У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Судья Бирюкова
О.В.
Дело № 33а-3521/2017
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 05 сентября
2017 года
Судебная коллегия по
административным делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
судьи Трифоновой Т.П.,
судей Васильевой
Е.В., Смирновой Ю.В.,
при секретаре
Бешановой Э.Е.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области на решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 30 мая 2017 года, по которому
постановлено:
Исковые требования
Махмутова Ильгизара Мансуровича удовлетворить.
Признать за
Махмутовым Ильгизаром Мансуровичем право аренды земельного участка площадью
1250 кв м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу*** сроком на 3
года, однократно, для завершения строительства.
Заслушав доклад
судьи Трифоновой Т.П., пояснения представителя Махмутова И.М. – Архиповой О.В.,
просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Махмутов И.М.
обратился в суд с иском, уточненным в
ходе судебного разбирательства, к Агентству государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области о признании права аренды земельного
участка.
В обоснование иска
указал, что ему на основании договора аренды *** от 29 января 2008 года,
договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от
23 мая 2013 года принадлежит земельный участок площадью 1250 кв. м, кадастровый
номер ***, расположенный по адресу*** На земельном участке возведен
незавершенный строительством индивидуальный жилой дом.
14 марта 2016 года
Агентство государственного имущества и земельных отношений выдало ему справку о
том, что указанный договор аренды считается возобновленным на неопределенный
срок.
21 марта 2016 он
сдал документы на регистрацию права собственности на незавершенный
строительством дом.
01 апреля 2016 года
получил уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи
с отсутствием разрешения на строительство.
17 января 2017 года
получил отказ в выдаче разрешения на строительство, одним из оснований отказа
явилось истечение срока договора аренды земельного участка.
В феврале 2017 года
он обратился в Агентство государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области по вопросу заключения
с ним договора аренды земельного участка на три года, то есть до
завершения строительства, ответчик ответил отказом.
В настоящее время
задолженность по арендной плате у него отсутствует. Зарегистрировать право
собственность на незавершенный строительством объект недвижимости, а также
получить разрешение на строительство без заключения договора аренды земельного
участка не представляется возможным.
В связи с этим истец
просил суд признать за ним право аренды на земельный участок с кадастровым
номером *** расположенный по адресу: ***
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе
Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не
соглашается с решением, просит его отменить, поскольку оно принято с нарушением
норм действующего законодательства.
Отказ в заключении с истцом договора аренды земельного участка вызван
тем, что ранее заключенный договор аренды земельного участка считается
продленным на неопределенный срок, договор не расторгнут. Ссылаясь на положения
ст. 39.6 ЗК РФ, Агентство считает, что правовые основания для заключения с
административным истцом нового договора аренды земельного участка отсутствуют.
Применение положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001
№137-ФЗ «О введение в действие земельного кодекса РФ» в данном случае
невозможно. Данная статья предусматривает возможность однократного
предоставления земельного участка в аренду сроком на 3 года без проведения
торгов для завершения строительства
только для собственника объекта незавершенного строительства. Вместе с
тем право собственности истца на объект незавершенного строительства (ст. 130,
131 ГК РФ) в установленном законом порядке не зарегистрировано.
Истец вправе обратиться в Агентство по вопросу заключения договора
аренды земельного участка только после регистрации за ним права
собственности на незавершенный объект
строительства.
Предоставление земельных участков, занятых объектами капитального
строительства либо объектами незавершенного строительства, осуществляется без
проведения торгов собственникам таких объектов, по процедуре, предусмотренной
ст. 39.17 ЗК РФ.
У истца уже имеется право аренды на земельный участок с кадастровым
номером ***, расположенный по адресу*** оформленное договором аренды от 29
января 2008 года № ***. Оспариваемым решением за истцом повторно признано право
аренды на вышеуказанный земельный участок, что противоречит действующему
законодательству.
Судом не учтено, что Агентство прав истца не нарушало. В данном случае
права истца были нарушены администрацией города Ульяновска, отказавшей ему в
выдаче разрешения на строительство, несмотря на наличие у него действующего
договора аренды земельного участка.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Махмутова И.М. – Архипова О.В. просит
оставить решение суда без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебное заседание не явились представители Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области,
администрации г.Ульяновска, ФГБУ «ФКП Росреестра по Ульяновской области»,
Управления Росреестра по Ульяновской области. О дате и времени рассмотрения
дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным
рассмотреть дело в отсутствие неявившиъхся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,
возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
В ходе рассмотрения дела установлено, что 29 января 2008
года между Мэрией г.Ульяновска (арендодатель) и Ахметовой Н.К. (арендатор) был
заключен договор аренды *** земельного участка площадью 1250 кв. м, кадастровый
номер ***, расположенного по адресу: ***. Срок договора аренды - с 20 декабря
2007 года по 31 декабря 2015 года.
На основании договора от 23 мая 2013 года, заключенного
между Ахметовой Н.К. и Махмутовым И.М.,
к последнему перешли права арендатора по вышеуказанному договору.
Право аренды Махмутова И.М. на указанный земельный участок
зарегистрировано в установленном законом
порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
На земельном участке с кадастровым номером *** расположен
объект незавершенного строительства – жилой дом с кадастровым номером ***
сведения о котором внесены в ЕГРН 25 января 2016 года. Степень готовности
объекта незавершенного строительства – 65%.
21 марта 2016 года Махмутов И.М. обращался в Управление Росреестра по
Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права
собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на
земельном участке по ***
Уведомлением от 01 апреля 2016 года ему было сообщено о
приостановлении государственной регистрации. Основанием для этого послужило непредоставление
Махмутовым И.М. разрешения на строительство.
Махмутов И.М. обратился в администрацию г.Ульяновска по
вопросу выдачи разрешения на строительство индивидуального жилого дома по ***
17 января 2017 года администрация г.Ульяновска
отказала Махмутову И.М. в выдаче
разрешения на строительство, указав одним из оснований отсутствие у него прав
на земельный участок. При этом сообщила, что возможность продления договора
аренды земельного участка, срок которого истек 31 декабря 2015 года,
отсутствует. Преимущественного права на заключение договора аренды земельного
участка на новый срок он не имеет.
21 января 2017 года Махмутов И.М. обратился в Агентство
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области по вопросу
предоставления ему в аренду земельного участка.
06 марта 2017 года Агентство государственного имущества и
земельных отношений отказало ему в заключении договора аренды земельного
участка, рекомендовав обратиться с заявлением о предоставлении земельного
участка в собственность или аренду после регистрации права собственности на
объект недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном
участке.
Вместе с тем в письме от 14 марта 2016 года Агентство сообщало
представителю Махмутова И.М. о том, что считает договор аренды земельного
участка от 29 января 2008 года *** возобновленным на неопределенный срок.
При рассмотрении дела суд первой инстанции пришёл к
обоснованному выводу об удовлетворении требований истца.
Согласно пункту 1
статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды
земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 2
настоящей статьи.
На основании подпункта 10
пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор
аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления
земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного
строительства, однократно для завершения их строительства собственникам
объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5
настоящей статьи.
Пунктом 5
статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что
предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который
находится в государственной или муниципальной собственности и на котором
расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для
завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного
строительства, право собственности на который приобретено по результатам
публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника
в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного
строительства, за исключением указанного в подпункте 1
настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение
шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора
аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено
требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом
отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с
публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с
настоящим подпунктом
допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для
завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников
этого объекта.
В соответствии с пунктом 21
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если
объект незавершенного строительства расположен на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право
собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или
такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник
указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду
сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения
торгов в порядке, установленном статьями
39.14 - 39.17
Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта
применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся
любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного
строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов
установлен статьей 39.17
Земельного кодекса Российской Федерации.
Данный порядок предусматривает подачу
заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий
перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень
прилагаемых к нему документов.
В частности, в силу пункта 2
статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о
предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы,
предусмотренные подпунктами 1
и 4 - 6 пункта
2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных
документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в
уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления
земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о
предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Подпунктом 1
пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации
определено, что к заявлению о предварительном согласовании предоставления
земельного участка прилагаются:
1) документы, подтверждающие право заявителя
на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные
перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации
федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые
должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного
информационного взаимодействия.
Перечень документов, подтверждающих право
заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, установлен
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января
2015 года № 1.
Пунктом 33 указанного Перечня предусмотрено,
что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по
основаниям, предусмотренным подпунктом 10
пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», принадлежит
собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии
зарегистрированного права собственности на данный объект, заявитель
представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание,
сооружение.
Таким образом, по смыслу вышеприведенных
правовых норм, владельцам незавершенного строительства на арендованном
земельном участке, выделенном для строительства жилого дома, по договорам
аренды, заключенным до 1 марта 2015 года, то есть до введения в действие
изменений в Земельный кодекс
Российской Федерации, предоставляется право на заключение договора аренды
однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от
наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства,
расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или
муниципальной собственности.
С учетом изложенного, само по себе отсутствие
государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства
не может являться основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.
По окончании срока
договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против
этого не возражал, более того в своем письме от 14 марта 2016 года считает
договор аренды возобновленным на неопределенный срок.
Поскольку истец являлся арендатором
земельного участка на основании договора, заключенного до 1 марта 2015 года, на
земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного
строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в
порядке, предусмотренном подпунктом 10
пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21
статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не имеется, отказ
Агентства в заключении с истцом договора аренды земельного участка в связи с
отсутствием у него зарегистрированного права собственности на объект
незавершенного строительства является незаконным.
При таком положении вывод суда первой
инстанции о том, что истец имеет право на заключение договора аренды спорного
земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства,
является обоснованным.
Учитывая, что принятое по делу решение соответствует
положениям действующего законодательства, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л
И Л А:
Решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 30 мая
2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Агентства государственного имущества и
земельных отношений Ульяновской области – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: