УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Лисова Н.А. Дело № 33-5659/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 25
декабря 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Парфеновой И.А. и Чурбановой Е.В.,
при секретаре Герасимовой М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС» на
решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 2 октября 2018 года, с
учетом определения суда от 30 ноября 2018 года об исправлении описки, по
которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной
ответственностью «СП ВИС-МОС» к
Перескоковой Елене Сергеевне о
расторжении договора купли-продажи
жилого дома и земельного участка, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью
«СП ВИС-МОС» и Перескоковой Еленой
Сергеевной от 17 июня 2014 года отказать.
Заслушав доклад судьи Парфеновой И.А., пояснения
представителя истца общества с ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС»
Малафеева А.А., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
общество с ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС» (далее - ООО «СП ВИС-МОС») обратилось в суд с иском к
Перескоковой Е.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и
земельного участка.
В обоснование требований указано на то, что между ООО «СП
ВИС-МОС» (продавцом) и Перескоковой Е.С. (покупателем) 17 июня 2014 года был
заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли
населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение малоэтажного
жилого дома, общей площадью 611,4 кв.м, адрес объекта: *** по генплану,
кадастровый номер ***, и находящегося на нем жилого дома, назначение: жилое,
общая площадь 180,1 кв.м, инв. № ***, лит. А, А1, А2, а, к, к1, Г, I, адрес объекта: г***
кадастровый номер ***. В соответствии с условиями договора стоимость жилого
дома и земельного участка должна быть оплачена в полном объеме не позднее 1
сентября 2016 года.
11 мая 2016 года к указанному договору сторонами было
заключено дополнительное соглашение, которым договор дополнен подпунктом 6.1
следующего содержания: в случае нарушения покупателем взятых на себя
обязательств по оплате стоимости жилого дома и земельного участка, продавец
вправе расторгнуть настоящий договор и
потребовать возврата переданного имущества. Стороны подтверждают, что нарушение
сроков и/или порядка оплаты стоимости жилого дома и/или земельного участка
является существенным нарушением условий договора.
Стоимость жилого дома и земельного участка ответчицей
оплачены не были, на предложение расторгнуть договор, полученное Перескоковой
Е.С. 23 августа 2018 года, ответа не поступило.
Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи жилого
дома и земельного участка от 17 июня 2014 года, заключенный между ООО «СП
ВИС-МОС» и Перескоковой Е.С., взыскать с ответчицы расходы по уплате
государственной пошлины в размере 6000 руб.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены Зубарев А.П., Таламанов А.А.
Суд первой инстанции, рассмотрев дело по существу, принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «СП ВИС-МОС» просит решение суда
отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы указывает, что суд, отказывая в
удовлетворении иска по основаниям недобросовестности сторон договора
купли-продажи и возможного нарушения прав третьих лиц, по требованиям которых
наложен арест на спорное имущество, не учел факт передачи этого имущества в
залог истцу и согласования сторонами мер ответственности за нарушение сроков
оплаты по договору. Законом предусмотрен приоритет исполнения обязательств перед
залогодержателем за счет предмета залога. Материальные требования ООО «СП
ВИС-МОС», обеспеченные залогом имущества, являющегося предметом спора по
настоящему делу, являются приоритетными перед другими кредиторами Перескоковой
Е.С.
Считает, что в силу пункта 3 статьи 488 Гражданского кодекса
РФ продавцу предоставлена возможность выбора способа защиты своего нарушенного
права – требовать оплаты либо возврата товара. В случае расторжения договора
продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного
покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.
Ответчица не возражает против удовлетворения иска и подтверждает факт
неисполнения ею обязательств по оплате спорного имущества. Исполнение данного
обязательства является существенным условием договора купли-продажи, в силу
чего у суда имелись основания для расторжения договора.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о времени
и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений, изучив материалы дела,
проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и
правильность применения судом норм материального и процессуального права при
вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства
должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и
требований - в соответствии с обычаями
или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ
односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его
условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным
Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом
2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон
договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при
существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях,
предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Стороны не вправе требовать возвращения того, что было
исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора,
если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4
статьи 453 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по
договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар)
в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять
этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пункт 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ устанавливает,
что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему
продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом,
иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа
обязательства.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в
соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать
оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395
данного Кодекса (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи
жилого дома и земельного участка от 17 июня 2014 года ООО «СП ВИС-МОС» продало,
а Перескокова Е.С. купила земельный участок, категория
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение
малоэтажного жилого дома, общая площадь 611,4 кв.м, адрес объекта: *** по
генплану, кадастровый номер ***, и находящийся на нем жилой дом, назначение:
жилой, 2-этажный, общая площадь 180,1 кв.м, инв. № ***, лит. А, А1, А2, а, к,
к1, Г, I адрес (местонахождение) объекта: ***, кадастровый номер ***.
По условиям договора стоимость жилого дома и земельного участка составляет
6 042 000 руб. и подлежит оплате не позднее 1 сентября 2016 года.
В соответствии с пунктом 7 договора жилой дом и земельный
участок переданы покупателю при
подписании настоящего договора.
Переход права собственности на объекты недвижимости по настоящему договору
от продавца к покупателю зарегистрирован
в Управлении Росреестра по
Ульяновской области 23 июня 2014 года.
11 мая 2016 года к указанному договору сторонами было заключено
дополнительное соглашение, в соответствии с которым договор был дополнен подпунктом
6.1, согласно которому в случае нарушения покупателем взятых на себя обязательств по оплате стоимости
жилого дома и земельного участка, продавец вправе расторгнуть настоящий
договор и потребовать возврата переданного имущества. Стороны подтверждают, что
нарушение сроков и/или
порядка оплаты стоимости жилого
дома и/или земельного участка является существенным нарушением условий
договора.
Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 7 июня
2017 года с Перескововой Е.С. в пользу Таламанова А.А. взыскана сумма долга
по договору займа
от 21 декабря 2014 года в размере
3 000 000 руб., проценты по договору займа в общей сумме 1 062 688
руб. 10 коп. В рамках данного гражданского дела определением суда от 15 мая 2017
года наложен арест на имущество ответчицы в пределах суммы исковых требований -
3 360 000 руб.
Кроме того, решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска
от 4 июня 2018 года с Перескоковой Е.С.,
Перескокова С.А. в солидарном порядке в пользу Зубарева А.П. взыскана
задолженность по договору займа от 14 сентября 2016 года в размере 4 500 000 руб., по договору займа от 17
октября 2016 года в сумме 1 000 000 руб., а также задолженность по процентам за
пользование заемными денежными средствами по договорам займа. Определением суда
от 19 апреля 2018 года в обеспечение иска также наложен арест на недвижимое
имущество, принадлежащее Перескоковой Е.С.
Лишь после наложения ареста на имущество, являющееся
предметом спора по настоящему делу, а именно 16 июля 2018 года, ООО «СП
ВИС-МОС» и Перескокова
Е.С. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого
дома и земельного участка от 17 июня 2014 года.
Уведомлением от 30 июля 2018 года государственная
регистрация соглашения о расторжении
договора купли-продажи была приостановлена в связи с наличием
арестов, наложенных определением
Засвияжского районного суда от 19 апреля 2018 года, постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП № 1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России по Ульяновской
области от 27 марта 2018 года №***, постановлением судебного
пристава-исполнителя ОСП № 1 по Засвияжскому району г. Ульяновска УФССП России
по Ульяновской области о запрете на совершение действий по
регистрации от 7 февраля 2018 года № *** в отношении вышеуказанных объектов
недвижимости, а в последующем
государственная регистрация
соглашения о расторжении договора купли-продажи была прекращена на основании
заявления заявителей.
Отказывая в удовлетворении
заявленных исковых требований, суд исходил из того, что договор
купли-продажи фактически исполнен продавцом ООО «СП ВИС-МОС», жилой дом и
земельный участок переданы во владение покупателю, право
собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке.
Заключение между сторонами сделки соглашения о расторжении договора
купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 июня 2014 года и возврат
покупателю денежных средств в размере 3 712 600 руб., уплаченных ранее за жилой дом и
земельный участок, после наложения
ареста на спорное недвижимое имущество в обеспечение исковых требований
Зубарева А.П. и Таламанова А.А., а также последующее предъявление
иска о расторжении договора (в отсутствие при этом требований о
взыскании задолженности по договору) направлено на освобождение имущества от
ареста и нарушает права третьих лиц.
Судебная коллегия соглашается с
выводами суда, которые подробно
мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны
на правильном применении действующего законодательства.
В
соответствии с пунктом 1 статьи
10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских
прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход
закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное
осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В случае
несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2
статьи 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий
допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права
полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В данном случае действия сторон правильно признаны
недобросовестными, что является достаточным основанием для отказа в
судебной защите лицу, имеющему лишь формальные основания для предъявления
соответствующего требования.
Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо
предусмотрен запрет на совершение регистрационных действий по регистрации
перехода права в случае наложения ареста до момента снятия такого ареста, если
регистрирующий орган имел сведения о нем.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи объектов
недвижимости от 17 июня 2014 года, заключенное между сторонами 16 июля 2018
года, а также последующее уведомление ООО «СП ВИС-МОС» от 20 августа 2018 года в
адрес Перескоковой Е.С. с предложением расторгнуть договор купли-продажи жилого
дома и земельного участка в связи с неоплатой переданных объектов недвижимости,
носят формальный характер и явно направлены на освобождение данного имущества
от ареста. Как следует из материалов дела, спор между сторонами относительно
исполнения обязательств по договору, расторжения договора фактически
отсутствует, а обращение в суд с настоящим иском связано исключительно с
наложением ареста на спорное имущество в обеспечение исков третьих лиц.
Доводы истца о том, что оплата по договору купли-продажи
не производилась, опровергается соглашением о расторжении договора
купли-продажи, из которого следует, что
оплата по договору частично производилась Перескоковой Е.С.
При
этом в заключенном между сторонами
договоре, с учетом дополнительного соглашения, не предусмотрена возможность
расторжения договора в случае частичной оплаты и возврата
исполненного по договору.
Каких-либо
объективных данных, указывающих на то, что до наложения ареста на спорное
имущество истцом предпринимались меры к получению надлежащего исполнения по
договору либо к расторжению договора, не представлено.
Доводы
жалобы о преимущественном праве залогодержателя получения исполнения по
обязательству за счет предмета залога, являлись предметом рассмотрения суда
первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении
настоящего спора, в рамках которого не заявлялось требований о взыскании
задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к позиции, занятой
истцом в ходе рассмотрения дела, являлись предметом судебного разбирательства,
направлены на иную оценку установленных представленными доказательствами
обстоятельств по делу, в связи с чем судебной коллегией отклоняются.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой.
Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь
отмену либо изменение судебного решения, не установлено.
Таким образом, решение суда по настоящему делу является
законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств,
материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения
апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 2
октября 2018 года, с учетом определения суда от 30 ноября 2018 года об
исправлении описки, оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью «СП ВИС-МОС» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: