УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Родионова В.П.                                                                        Дело № 33-1347/2017

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ   ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г.Ульяновск                                                                                          11 апреля 2017 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Калашниковой Е.В., Подгорновой О.С.,

при секретаре Берхеевой Г.И.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Полушкина  М***  Н***  на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21 декабря 2016 года, по которому с учетом определения того же суда от 17 февраля 2017 года об исправлении описки постановлено:

 

в  удовлетворении иска  Полушкина  М***  Н***  к  Габайдуллину Н*** В*** о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры 1 общей площадью 104.3 кв.м, кадастровый номер *** и  земельного участка 1\2 доли общей площадью 617 кв.м, кадастровый номер ***, расположенных по адресу: г.У***, с. Б***, ул.  Г***, д. ***, - отказать.

Встречный иск Габайдуллина Н*** В*** к Полушкину Марку   Николаевичу о признании недействительным (притворным) договора  купли-продажи  квартиры и доли земельного участка удовлетворить.

Признать договор от 29 марта 2016 года купли - продажи с отсрочкой платежа   квартиры *** дома *** по ул. Г*** в с. Б*** в г.У*** и 1\2 доли земельного участка площадью 617 кв.м, по адресу: г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***, заключенный между Полушкиным М*** Н*** и Габайдуллиным Н*** В*** недействительным, притворной  сделкой.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Полушкина М*** Н*** на квартиру 1, общей площадью 104,3 кв.м и 1\2 долю земельного участка, площадью 617 кв.м, расположенных по адресу: г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***.

Признать за Габайдуллиным Н*** В*** право собственности на квартиру 1, общей площадью 104,3 кв.м, расположенную по адресу г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***, кв. ***, и 1\2 долю земельного участка, общей  площадью 617 кв.м, расположенных по адресу: г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***.

Взыскать с Полушкина М*** Н*** в пользу Габайдуллина Н*** В*** возврат государственной пошлины, оплаченной при подаче встречного иска в размере 20 700 рублей.

 

Заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя Полушкина  М.Н. – адвоката Артемовой Д.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, а также представителя Габайдуллина Н.В. - Логинова С.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

установила:

 

Полушкин М.Н. обратился в суд с иском к Габайдуллину Н.В. о прекращении обременения в виде ипотеки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что по договору купли-продажи жилого строения от 29 марта 2016 года, обеспеченного ипотекой, он приобрел в собственность жилой дом (квартиру) и земельный участок, расположенные по адресу: г. У*** с. Б***, ул.Г***, д.***, кв.***.

На момент подписания данного договора им был выплачен ответчику первоначальный взнос в размере 700 000 рублей, а после государственной регистрации права на указанные объекты недвижимости, имевшей место 05 апреля 2016 года, была передана оставшаяся сумма по договору – 1 800 000 рублей, что подтверждается распиской от 02 июня 2016 года.

Таким образом, свои обязательства перед ответчиком по договору купли-продажи он (истец) выполнил в полном объеме, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако ответчик не произвел снятия обременения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Истец опросил прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении заявленного по иску имущества - жилого дома (квартиры), общей площадью 104,3 кв. м, кадастровый номер ***, и земельного участка 1\2 доли, общей площадью 617 кв. м, кадастровый номер ***, расположенных по адресу: г. У*** с. Б***, ул. Г***, д***, кв.***.

Ответчик Губайдуллин Н.В., не соглашаясь с вышеприведенными исковыми требованиями, обратился в суд со встречным иском к Полушкину М.Н. о признании договора купли-продажи от 29 марта  2016 года заявленной по делу квартиры и доли земельного участка по адресу: г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***, с отсрочкой платежа притворной сделкой, а также о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование встречных требований Губайдуллиным Н.В. указано на фактическое заключение с Полушкиным М.Н. не договора купли-продажи, а договора займа на общую сумму 2 100 000 рублей, что подтверждается расписками от 29 марта и 2 июня 2016 года. Данные деньги  действительно им были получены от займодавца и  он осознает свою обязанность по возврату истцу данного долга. Однако, несмотря на характер достигнутого соглашения, в целях обеспечения денежного обязательства по договору займа, по просьбе самого истца и риэлтора был заключен договор купли-продажи принадлежащего ему недвижимого имущества на сумму 2 500 000 рублей с отсрочкой платежа. Изначально никаких намерений продать квартиру и долю земельного участка, тем более по столь низкой цене, у него не было, поскольку данный договор фактически прикрывал договор залога недвижимого имущества, обеспечивающего выплату взятых взаймы денег.

На притворный характер данного договора также указывает и то обстоятельство, что передачи квартиры и земельного участка не было произведено, все расходы по их содержанию после заключения достигнутого между сторонами соглашения продолжает осуществлять только он (Габайдуллин Н.В.), он продолжает также значится зарегистрированным с семьей в спорной квартире, которая для него является единственным местом жительства.

Разрешив по существу заявленные сторонами исковые требованиям, районный суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Полушкин М.Н. (истец по первоначальным требованиям) просит отменить постановленное по делу решение в связи с неверным определением фактических обстоятельств дела, а также неправильным применением норм материального права.

В обоснование поданной жалобы приведены доводы вышеприведенного иска Полушкина М.Н.

В возражениях на апелляционную жалобу Габайдуллин Н.В. просит оставить состоявшееся по делу решение без изменения.

В заседание суда апелляционной инстанции явились представители сторон, другие лица в суд не явились, причины неявки в судебную коллегию ими не сообщены. 

Судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, а также третьего лица - Управления  Росреестра по Ульяновской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела судом второй инстанции.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены обжалуемого Полушкиным М.Н. судебного решения в апелляционном порядке по доводам его жалобы не установлено.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что 29 марта 2016 года  между Габайдуллиным Н.В. и Полушкиным М.Н. (сторонами по делу) подписан договор купли продажи недвижимого имущества с отсрочкой платежа, а именно принадлежащей Габайдуллину Н.В. квартиры, общей площадью 104,3 кв.м, находящейся по адресу: У*** область, г. У***, с. Б***, ул. Г***, дом ***, кв.***, кадастровый номер - ***, и 1\2 доли   земельного участка общей площадью  617 кв.м, категория  земель: земли  населенных  пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное  строительство, находящегося по адресу: У*** область, г. У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***, кадастровый номер - ***.

В силу п. 3 указанного договора стороны определили стоимость вышеуказанных объектов – 2 500 000 рублей, из которых 700 000 рублей стоимость  1\2 доли земельного участка и 1 800 000 рублей - стоимость квартиры, которые  будут   уплачены  покупателю за счет собственных средств

Стороны  определили следующий  порядок  оплаты: часть стоимости объекта  недвижимости в размере 700 000 руб. оплачиваются  за  счет собственных средств  покупателя, которые переданы продавцу до подписания основного договора (п. 3 договора). Оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в размере 1 800 000 рублей оплачивается за счет собственных средств покупателя, которые будут  переданы продавцу в течение 6 месяцев, но не позднее декабря  месяца (п. 4).

Также соглашением предусмотрено, что в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента  передачи объекта недвижимости покупателю и до его оплаты объект недвижимости, проданный с отсрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца. В отчуждаемом объекте недвижимости (квартире) остаются зарегистрированными Габайдуллин  Н.В., Габайдуллина  С.Н., Габайдуллина А.Н.,

Согласно п. 7 договора продавец передал вышеуказанный объект недвижимости в пригодном для проживания и пользовании состоянии до подписания настоящего договора. Обязанность продавца передать вышеуказанный объект недвижимости считается исполненной после подписания настоящего договора. Покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт вышеуказанного объекта (п. 10).

Несмотря на достигнутое сторонами соглашение, поименованные в договоре объекты - квартира и доля земельного участка Полушкину М.Н. фактически не передавались, акт передачи не составлялся и не подписывался участниками соглашения. К тому же Полушкин М.Н. не вселялся в спорную квартиру, бремя содержания данного имущества не несет.

Габайдуллин  Н.В. с женой  и несовершеннолетними детьми зарегистрирован и проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию, оплачивает коммунальные услуги, до настоящего времени продолжает пользоваться квартирой  и  земельным  участком.

Верно оценив установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый по настоящему делу договор купли-продажи объектов недвижимости с отсрочкой платежа от 29 марта 2016 года является притворной сделкой, поскольку данный договор был заключен сторонами без намерения породить соответствующие ему правовые последствия, фактически имело место обеспечение договора займа залогом имущества.

Оснований не соглашаться с вышеприведенными выводами районного суда не имеется.

Доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как было объективно установлено по делу, в ходе совершения сторонами оспариваемых действий по сделки ими были оставлены две расписки, являющиеся составленной частью достигнутого между сторонами фактического соглашения по займу, обеспеченного залогом.

Так, согласно первой расписке от 29 марта 2016 года, Габайдуллин Н.В. получил от Полушкина М.Н. сумму в размере 700 000 руб. на год под 7%, обязался возвратить указанную сумму с процентами.

Согласно второй расписке от 02 июня 2016 года Габайдуллин Н.В. получил от Полушкина М.Н. сумму в размере 1 400 000 рублей под 7 % в месяц за проданный  дом и земельный участок по адресу: город У***, с. Б***, ул. Г***, д. ***,кв.***, согласно договора купли продажи.

Из буквального толкования вышеприведенных расписок, предъявленных Полушкиным М.Н. при регистрации сделки, а также при подачи иска по настоящему делу, следует, что денежные средства передавались Габайдуллину Н.В. под условием их возврата с процентами, на время.

Также из материалов дела усматривается, что фактически проценты по займу были получены дядей истца - Полушкиным П.А., что подтверждается его распиской от 30 мая 2016 года и не оспаривалось стороной истца.

Данных, указывающих на то обстоятельство, что между данным лицом - дядей истца Полушкиным П.А., составившим расписку о получении процентов по вышеприведенному договору займа, и Габайдуллиным Н.В. имели место иные, кроме рассматриваемых, правоотношения в районный суд не было представлено. Не представлены такие доказательства и в судебную коллегию.

Данные обстоятельства, подтвержденные Балашовой Е.А., первоначально представляющей истца Полушкина М.Н. в районном суде (л.д. 67, 68), а также участвующей при совершении действий по оформлению всех соглашений с Габайдуллиным Н.В., безусловно свидетельствуют об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорных объектов. В действительности стороны предполагали передать имущество в залог на общий срок договора займа, без реального перехода права собственности.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обосновано признал притворным оспариваемый по делу договор об отчуждении имущества, который стороны заключили в обеспечение исполнения условий договора займа, предусматривающего возможность признания его недействительным в случае возврата Габайдуллиным  Н.В. денежных средств.

Соответственно, суд обосновано отказал в удовлетворении исковых требований Полушкина  М.Н. о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении квартиры и доли земельного участка, по поводу которых возник спор.

Доводы, приведенные Полушкиным М.Н. в апелляционной жалобе, указывающие на неверность вышеприведенных выводов, судебная коллегия находит несостоятельными.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал им надлежащую оценку, постановил законное и обоснованное решение.

Все доказательства по делу судом оценены в соответствии с правилами ст. ст. 55, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их иной оценки судебная коллегия не усматривает.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.

В силу изложенного, оснований к отмене решения суда по доводам, приведенным Полушкиным М.Н.  в апелляционной жалобе, не имеется.

 

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 21 декабря 2016 года, постановленного с учетом определения того же суда от 17 февраля 2017 года об исправлении описки, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Полушкина  М***  Н***  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи: