УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Давыдова Т.Н.
Дело № 33-5005/2017
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г.Ульяновск
5 декабря 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего судьи Маслюкова П.А.,
судей Подгорновой О.С., Калашниковой Е.В.,
при секретаре Шумеевой Е.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью
«Независимость», Казберова Андрея Александровича на решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 18 августа 2017 года, по которому
постановлено:
признать незаконным отчет об оценке рыночной стоимости
недвижимости № ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года, выполненный обществом с
ограниченной ответственностью «Независимость» для Управления Федеральной службы
судебных приставов по Ульяновской области в отношении объекта: 119/2000 долей в
праве собственности на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1736,2 кв.м по
адресу: г. У***, ул. О***, ***, по состоянию на 23 марта 2017 года.
Установить рыночную стоимость объекта: 119/2000 долей в
праве собственности на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1736,2 кв.м по
адресу: г. У***, ул. О***, ***, кадастровый номер ***, в размере 1 965 000 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью
«Независимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью
«Многопрофильный деловой центр» расходы на проведение судебной экспертизы в
размере 31 790 руб.
Заслушав доклад судьи Подгорновой О.С., объяснения
представителя общества с ограниченной ответственностью «Независимость»
Павловской Е.А., представителя Казберова А.А. – Боченина А.И., поддержавших
доводы апелляционных жалоб, представителя Худыниной М.В., Чапаева А.Р.,
Чапаевой Т.И. – Шипкова С.В., пояснившего, что третьи лица безразлично относятся
к принятому судом решению, судебная коллегия
установила:
Казберов А.А. обратился в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Независимость» (ООО «Независимость») о признании
недействительным отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.
В обоснование иска указал, что в рамках исполнительного
производства о взыскании с него и солидарных должников Казберовой Н.А.,
Казберовой М.С., Разиной Н.В. в пользу наследников Чапаева Р.Х. суммы долга по
договору займа, в пределах стоимости наследственного имущества, перешедшего
каждому из наследников после смерти Казберова А.И., проведена оценка 119/2000
долей (не выделенных в натуре) в праве собственности на нежилое здание,
расположенное по адресу: г.У***, ул. О***, д. ***, кадастровый номер ***.
По результатам проведенной ООО «Независимость» оценки
подготовлен отчет об определении стоимости имущества №ДОКЗ15/03-17, в
соответствии с которым стоимость 119/2000 долей в праве собственности на
указанное здание, по состоянию на 23 марта 2017 года, составляет 1 434 746 руб.
С этой стоимостью он не согласен, поскольку объект ранее
оценивался различными оценщиками, стоимость объекта всегда определялась в
размере более 2 600 000 руб.
Помещение располагается в двухэтажном нежилом
торгово-офисном здании, его цена отличается от цен на помещения, расположенные
в иных домах. Тем не менее, сравнительные объекты-аналоги не соответствуют
аналогу оцениваемого объекта по ул. О***, д. ***, так как они продаются в жилых
домах и их стоимость определена в квадратных метрах. При этом ООО
«Независимость» не использовали объекты оценки, по характеристикам ближе
подходящим к оцениваемому объекту.
Иные методики, кроме сравнительного метода, не применялись,
что так же привело к занижению стоимости.
Просил признать недействительным отчет об оценке рыночной
стоимости недвижимости №ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года, выполненного ООО
«Независимость» для УФССП РФ по Ульяновской области в отношении объекта:
119/2000 долей в праве собственности на нежилое двухэтажное здание общей
площадью 1736,2 кв.м по адресу: г. У***, ул. О***, ***, по состоянию на 23
марта 2017 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Разина Н.В.,
Чапаева Т.И., Чапаев А.Р., Худынина М.В., судебный пристав-исполнитель МОСП по
исполнению особых исполнительных производства УФССП России по Ульяновской
области Солодовникова А.Е.
Рассмотрев требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО «Независимость» не соглашается с
решением районного суда, просит его отменить.
В обоснование жалобы указано на несогласие с выводами
проведенной по делу судебной экспертизы. Определенная судебным экспертом
рыночная стоимость подтверждает, что стоимость, полученная оценщиком, находится
в интервале неопределенности и не может являться недостоверной.
Считает, что судом необоснованно взысканы с ООО
«Независимость» расходы за производство судебной экспертизы, поскольку факт
преднамеренного искажения результатов оценки не доказан.
В апелляционной жалобе Казберов А.А. просит изменить решение
районного суда в части, касающейся установления судом стоимости объекта оценки.
Считает, что суд вышел за пределы заявленных им требований, поскольку он
заявлял требования только о признании недействительным отчета об оценке
рыночной стоимости недвижимости, требований об установлении рыночной стоимости
объекта не заявлял.
Суд устанавливая стоимость объекта по состоянию на 18
августа 2017 года, указал стоимость недвижимости по состоянию на 23 марта 2017
года. Однако у суда имелось заключение экспертизы о стоимости объекта именно на
18 августа 2017 года в сумме 2 060 000 руб.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле,
надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная
коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном ст. ст.
167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие
неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как следует из материалов дела, на исполнении в МОСП по
исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Ульяновской
области находится исполнительное производство №20144/12/17/73 о взыскании с
Казберова А.А., Казберовой Н.А., Казберовой М.С., Разиной Н.В. в солидарном
порядке в пользу наследников Чапаева Р.Х. суммы долга по договору займа.
Казберову А.А. на праве собственности принадлежит 119/2000
долей в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г.У***,
ул. О***, д. ***.
В рамках данного исполнительного производства судебным
приставом-исполнителем для определения рыночной стоимости имущества должника
Казберова А.А. (119/2000 долей в праве собственности на нежилое здание) привлечено
ООО «Независимость».
Отчетом №ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года, составленным
ООО «Независимость», рыночная стоимость 119/2000 долей в праве собственности на
нежилое здание, расположенное по адресу: г.У***, ул. О***, д. ***, по состоянию
на 23 марта 2017 года определена с учетом округления с НДС в сумме
1 693 000 руб., с учетом округления без НДС - в сумме 1 434 746
руб.
Как следует из пояснений судебного пристава-исполнителя в
судебном заседании районного суда, результаты оценки ООО «Независимость»,
оформленные отчетом №ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года, приняты
постановлением от 24 апреля 2017 года.
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 2 октября
2007 года №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель
обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь
оценщика для оценки недвижимого имущества.
Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика
для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный
пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного
права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта
оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного
пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть
оспорена в суде сторонами исполнительного производства.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998
года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая
величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,
составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим
Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей
совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном
законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено
иное.
Итоговым документом, составленным по результатам определения
стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является
отчет об оценке объекта оценки (ч. 1 ст. 11 вышеуказанного Закона).
Согласно ст. 13 этого же Закона, в случае наличия спора о
достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки,
установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об
оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом,
арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью,
третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке,
установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную
деятельность.
В п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 17 ноября 2015 года №50 «О применении судами законодательства при
рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного
производства» указано, что в случаях, предусмотренных ч. 2 и ч. 3 ст. 85 Закона
об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое
обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с
обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям,
предъявляемым законодательством об оценочной деятельности.
Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете,
является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит
постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со
дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам
исполнительного производства копию заключения оценщика.
Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде
постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в
порядке, предусмотренном гл. 22 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации и гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской
Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о
произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки,
указанную оценщиком в отчете (п.п. 3, 4 ч. 4 ст. 85 Закона об исполнительном
производстве).
При рассмотрении споров об оспаривании постановления
судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на
отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует
привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом
при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта
оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица
необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость
в постановлении об оценке вещи или имущественного права.
При этом суд делает вывод о достоверности произведенной
оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание
результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя,
поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для
спора.
Для проверки обоснованности и достоверности отчета об оценке
№ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года судом по ходатайству стороны истца была
назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы
№Э4848доп от 16 августа 2017 года, проведенной ООО «Многопрофильный деловой
центр», отчет №ДОК315/03-17 от 10 апреля
2017 года, составленный ООО «Независимость», не соответствует законодательству
об оценочной деятельности.
Так, оценщиком проведен некорректный анализ наиболее
эффективного использования объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, неверно
указаны ценообразующие факторы. Не указана существенная информация по аналогу
3, информация об аналогах в отчете недостоверна и противоречит прилагаемым
распечаткам объявлений, в качестве аналогов использованы предложения после даты
оценки, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости объекта оценки.
Оценщиком не указаны ценообразующие факторы для офисной
недвижимости, анализ рынка приведен для другого сегмента рынка – рынка жилой
недвижимости. Ни одна из внесенных корректировок в рамках сравнительного
подхода не подтверждена анализом рынка недвижимости. В рамках сравнительного
подхода при существенном отличии площади аналогов от площади объекта оценщиком
необоснованно не применяется корректировка на величину.
Оценщик не использует метод доходного подхода, обоснование
отказа от этого метода является недостаточным, так как существуют методы
расчета операционных расходов.
Описание расчетов и пояснения к расчетам противоречивы,
вводят в заблуждение. Выявлены технические ошибки.
По совокупности замечаний к расчетной части отчета в
результате некорректного выбора аналогов, необоснованного применения или
неприменения корректировок судебные эксперты пришли к выводу о том, что
рыночная стоимость оцениваемого имущества, определенная в отчете №ДОК315/03-17
от 10 апреля 2017 года, составленном ООО «Независимость» в сумме 1 693 000 руб.
является недостоверной.
Рыночная стоимость 119/2000 долей в праве собственности на
нежилое двухэтажное здание общей площадью 1736,2 кв.м по адресу: г. У***, ул.О***,
***, по состоянию на 23 марта 2017 года составляет 1 965 000 руб.
У судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в
объективности выводов указанного экспертного заключения, поскольку экспертное
исследование проводилось лицами, обладающими специальными познаниями,
необходимой квалификацией, стажем работы по экспертной специальности.
Само заключение в полной мере соответствует требованиям ст.
86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержит
подробное описание проведенного исследования, примененных методик и нормативное
обоснование выводов. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за
дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо объективных данных, ставящих под
сомнение беспристрастность и компетентность экспертов, не установлено.
Мотивы,
по которым суд принял за основу заключение судебной экспертизы, подробно
изложены в решении суда.
Удовлетворяя
требования истца о признании незаконным отчета об оценке рыночной стоимости
недвижимости, районный суд правильно применил к правоотношениям сторон Федеральный
закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», поскольку отчет об оценке рыночной стоимости имущества не может
содержать какие-либо неточности, связанные с ценой недвижимости.
Доводы апелляционной жалобы ООО «Независимость» в целом
сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы, однако каких-либо
допустимых доказательств, опровергающих указанные выводы, подтверждающих
достоверность отчета об оценке №ДОК315/03-17 от 10 апреля 2017 года,
составленном ООО «Независимость», стороной ответчика районному суду
представлено не было. Не представлено таких доказательств и суду апелляционной
инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что рыночная стоимость
объекта недвижимости, определенная ООО «Независимость», находится в допустимом
20% диапазоне при применении ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации
является несостоятельной, поскольку данная статья применяется налоговым органом
при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов в целях
налогообложения и не регулирует отношения сторон по определению рыночной
стоимости недвижимого имущества.
Так как ООО «Независимость» является по настоящему делу
ответчиком, проигравшим спор, расходы за производство судебной экспертизы в
соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации обоснованно взысканы судом с общества в пользу экспертного
учреждения.
Довод апелляционной жалобы Казберова А.А. о том, что при
установлении рыночной стоимости объекта суд вышел за пределы заявленных исковых
требований, судебная коллегия полагает необоснованным.
Устанавливая
по выводам судебной экспертизы рыночную стоимость объекта недвижимости по
состоянию на 23 марта 2017 года, районный суд руководствовался разъяснениями,
содержащимися в п. 50
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015
года №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых
вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно которым в
резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления
судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании
результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая
впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.
Поскольку
истец оспаривал отчет об оценке, составленный на 23 марта 2017 года, довод его
апелляционной жалобы в той части, что суд должен был принять стоимость объекта
оценки в ценах на дату рассмотрения дела, т.е. на август 2017 года, судебной
коллегией также отклоняется.
Разрешая
заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически
значимые обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела и постановил
верное по существу решение, отвечающее нормам материального права при
соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации.
Правовых
оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 18
августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с
ограниченной ответственностью «Независимость», Казберова Андрея Александровича
- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: