УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Кочергаева О.П.
Дело
№ 33-3111/2017
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 08 августа 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Гурьяновой О.В. и Костенко А.П.,
при секретаре Воронковой И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе представителя Елифанова Николая Петровича, Елифановой
Светланы Николаевны -Лысачкина Валерия Валерьевича на решение Димитровградского
городского суда Ульяновской области от 16 мая 2017 года, по которому постановлено:
в удовлетворении уточненного иска Елифанова Николая
Петровича, Елифановой Светланы Николаевны к межмуниципальному отделу управления
Росреестра по Ульяновской области, Кантемировой Вере Александровне, ФГБУ «Федеральная
кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии» о признании незаконными свидетельств о государственной регистрации
права, реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, кадастрового паспорта, признании сделки
недействительной, применении последствий недействительности сделки, прекращении
записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним отказать.
Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения
представителя истцов Лысачкина В.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы,
ответчицы Кантемировой В.А., согласившейся с доводами апелляционной жалобы, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Елифанов Н.П., Елифанова С.Н. обратились в суд с иском,
уточненным в ходе судебного разбирательства, к межмуниципальному отделу Управления Росреестра по Ульяновской области,
ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» по Ульяновской области, Кантемировой В.А.
о признании незаконными свидетельств о государственной регистрации права
собственности, кадастрового паспорта, признании сделки недействительной,
применении последствий недействительности сделки, прекращении записей в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Требования мотивированы тем, что 16.06.2015 между
Елифановыми (покупателями) и Кантемировой В.А. (продавцом) был заключен договор
купли-продажи квартиры, расположенной на первом этаже дома по адресу: У***
область, г. Д***, пер. ***, д. ***. Стоимость квартиры составила 2 865 000
руб., которую они оплатили частично за счет собственных средств в размере
1 365 000 руб., а частично за счет кредитных средств в размере 1 500
000 руб.
Квартира была передана им по акту приема-передачи, на
квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона.
Согласно правоустанавливающим документам приобретенная
квартира включает в себя помещения №№ ***, ***, расположенные на первом этаже
дома. На втором этаже расположена другая квартира, состоящая из помещений №№ ***,
при этом отдельный вход в указанную квартиру отсутствует, вход осуществляется
через помещение № ***, расположенное на первом этаже дома.
Приобретенный объект недвижимости не изолирован от не
входящих в его состав помещений, что исключает его структурную обособленность.
Дом имеет два этажа и подвал, в котором установлено общее санитарно-техническое
оборудование. Однако собственники жилых помещений не имеют доступа в подвал.
Кроме того, они не имеют права собственности на земельный участок.
Земельный участок, на котором построен дом, предназначен для
индивидуального жилищного строительства, что исключает размещение на нем
многоквартирного жилого дома. Приобретенная истцами совокупность помещений
квартирой не является, а может рассматриваться как часть жилого дома.
Кантемирова В.А. (продавец) унаследовала дом в целом, в
свидетельстве о праве на наследство нет указаний на то, что дом является
многоквартирным.
При заключении договора купли-продажи они (истцы) были
введены в заблуждение относительно его предмета, который является существенным
условием договора. Регистрация права собственности на квартиру была произведена
незаконно.
Кроме того, фактическая площадь квартиры не соответствует
площади, указанной в документах, и в действительности составляет 104,5 кв.м. В
связи с этим оказалась завышенной цена квартиры на 72 000 руб. На их
предложение о расторжении договора купли-продажи Кантемирова В.А. ответила
отказом.
Истцы просили признать незаконными и аннулировать
свидетельство о государственной регистрации права собственности Кантемировой
В.А. на квартиру, расположенную на первом этаже дома по адресу: У*** область,
г.Д***, пер. ***, д. ***; признать незаконными и аннулировать кадастровый
паспорт на указанную квартиру; признать недействительным договор купли-продажи
квартиры от 16.06.2015, заключенный между Елифановыми и Кантемировой В.А.,
применив предусмотренные законом последствия; признать незаконными и
аннулировать свидетельства о праве собственности на квартиру, выданные истцам
19.06.2015; прекратить реестровые записи в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскать с ответчиков расходы по оплате
государственной пошлины.
Судом к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не
заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, УОГУП БТИ, АО «Россельхозбанк».
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Елифанова Н.П.,
Елифановой С.Н. – Лысачкин В.В., не соглашаясь с решением суда, просит его
отменить.
В обоснование доводов жалобы указывает, что суд
необоснованно отказал в удовлетворении его (Лысачкина В.В.) ходатайства о
назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы в отношении
квартиры, расположенной на первом этаже дома по адресу: У*** область, г. Д***,
пер. ***, д. ***. Проведение экспертизы позволило бы достоверно определить
законность регистрации и отчуждения квартиры, в также возможность нахождения
данного объекта недвижимости в гражданском обороте.
Суд незаконно отказал в удовлетворении ходатайства о вызове
и допросе в судебном заседании представителей межмуниципального отдела по
г.Димитровграду, Мелекесскому и Новомалыклинскому районам Управления Росреестра
по Ульяновской области, оформлявших правоустанавливающие документы на квартиру,
а также представителей УОГУП БТИ, производивших соответствующие работы с
квартирой.
При этом суд нарушил порядок рассмотрения ходатайств, не
вынес отдельное определение по заявленным ходатайствам.
Суд не ознакомил Елифановых с отзывами сторон на исковое
заявление, а также с инвентарным делом в отношении квартиры. Суд предоставил
стороне истца всего 30 минут для ознакомления с материалами дела.
Полагает, что судебное разбирательство произведено
необъективно, без исследования в полном объеме всех обстоятельств дела.
Суд сделал необоснованный вывод о наличии в действиях истцов
злоупотребления правом.
В возражениях на апелляционную жалобу ФГБУ «Федеральная
кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии» по Ульяновской области просит решение суда оставить без изменения,
а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В возражениях на апелляционную жалобу АО «Российский
сельскохозяйственный банк» просит оставить решение суда без изменения, а
апелляционную жалобу представителя истцов Лысачкина В.В. – без
удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения,
постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства и
фактическими обстоятельствами по делу.
Из материалов дела следует, что 16.06.2015 между
Кантемировой В.А. (продавец) и Елифановыми С.Н. и Н.П. (покупатели) был
заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатели приобрели в
общую долевую собственность (в равных долях) квартиру, общей площадью 107,2
кв.м, состоящую из двух комнат, расположенную на первом этаже жилого дома по
адресу: У*** область, г.Д***, пер.***, дом ***, *** этаж пом.*** (л.д. 99-104).
Стоимость квартиры составила 2 865 000 руб., которую
истцы оплатили частично за счет собственных средств в размере 1 365 000
руб., а частично за счет кредитных средств в размере 1 500 000 руб.,
полученных в ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк».
Квартира была передана истцам по акту приема-передачи от
16.06.2015 (л.д. 105, т.1).
Право общей долевой собственности Епифанова Н.П. (доля в
праве 1/2) и Епифановой С.Н. (доля в праве 1/2) на указанную квартиру
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним 19.06.2015.
Обращаясь в суд с требованиями о признании данной сделки
недействительной и применении последствий недействительности сделки, а также
признания незаконным свидетельства о государственной регистрации права
собственности продавца Кантемировой В.А. на указанную квартиру, истцы сослались
на то, что приобретенное ими помещение представляет из себя часть жилого дома,
а не квартиру, в том понимании, как это изложено в части 3 статьи 16 Жилищного
кодекса Российской Федерации, а поэтому она (квартира) не могла находиться в
гражданском обороте и быть предметом сделки. При заключении договора
купли-продажи им в собственность не был передан земельный участок; подвал дома,
где расположено санитарно-техническое оборудование, находится в собственности
других лиц.
Разрешая настоящий спор, суд правильно определил
обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил по правилам статьи 67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные
сторонами доказательства, и пришел к обоснованному выводу о неправомерности
заявленных истцами требований.
Оснований не согласиться с указанными выводами у судебной
коллегии не имеется.
В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской
Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу
признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого
признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности
ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом
случаях также иное лицо.
Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий,
за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна
с момента ее совершения.
В п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации
закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или
иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является
оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия
нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового
акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые
законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая
сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не
связанные с недействительностью сделки (п. 2).
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса
Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет
собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Из материалов дела следует, что Кантемирова В.А. на
основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 10.01.2012
являлась собственником земельного участка, площадью 1304 кв.м, и жилого дома,
общей площадью 301,5 кв.м, расположенных
по адресу: г.Д***, ул. ***, д.*** (л.д.31).
В ходе судебного разбирательства было установлено, что после
оформления наследственных прав на указанное имущество Кантемирова В.А.
организовала работы по проведению технической инвентаризации принадлежащего ей
жилого дома и возможности его раздела, обратившись с соответствующими
заявлениями в ОГУП БТИ.
После проведения указанных работ на государственный
кадастровый учет были поставлены:
- нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей
площадью 97,7 кв.м, подвал, помещения ***;
- квартира с кадастровым номером ***, общей площадью 107,2
кв.м, расположенная на первом этаже в доме *** по пер.*** г.Д***, помещения ***;
- квартира с кадастровым номером ***, общей площадью 96,6
кв.м., расположенная на втором этаже указанного дома, помещения ***.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что
кадастровый учет указанных выше самостоятельных объектов недвижимости был
произведен в соответствии с требованиями действующего на тот период времени
Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре
недвижимости».
Представленной технической документацией объективно
подтверждено, что квартира площадью 107,2 кв.м, расположенная на первом этаже
жилого дома, обособлена от других помещений этого дома, и кроме жилых комнат,
имеет коридор, кухню, ванную и туалет ( л.д. 41 т.1).
Право собственности Кантемировой В.А. на квартиру, общей
площадью 107, 2 кв.м, расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: г.Д***,
ул.*** было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2014 (л.д. 33).
Доказательств, свидетельствующих о незаконности регистрации
права собственности Кантемировой В.А. на спорное жилое помещение, истцами в
ходе судебного разбирательства представлено не было.
Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи
жилое помещение являлось объектом права и предметом гражданского оборота в
соответствии с действующим законодательством.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда
обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно
принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской
Федерации по договору купли-продажи
недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору
продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1
ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в
контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип
состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон,
каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как
на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено
федеральным законом.
Заявляя о ничтожности договора купли-продажи и применении
последствий недействительности указанной сделки, истцы не представили суду
соответствующих доказательств.
Как следует из существа правоотношений, складывающихся по
поводу купли-продажи недвижимости, правовой целью вступления покупателя в
правоотношения по купле-продаже является приобретение права собственности на
недвижимость с оформлением титульного владения, поскольку наступающий
вследствие исполнения такой сделки правовой результат (возникновение титульного
владения) влечет для покупателя возникновение имущественных прав и
обязанностей. В свою очередь продавец недвижимости, заинтересован как в продаже
недвижимого имущества, так и в получении денежных средств от продажи
недвижимого имущества (правовая цель).
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи
квартиры от 16.06.2015 заключен между сторонами в надлежащей форме, право общей
долевой собственности на указанную квартиру за Елифановыми Н.П. и С.Н.
зарегистрировано в установленном законом порядке, денежные средства продавцом
получены, квартира передана покупателям в пригодном для проживания состоянии с
соответствующим санитарно-техническим,
электротехническим и иным оборудованием.
Следовательно, сторонами оспариваемого договора были
совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих
правовых последствий, связанных с переходом права собственности на жилое
помещение, договор сторонами исполнен, при этом истцы в установленном порядке
осуществили правомочия собственника.
Вопреки доводам истцов, предмет договора был однозначно
определен как квартира, расположенная на первом этаже дома, состоящая из
помещений ***, что соответствует кадастровому паспорту на данный объект
недвижимости.
Ни подвал дома, ни земельный участок при доме, не были
предметом данной сделки.
Каких либо неясностей или неточностей в отношении предмета
сделки в договоре не содержится, договор подписан сторонами, по акту приема –
передачи истцам была передана квартира, право собственности покупателей на
приобретенный ими объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом
порядке. Стороны оценили квартиру в сумме 2 865 000 руб., при этом
цена договора была согласована сторонами на основании оценки, составленной
независимым оценщиком.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к
правильному выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемого
договора ничтожной сделкой.
При этом суд обоснованно учел то обстоятельство, что прежде
чем заключить договор купли-продажи указанной квартиры, Елифановы приобрели в
собственность другую квартиру, расположенную на втором этаже этого же дома,
были ознакомлены с техническими характеристиками дома и особенностями
технического и юридического оформления указанных помещений.
Таким образом, на момент рассмотрения спора в собственности
истцов находятся обе квартиры, что опровергает их довод о том, что они лишены
возможности пользования спорной квартирой ввиду отсутствия в неё отдельного
входа.
Также судом правомерно учтено и то обстоятельство, что
спорная квартира является предметом залога по кредитному договору от
16.06.2015, заключенному между
Елифаноыми и АО «Россельхозбанк» 16.06.2015, на которое может быть обращено
взыскание. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками принятых на себя
обязательств по погашению кредита АО «Россельхозбанк» обращался в суд с иском к
Елифановым о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении
взыскания на заложенное имущество. 20.02.2017 между сторонами было заключено
мировое соглашение о порядке погашения кредитной задолженности. В судебном
заседании представитель банка пояснила суду, что в случае ненадлежащего
исполнения условий заключенного мирового соглашения банк имеет намерение
обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество
(л.д.225-247 т.1).
С требованиями о признании сделки недействительной истцы
обратились в суд только после того, как банк предъявил им требование о
взыскание кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру,
в связи с чем суд первой инстанции обоснованно усмотрел в действиях истцов
злоупотребление правом, поскольку удовлетворение исковых требований могло
повлечь утрату предмета залога для банка, и, как следствие утрату возможности
возврата банку денежных средств. Другая квартира в этом доме также приобретена
истцами с помощью заемных (кредитных) денежных средств.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что суд необоснованно
отказал в удовлетворении ходатайства представителя истца о назначении по делу
судебной строительно-технической экспертизы, не может быть принята во внимание,
поскольку в силу ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации обязанность определения объема доказательств по каждому делу
находится в исключительном ведении суда, с учетом требований относимости и
допустимости.
Мотивированное определение судьи об отказе в удовлетворении
данного ходатайства отражено в протоколе судебного заседания от 16.05.2017. При
этом требования об обязательном составлении в данном случае отдельного
процессуального документа Гражданский процессуальный кодекс Российской
Федерации не содержит.
Ссылка в жалобе на то, что судом необоснованно было отказано
в удовлетворении ходатайства о вызове представителей территориального отдела
Управления Росреестра и представителей Ульяновского ОГУП «БТИ», не может быть
принята во внимание. Как следует из материалов дела, указанные учреждения были
привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований, их представители вызывались в судебное заседание
надлежащим образом. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, не
является препятствием к рассмотрению дела согласно ст. 167 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, и не может свидетельствовать о
неполноте и необъективности судебного разбирательства.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцы не имели
возможности ознакомиться с материалами дела, которые поступили в суд после
отложения судебного разбирательства 20.04.2017, не могут быть приняты во
внимание, поскольку следующее судебное заседание было назначено на 16.05.2017,
и у сторон была реальная возможность ознакомиться с документами до начала
судебного разбирательства. Кроме того, в судебном заседании 16.05.2016 был
объявлен перерыв на 30 минут, что являлось достаточным для ознакомления с
поступившим в суд отзывом Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области на уточненное
исковое заявление Елифановых, а также документами из БТИ, содержащимися на 9
листах.
Как усматривается из протокола судебного заседания, судебное
разбирательство проведено в полном соответствии с требованиями Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо нарушений прав
участников процесса не допущено.
Вопреки доводам апелляционной жалобы суд с достаточной
полнотой исследовал все обстоятельства дела, юридически значимые обстоятельства
по делу судом установлены правильно, выводы суда не противоречат материалам
дела, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в
деле доказательств. Нарушений норм процессуального и материального права,
влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Фактически доводы апелляционной жалобы не содержат
обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при
рассмотрении дела и имели бы юридическое значение, сводятся к несогласию с той
оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции.
Однако оснований для переоценки представленных доказательств у суда
апелляционной инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации правила оценки доказательств судом
нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют
обстоятельствам данного дела.
Оспариваемое решение суда в полной мере соответствует
положениям ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене постановленного судом
решения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Димитровградского городского суда Ульяновской
области от 16 мая 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя
Елифанова Николая Петровича, Елифановой Светланы Николаевны – Лысачкина Валерия
Валерьевича – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: