Дело № 3а-20/2017
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
22 июня 2017 года город
Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе:
судьи Нефёдова О.Н.,
при секретаре Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по
административному исковому заявлению администрации города Ульяновска об
оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области,
У С Т А Н О В И Л :
Администрация города Ульяновска обратилась в суд с
административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному
учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области (далее – Управление Росреестра по Ульяновской области) об
оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области (далее –
Комиссия) № 73/05/2016-206 от 1 декабря
2016 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка, расположенного
по адресу: г. Ульяновск, ***, ул. ***, кадастровый номер ***, в размере
рыночной стоимости.
Требования мотивированы
тем, что согласно акту от 1 декабря 2014 г. кадастровая стоимость указанного
земельного участка составляет
160 261 062,32 руб.
Решением Комиссии
кадастровая стоимость на основании составленного оценщиком Крюковым В.И. отчета
об оценке снижена до 66 744 000 руб.
Поскольку определенная в
отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его
кадастровой стоимости на 58,35 %, то есть более чем на тридцать процентов,
Комиссия, учитывая отсутствие положительного экспертного заключения, в силу
пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, должна была принять решение об
отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.
Оспариваемое решение
Комиссии от 1 декабря 2016 г., принятое с отступлением от требований названного
Порядка, нарушает законные интересы муниципального образования «город
Ульяновск», так как уменьшение кадастровой стоимости земельного участка влечет
за собой снижение поступления денежных средств в бюджет муниципального
образования.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена Комиссия
по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при
Управлении Росреестра по Ульяновской области; в качестве заинтересованных лиц –
член Комиссии – представитель Национального совета по оценочной деятельности
Цыплов Михаил Петрович, Агентство государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области, Герасимов Сергей Алексеевич.
В судебном заседании представитель администрации города
Ульяновска Абакумов В.В. поддержал требования и доводы, изложенные в
административном исковом заявлении. Заявил о подтверждении обоснованности
предъявленных требований заключением проведенной по делу экспертизы,
установившей, что определенная оценщиком величина рыночной стоимости земельного
участка не является достоверной.
Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» Тазетдинова Э.Р. в
судебном заседании просила в удовлетворении административного иска отказать,
поскольку указанное учреждение прав административного истца не нарушало.
Сведения об изменении кадастровой стоимости были внесены в государственный
кадастр недвижимости на основании поступившего решения Комиссии.
Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области
Логинова А.М. полагала административный иск не подлежащим удовлетворению,
поскольку нарушений при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой
стоимости допущено не было. Предоставление в Комиссию положительного
экспертного заключения на отчет об оценке в соответствии с действующим
законодательством не требуется.
Заинтересованное лицо Цыплов М.П. возражал против
удовлетворения требований административного истца. В обоснование возражений
указал, что при рассмотрении отчетов об оценке в полномочия Комиссии входит
только проверка содержания и оформления отчета об оценке на соответствие
требованиям, установленным законодательством об оценочной деятельности
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными
стандартами оценки. Расчет рыночной стоимости, выбор подходов и методов оценки,
подбор аналогов, внесение корректировок не входят в полномочия членов комиссии.
Заявил о несогласии с заключением проведенной по делу экспертизы, полагая, что
оценщик вправе был использовать в качестве объектов-аналогов участки
промышленного назначения с находящимися на них складами, как относящиеся к
смежному сегменту рынка, с внесением соответствующих корректировок.
Представитель Герасимова С.А. Казакова М.Н. также возражала
против удовлетворения требований административного истца, поддержав пояснения
административных ответчиков и члена Комиссии Цыплова М.П.
Представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской
области и Агентства государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области возражения в письменной форме не представили, заявления о
рассмотрении дела в их отсутствие не поступали.
С учетом положений статьи 150 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание представителей
Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
при Управлении Росреестра по Ульяновской области и Агентства государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области, извещенных о времени и
месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела,
суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской
Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является
платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до
введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных
данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость
земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной
деятельности.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков
проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев,
определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель
проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной
деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации
утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району
(городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного
участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с положениями статьи 2418
Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты
определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в
случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и
обязанности этих лиц, в суде или комиссии (здесь и далее положения Закона
приведены в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения).
Для оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в
отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 2418
Закона об оценочной деятельности).
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости
подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта
недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о
пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и
работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 2418 Закона об
оценочной деятельности).
Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать
шестой статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от
5 июля 2016 г. № 15-П признано не соответствующим Конституции Российской Федерации,
ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части первой статьи 2418
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в той
мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в
судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного
участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но
расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника
этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на
основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и
законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с
поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Материалами дела установлено, что земельный участок с
кадастровым номером *** общей площадью 48 060,2 кв.м, расположенный по
адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***,
ул. ***, принадлежит Герасимову С.А. на праве собственности, был
приобретен по договору купли-продажи недвижимого имущества от 2 декабря 2014 г.
№ ***, заключенному с Комитетом по управлению городским имуществом, земельными
ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.
1 марта 2012 г. в соответствии с постановлением
Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 г. № 21-П «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в
Ульяновской области» в кадастр недвижимости была внесена кадастровая стоимость
указанного земельного участка в размере 70 730 508,17 руб.
Постановлением Главы
администрации города от 22 октября 2014 г. № 5728 в связи с изменением вида
разрешенного использования участка в указанное постановление внесены изменения,
в частности, в пункте 1 слова «(земли населенных пунктов)» заменены словами
«(земли населенных пунктов, территориальная зона Ж6, вид разрешенного
использования – объекты торговли, досуга и развлечений)».
На основании постановления
Главы администрации города от 22 октября
2014 г. № 5728, поступившего в орган кадастрового учета в порядке
информационного взаимодействия, изменено разрешенное использование земельного
участка с кадастровым номером *** с
«под овощной базой» на «объекты торговли, досуга и развлечений», в связи с чем
актом от 1 декабря
2014 г. № 12257 кадастровая стоимость участка установлена в размере
160 261 062,32 руб. Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в
государственный кадастр недвижимости 1 декабря 2014 г.
Герасимов С.А. 21 ноября 2016 г. обратился в Комиссию по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при
Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к
нему необходимый пакет документов, в том числе отчет № *** от 16 ноября 2016 г.
об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком
ООО «Финансово-промышленная компания» Крюковым В.И., согласно которому рыночная
стоимость земельного участка по состоянию на 28 ноября 2014 г. составляет 66 744 000 руб.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской
области
№ 73/05/2016-206 от 1 декабря 2016 г. кадастровая
стоимость объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости объекта
недвижимости, установленной в отчете об оценке путем использования
сравнительного подхода.
В соответствии с предписаниями части 1 статьи 219 КАС РФ,
если данным Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным
исковым заявлением в суд, административное исковое заявление об оспаривании
решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного
самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными
государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица,
государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение
трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о
нарушении их прав, свобод и законных интересов.
В силу прямого указания, содержащегося в части 8 приведенной
статьи, основанием для отказа в удовлетворении административного иска является
пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность
его восстановления (в том числе по уважительной причине).
Пропущенный по уважительной причине срок подачи
административного искового заявления может быть восстановлен судом, за
исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено законом (часть 7
статьи 219 КАС РФ).
Из системного толкования приведенных законоположений
следует, что суд может отказать в удовлетворении заявленных требований
административного истца за пропуском процессуального срока обращения только в
случае установления его пропуска без уважительных причин.
Рассматриваемое заявление об оспаривании решения Комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при
Управлении Росреестра по Ульяновской области администрацией города Ульяновска
предъявлено в суд 27 марта 2017 г. – с пропуском установленного статьей 219 КАС
РФ срока.
Между тем, ранее административный истец обращался с
соответствующим заявлением, возвращенным судом по причине подачи его
представителем администрации города Ульяновска, не имеющим полномочий на
подписание административного иска, 22 февраля 2017 г., то есть в пределах
трехмесячного срока с даты принятия оспариваемого решения.
При таком положении, с учетом конкретных обстоятельств дела
и отсутствия злоупотребления правом со стороны административного истца, срок на
подачу административного искового заявления подлежит восстановлению.
В судебном заседании не установлено нарушения порядка
создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.
Приказом Министерства экономического развития Российской
Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии
по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее –
Порядок), в том числе формы принимаемых ею документов.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра картографии (Росреестр) от 23 января 2012 г. № П/18 создана комиссия
по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при
Управлении Росреестра по Ульяновской области, которая с учетом изменений,
внесенных приказами от 10 февраля 2015 г. № П/57, от 7 октября 2016 г.
№ П/04977, действовала в составе: председатель комиссии – Петухова О.И.
(заместитель руководителя Управления Росреестра по Ульяновской области),
заместитель председателя комиссии – Нуждина Е.А. (начальник отдела кадастрового
учета № 2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области), члены комиссии
по согласованию: Мурзин С.М. (ведущий консультант информационно-аналитического
отдела Департамента государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области), Цыплов М.П. (представитель Национального совета по
оценочной деятельности).
Порядок создания комиссии и её состав соответствуют
требованиям статьи 2418 Закона об оценочной деятельности, Приказа
Минэкономразвития России
от 4 мая 2012 г. № 263.
Заседание комиссии является правомочным, если на нем
присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии
устанавливается порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать четвертый
статьи 2418 Закона об оценочной деятельности).
Оспариваемое решение принято комиссией в составе её
председателя Петуховой О.И., членов комиссии Цыплова М.П., Мурзина С.М., при
участии секретаря комиссии Дронь Н.Ю.
Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято
уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует
Порядку.
Процедура принятия оспариваемого решения, установленная
Порядком, Комиссией соблюдена.
Положительное решение Комиссии принято двумя голосами против
одного.
Доводы административного истца о том, что в силу пункта 20
Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах
определения кадастровой стоимости Комиссия не могла принять решение об
удовлетворении заявления Герасимова С.А. в отсутствие положительного
экспертного заключения на отчет об оценке, подлежат отклонению.
На дату утверждения Порядка статьей 2419 Закона
об оценочной деятельности было предусмотрено, что к заявлению о пересмотре
кадастровой стоимости прилагается:
отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой
стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости;
положительное экспертное заключение, подготовленное
экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой
является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной
стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об
оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона,
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального
органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой
саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным
федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому
регулированию оценочной деятельности, в порядке создания и работы комиссии.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»
глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ была
изложена в новой редакции, согласно которой рассмотрение споров о результатах
определения кадастровой стоимости регламентировано статьей 2418,
также сохраняющей предписание о том, что к заявлению о пересмотре кадастровой
стоимости прилагается положительное экспертное заключение на бумажном носителе
и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта
оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой
саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим
уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком
создания и работы комиссии.
Однако Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
указанный абзац был исключен. С учетом внесенных изменений приложение к
заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного
заключения не требуется.
Несмотря на то, что до настоящего времени в Порядок не
внесены соответствующие изменения, направленные на реализацию нормативных
предписаний правового акта большей юридической силы, Комиссия не вправе
руководствоваться противоречащими федеральному закону положениями пункта 20
Порядка и отклонять заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае, если
рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости
более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное
экспертное заключение.
Оценивая доводы административного истца, оспаривающего
достоверность отчета об оценке, на основании которого Комиссией была определена
кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, суд руководствуется
следующим.
Исходя из приведенных выше положений Закона об оценочной
деятельности, а также Порядка, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями
по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его
положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам
оценки.
Как следует из протокола № 22 заседания Комиссии от 1
декабря 2016 г., голосовавший против удовлетворения заявления Герасимова С.А.
член комиссии Мурзин С.М. в обоснование своей позиции указал, что оцениваемый
земельный участок имеет разрешенное использование – для размещения объектов
торговли; в качестве объектов-аналогов оценщиком подобраны три земельных
участка с разрешенным использованием для производственных целей и один
земельный участок с разрешенным использованием для торговых объектов, но
расположенный в ином муниципальном образовании; объекты-аналоги подобраны
оценщиком неверно; использование данных объектов-аналогов приводит к занижению
рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.
По ходатайству административного истца по делу была
назначена экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой
организации «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы».
Согласно заключению № 16460 от 12 мая 2017 г. названного
экспертного учреждения, оценщиком Крюковым В.И. в отчете об оценке допущены
нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на стоимость
объекта оценки; величина рыночной стоимости земельного участка расположенного по адресу: Ульяновская область, г.
Ульяновск, ***, ул. ***, кадастровый номер ***, указанная в отчете об оценке на
дату оценки
28 ноября 2014 г., не является достоверной.
В исследовательской части заключения экспертом Триналевским
Б.Я. указано, что в рамках сравнительного подхода, оценщиком были выбраны
объекты-аналоги, относящиеся к сегменту рынка «земли промышленного,
производственно-складского назначения», между тем сегмент рынка, определенный в
исследуемом отчете, – «торгово-складская недвижимость». Использование
объектов-аналогов из иных сегментов рынка противоречит ФСО № 7, пункт 22Б – в
качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся
к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по
ценообразующим факторам. Торгово-складская недвижимость подразумевает ведение
торговли на используемом объекте. Для данного вида недвижимости присутствуют
ценообразующие факторы («красная линия», машино-поток, и т.д.), которые
отсутствуют у объектов недвижимости производственно-складского назначения.
Таким образом, выбранные объекты-аналоги не сопоставимы с оцениваемым объектом
по ценообразующим факторам. В соответствии с ФСО № 1, пункт 10 объект-аналог –
объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным,
техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Выбранные
оценщиком объекты-аналоги объекта оценки не являются таковыми в силу отсутствия
сходства объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам. Указанный вывод подтверждается высоким значением
внесенных корректировок от более 100% до более 400%. Внесение значительных
корректировок свидетельствует об отсутствии сходства между объектом оценки и
объектами-аналогами.
Будучи допрошенным в судебном заседании, эксперт подтвердил
свои выводы и дал аналогичные пояснения относительно их обоснования.
Таким образом, заключением эксперта подтверждается позиция
члена Комиссии Мурзина С.М. о том, что заявление Герасимова С.А. о пересмотре
кадастровой стоимости подлежало отклонению.
У суда нет оснований не доверять данному заключению, так как
экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального
законодательства. В заключении приведены ссылки на нормативную и методическую
документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт
предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо
ложного заключения.
Проанализировав содержание заключения, суд приходит к выводу
о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, поскольку
содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его
выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы.
Основания для сомнения в правильности заключения и в
беспристрастности и объективности эксперта у суда отсутствуют.
Руководствуясь приведенным заключением эксперта, суд
приходит к выводу о подтвержденности несоответствия представленного на
рассмотрение Комиссии отчета об оценке требованиям Закона об оценочной
деятельности и федеральным стандартам оценки.
Доводы заинтересованного лица Цыплова М.П. об обратном
подлежат отклонению.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности отчет об
оценке объекта оценки составляется на бумажном носителе и (или) в форме
электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов
оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности.
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к
порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности (статья 20
Закона об оценке).
Статьей 15 Закона об оценке установлена обязанность оценщика
соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных
нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной
деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности,
утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он
является.
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к
проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности,
определены Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; требования к проведению
оценки недвижимости – Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №
7)», утвержденным приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
Согласно ФСО № 1 сравнительный подход – это совокупность
методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем
сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход
рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа
информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут
применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений
(пункты 12, 13).
В силу пункта 10 ФСО № 1 объектом-аналогом является объект,
сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и
другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Пунктом 10 ФСО № 7 предусмотрено, что для определения стоимости
недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся
фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования,
необходимые для определения его стоимости.
Анализ рынка недвижимости предусматривает, в частности,
определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если
рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о
ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости,
недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий,
схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности
(пункт 11 ФСО № 7).
Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении сравнительного
подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости,
когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с
известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных
оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для
проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику
объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для
аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные
показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата
за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в
процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки
(относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы),
количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод
количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости
выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен
сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей
информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для
проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог
сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам
сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена
объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом
корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада
этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик,
используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель
ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет
расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами
недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на
рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения)
этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой
сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между
аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и
оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства
земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение
площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов,
условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Как указывалось выше, видом
разрешенного использования принадлежащего Герасимову С.А. земельного участка
является «объекты торговли, досуга и развлечений».
Оценщик Крюков В.И. в
качестве объектов-аналогов использовал три земельных участка индустриального
назначения, расположенных в г. Ульяновске, то есть отличных по виду
разрешенного использования от земельного участка с кадастровым номером ***, что
противоречит приведенным выше требованиям ФСО № 7.
Ссылки заинтересованного лица Цыплова М.П. на возможность
допуска этих объектов к сравнению в связи с наличием на оцениваемом участке
складских помещений не могут быть приняты во внимание, поскольку для рыночных
отношений различия в назначении складов (торговых и промышленных объектов) не
являются несущественными.
В силу пункта 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного
участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов
капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр
недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого
объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный,
предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического
использования, каковым в рассматриваемом споре является торговая деятельность.
Таким образом, подобранные аналоги (№№1-3) не соответствуют
виду разрешенного использования оцениваемого земельного участка и не могут быть
признаны наиболее приближенными к объекту оценки по функциональным
характеристикам.
Применение использованных оценщиком объектов-аналогов,
предложения о которых были размещены в июне 2014 года, со ссылкой на отсутствие
необходимых аналогов на дату оценки, опровергается приведенными в экспертном
заключении данными.
Доводы о том, что оценщик произвел корректировку, не
исключают недостоверности определенной им итоговой величины. При наличии на
дату оценки допустимых объектов-аналогов корректировка по виду использования не
требовалась. При этом суд полагает необходимым отметить включение в расчет
допустимого по фактическому использованию объекта-аналога № 4, но
расположенного в другом муниципальном образовании. Таким образом, сами аналоги
являются несопоставимыми между собой (индустриальные и торговые), что влечет использование
различных корректировок этих групп относительно объекта оценки.
В силу изложенного отчет оценщика Крюкова В.И. не может быть
признан соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и
федеральным стандартам оценки (ФСО № 1, ФСО № 7), в связи с чем подлежал
отклонению Комиссией по рассмотрению споров
о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по
Ульяновской области.
Подтверждением
недостоверности отчета и невозможности его принятия Комиссией является установление
экспертом Триналевским Б.Я. иной, чем указана отчете, рыночной стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, с разницей более 13 миллионов
рублей.
При данных обстоятельствах суд, руководствуясь
вышеназванными законоположениями, оценив представленные в материалы дела
доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отсутствии у Комиссии
правовых оснований для пересмотра по обращению Герасимова С.А. кадастровой
стоимости земельного участка, в связи с чем соответствующее решение Комиссии № 73/05/2016-206
от 1 декабря 2016 г. подлежит признанию незаконным, а установленная этим
решением кадастровая стоимость земельного
участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, ул. ***,
кадастровый номер ***, подлежит исключению из сведений Единого
государственного реестра недвижимости.
Определением от 7 апреля 2017 г. расходы по производству
экспертизы были возложены на административного истца – администрацию города
Ульяновска.
Как следует из представленной автономной некоммерческой
организацией «Научно-исследовательский институт судебной экспертизы»
калькуляции, стоимость экспертных затрат составила 36 000 руб., затраты
административным истцом не возмещены.
Согласно разъяснению,
приведенному в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об оспаривании
решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с
государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской
Федерации (абзац четвертый статьи 2418 Закона об оценочной
деятельности).
В этой связи расходы по
производству экспертизы подлежат взысканию с Управления Росреестра по
Ульяновской области за счет казны
Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Административное исковое
заявление администрации города Ульяновска удовлетворить.
Признать незаконным
решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области № 73/05/2016-206 от
1 декабря 2016 г. об определении кадастровой стоимости земельного участка,
расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ***, ул. ***,
кадастровый номер ***, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об
оценке.
Исключить установленную
решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области № 73/05/2016-206 от 1 декабря 2016 г. кадастровую
стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, г.
Ульяновск, ***, ул. ***, кадастровый номер ***, из сведений Единого
государственного реестра недвижимости.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области за счет казны Российской Федерации расходы
по производству экспертизы в пользу автономной некоммерческой организации
«Научно-исследовательский институт судебной экспертизы» – 36 000 рублей.
Решение может быть
обжаловано в апелляционную инстанцию Ульяновского областного суда в течение
месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Нефёдов
О.Н.