УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Елистратов А.М.
Дело № 33-1279/2018
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
10 апреля
2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Кинчаровой О.Е., Смирновой Ю.В.,
при секретаре Шумеевой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе представителя Закирова Зофера Шейхулислямовича - Алюшевой
Ильгизы Рафаиловны на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 18
октября 2017 года, по которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований Закирова Зофера
Шейхулислямовича к Шахмаеву Равилю Шейхулислямовичу, Утину Сергею Владимировичу
и Утиной Елене Васильевне, действующих в своих интересах и в интересах
несовершеннолетних У*** В*** С***, У*** Н*** С*** о признании договора
купли-продажи ½ доли жилого дома и земельного участка по адресу: г. У***,
ул. Б***, ***, недействительным отказать.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е., объяснения Закирова
З.Ш., его представителя Алюшевой И.Р., поддержавших доводы апелляционной
жалобы, представителя Шахмаева Р.Ш. – Аликиной Е.А., возражавшей против
удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Закиров З.Ш. обратился в
суд с иском к Шахмаеву Р.Ш., Утину С.В. и Утиной Е.В., действующих в
своих интересах и в интересах несовершеннолетних У*** В.С., У*** Н.С., о
признании договора купли-продажи ½ доли жилого дома и ½ доли
земельного участка по адресу: г. У***, ул. Б***, д.***, заключенного 11 мая
2017 года, недействительным.
В обоснование иска указал, что ему на праве общей долевой
собственности принадлежат ½ доля жилого дома и ½ доля земельного
участка по приведенному адресу. 11 мая 2017 года Шахмаев Р.Ш. на основании
договора купли-продажи продал принадлежащие ему ½ долю жилого дома и
½ долю земельного участка покупателям Утину С.В., Утиной Е.В.,
несовершеннолетним У*** В.С., У*** Н.С.
в равных долях каждому.
Он (истец) стороной сделки не является.
Однако с мая 2011 года в указанном жилом доме им за свой
счёт были произведены неотделимые улучшения, возведены пристрои.
Он был лишен возможности узаконить пристрои, поскольку этому
препятствовал ответчик. Им вложено в строительство и улучшение жилого дома
455 006 руб. 69 коп.
В связи с указанными обстоятельствами размер долей,
принадлежащих истцу и ответчику на праве
общей долевой собственности на жилой дом, подлежит изменению с преимущественным
преобладанием в его пользу.
Порядок изменения принадлежащих истцу и ответчику долей, в
зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего
имущества, соглашением между ними не установлен.
Договор купли-продажи следует признать недействительным, так
как он был заключен в нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса
Российской Федерации о преимущественном праве покупки доли, поскольку он
изъявлял желание приобрести доли жилого
дома и земельного участка, о чем сообщил нотариусу К*** А.В.
Также данная сделка нарушает его права, поскольку большая
часть дома была построена лично им и являлась самовольной постройкой. Несмотря
на это, Шахмаевым Р.Ш., не имеющим права на эти постройки, был заключен договор
купли-продажи.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – нотариус
Радзивилюк Л.М., Управление Росреестра по Ульяновской области, администрация
города Ульяновска.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель Закирова З.Ш. - Алюшева
И.Р. просит отменить решение суда и
принять по делу новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование
апелляционной жалобы приводит доводы, аналогичные доводам, изложенным в исковом
заявлении. Дополнительно указывает на
то, что Закиров З.Ш. и Шахмаев Р.Ш. являются братьями, жилой дом им достался в
порядке наследования после смерти отца. Поскольку у них нет семей, они вместе
вели совместное хозяйство, пользовались домом, надворными постройками и
земельным участком без раздела в натуре, споров по порядку пользования между ними не имелось. Закиров З.Ш. в период с мая 2011 года по май
2017 года за счет собственных средств производил улучшения жилого дома, возвел
пристрои к нему, переоборудовал крышу, заменил окна и двери в доме, фактическая
площадь жилого дома увеличилась в 1,5-2 раза.
Шахмаев Р.Ш.
всячески уклонялся от узаконения
самовольных строений, поскольку он намеревался продать свои доли дома и
земельного участка, не вложив в неотделимые улучшения никаких средств и усилий,
преследуя корыстную цель - извлечение прибыли за счет труда Закирова З.Ш.
Закиров З.Ш.
направил Шахмаеву Р.Ш. заявление-претензию
от 5 апреля 2017 года, в которой предложил оформить правоустанавливающие
документы на реконструкцию жилого дома, узаконив фактическую площадь с целью
определения долей соразмерно вложениям в строительство с его стороны, и
заключить соглашение о перераспределении долей, предложил вести разговор о
выкупе доли Шахмаева Р.Ш. исходя из
площади его доли, с установлением за него разумной цены.
Данному доводу и
представленному заявлению-претензии судом
оценка не дана. Указанные обстоятельства подтверждают, что договор
купли-продажи от 11 мая 2017 года был заключен
в нарушение положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации без соблюдения права
преимущественной покупки доли недвижимого имущества.
Судом не учтен тот
факт что на момент заключения договора Шахмаев Р.Ш не выделил долю имущества в
натуре, из чего можно сделать вывод о том, что предмет договора
купли-продажи невозможно
идентифицировать, у него отсутствуют индивидуальные признаки, которыми должен
обладать объект сделки, что влечет недействительность сделки по его отчуждению.
Оспариваемый
договор ущемляет права Закирова Р.Ш. ввиду отсутствия раздела дома и участка в натуре.
Судом не дана
оценка условиям договора о выкупной цене, не исследованы в суде факт передачи в
полном объеме денежных средств в счет оплаты цены договора. Не исследован довод
истца о завышенности цены договора.
При рассмотрении данного дела необходимо было проведение
судебной строительно-технической экспертизы по вопросам соответствия площади
дома и земельного участка площади, установленной в правоустанавливающих
документах, о возможности раздела дома и земельного участка, учитывая
увеличение площади дома за счет истца.
В возражениях на апелляционную жалобу Шахмаев Р.Ш., Утин С.В., Утина Е.В. просят решение суда оставить без изменения, а
апелляционную жалобу – без
удовлетворения.
Шахмаев Р.Ш., Утин С.В., Утина Е.В., нотариус г. Ульяновска
Радзивилюк Л.М., представители
администрации города Ульяновска, Управления Росреестра по Ульяновской
области в суд не явились, о дне и
времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. При таких
обстоятельствах судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их
отсутствие.
Изучив
материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Закирова З.Ш.
– Алюшевой И.Р., возражений на
апелляционную жалобу Шахмаева Р.Ш., Утина С.В., Утиной Е.В., судебная коллегия
приходит к следующему.
Материалами
дела установлено, что Закиров З.Ш. и Шахмаев Р.Ш. в порядке наследования после
смерти *** отца Ш*** Ш.З. приобрели на
праве общей долевой собственности жилой
дом, общей площадью 64,8 кв.м, и земельный участок, площадью 551,8 кв.м,
расположенные по адресу: г.У***, ул. Б***, д. ***, по ½ доле каждый.
Между
Шахмаевым Р.Ш. и Утиным С.В., Утиной
Е.В., действующими в своих интересах и в интересах несовершеннолетних У*** В.С.
и У*** Н.С., 11 мая 2017 года заключен договор купли-продажи ½ доли жилого дома, общей площадью 71,4 кв.м, и
½ доли земельного участка, площадью 572 кв.м, расположенных по адресу:
г.У***, ул. Б***, д. ***.
4
октября 2017 года между этими же лицами было заключено дополнительное
соглашение к указанному договору купли-продажи от 11 мая 2017 года, которым
была уточнены площадь жилого дома в соответствии со свидетельством о праве на
наследство по завещанию в размере 64,8 кв.м, описание жилого дома с
принадлежностями - приведены литеры А, А1-А4, а, к, Г, Г1-Г4, I-VI.
Право
общей долевой собственности Утина С.В., Утиной Е.В., несовершеннолетних У***
В.С. и У*** Н.С. на 1/8 долю жилого
дома, площадью 64,8 кв.м, и на 1/8 долю земельного участка, расположенные по
адресу: г. У***, ул. Б***, д. ***, за каждым из них было зарегистрировано в
установленном законом порядке Управлением Росреестра по Ульяновской области.
Закировым
З.Ш. было заявлено требование о признании недействительным указанного договора
купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от 11 мая 2017 года, со
ссылкой на нарушение требований статьи 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации о преимущественном праве покупки доли принадлежащего на праве общей
долевой собственности имущества, а также на то, что им (истцом) были
произведены в жилом доме неотделимые улучшения, самовольные пристрои, наличие
которых без узаконения и изменения долей
в праве общей долевой собственности на имущество являлось препятствием к
заключению оспариваемого договора.
Отказывая
в удовлетворении требования Закирова З.Ш., суд первой инстанции исходил из
того, что предусмотренных законом оснований для признания недействительным
договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка от 11 мая 2017
года по обстоятельствам, указанным
истцом, не имеется.
Судебная
коллегия соглашается с изложенными в решении выводами суда первой инстанции,
поскольку они основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах,
установленных по делу обстоятельствах и
соответствуют положениям действующего гражданского законодательства,
регулирующим спорные правоотношения.
В
соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при
продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (абзац первый
пункта 1).
Продавец
доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены
и других условий, на которых продает ее (абзац первый пункта 2).
При
продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Таким
образом, данной нормой предусмотрено, что правовым последствием продажи доли с
нарушением преимущественного права покупки является перевод прав и обязанностей
покупателя в судебном порядке на другого участника долевой собственности, а не
признание сделки недействительной.
В силу
изложенного оснований для признания оспариваемого договора недействительным на
том основании, что он заключен без соблюдения требований статьи 250
Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. В ходе судебного
разбирательства истцом не заявлено требование о переводе на него прав и
обязанностей покупателя.
С
учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении
оспариваемого договора были нарушены положения статьи 250 Гражданского кодекса
Российской Федерации, соответственно, сделка является недействительной,
несостоятельны, поскольку они не основаны на приведенных положениях
действующего законодательства.
В
соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка
недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее
таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная
сделка) (пункт 1).
Требование
о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной
сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая
сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или
охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе
повлекла неблагоприятные для него
последствия (абзацы первый и
второй пункта 2).
Требование
о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить
сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование
о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения
последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо,
предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании
этой сделки недействительной (пункт 3).
Согласно статье 168 Гражданского кодекса
Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка,
нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если
из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не
связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и
при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом
интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка
оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки.
Статьей
169 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка,
совершенная с целью, заведомо противной основам
правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167
настоящего Кодекса.
На
основании надлежащей оценки исследованных в судебном заседании доказательств,
суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оснований для
признания недействительным договора купли-продажи доли жилого дома и земельного
участка от 11 мая 2017 года по обстоятельствам,
заявленным Закировым З.Ш. в суде первой инстанции, не имеется.
Доводы
апелляционной жалобы представителя Закирова
З.Ш., суть которых сводится к тому, что
истцом за счет собственных средств были произведены неотделимые
улучшения в доме (переоборудована крыша, заменены окна и двери), возведены
пристрои, при этом данные пристрои не узаконены, что являлось препятствием к
заключению Шахмаевым Р.Ш. договора купли-продажи принадлежащей ему доли жилого
дома, не могут быть признаны обоснованными.
В
соответствии с пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации
участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить,
завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с
соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
настоящего Кодекса.
В
силу пункта 1
статьи 454 Гражданского
кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец)
обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а
покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную
денежную сумму (цену).
Согласно
пункту 1 статьи 549
Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество (статья 130).
Как
было указано выше, по оспариваемому договору
купли-продажи доли жилого дома и земельного участка от 11 мая 2017 года
с учетом дополнительного соглашения к нему от 4 октября 2017 года к покупателям
Утиным перешло право общей долевой собственности на ½ долю жилого дома с
указанием литеров А, А1-А4, а, к, Г, Г1-Г4, I-VI,
площадью 64,8 кв.м, расположенного по адресу: г.У***, ул. Б***, д. ***, то есть
на имущество, принадлежащее продавцу Шахмаеву Р.Ш. на основании свидетельства о
праве на наследство по завещанию от 26 октября 2010 года.
Таким
образом, Шахмаевым Р.Ш. путем заключения указанного договора было реализовано
предусмотренное приведенным пунктом 2 статьи 246 Гражданского кодекса
Российской Федерации право по своему усмотрению продать свою долю в имуществе,
что не может свидетельствовать о нарушении права сособственника Закирова Р.Ш.
Поскольку
предметом вышеназванного договора купли-продажи является доля в праве общей
долевой собственности на жилой дом, площадью, до его увеличения в результате
возведения самовольных пристроев, следовательно, довод представителя истца о продаже доли в
самовольно возведенном объекте, который не может быть объектом прав, не
соответствует фактическим обстоятельствам по делу, и противоречит вышеуказанным
нормам материального права.
С
учетом этого обстоятельства, на которые ссылается представитель истца в
апелляционной жалобе, а именно: производство истцом неотделимых улучшений в
жилом доме, возведение самовольных пристроев, не является основанием к
признанию оспариваемого договора недействительным, соответственно, не
свидетельствуют о незаконности постановленного по делу судебного решения.
То,
что доли Шахмаева Р.Ш. в праве общей долевой собственности на жилой дом и
земельный участок не были выделены в натуре, в силу действующего гражданского
законодательства не являлось препятствием к
отчуждению Шахмаевым Р.Ш.
принадлежащего на праве общей долевой собственности недвижимого
имущества. Соответственно, ссылки в апелляционной жалобе на указанные
обстоятельства не свидетельствуют о неправильности решения суда.
Заключением
оспариваемого договора права истца не нарушены, поскольку данное обстоятельство
не препятствует истцу в случае нарушения
его прав предпринять действия по
узаконению самовольно возведенных пристроев и изменению соотношения долей в
праве общей долевой собственности на объект недвижимости, по решению вопроса о
возмещении расходов, затраченных на производство неотделимых улучшений,
обратиться за разрешением спора о разделе дома или об определении порядка
пользования им.
Указание
в апелляционной жалобе на завышенность выкупной цены по оспариваемому договору,
на непредставление доказательств её уплаты, не может являться основанием к
удовлетворению требования истца, поскольку стороны договора определили цену
предмета купли-продажи по своему усмотрению, что соответствует принципу свободы
договора, установленному статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации;
Закиров З.Ш. стороной оспариваемого договора не является; ответчиками
подтверждается факт исполнения заключенного договора, в том числе в части
передачи покупателями продавцу денежных средств, который также объективно подтверждается пояснениями
истца о вселении и проживании семьи Утиных в жилом доме № *** по ул. Б*** в г.
У***; факт оплаты по договору купли-продажи доли жилого дома и земельного
участка от 11 мая 2017 года подтверждается содержанием самого договора.
Иные
доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой
инстанции и не могут повлечь отмену судебного решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что все
обстоятельства по делу судом были проверены, изложенные в решении выводы суда
первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам, они не
опровергаются доводами апелляционных жалоб и не содержат предусмотренных ст.
330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения
суда в апелляционном порядке.
Судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное
решение, оснований для его отмены по доводам апелляционных жалоб у судебной
коллегии не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 18
октября 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя
Закирова Зофера Шейхулислямовича - Алюшевой Ильгизы Рафаиловны – без
удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: