представитель Шипуновой Г.В. – Кузьмин Ю.В. просит его отменить.

В жалобе не соглашается с выводами суда о том, что истцом не был доказан факт неуплаты ответчиками стоимости приобретаемого по возмездной сделке имущества, данный вывод противоречит фактическим обстоятельствам дела. В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчики свои обязательства по оплате стоимости квартиры не исполнили ни на момент заключения договора, ни на момент судебного разбирательства. Как следует из письменного отзыва Бритовской В.В. от 25 декабря 2018 года, денежные средства в счет оплаты стоимости своей доли в праве собственности на квартиру ею (иными лицами за нее) не передавались, не оплачивались в пользу истца по причине их отсутствия. Из пояснений Шипуновой И.В. в ходе судебного разбирательства также следует, что денежные средства в счет оплаты стоимости своей доли в праве собственности на квартиру ею в действительности не передавались также по причине их отсутствия.

Согласно тексту мирового соглашения, подписанного сторонами и необоснованно не утвержденного судом, ответчики признали, что свои обязательства по договору купли-продажи квартиры от 19 июня 2017 года в части оплаты стоимости приобретенной квартиры, ими исполнены не были. Неисполнение ответчиками обязательства по договору купли-продажи квартиры носит существенный характер и является основанием для расторжения договора.

Несостоятельным является вывод суда о том, что, подписав договор купли-продажи лично, истец подтвердила факт оплаты ею стоимости квартиры и, соответственно, надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли-продажи. Данный вывод суда противоречит материалам дела, в частности, договору купли-продажи от 19 июня 2017 года, дополнительному соглашению к нему от 3 июля 2017 года, акту приема-передачи квартиры от 19 июня 2017 года.

Кроме того, в материалах дела имеются копии письменных требований Шипуновой Г.В. от 28 сентября 2018 года, в которых содержится требование к покупателям долей в квартире об уплате стоимости квартиры в срок до 10 октября 2018 года.

Факт того, что сделка купли-продажи спорной квартиры прошла государственную регистрацию, не свидетельствует о том, что всеми сторонами сделки обязательства по договору были исполнены.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся  участников процесса, извещённых о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции было установлено, что  в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 19 июня 2017 года  продавец Шипунова Г.В., от имени которой действовала Шипунова И.В., продала, а покупатель Шипунова И.В., от имени которой действовала Бритовская  В.В.,  и  покупатель Бритовская  В.В., приобрели в собственность по ½ доли двухкомнатной квартиры по адресу: ***, за 124 000 руб.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости право общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, зарегистрировано за Бритовской В.В. и Шипуновой И.В. на основании договора купли-продажи квартиры от 19 июня 2017 года и дополнительного соглашения от 3 июля 2017 года к договору купли-продажи от 19 июня 2017 года, номера государственной регистрации №***, №*** от 6 июля 2017 года.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли продажи квартиры от 19 июня 2017 года, Шипунова Г.В. ссылалась на то, что ответчиками не исполнены существенные условия договора об оплате стоимости приобретенных долей квартиры.

В силу положений пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4 этой же статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Отказывая Шипуновой Г.В. в иске, суд первой инстанции ссылался на статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, где сказано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Доказательств тому, что ответчиками не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, в суд не представлено. Исходя из буквального значения слов и выражений договора о произведенном расчете, стоимость продаваемого жилого помещения определена по соглашению сторон в указанном размере – 124 000 руб.,  и данная сумма уплачена до подписания договора.

Ссылаясь на положения п.65. постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд исходил также из того, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 этого же Кодекса.

Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может, поскольку они по существу противоречат друг другу, так как в первом выводе суд исходил из доказанности совершения ответчиками оплаты по договору купли-продажи квартиры, а во втором случае суд исходил из права продавца потребовать оплаты по совершенному договору.

Сделанные судом выводы судом апелляционной инстанции признаются основанными на неправильном применении норм материального права и  не соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от 19 июня 2017 года, при заключении договора стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе условие о цене квартиры в размере 124 000 руб., из чего следует, что у ответчиков возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 124 000 руб.

Из пояснений  Шипуновой  И.В. и Бритовской В.В., данных в суде первой инстанции, следует, что они не исполнили обязательства по оплате за приобретенные доли квартиры, т.е. соглашались с доводами истицы.

Стороны поясняли суду, что ими предпринималась попытка подачи совместного заявления в Управление Росреестра по Ульяновской области о расторжении договора купли-продажи квартиры по адресу: ***, однако их заявление удовлетворено не было.

Сторонами суду также было подано заявление об утверждении мирового соглашения, в силу которого ответчики соглашались с прекращением за ними права собственности на 1\2 долю квартиры и возвращении квартиры в собственность истицы, однако суд мировое соглашение не утвердил.

Суд первой инстанции данным обстоятельствам надлежащей правовой оценки в решении не дал.

При таких обстоятельствах, а также в свете приведенных выше норм права, неоплата покупателями всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании  подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом также  при применении положений пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не были учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции нельзя признать отвечающим требованиям статей 195 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оно подлежит отмене с вынесением судебной коллегией нового решения об удовлетворении исковых требований Шипуновой Г.В. о расторжении договора от 19 июня 2017 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, и дополнительного соглашения к нему от  3 июля 2017 года, заключенных между Шипуновой И.В., действующей от имени  Шипуновой Г.В., и Бритовской В.В., действующей от своего имени и имени Шипуновой  И.В., прекращении права общей долевой собственности Бритовской И.В.  на 1\2 долю квартиры по адресу: ***, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 6 июля 2017 года, регистрационный номер ***, права общей долевой собственности Шипуновой И.В. на 1\2 долю этой же квартиры, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости 6 июля 2017 года, регистрационный номер ***, признании за Шипуновой Г.В. права собственности на квартиру по адресу: ***, квартира 40!%.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила: 

 

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 25 января 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Расторгнуть договор от 19 июня 2017 года купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, и дополнительное соглашение к нему от 3 июля 2017 года, заключенные между Шипуновой Ириной Витальевной, действующей от имени  Шипуновой Гаяны Владимировны, и Бритовской Викторией Владимировной, действующей от своего имени и имени Шипуновой  Ирины Витальевны.

Прекратить право общей долевой собственности Бритовской Ирины Владимировны на 1\2 долю квартиры по адресу: ***, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 6 июля 2017 года, регистрационный номер ***.

Прекратить право общей долевой собственности Шипуновой Ирины Витальевны на 1\2 долю квартиры по адресу: ***, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости 6 июля 2017 года, регистрационный номер ***.

Признать за Шипуновой Гаяной Владимировной право собственности на квартиру по адресу: ***.

Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре права собственности Шипуновой Гаяны Владимировны на указанную выше квартиру.

 

Председательствующий

 

Судьи: