УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Самсонова Н.В.
Дело № 33-307/2019 (33-5958/2018)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
29 января 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Аладина П.К.,
судей Старостиной И.М., Парфеновой И.А.,
при секретаре Айзатулловой Ф.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе представителя Алекперова Эльшана Шохран оглы, Алекперовой
Елены Евгеньевны – Османова Османа Ибрагимовича на решение Ленинского районного
суда города Ульяновска от 17 сентября 2018 года, с учетом определения суда от
15 ноября 2018 года об исправлении арифметической ошибки, по которому
постановлено:
исковые требования Алекперова Эльшана Шохран оглы,
Алекперовой Елены Евгеньевны к обществу с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Центральный» об обязании провести ремонтные
работы, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, удовлетворить
частично.
Обязать общество с ограниченной
ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» провести
ремонтные работы по устранению недостатков в квартире *** по пр. Л***, дом *** в г. У*** в соответствии с перечнем
работ: замена дверного балконного блока в кухне; затирка
поверхностей стеновых панелей при входе в квартиру справа от входной двери
(2,0х(Н)2,73м) и по тыльной стене санузла (2,0х(Н)2,73м); окраска стен
лоджии в местах образования трещин подлежит ремонту (повторная окраска с
подготовкой поверхности); выравнивание стяжки по помещениям квартиры (кухня,
коридор); переустановка радиатора отопления в кухне без отступлений от
горизонтали с выполнением недостающей огрунтовки стояка отопления; переустановка
трубопровода ГВС, идущего от стояка до счетчика, с учетом жесткой его фиксации;
замена розетки в кухне, переустановка распределительных коробок (без замены).
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Центральный» в пользу Алекперова Эльшана Шохран
оглы, Алекперовой Елены Евгеньевны неустойку в размере 15 000 руб.,
компенсацию морального вреда в размере 2000 руб. в пользу каждого.
В остальной части в удовлетворении иска отказать.
Взыскать с общества с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» в
пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридический центр»
за производство экспертизы 20 800 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик
«Центральный» в доход
местного бюджета госпошлину в размере 1109 руб.
Заслушав доклад судьи Старостиной И.М., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Алекперов Э.Ш., Алекперова Е.Е. обратились в суд с иском к
обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
«Центральный» (далее – ООО «СЗ «Центральный», до смены наименования – ООО
«Запад-2») о защите прав потребителей.
В обоснование иска указали, что
между ними как участниками долевого строительства и ООО «Запад – 2» как
застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного
жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязан в предусмотренный
договором срок – 10.08.2017 – построить многоквартирный дом и в течение 90 рабочих дней после получения
разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства
объект долевого строительства – однокомнатную квартиру, проектный номер ***,
расположенную по адресу: г. У***, пр. Л***, ***. Стоимость указанной квартиры
1 280 822 руб.
По мнению истцов, ответчик
обязательства по названному выше договору надлежащим образом не исполнил.
Просили обязать ООО «СЗ «Центральный» провести ремонтные работы с целью устранения
недостатков, допущенных застройщиком при строительстве объекта недвижимости;
передать объект недвижимости надлежащего качества участникам долевого
строительства в разумный срок; взыскать неустойку за период с 16.12.2017 по
31.07.2018 в размере 141 146 руб. 58 коп.; компенсацию
морального вреда - 15 000 руб. в пользу каждого.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель Алекперова Э.Ш.,
Алекперовой Е.Е. – Османов О.И. просит решение суда отменить в части
определения размера и периода неустойки.
По мнению автора жалобы, неправильное установление срока
передачи объекта долевого строительства существенно повлияло на размер
подлежащей взысканию неустойки. Также не согласен со снижением размера
неустойки.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело
в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте
судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В
соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив
материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит
к следующему.
Как
установлено судом и следует из материалов дела, 04.08.2016 между Алекперовым
Э.Ш,, Алекперовой Е.Е. (участники долевого строительства) и ООО «Запад - 2»
(застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного
жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязан передать участнику
долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру,
общей проектной площадью 38,38 кв.м, проектный номер *** в многоквартирном
жилом доме № *** по пр. Л***.
Пунктом 2.9 данного договора
определено, что срок завершения строительства дома определяется датой выдачи
разрешения на ввод дома в эксплуатацию и ориентировочно установлен 10.08.2017. Срок
завершения строительства дома, указанный в договоре, может быть изменен застройщиком
в сторону сокращения в одностороннем порядке в зависимости от фактических
сроков завершения строительства дома.
Согласно пункту 2.10 договора срок
передачи объекта участнику: не позднее 90 рабочих дней с момента ввода дома в
эксплуатацию. Момент ввода дома в эксплуатацию определяется датой выдачи
разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
многоквартирного жилого дома получено ответчиком 21.12.2017, стоимость
квартиры истцами оплачена в полном объеме.
13.03.2018
истцы прибыли для принятия объекта долевого строительства и подписания
передаточного акта. Совместно с экспертом Басмановой А.С. произведен осмотр
квартиры и составлен акт об имеющихся недостатках, на основании чего истцы
отказались от приемки квартиры.
27.03.2018
ответчику направлена претензия об устранении имеющихся в акте от 13.03.2018
недостатков за свой счет и своими средствами в течении 30 дней с момента
получения претензии. Претензия ответчиком получена 29.03.2018.
25.06.2018
истцами направлена повторная претензия об устранении имеющихся в акте от
13.03.2018 недостатков за свой счет и своими средствами в течении 30 дней с
момента получения претензии. Претензия ответчиком получена 25.06.2018.
Ответчик указанные в акте
недостатки самостоятельно своими силами не устранил.
Проверяя доводы истцов о
имеющихся в квартире недостатках судом первой инстанции была назначена
строительно - техническая экспертиза. По заключению эксперта выявлены
недостатки, указанные в исковом заявлении и в акте осмотра квартиры, которые
являются устранимыми. Стоимость ремонтно
- строительных работ выявленных недостатков составляет 25 704 руб.
При разрешении требований истца
о возложении на ответчика обязанности проведения ремонтных работ, судом в
основу была взята вышеуказанная экспертиза.
В данной части решение суда
сторонами не обжалуется.
Определяя период нарушения срока
передачи объекта долевого строительства, судом в расчет были приняты условия
пунктов 2.9, 2.10 договора, а также даты выдачи разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию от 21.12.2017. Учитывая условия договора о сроке завершения
строительства и передаче объекта, суд пришел к выводу, что объект должен быть
передан истцу не позднее 21.03.2018.
Вместе
с тем, судебная коллегия находит указанный вывод суда неверным, сделанным с
существенным нарушением норм материального права.
Согласно
статье 309
Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться
надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями
закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в
соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В
соответствии с частью 1
статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в
долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
Согласно
пункту 2 части
4 статьи 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве
должен содержать в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику долевого строительства.
Согласно
части 1
статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан
передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не
позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для
участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты
долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей
отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением
случая, установленного частью 3
данной статьи, предусматривающей возможность изменения
установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом
Российской Федерации.
Статьей 8
Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта
долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном
порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости (часть 2).
После
получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан
передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором
срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства
по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Из
приведенных положений закона
следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как
срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи
застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при
этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод
в эксплуатацию.
В
соответствии со статьей 55
Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение
строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме
в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также
соответствие построенного, реконструированного объекта капитального
строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального
строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения
разрешения на строительство (часть 1).
Для
ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган
исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию (часть 2).
Для принятия
решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы
документы, перечисленные в частях 3
и 4 данной
статьи.
Основания
для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указаны в частях 6
и 7 названной
статьи и связаны с отсутствием необходимых документов, с
несоответствием объекта строительства обязательным требованиям либо с
неисполнением застройщиком обязательных при строительстве требований.
Таким
образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию)
многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию,
получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого
обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не
могут считаться исполненными.
При
толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого
строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190
Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой
установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом
срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который
исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может
определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение
разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в
эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и
в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как
самостоятельное условие о сроке.
При
этом в силу императивных положений статьи 4
Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения
обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным
событием.
Согласно
положениям статьи 431
Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судебной
коллегией принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности
устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в
целом.
Условиями
заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства
объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков:
срока окончания строительства, которое в силу статьи 55
Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяется разрешением на
ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть
завершено 10.08.2017, а также срока, в
течение которого после завершения строительства объект должен быть передан
участнику долевого строительства, - не позднее 90 рабочих дней с момента ввода
дома в эксплуатацию.
Толкование
условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из
срока передачи объекта долевого строительства периода с момента подачи
застройщиком документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
и до получения такого разрешения, противоречит приведенным выше взаимосвязанным
положениям закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта
участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной
даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или
указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.
Иное
толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого
строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения
разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило
бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства
застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого
строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод
многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у
застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта
строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения
застройщиком своих обязанностей.
Такое
толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный
срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.
Указание
закона на то, что передача объекта долевого строительства участнику этого
строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного
дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого
строительства застройщик обязан завершить строительство многоквартирного дома,
включая его ввод в эксплуатацию.
Как
установлено судами и следует из материалов дела, застройщик обязался завершить
строительство 10.08.2017, после чего в течение 90 рабочих дней передать
квартиру участнику долевого строительства, то есть не позднее 14.12.2017.
Позднее
получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для
освобождения застройщика от ответственности.
При
таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что при
рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции неверно определен период
взыскания неустойки и ее размер.
В
связи с этим с ответчика подлежит взысканию неустойка за период с 15.12.2017 по
31.07.2018 в сумме 141 146 руб. 58
коп. (1 280 822 руб. х 7,25% х 228 дней : 300 х2).
Учитывая ходатайство ответчика, а также обеспечение
соблюдения баланса между последствиями ненадлежащего исполнения ответчиком
обязательств и примененной к нему мерой ответственности, судебная коллегия
считает возможным снизить размер неустойки до 70 000 руб. и взыскать
данную сумму с ответчика в равных долях в пользу каждого истца (по 35 000
руб.)
С учетом размера денежной суммы, присужденной судом, сумма
штрафа, подлежащего взысканию в пользу истцов, составляет 37 000 руб., то есть
по 18 500 руб. каждому.
В остальной части решение суда изменению (отмене) не
подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 17 сентября 2018 года, с учетом
определения суда от 15 ноября 2018 года об исправлении арифметической ошибки, в
части взыскания неустойки изменить.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
«Центральный» в пользу Алекперова Эльшана Шохран оглы, Алекперовой Елены
Евгеньевны неустойку в размере 35 000 руб. каждому.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
«Центральный» в пользу Алекперова Эльшана Шохран оглы, Алекперовой Елены
Евгеньевны штраф в размере 18 500 руб. каждому.
В
остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи: