УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Высоцкая А.В.                                                                   Дело № 33-2909/2018

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                        17 июля 2018 года                                                                      

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Кинчаровой О.Е.,  Аладина П.К.,

при секретаре Скала П.А.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе  представителя Трениной Оксаны Игоревны – Османова Османа Ибрагимовича на решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 12 апреля 2018 года, которым постановлено:

 

Исковые требования Трениной Оксаны Игоревны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» о взыскании денежных средств, уплаченных по договору  купли-продажи жилого помещения убытков, неустойки, компенсации морального вреда, прекращении права собственности  на жилое помещение удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Трениной Оксаны Игоревны  с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» компенсацию морального вреда  размере 10 000 руб., штраф в размере 5000 руб., в удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере 300 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Независимость» расходы по оплате производства судебной экспертизы в размере 59 600 руб.

 

Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е. по делу, объяснения представителя Трениной О.И. – Зайцева О.Е., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

 

Тренина О.И. обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства,  к ООО «Специализированный застройщик «Центральный» о  взыскании оплаченных по договору купли-продажи  денежных средств в размере 1 823 260 руб., убытков, связанных с выполнением работ по отделке квартиры, в размере 243 700 руб. 70 коп., расходов на проведение экспертиз в размере  19 000 руб., неустойки за период с 3 февраля 2018 года по 3 апреля 2018 года в размере 1 130 421 руб. 20 коп.  и неустойки в размере 1 % от суммы задолженности, начиная с 4 апреля 2018 года, компенсации морального вреда 15 000 руб., прекращении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. У***, пр-т Л***, д. ***, кв. ***, после перечисления денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что 23 июня 2016 года между нею (покупателем) и ООО «Запад-2»  (продавцом)  заключен договор № 12-4П/06/16 купли-продажи жилого помещения, по которому продавец  обязуется  передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить двухкомнатную квартиру  № ***, общей площадью 49,5 кв.м, по адресу: г. У***, пр-т Л***, д. ***, кв. ***. Цена по договору определена  в 1 823 260 руб.

Оплата по договору ею была произведена в полном объеме. Жилое помещение было передано по передаточному акту 23 июня 2016 года.

11 ноября 2016 года, 28 ноября 2016 года она обращалась с претензиями, в которых указывала на наличие мокрых углов, и на то, что на окнах выпадает большое количество конденсата, просила устранить недостатки.

Ответчиком были проведены ремонтные мероприятия. 5 мая 2017 года был составлен акт проверки и прочистки вентиляционных каналов, согласно которому при закрытых окнах отсутствует тяга. 25 мая 2017 года Тренина О.И. обратилась с заявлением о наличии недостатков.

Согласно акту экспертного исследования № 449/2017 в квартире имеются следующие недостатки: межпанельные швы бетонных ограждающих панелей недостаточно герметично изолированы, на поверхности образуется точка росы, оконные конструкции из ПВХ не соответствуют нормативным требованиям, монтажные швы не выдерживают теплотехнические требования, на поверхности образуется точка росы, работоспособность системы вентиляции на кухне и в санузле при закрытых створках не обеспечена.

Таким образом, квартира была  передана ненадлежащего качества, квартира имеет строительные недостатки, которые препятствуют использованию квартиры по назначению, что создает угрозу для жизни и здоровья проживающих в квартире лиц.

Она обратилась к ответчику  с претензией об устранении недостатков, соответственно, они должны были быть устранены не позднее 10 июня 2017 года, но они не были устранены.  Она обратилась с претензией о расторжении договора 23 января 2018 года, которая ответчиком не была удовлетворена. Кроме того, она понесла убытки в виде стоимости фактически выполненных работ по отделке квартиры в размере 243 700 руб. 70 коп.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе с учетом её дополнения представитель Трениной О.И. – Османов О.И. просит решение суда отменить в части отказа в требованиях о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, убытков, неустойки  и принять по делу новое решение об удовлетворении указанных исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно  указывает на несогласие с выводом суда, что квартира не имеет существенных недостатков, в том числе и по признаку проявления недостатка вновь после его устранения, поскольку межпанельные швы ответчиком с внутренней стороны не ремонтировались.

Недостаток, который проявляется вновь после проведения мероприятий по его устранению, является существенным.

Экспертом в заключении отражено наличие недостатков межпанельного соединения (шва), который требует ремонта, и ранее данный межпанельный шов ремонтировался. Следовательно, выявленные в квартире истца недостатки следует квалифицировать как существенные.

При этом, то обстоятельство, что шов необходимо ремонтировать с использованием иных мероприятий, нежели те, которые использовались застройщиком при ремонте межпанельных швов, не может свидетельствовать о том, что недостаток не проявился вновь, не является юридически значимым, поскольку не влияет на квалификацию недостатков квартиры, как существенных.

Не основан на нормах права и вывод суда о несущественности недостатков по мотиву возможности  их устранения согласно заключению судебного эксперта.

Наличие возможности устранения недостатка само по себе не означает, что такой недостаток не является существенным. Из заключения экспертизы следует, что в квартире нарушен микроклимат, имеются проявления биообразований вследствие строительных недостатков. С учетом этого, несмотря на возможность устранения недостатков, квартира построена с существенными недостатками.

Не согласен с отказом суда во взыскании расходов на проведение досудебных экспертиз.

Тренина О.И., представители ООО «Специализированный застройщик «Центральный», ООО «Стройподряд», ПАО Банк «ВТБ 24» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Трениной О.И. – Османова О.И., судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что между Трениной О.И. и ООО «Запад-2» (ныне - ООО «Специализированный застройщик «Центральный») 23 июня 2016 года  был заключен договор купли-продажи жилого помещения №124П/06/16, по которому Тренина О.И. купила  двухкомнатную квартиру №***, общей площадью  49,5 кв.м, расположенную на *** этаже многоквартирного дома № *** по пр-ту Л*** в г. У***, по цене 1 823 260 руб.

На основании передаточного акта от 23 июня 2016 года ООО «Запад-2» передал, а Тренина О.И. приняла указанную квартиру. Согласно пункту 2 акта, покупатель в момент подписания передаточного акта полностью ознакомлена с техническим состоянием объекта и каких-либо претензий к продавцу относительно состояния имущества не имеет.

11 ноября 2016 года и 28 ноября 2016 года Тренина О.И. обращалась к ответчику с претензиями, в которых указывала на  наличие мокрых углов в квартире, выпадение на окнах большого количества конденсата, просила установить причины  и устранить данные недостатки.

25 мая 2017 она обратилась к ответчику с претензией, в которой  указала на образование плесени в мокрых углах, влажный воздух, проблемы с напором горячей и холодной воды, просила устранить недостатки.

Тренина О.И. 23 января 2018 года  обратилась к ООО «Запад-2» с претензией, в которой, ссылаясь на строительные недостатки в её квартире, отраженные в акте экспертного исследования №449/2017 (межпанельные швы бетонных ограждающих панелей недостаточно герметично изолированы, на поверхности образуется точка росы; оконные конструкции из ПВХ не соответствуют нормативным требованиям выявленные конструктивные или технологические дефекты относятся к устранимым, требуется пошаговый ремонт; монтажные швы не выдерживают требования теплотехнические, на поверхности образуется точка росы; работоспособность системы вентиляции на кухне и в санузле при закрытых створках не обеспечена), считая их существенными, препятствующими использованию квартиры по назначению, заявила об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого помещения и возврате уплаченных по договору денежных средств 1 823 260 руб., с выплатой убытков, выразившихся в стоимости фактически выполненных ею работ по отделке квартиры, в размере 240 762 руб. 48 коп.

В связи с неудовлетворением ответчиком требований  её претензии, обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании денежных средств, уплаченных ею по договору купли-продажи, убытков и неустойки, суд первой инстанции исходил из того, что правовых  оснований для удовлетворения указанных требований не имеется, у Трениной О.И. имеются иные способы защиты нарушенного права, предусмотренные статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах, установленных по делу обстоятельствах и соответствуют положениям действующего гражданского законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьёй 557 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом с целью проверки доводов истицы о наличии существенных строительных недостатков приобретенной  ею  квартиры по ходатайству ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Независимость»

Согласно заключению экспертов данной экспертной организации № ДСЭ 479/03-18 от 23 марта 2018 года, в квартире №*** дома №*** по пр-ту Л*** в г.У*** имеют место сле­дующие недостатки:

- в части недостаточной герметичности и изолированности межпанельных швов бетон­ных ограждающих панелей (на поверхности образуется точка росы) - в жилой комнате №2 в левом углу от входа и в левом углу от оконного блока - два вертикальных шва;

- в части несоответствия оконных конструкций из ПВХ нормативным требованиям: неплотное прилегание штапиков к оконному и балконному блоку, неплотное прилегание створок, в балконном блоке запирающий прибор не обеспечивает плавное открывание (не соответствует ГОСТ 30674-99 Блоки оконные из поливинхлоридных профилей. Технические условия);

- в части несоответствия монтажных швов требованиям теплотехническим - выявлено воздухопроницание в монтажном шве с левой стороны оконного блока №1 (не соответ­ствует ГОСТ Р 52749-2007 Швы монтажные оконные с паропроницаемыми саморасширяющимися лентами. Технические условия);

-  в части неработоспособности системы вентиляции на кухне и в санузле при закрытых створках - установленный приточный клапан на окнах не обеспечивает требуемый объ­ем приточного воздуха (не соответствует СП 60.13330.2012 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003).

Выявленные недостатки являются строительными, образовались в результате на­рушения производства работ и несоблюдения норм научно-технической документации (установка клапана).

С учетом ответа на вопросы №1, №2, выявлены малозначительные и значитель­ные недостатки (дефекты).

Все выявленные недостатки являются устранимыми, их устранение не требует несоразмерных расходов или затрат времени

Выявленные недостатки не препятствуют использовать указанное жилое помеще­ние по назначению, однако требуется незамедлительное их устранение и восстанови­тельный ремонт.

Сумма материальных затрат, необходимых для устранения строительных недос­татков, в ценах, на день производства экспертизы, составляет - 28 307 руб.

Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет - 79 206 руб.

Из исследовательской части заключения экспертов следует, что в рамках экспертного осмотра было проведено тепловизионное исследование, которым выявлено следующее: в жилой комнате №1 (гостиная) замечаний к межпанельному шву не выявлено. Нарушение температурного режима между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции не выявлено. Продувание не выявлено в монтажном шве в жилой комнате. В жилой комнате №2 (спальная) – разница температур в межпанельном шве превышает нормативные значения, перепад температур более 4 гр.С в межпанельном шве.

По результатам тепловизионного обследования установлено: помещение кухни: имеется неплотное прилегание штапиков к светопрозрачному за­полнению оконных блоков, неплотное прилегание оконных створок и балконной двери, продувание в местах прилегания двери внизу.

Помещение жилой комнаты: имеется неплотное прилегание штапиков к светопро­зрачному заполнению оконного блока, отслоение обоев вызвано повышенной влажно­стью в помещении и недостаточным притоком свежего воздуха, установленный приточ­ный клапан на оконном блоке не справляется со своей функцией.

Помещение спальни: выявлено неплотное прилегание штапиков к светопрозрачному заполнению оконного блока, межпанельный шов слева от оконного проема имеет раз­ницу температур превышающую нормативные, так же имеет паропроницание межпанельный шов напротив при входе в помещение слева за шкафом. В результате недоста­точного проветривания, разности температур между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции образовалась пле­сень в межпанельном шве слева от оконного проема.

В результате проведенного обследования с применением тепловизионной камеры необходимо отремонтировать оконные блоки на кухне, в жилой комнате и спальне в связи с тем, что выявлено неплотное прилегание штапиков к светопрозрачным заполнениям оконного блока, установить новые приточные клапаны, которые бы справлялись с функцией притока свежего воздуха в помещения, установленные клапаны не справляют­ся с данной функцией, отремонтировать вертикальные межпанельные швы в помещении спальни слева при входе в помещение спальни.

Также на экспертном осмотре было проведено инструментальное измерение раз­ности температур между температурой окружающего воздуха и температурой поверх­ности стены, выявлено: разница температуры поверхности стены в районе межпанельного шва слева (на торце­вой стене) составляет до 7,5 градусов.

На момент осмотра квартиры параметры температуры в жилых комнатах находятся в оптимальных значениях, температуры в кухне в допустимых, значение влажности находится в допустимых значениях, ближе к критическим.

В исследуемой квартире выявлено образование плесени в жилой комнате в районе межпанельных швов и на оконных конструкциях в местах прилегания штапиков и откосов. Образование плесени связано с промерзанием межпанельных швов и недостаточного притока воздуха для нормального воздухообмена в исследуемой квартире. Также образование конденсата на стенах выявлено в помещениях ванной комнаты и туалета. В ванной комнате почернели швы между керамической плиткой. Однако сами жильцы установили плотные входные двери в ванную и санузел без подрезки для обес­печения воздухообмена. Согласно п. 4.1 Справочному пособию к СНиП 2.08.01-89 Отопление и вентиляция жилых зданий «При посемейном заселении квартир, на которое ориентировано со­временное жилищное строительство, внутриквартирные двери, как правило, открыты или имеют подрезку дверного полотна, уменьшающую их аэродинамическое сопротивление в закрытом положении. Так, например, щель под дверями ванной и уборной должна быть не менее 0,02 м высотой».

На экспертном осмотре установлено, что снаружи проводился ремонт межпанельных швов. Установлено нарушение герметизации межпанельных швов в жилой комнате №2, имеется разность температур ограждающей поверхности и окружающего воздуха, превышающая нормативное значение. Дефект является строительным, значительным, устранимым, необходимо отремонтировать стыки между ограждающими конструкциями со стороны помещения, так как снаружи работы выполнены. 

Проанализировав указанное заключение экспертов № ДСЭ 479/03-18 от 23 марта 2018 года, данные в судебном заседании пояснения эксперта А*** С.Ю., а также иные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеющиеся строительные недостатки не могут быть признаны существенными, они являются устранимыми, расходы по их устранению по сравнению со стоимостью квартиры не являются несоразмерными, оснований говорить о проявлении выявленных недостатков после их устранения не имеется.

С учетом изложенного судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы, суть которых сводится к несогласию с  данным выводом суда первой инстанции, к утверждению о наличии существенных недостатков, несостоятельными.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих указанные выводы суда первой инстанции. Они  аналогичны позиции ответчиков в суде первой инстанции, которой дана надлежащая правовая оценка на основании исследованных в установленном законом порядке доказательств. Несогласие с такой оценкой не может повлечь отмену  правильного по существу решения суда.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение об отказе истице в удовлетворении ею требований в части взыскания оплаченных по договору купли-продажи  денежных средств, убытков, связанных с выполнением работ по отделке квартиры, расходов по проведению в досудебном порядке экспертизы по определению стоимости работ по отделке квартиры, неустойки.

Однако судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части отказа во взыскании расходов истицы по оплате проведения в досудебном порядке экспертизы по определению соответствия квартиры строительным нормам и правилам (акт экспертного исследования ООО «Ульяновская лаборатория строительно-технической экспертизы» № 449/2017) в размере 11 000 руб.

Поскольку факт несения  указанных расходов подтвержден документально, данные расходы были понесены в связи с необходимостью  подтверждения истицей своей позиции по делу, экспертное исследование содержит выводы о наличии строительных недостатков, которые согласуются с  выводами судебной экспертизы, и подтверждают нарушения прав истицы, как потребителя, некачественностью приобретенной квартиры, явившиеся  основанием для удовлетворения её требований о компенсации морального вреда и штрафа, судебная коллегия приходит к выводу о том, что расходы по оплате проведения экспертизы в размере 11 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истицы.

При таких обстоятельствах решение суда в части отказа во взыскании указанных расходов подлежит отмене с вынесением нового решение об удовлетворении данного требования.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия 

 

определила:

 

Решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 12 апреля 2018 года отменить в части отказа во взыскании с общества с ограниченной ответственности «Специализированный застройщик «Центральный»  в пользу Трениной Оксаны Игоревны расходов по оплате проведения экспертизы в размере 11 000 руб. и принять в данной части новое решение, которым взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Центральный» в пользу Трениной Оксаны Игоревны расходы по оплате проведения экспертизы в размере 11 000 руб.

В остальной части решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 12 апреля 2018 года оставить без изменения.

 

Председательствующий

 

Судьи