УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Высоцкая А.В.
Дело № 33-3010/2017
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 8
августа 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам
Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Бабойдо И.А.,
судей Кинчаровой О.Е. и Старостиной И.М.,
при секретаре Герасимовой М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело по апелляционной жалобе Шагвалиева Ирека Махмутовича на
решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 24 апреля 2017 года, с
учетом определения того же суда об исправлении описки от 9 июня 2017 года, по
которому постановлено:
В удовлетворении исковых требований Шагвалиева Ирека
Махмутовича к Замальдиновой Гелляр Федратовне, Ахмедову Арифу Маджату о
переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 02.12.2016
1/2 доли в праве общей долевой
собственности на жилой дом с кадастровым номером ***, находящийся по адресу:
г.Ульяновск, ***, и 1\2 доли в праве общей долевой собственности на земельный
участок с кадастровым номером ***, находящийся по адресу: г.Ульяновск, ***, -
отказать.
Заслушав доклад судьи Кинчаровой О.Е.,
объяснения Шагвалиева И.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
Замальдиновой Г.Ф., её представителя Луконина А.В., представителя Ахмедова А.М.
– Чернявского А.Д., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,
судебная коллегия
У С
Т А Н О В И Л А:
Шагвалиев И.М. обратился в суд с иском к Шагвалиевой Г.Ф.,
Ахмедову А.С., в котором просил перевести
на него права и обязанности покупателя Ахмедова А.М. по договору купли-продажи от 2 декабря 2016
года ½ доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, с
кадастровым номером ***, находящийся по адресу: г.Ульяновск, ***, и ½
доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым
номером ***, находящийся по адресу: г.Ульяновск, *** .
В обоснование иска указал, что является собственником ½ доли в праве
общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2760 кв.м, и жилого дома,
расположенных по адресу: г. Ульяновск, ***.
Сособственником
указанных объектов недвижимости являлась Шагвалиева Г.Ф., которая продала
принадлежащие ей доли дома и земельного участка Ахмедову А.М. на основании
договора купли-продажи от 2 декабря 2016 года.
О том, что доля
дома и земельного участка была продана Ахмедову А.М., ему стало известно 17
февраля 2017 года.
Шагвалиева Г.Ф.
письменно извещала его о намерении продать принадлежащие ей доли земельного
участка и дома 29 августа 2016 года. Однако на момент направления ему
указанного сообщения Шагвалиева Г.Ф. не являлась собственником ½ доли
жилого дома, ее право собственности было зарегистрировано 28 октября 2016 года.
Таким образом,
Шагвалиева Г.Ф. на момент направления сообщения о намерении продать долю дома
не являлась собственником, следовательно, не имела полномочий по распоряжению
указанным имуществом. Данное сообщение не может быть расценено как предложение
об использовании преимущественного права покупки, поскольку заключить сделку
купли-продажи с Шагвалиевой Г.Ф. было невозможно в силу указанных выше
оснований.
После
приобретения права собственности на долю дома Шагвалиева Г.Ф. не обращалась к
нему с предложением использовать преимущественное право покупки.
Он имеет
реальное намерение приобрести принадлежавшую Шагвалиевой Г.Ф. ½ долю в
праве общей собственности на земельный участок и ½ долю жилого дома
расположенные по адресу: г.Ульяновск, ***, по указанной в договоре
купли-продажи, заключенном между Шагвалиевой Г.Ф. и Ахмедовым А.М., продажной цене – 4 000 000 руб. Указанную
денежную сумму он имеет на банковском счете.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не
заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу,
суд постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Шагвалиев
И.М. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы указывает, что в нарушение пункта 1 статьи 246 ГК РФ со стороны Замальдиновой
Г.Ф. не было попыток достигнуть какого–либо соглашения с ним по вопросу
распоряжения жилым домом и земельным участком, расположенным по адресу:
г.Ульяновск, ***, находящимися в общей долевой собственности. Действия ответчицы
по отчуждению имущества были направлены на ущемление прав истца, как
сособственника и бывшего члена своей семьи.
Судом не учтен тот факт, что на момент направления ему
уведомления о намерении продать доли земельного участка и жилого дома
ответчица не являлась лицом, юридически
правомочным отчуждать вышеназванное имущество, поскольку право собственности на
½ долю жилого дома возникло в силу его государственной регистрации
только 28 октября 2016 года.
Судом не дана оценка его доводу о том, что он не имел
возможности надлежащим образом уведомить
ответчицу о намерении выкупить доли недвижимого имущества после
получения извещения о продаже. Из
показаний истца, свидетелей *** следует, что ответчица не отвечала истцу
на телефонные звонки, её место жительства ему известно не было.
Им доказано наличие у него денежных средств на приобретение
спорного имущества.
Заключая договор купли-продажи от 2 декабря 2016 года,
ответчики действовали недобросовестно и злоупотребили свои правом, заведомо
зная, что он намерен выкупить доли в праве общей долевой собственности на
имущество.
Он постоянно проживает в спорном доме, несет бремя его
содержания, жилой дом невозможно разделить без вложения значительных затрат со
стороны собственников.
Ахмедов А.М., представитель Управления
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной
инстанции извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия посчитала
необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы Шагвалиева И.М., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
Материалами дела установлено, что на
основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 26 мая
2006 года Шагвалиеву И.М. и Шагвалиевой
(ныне – Замальдинова) Г.Ф. принадлежит
на праве общей долевой собственности (по ½ доле каждому) земельный
участок, площадью 2760 кв.м, с
кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Ульяновская область,
Чердаклинский район, ***.
Решением Заволжского районного суда города
Ульяновска от 6 июля 2016 года по делу по иску Шагвалиевой Г.Ф. к Шагвалиеву
И.М., администрации города Ульяновска о признании права общей долевой
собственности на жилой дом с хозяйственными постройкам признано за Шагвалиевой
Г.Ф. право общей долевой собственности на жилой дом с хозяйственными
постройками, расположенный по адресу: г. Ульяновск, *** (лит.Б, лит.б, лит.б1,
лит.к, лит.к1, лит.Г3, лит.Г4, лит.Г5, лит.Г6, лит.Г7, лит. Г8, лит.I, лит.II, лит.III, лит.IV, лит. сл., согласно техническому паспорту по
состоянию на 29 января 2015 года), в размере ½ доли. Указанное решение
не обжаловалось и вступило в законную силу.
Решением Управления архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска, утвержденным 27 сентября
2016 года, индивидуальному жилому дому, площадью 275,4 кв.м, с кадастровым
номером ***, присвоен адрес: г.Ульяновск, Заволжский район, ***.
Право общей долевой собственности на ½
долю индивидуального жилого дома, площадью 275,4 кв.м, расположенного по
адресу: г. Ульяновск, ***, зарегистрировано Управлением Росреестра по
Ульяновской области на основании указанного решения Заволжского районного суда
города Ульяновска от 6 июля 2016 года за
Шагвалиевой Г.Ф. 28 октября 2016 года.
По договору купли-продажи доли земельного участка и доли жилого дома с хозяйственными
постройками от 30 ноября 2016 года
Шагвалиева Г.Ф. продала принадлежащие ей ½ долю земельного участка, площадью 2760 кв.м, с
кадастровым номером ***, и ½ долю жилого дома, площадью 275,4 кв.м, с
хозяйственными постройками, расположенных по адресу: г. Ульяновск, ***, Ахмедову А.М. по цене 4 000 000
руб.
Управлением Росреестра по Ульяновской области
2 декабря 2016 года за Ахмедовым А.М. произведена государственная регистрация
права общей долевой собственности на приобретенные им у Шагвалиевой Г.Ф. ½ долю земельного участка и ½
долю жилого дома с надворными постройками.
Шагвалиев И.М. просил в судебном порядке
перевести на него права и обязанности покупателя Ахмедова А.М. по указанному
договору купли-продажи доли
земельного участка и доли жилого дома с
хозяйственными постройками от 30 ноября
2016 года.
В
соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации
распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по
соглашению всех ее участников (пункт 1).
Участник
долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать,
отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при
ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250
настоящего Кодекса (пункт 2).
Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при
продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая
продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей
собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком
земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в
указанных здании или сооружении (пункт 1).
Продавец
доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены
и других условий, на которых продает ее.
Если
остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в
праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве
собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения,
продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные
участники долевой собственности в письменной форме откажутся
от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля
может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности
извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве
общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены
федеральным законом (пункт 2).
При
продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник
долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном
порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).
Проанализировав
исследованные в судебном заседании доказательства, суд первой инстанции пришел
к обоснованному выводу о том, что Замальдинова
(ранее – Шагвалиевой) Г.Ф. выполнила требование, предусмотренное статьей
250 Гражданского кодекса Российской Федерации, об извещения в письменной
форме Шагвалиева И.М. о намерении
продать доли земельного участка и жилого дома Ахмедову А.М.
Так,
по заявлению Шагвалиевой Г.Ф. нотариусом нотариального округа города Ульяновск
Хуртиной Т.А. 29 августа 2016 года по адресу места жительства Шагвалиева И.М.
было направлено заявление Шагвалиевой Г.Ф. о намерении продать принадлежащие ей
на праве общей долевой собственности ½ долю земельного участка,
находящегося по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, за
2 000 000 руб. и ½ долю
жилого дома по этому же адресу за
2 000 000 руб.
Нотариусом
Хуртиной Т.А. в сопроводительном письме Шагвалиеву И.М. было разъяснено, что
согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации он, как
собственник, имеет преимущественное право покупки указанной доли недвижимого
имущества по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Также
указано на то, что при желании купить долю вышеуказанного недвижимого имущества
ему необходимо в течение месяца с момента получения заявления известить о своем
намерении Шагвалиеву Г.Ф., а также нотариуса города Ульяновска Хуртину Т.А. по
адресу: г. Ульяновск, 2-й пер. Мира, д.26, тел: (8422) 67-60-63. Кроме того, Шагвалиев И.М. был в
письме предупрежден, что в противном случае по истечении одного месяца с
момента получения им заявления Шагвалиевой Г.Ф. вышеуказанная доля недвижимого имущества может быть продана любому третьему
лицу.
Согласно
уведомлению о вручении заказной
корреспонденции, отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором
Шагвалиев И.М. получил от нотариуса
Хуртиной Т.А. её сопроводительное письмо и заявление Шагвалиевой Г.Ф. 6 сентября
2016 года.
Судом
обоснованно было установлено, что в ответ на указанные документы Шагвалиев И.М.
не направил ни Шагвалиевой Г.Ф., ни нотариусу Хуртиной Т.А. извещения о
намерении купить ½ долю земельного участка, находящегося по адресу:
Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, за 2 000 000 руб. и ½
долю жилого дома по этому же адресу за 2 000 000 руб.
Доказательств
того, что Шагвалиев И.М. каким-либо образом поставил в известность Шагвалиеву Г.Ф. либо нотариуса Хуртину Т.А. о
своем намерении купить доли указанного недвижимого имущества, суду первой
инстанции не было представлено.
Ссылки
Шагвалиева И.М. на то, что о своем намерении
купить доли недвижимого имущества, он ставил в известность Шагвалиеву
Г.Ф. устно, являются несостоятельными, поскольку доказательств этому в
материалах не имеется. Шагвалиева Г.Ф.
судам первой и апелляционной инстанций поясняла, что Шагвалиев И.М. не
сообщал ей о том, что намерен купить
½ долю земельного участка и ½ долю жилого дома, расположенных по адресу:
Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, за 4 000 000 руб.
Доводы
апелляционной жалобы Шагвалиева И.М. о том, что он не имел возможности сообщить
Шагвалиевой Г.Ф. о своем намерении, так
как истица не отвечала на телефонные звонки, а её место жительства ему не было
известно, не могут быть признаны состоятельными. Из заявления Шагвалиевой Г.Ф.,
полученного истцом, усматривается, что в нем указан адрес её места жительства: ***. Кроме того, в сопроводительном письмо нотариуса
Хуртиной Т.А. указан адрес места
нахождения и телефон нотариуса, по которым Шагвалиев И.М. имел возможность
сообщить о своем намерении приобрести доли недвижимого имущества.
Учитывая, что на 29 августа 2016 года
Шагвалиева Г.Ф. являлась собственником ½ доли в праве общей долевой
собственности на земельный участок по адресу: г.Ульяновск, ***, а решение
Заволжского районного суда города Ульяновска от 6 июля 2016 года о признании за
Шагвалиевой Г.Ф. право общей долевой собственности на ½ долю жилого дома
с хозяйственными постройками, расположенного по этому же адресу, вступило в
законную силу, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что Шагвалиева Г.Ф. вправе была заявить о намерении продать
принадлежащее ей имущество, известив об этом истца, как участника общей долевой
собственности.
Судом правомерно было указано на то, что
отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на
½ долю жилого дома за Шагвалиевой Г.Ф. не препятствовало истцу выразить
намерение приобрести продаваемые доли в
праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, направив извещение
об этом Шагвалиевой Г.Ф. или нотариусу, и в последующем заключить договор купли-продажи.
С учетом этого, ссылки в апелляционной жалобе
на то, что на момент направления истцу уведомления о намерении продать долю
жилого дома и долю земельного участка Ульяновская область, г. Ульяновск, ***,
за Шагвалиевой Г.Ф. не было зарегистрировано право общей долевой собственности
на долю жилого дома, не свидетельствуют о нарушении преимущественного права
покупки Шагвалиева И.М. при продаже Шагвалиевой Г.Ф. Ахмедову А.М. долей
недвижимого имущества, соответственно, не могут повлечь отмену судебного
решения.
Также судебная коллегия соглашается с
указанием суда на недоказанность факта
наличия на сентябрь 2016 года у Шагвалиева И.М. денежных средств в размере
4 000 000 руб., необходимых для приобретения долей недвижимого
имущества.
В силу
изложенного вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований
для перевода на истца прав и обязанностей покупателя Ахмедова А.М. по договору
купли-продажи от 2 декабря 2016 года является правильным, основанным на
установленных по делу обстоятельствах и соответствует положениям статей 246,
250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы Шагвалиева
И.М. о том, что ответчики действовали
недобросовестно, злоупотребляли своим правом, заведомо зная о его намерении
выкупить доли недвижимого имущества, не могут быть признаны обоснованными,
поскольку доказательств, объективно подтверждающих данные утверждения, в
материалах дела не имеется.
Иные доводы апелляционной жалобы не
опровергают правильности выводов суда первой инстанции и не могут повлечь
отмену состоявшегося по делу судебного решения.
В
силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам
апелляционной жалобы не подлежит.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся
основанием для отмены решения суда, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П
Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Заволжского районного суда города
Ульяновска от 24 апреля 2017 года, с учетом определения того же суда об
исправлении описки от 9 июня 2017 года – оставить без изменения, а
апелляционную жалобу Шагвалиева Ирека Махмутовича – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: