УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Гришин
П.С. Дело № 33 - 158/2019 (№ 33-5807/2018)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 15 января 2019
года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой
Ю.Ю.,
судей Гурьяновой О.В. и Старостиной И.М.,
при секретаре Насыбулловой Э.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе представителя Тренина Алексея Евгеньевича – Чигрина
Валерия Валерьевича на решение Чердаклинского районного суда Ульяновкой области
от 20 сентября 2018 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований Тренина Алексея
Евгеньевича к Морозовой Елене Александровне о выселении из жилого дома,
расположенного по адресу: У***, Ч***, Д*** участок ***, взыскании расходов на
оплату услуг представителя в сумме 20 000 рублей, расходов по уплате
государственной пошлины в размере 300 рублей отказать в полном объеме.
Встречные исковые требования Морозовой Елены Александровны к
Тренину Алексею Евгеньевичу об обязании заключить договор купли-продажи
земельного участка, расположенного по адресу: ***, и расположенного на нем
недвижимого имущества, на условиях предварительного договора, взыскании
судебных расходов удовлетворить частично.
Обязать Тренина Алексея Евгеньевича заключить с Морозовой
Еленой Александровной договор купли-продажи земельного участка, расположенного
по адресу: ***, и расположенного на нем недвижимого имущества, на условиях
предварительного договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем
жилого дома, бани от 19.04.2017.
Взыскать с Тренина Алексея Евгеньевича в пользу Морозовой
Елены Александровны расходы на оплату услуг представителя в размере 5000
рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.
В остальной части в удовлетворении исковых требований
Морозовой Елене Александровне отказать.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения
представителя Тренина А.Е. – Чигрина В.В., поддержавшего доводы апелляционной
жалобы, пояснения Морозовой Е.А. и её представителя Чернышова М.В., просивших
оставить решение суда без изменения, заключение прокурора Сальникова А.А.,
полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Тренин А.Е. обратился в суд с иском к Морозовой Е.А. о
расторжении предварительного договора купли-продажи, выселении из жилого дома.
Требования мотивированы тем, что 19.04.2017 между ним
(продавцом) и Морозовой Е.А. (покупателем) был заключен предварительный договор
купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м, жилого дома общей
площадью 36 кв.м и бани общей площадью
42 кв.м, расположенных по адресу: ***.
Указанные объекты недвижимости принадлежат ему (истцу) на
основании договора дарения от 06.03.2017 и были оценены сторонами в
9 400 000 руб.
По условиям договора 2 000 000 руб. были переданы
ему в качестве аванса при подписании предварительного договора, а оставшаяся
сумма в размере 7 400 000 руб. должна быть передана перед подписанием
основного договора купли-продажи. Основной договор купли-продажи должен быть
заключен до 20.04.2018.
Однако принятые на себя обязательства по оплате стоимости
объектов недвижимости в предусмотренный договором срок ответчицей Морозовой
Е.А. исполнены не были. Всего Морозова Е.А. передала ему 2 200 000
руб.
14.05.2018 между ним и ответчицей было заключено
дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым
срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 20.06.2018.
Но и в предусмотренный соглашением сторон срок основной
договор купли-продажи не был заключен по вине Морозовой Е.А. по причине наличия
задолженности в размере 7 200 000 руб.
11.07.2018 он направил ответчице требование о расторжении
предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка, которое было
оставлено без удовлетворения. Аналогичное требование было направлено ответчице
02.08.2018, однако до настоящего времени основной договор между ними не
заключен, действий по освобождению жилого дома ответчица не предприняла.
Проживание ответчицы и членов её семьи в спорном жилом доме
нарушает его права, как собственника жилого помещения.
Ссылаясь на положения ст.ст. 209, 288, 304, 450 Гражданского
кодекса Российской Федерации, ст. ст. 30, 35 Жилищного кодекса Российской
Федерации, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи
земельного участка и расположенного на нем жилого дома, бани от 19.04.2017;
выселить Морозову Е.А. из занимаемого жилого дома, расположенного по адресу: У***, Ч***, Д***,
участок ***; взыскать с ответчицы расходы на оплату услуг представителя в сумме
20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.
Морозова Е.А. обратилась в суд с встречным иском, уточненным
в ходе рассмотрения дела, к Тренину А.Е. об обязании заключить договор
купли-продажи земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества.
В обоснование иска указала, что 19.04.2017 между ней и
Трениным А.Е. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного
участка, жилого дома и бани, расположенных по адресу: ***.
Стоимость указанных объектов недвижимости была определена в
размере 9 400 000 руб., из которых
земельный участок был оценен в 400 000 руб.
В соответствии с условиями
предварительного договора 2 000 000 руб. были переданы продавцу в
качестве аванса в день подписания предварительного договора, оставшаяся сумма в
размере 7 400 000 руб. должна быть уплачена покупателем продавцу в день
заключения основного договора купли-продажи (п. 3 договора)
В соответствии с п. 5 предварительного договора соглашение о
цене является существенным условием.
Основной договор стороны предполагали заключить до
20.04.2018 (п.7 договора).
14.05.2018 между ней и Трениным А.Е. было заключено
дополнительное соглашение к предварительному договору, в соответствии с которым
срок заключения основного договора был установлен до 20.06.2018.
В день подписания предварительного договора она передала
Тренину А.Е. в качестве аванса 2 000 000 руб., 22.05.2018 она передала ему еще
200 000 руб.
Вместе с тем Тренин А.Е. уклоняется от заключения основного
договора, несмотря на попытки урегулировать данный вопрос во внесудебном
порядке.
Так, 21.08.2018 Тренину А.Е. было направлено предложение о
заключении основного договора, для чего ему было предложено явиться 03.09.2018
в 14.00 в помещение дополнительного офиса ПАО «Сбербанк России», расположенное
по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 26/1. Указанное уведомление было получено
Трениным А.Е. лично 27.08.2018, однако в назначенное время он не явился по
вышеуказанному адресу без объяснения причин.
Ссылаясь на положения ст. ст. 309, 310, 429, 445
Гражданского кодекса Российской Федерации, истица просила обязать Тренина А.Е.
заключить с ней договор купли-продажи земельного участка и расположенного на
нем недвижимого имущества на условиях предварительного договора, взыскать с
ответчика в её пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб., расходы
по оплате услуг представителя в размере 30 000 руб.
В ходе судебного разбирательства Тренин А.Е. отказался от
исковых требований к Морозовой Е.А. в части расторжения предварительного
договора купли-продажи объектов недвижимости от 19.04.2017, в связи с чем
определением Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 20.09.2018
производство по делу в указанной части было прекращено.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Тренина А.Е. –
Чигрин В.В. просит решение суда
отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Тренина
А.Е. удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований Морозовой
Е.А. отказать. В обоснование доводов жалобы ссылается на положения п. 6 ст. 429
ГК РФ и указывает, что обязательства по предварительному договору считаются
прекращенными, поскольку в установленный между сторонами срок основной договор
купли-продажи заключен не был. Прекращенные обязательства не могут
возобновляться. Считает, что после 20.06.2018 никакие требования и письма
сторон не имели правового значения и не могли возобновить прекращенных в связи
с истечением срока обязательств. До указанной даты ни истец, ни ответчик
каких-либо предложений о заключении основного договора друг другу не
направляли. Кроме того указывает, что основной договор не мог быть заключен до
20.06.2018 исключительно по вине покупателя, так как у покупателя отсутствовали
денежные средства. В ходе судебного разбирательства покупатель не доказал
наличие у него необходимой денежной
суммы на оплату приобретенной недвижимости, не перевел необходимую сумму
продавцу или на депозит. Кроме того, продавец рассчитывал получить денежную
сумму в пределах сроков, предусмотренных предварительным договором.
Считает, что извещение банка от 09.07.2018 о предоставлении
кредита, не может служить доказательством возможности исполнить обязательство
покупателя по полной оплате недвижимости, поскольку не подтверждает наличие
денежных средств, и кроме того, оно адресовано не Морозовой Е.А., а Морозову
М.С.
Полагает, что законных оснований занимать жилой дом у
Морозовой Е.А. не имеется, поскольку основной договор купли-продажи между
сторонами заключен не был. Кроме того обращает внимание на то, что Морозовой
Е.А. захвачен еще один объект, который расположен на спорном земельном участке
и не являлся предметом предварительного договора. Считает, что судья оказывал
содействие стороне ответчика Морозовой Е.А.
В возражениях на апелляционную жалобу Морозова Е.А. просит
решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя
Тренина А.Е. – без удовлетворения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте судебного
разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе,
возражениях на жалобу.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене
решения суда.
Отказывая в удовлетворении иска Тренина А.Е. о выселении
Морозовой Е.А. из жилого дома, и удовлетворяя встречные исковые требования
Морозовой Е.А. о возложении обязанности заключить основной договор
купли-продажи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что
Тренин А.Е., являющийся собственником жилого дома, бани и земельного участка,
расположенных по адресу: ***, заключивший 19.04.2017 с Морозовой Е.А.
предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости,
уклонился от подписания основного договора купли-продажи данных объектов
недвижимости. Обязательства, предусмотренные предварительным договором,
прекращены не были, в связи с чем Морозова Е.А. вправе требовать понуждения
Тренина А.Е. к заключению договора купли-продажи земельного участка и
распложенного на нем недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным
договором от 19.04.2017. Соответственно, оснований для выселения Морозовой Е.А.
из спорного жилого дома не имеется.
Судебная коллегия с указанными выводами суда первой
инстанции соглашается, поскольку они мотивированы, соответствуют подлежащему
применению закону и установленным по делу обстоятельствам, которым дана
надлежащая оценка.
Как следует из материалов дела и установлено судом,
19.04.2017 между Трениным А.Е. (продавцом) и Морозовой Е.А. (покупателем) был
заключен предварительный договор купли-продажи
продажи земельного участка площадью 1200 кв.м, жилого дома общей
площадью 36 кв.м, и бани общей площадью 42 кв.м, расположенных по адресу: ***.
Указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на
основании договора дарения от 06.03.2017.
Согласно п. 3 предварительного договора, вышеуказанные
объекты недвижимости оценены сторонами в 9 400 000 руб., из которых
земельный участок оценивается в 400 000 руб. Продажная цена, указанная в
настоящем договоре, окончательная и изменению не подлежит. Продажная цена,
указанная в настоящем договоре, является фактической, по ней будут произведены
расчеты между продавцом и покупателем.
В силу п.4 предварительного договора расчет между сторонами
производится в следующем порядке:
-2 000 000 руб. переданы покупателем продавцу в
качестве аванса при подписании настоящего предварительного договора, а продавец
получил от покупателя указанную сумму за продаваемый объект недвижимости;
- оставшаяся сумма в размере 7 400 000 руб. будет уплачена
покупателем продавцу в день заключения основного договора купли-продажи
вышеуказанного объекта недвижимости, а именно перед его подписанием.
Согласно п.5 предварительного договора, соглашение о цене
является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия
сторонами подлинной цены объекта недвижимости и истинных намерений, стороны
самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск
наступления иных отрицательных последствий.
В силу п. 7 предварительного договора основной договор
купли-продажи стороны предполагают заключить в срок до 20.04.2018. По
договоренности, стороны могут заключить договор купли-продажи и ранее
указанного срока, либо пролонгировать данный договор, но на срок не более
одного месяца и только при возникновении причин, разрешение которых не зависит
ни от одной из сторон данного договора.
Согласно п.9 предварительного договора продавец обязался
освободить указанный выше объект недвижимости от принадлежащего ему движимого
имущества и предоставить его покупателю в том качественном состоянии, как оно
есть на момент заключения настоящего договора с имеющимся газовым,
сантехническим и электрическим оборудованием в день подписания настоящего
договора.
Пунктом 10 предварительного договора было установлено, что в
случае уклонения одной из сторон от заключения договора купли-продажи указанных
объектов недвижимости, другая сторона, в соответствии с п.4 ст. 445
Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать уклоняющуюся сторону
заключить договор путем обращения в судебные органы. Виновная сторона обязана
возместить второй стороне все понесенные расходы.
Судом установлено, что после заключения предварительного
договора купли- продажи указанные объекты недвижимости были переданы продавцом
в пользование покупателю.
14.05.2018 между сторонами были заключено дополнительное
соглашение к предварительному договору купли-продажи, в соответствии с которым
срок заключения основного договора купли-продажи был продлен до 20.06.2018.
22.05.2018 Морозова Е.А. передала Тренину А.Е. еще
200 000 руб. в счет оплаты объектов недвижимости.
Из материалов дела следует, что 02.08.2018 Тренин А.Е.
обратился к Морозовой Е.А. с требованием о заключении основного договора
купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости в
срок до 15.08.2018, и об оплате оставшейся суммы в размере 7 200 000
руб. (л.д. 24).
Направление данного требования в адрес Морозовой Е.А. суд
первой инстанции обоснованно расценил, как намерение Тренина А.Е. продлить срок
действия предварительного договора, и желание заключить основной договор
купли-продажи на условиях предварительного договора.
Указанное требование было получено Морозовой Е.А.
17.08.2018.
21.08.2018 Морозова Е.А. направила в адрес Тренина А.Е.
письмо с предложением явиться 03.09.2018 в помещение дополнительного офиса ПАО
«Сбербанк России» по адресу: г. Ульяновск, ул. Минаева, 26/1 для заключения
основного договора купли-продажи недвижимости.
Данное письмо было получено Трениным А.Е. 27.08.2018, что
подтверждается копией почтового уведомления, и не оспаривалось представителем
Тренина А.Е. в ходе судебного разбирательства. Однако в указанное время Тренин
А.Е. для заключения основного договора купли-продажи не явился.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к
правильному выводу о том, что между сторонами велись переговоры о заключении
основного договора купли-продажи недвижимого имущества, однако данный договор
не был заключен по вине продавца Тренина А.Е., который в назначенное время не
явился для оформления сделки.
Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом
суда о том, что Морозова Е.А. вправе требовать понуждения Тренина А.Е. к
заключению договора купли-продажи земельного участка и распложенного на нем
недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором от
19.04.2017, поскольку обязательства по предварительному договору между
сторонами прекращены не были.
Доводы апелляционной жалобы представителя Тренина А.Е.,
опровергающие указанный вывод, являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса
Российской Федерации граждане и
юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению
договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить
договор предусмотрена настоящим Кодексом,
законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон,
которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной
договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях,
предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода
права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или
оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить
основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор,
уклоняется от заключения основного договора, применяются положения,
предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса. Требование о понуждении к
заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с
момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса
Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом
или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его
заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями
обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии
таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или
иными обычно предъявляемыми требованиями.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление
участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по
своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими
участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры,
как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный
договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***,
Тренин А.Е. тем самым выразил свою волю на отчуждение этого имущества и принял
на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть
исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Поскольку материалами дела подтверждаются обстоятельства
согласования сторонами срока заключения основного договора и продления этого
срока вплоть до 15.08.2018, а также факт принятия Морозовой Е.А. действенных
мер к заключению основного договора купли-продажи, суд первой инстанции
обоснованно удовлетворил требования Морозовой Е.А. и обязал Тренина А.Е.
заключить с ней основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества.
Оснований считать обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращенными, у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка в жалобе на то, что Морозова Е.А. не уплатила
оставшуюся сумму в размере 7 200 000 руб., не может быть принята во
внимание, поскольку в соответствии с условиями предварительного договора (п.4)
оставшаяся сумма должна быть уплачена покупателем продавцу в день заключения
основного договора купли продажи объектов недвижимости, а именно перед его
подписанием, однако на совершение сделки Тренин А.Е. не явился.
Доказательств, подтверждающих отсутствие у покупателя
денежных средств, необходимых для оплаты приобретаемого имущества, стороной
продавца представлено не было.
То обстоятельство, что приобретаемое имущество покупатель
намерен оплатить, в том числе, с использованием кредитных денежных средств,
само по себе препятствием к заключению договора купли-продажи недвижимого
имущества являться не может.
Ссылка в жалобе на то, что предоставление кредита было
одобрено банком для Морозова М.С., а не для Морозовой Е.А., правового значения для данного дела не
имеет. В соответствии с условиями предварительного договора полная оплата
объектов недвижимости должна быть произведена покупателем Морозовой Е.А.
непосредственно перед подписанием договора купли-продажи.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что Морозова Е.А. и
Морозов М.С. состоят в зарегистрированном браке, и в соответствии со ст. 33
Семейного кодекса Российской Федерации законным режимом имущества супругов
является режим их совместной собственности.
Доводы жалобы о захвате Морозовой Е.А. еще одного объекта
недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, не могут быть
приняты во внимание, поскольку суд обязал Тренина А.Е. заключить с Морозовой
Е.А. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ***, и
расположенного на нем недвижимого имущества, на условиях предварительного
договора от 19.04.2017.
Другие доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на
законность, обоснованность оспариваемого решения суда, поскольку не опровергают
выводы суда и не подтверждают неправильного применения судом правовых норм.
Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции с
достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку
представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела,
обстоятельства, имеющие значение по делу, судом установлены правильно.
Нарушений норм материального и процессуального права,
влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области
от 20 сентября 2018 года
оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Тренина Алексея
Евгеньевича – Чигрина Валерия Валерьевича – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи