УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья
Петрова С.А.
Дело № 33-330/2017
А П Е
Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И
Е
город
Ульяновск 14
февраля 2017 года
Судебная
коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Нефёдова О.Н.
судей
Кинчаровой О.Е. и Пулькиной Н.А.,
при
секретаре Кондаковой Н.В.
рассмотрела
в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя
Сёмина Д*** Н*** - Волковой М***
А***, Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской
области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области на решение
Заволжского районного суда города Ульяновска от 27 октября 2016 года, по
которому постановлено:
Исковые
требования Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Сёмину Д*** Н***,
администрации города Ульяновска о признании сделки недействительной, применении
последствий недействительной сделки, признании недействительным технического
плана жилого дома, признании незаконным разрешения на ввод в эксплуатацию
жилого дома, снятии с государственного кадастрового учета жилого дома,
признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом
удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи от
20.06.2016 №*** земельного участка площадью 665,0 кв.м, с кадастровым номером ***,
по адресу: г. Ульяновск, ***, заключенный между Департаментом государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области и Сёминым Д*** Н***.
Обязать
Сёмина Д*** Н*** возвратить Департаменту государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области земельный участок площадью 665,0 кв.м, с
кадастровым номером ***, по адресу: г. Ульяновск, ***.
Взыскать
с Семина Д*** Н*** в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы
по оплате услуг эксперта в сумме 26 100.00 руб.
Взыскать
с Семина Д*** Н*** государственную пошлину в доход бюджета МО «город
Ульяновск» 300 рублей.
В
удовлетворении остальной части требований Департамента государственного
имущества и земельных отношений Ульяновской области к Семину Д***
Н*** и в удовлетворении требований к администрации города Ульяновска отказать.
Заслушав
доклад судьи Кинчаровой О.Е., объяснения представителя Агентства
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (до
переименования - Департамент государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области) Кузнецовой И.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы
Департамента, Сёмина Д.Н., его представителей Крончевой Н.А., Волковой М.А.,
поддержавших доводы апелляционной жалобы представителя Сёмина Д.Н.
- Волковой М.А., представителя Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области
(далее – Управление Росреестра по Ульяновской области) Матвеева А.К.,
поддержавшего доводы апелляционной жалобы Управления Росреестра по Ульяновской
области, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Департамент
государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области (далее – Департамент) обратился в суд
с иском, уточненным в ходе судебного
разбирательства, к Сёмину Д.Н., администрации г. Ульяновска, в котором просил
признать недействительным договор
купли-продажи от 20 июня 2016 года № *** земельного участка, площадью 665,0
кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: г. Ульяновск, ***, заключенный
между Департаментом и Сёминым Д.Н.; применить последствия недействительности
указанной сделки в виде обязания Сёмина Д.Н. возвратить Департаменту указанный
земельный участок; признать недействительным технический план жилого дома от 21
мая 2014 года и технический план жилого дома от 17 января 2016 года,
составленные кадастровым инженером Л*** А.В.; снять с государственного
кадастрового учета индивидуальный жилой дом, кадастровый номер ***,
расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***; признать отсутствующим
зарегистрированное 11 мая 2016 года право собственности Сёмина Д.Н. на
указанный жилой дом; признать недействительным разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию от 25 апреля 2016 года № ***.
В
обоснование исковых требований указал, что между Департаментом и Сёминым
Д.Н. 20 июня 2016 года был заключен договор купли-продажи земельного участка,
государственная собственность на который не разграничена, из категории земель
населенных пунктов, вид разрешенного использования:
под индивидуальное жилищное строительство, площадью 665 кв.м, с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, под индивидуальным
жилым домом с кадастровым номером ***, площадью 1224,6 кв.м, принадлежащим на
праве собственности Сёмину Д.Н.
Данная
сделка является недействительной, заключена с нарушением норм действующего
законодательства по следующим основаниям.
Постановлением
мэрии города Ульяновска от 19 июля 2010 года № 3663 Х*** П.Н. передан в аренду
до 30 июня 2020 года земельный участок, площадью 987,3 кв.м, по адресу: г.
Ульяновск, ***, под индивидуальное жилищное строительство, с ним заключен
договор аренды земельного участка № *** от 27 декабря 2010 года.
Постановлением
мэрии города Ульяновска от 19 июля 2010 года № 3664 Ш*** Р.Ф. передан в аренду
до 30 июня 2020 года земельный участок, площадью 1000,0 кв.м, по адресу: г.
Ульяновск, ***, под индивидуальное жилищное строительство, с ним заключен
договор аренды земельного участка № *** от 29 ноября 2010 года.
Согласно
договору от 7 ноября 2012 года о передаче прав и обязанностей по договору
аренды земельного участка № *** от 27 декабря 2010 года все права и обязанности
по договору аренды земельного участка перешли к Сёмину Д.Н.
Согласно
договору от 3 июня 2011 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды
земельного участка № *** от 29 ноября 2010 года все права и обязанности по
договору аренды земельного участка перешли к Сёмину Д.Н.
В
соответствии с постановлением администрации города Ульяновска от 18 июля 2013
года № 3150 путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами ***
и *** образованы земельные участки:
площадью 665 кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: г.Ульяновск, ***,
и площадью 1322 кв.м, с кадастровым номером
***, по адресу: г.Ульяновск, ***. Вновь образованные земельные участки переданы
Сёмину Д.Н. в аренду до 30 июня 2020 года под индивидуальное жилищное строительство.
На
основании постановления администрации города Ульяновска от 18 июля 2013 года №
3150 между администрацией города Ульяновская и Сёминым Д.Н. заключен договор от
4 декабря 2013 № *** аренды земельного участка площадью 665 кв.м с кадастровым
номером *** по адресу: г. Ульяновск, *** под индивидуальное жилищное
строительство. В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды арендатор обязан
использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным
использованием.
11 мая
2016 года за Сёминым Д.Н. зарегистрировано право собственности на
индивидуальный жилой дом, общей площадью 1224,6 кв.м, по адресу: г. Ульяновск, ***.
19 мая
2016 года Сёмин Д.Н. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении на
праве собственности земельного участка, площадью 665 кв.м с кадастровым номером
***. К заявлению приложил: свидетельство о государственной регистрации права на
индивидуальный жилой дом от 11 мая 2016 года, разрешение на ввод в
эксплуатацию на индивидуальный жилой
дом от 25
апреля 2016 года № *** и
кадастровый паспорт на индивидуальный жилой дом от 7 октября 2015 года № ***.
На
основании заявления между Департаментом и Сёминым Д.Н. был заключен договор
купли-продажи земельного участка от 20 июня 2016 года №***, в соответствии с
которым продавец передал, а покупатель принял в собственность за плату
указанный земельный участок по цене 3720 руб. 97 коп. В соответствии с пунктом
1.2 договора купли-продажи на земельном участке расположен принадлежащий Сёмину
Д.Н. на праве собственности индивидуальный жилой дом. При этом пунктом 3.3.4
договора установлена обязанность покупателя использовать участок в соответствии
с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Семиным
Д.Н. внесена плата за спорный земельный участок в сумме 3720 руб. 97 коп.
В
адрес Департамента поступило обращение Управления Росреестра по Ульяновской
области от 21 июля 2016 года № ***,
содержащее информацию, что на земельном участке, площадью 665 кв.м, с
кадастровым номером *** возведен трехэтажный многоквартирный жилой дом. В
настоящее время государственная регистрация договора купли-продажи земельного
участка от 20 июня 2016 года № *** приостановлена на основании пункта 1 статьи
19 Федерального закона от 21.07.1997 № 221-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме
того, Управлением Росреестра было выявлено, что в отношении жилого дома с
кадастровым номером ***, расположенного на земельном участке с кадастровым
номером ***, кадастровым инженером Л*** А.В. было подготовлено два технических
плана, содержащих различные сведения: от 21 мая 2014 года с целью внесения
сведений об объекте в ГКН и от 17 января 2016 года с целью получения разрешения
на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно
разрешению на ввод в эксплуатацию, недействительному без технического плана от
17 января 2016 года, Сёмин Д.Н. осуществил строительство индивидуального жилого
лома, состоящего из 3-х этажей. Согласно сведениям технического плана от 21 мая
2014 года, представленного для внесения сведений в ГКН, указано количество
этажей - 4, в том числе подвал.
Таким
образом, действия Семина Д.Н. и кадастрового инженера привели к внесению
заведомо ложных сведений в документы, представляемые как для получения
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так и для внесения сведений в
ГКН.
В силу
действующих положений Земельного кодекса РФ земельный участок может быть
предоставлен в собственность в порядке,
установленном Земельным кодексом РФ, лишь лицу, являющемуся собственником
фактически существующего на земельном участке объекта недвижимости, для
возведения которого и предоставлялся в аренду земельный участок.
В
результате проведенного специалистами КУГИГ администрации г.Ульяновска осмотра
установлено, что на спорном земельном участке Сёминым Д.Н. был возведен
многоквартирный жилой дом, тогда как договор купли-продажи земельного участка
заключался с ним исходя из представленных им
документов, свидетельствующих о наличии индивидуального жилого дома. Таким
образом, договор купли-продажи земельного участка от 20 июня 2016 года № ***,
заключенный между Департаментом и Семиным Д.Н., недействителен, так как он заключен в нарушение требований закона.
Департамент является лицом, чьи права нарушены
зарегистрированным правом собственности Семина Д.Н. на жилой дом.
Возведенный Семиным Д.Н. объект представляет собой
многоквартирный жилой дом, но в результате кадастрового учета, осуществленного
на основании технического плана, содержащего несоответствующие фактическим
характеристики объекта недвижимости, и государственной регистрации права,
осуществленной на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию,
выданного на основании иного технического плана, в ГКН и ЕГРП содержатся
сведения об индивидуальном жилом доме.
Наличие недостоверной информации в ЕГРП и ГКН
нарушает интересы неограниченного круга лиц, любое из которых может получить
недостоверные данные реестров, поскольку описание объекта недвижимости в ГКН и ЕГРП не соответствует
его фактическим характеристикам.
Рассмотрев
заявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.
В
апелляционной жалобе представитель
Сёмина Д.Н. – Волкова М.А.,
просит решение суда отменить в части удовлетворения требований Департамента и
принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что
Сёмину Д.Н. в соответствии с градостроительным планом земельного участка,
Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, проектной документацией на индивидуальный
жилой дом ИП К*** Л.В., разрешением на строительство на арендованном земельном
участке разрешено строительство
индивидуального жилого дома с предельным количеством надземных этажей три или
высотой жилого дома не выше 15 метров.
В 2014 году Сёминым Д.Н. на земельном участке
собственными силами за счет собственных средств возведен трехэтажный кирпичный
индивидуальный жилой дом.
В июне 2014 года индивидуальный жилой дом поставлен
на государственный кадастровый учет, объекту недвижимости присвоен кадастровый
номер ***.
При строительстве индивидуального жилого дома администрацией города Ульяновска и органами
строительного надзора никаких мер к прекращению строительства не предпринималось,
требования о прекращении строительства не предъявлялись.
Все представленные им доказательства в совокупности
свидетельствуют о том, что Сёмин Д.Н. построил объект индивидуального жилищного
строительства в соответствии с разрешенным использованием и целевым назначением
земельного участка, согласно разрешенным параметрам застройки.
Судом необоснованно принято во внимание заключение
эксперта № *** от 21 октября 2016 года, выполненное ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы». Экспертом полно и
всесторонне не исследовались предоставленные материалы и документы дела,
заключение дано без исследования разрешительной документации на строительство и
проектной документации, экспертом сделаны выводы на основании своих личных
предположений. Экспертом было установлено, что исследуется незавершенный
строительством многоквартирный жилой дом, при этом не отражено, на каком
основании он относит жилой дом к незавершенному строительством объекту. Из
схемы надземных этажей жилого дома
усматривается, что на этаже отсутствует 6 помещений, состоящих из одной
или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком
обособленном помещении.
Сколько и какие помещения экспертом отнесены к
квартирам и какие подсобные вспомогательные помещения к каждой квартире
относятся или должны были быть отнесены, в экспертизе не отражено.
По факту на этаже имеется 12 помещений, не
перекрытых запирающимися дверьми: 6 жилых помещений, 2 туалета,2 ванные,
коридор, лестница.
Построенный индивидуальный жилой дом в соответствии
с проектной документацией имеет техподполье, предназначенное для размещения трубопроводов, инженерных
систем и коммерческих узлов учета.
Экспертом не проводилось полное исследование
построенного объекта на соответствие проектным решениям и разрешительной
документации на строительство, не производился замер высоты жилого дома.
Экспертом искажены фактические обстоятельства: на страницах 4 и 11 эксперт
указывает на наличие во всех 6 помещениях санузлов, кухни и жилых комнат.
Однако фактически в помещениях отсутствуют какие-либо перегородки, и на этаже
имеется только два санузла.
Отсутствуют доказательства, свидетельствующие о
том, что возведенный Сёминым Д.Н. жилой дом используется как многоквартирный
жилой дом.
Департаментом не представлено доказательств того,
что в данном доме проживает несколько семей, что имеется зарегистрированное
право собственности Сёмина Д.Н. или иных физических лиц на квартиры в доме, что
ответчик возводил жилой дом не за счет своих средств и не своими силами.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по
Ульяновской области просит отменить решение
суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным
технического плана жилого дома от 17 января 2016 года и разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию от 25 апреля 2016 года.
В обоснование жалобы указывает, что судом не учтены
пояснения Управления о том, что согласно
письму Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами,
архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска от 21 сентября 2015
года на земельном участке возведен трехэтажный жилой многоквартирный дом,
состоящий из 18 квартир. Данные выводы полностью соотносятся с выводами в
заключении судебной экспертизы.
Таким образом, вывод суда о том, что характеристики
здания по адресу: г.Ульяновск, ***, не соответствуют фактическим
характеристикам здания на время проведения экспертизы, а не на время
составления технического плата от 17 января 2016 года, является
несостоятельным.
Указанный
технический план был составлен кадастровым инженером Л*** А.В. с внесением в
него заведомо ложных сведений, в том
числе о назначении объекта, а также о том, что данный объект недвижимого
имущества является завершенным строительством объектом.
В силу
этого требование о признании недействительным технического плана от 17 января
2016 года подлежало удовлетворению.
В
соответствии с Федеральным законом «О
государственном кадастре недвижимости» технический план должен отражать
сведения о фактических характеристиках объекта недвижимости в том объеме,
который необходим для постановки на государственный кадастровый учет. При этом
технический план является обязательным приложением к разрешению на ввод объекта
в эксплуатацию.
Незаконность
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является не следствием каких-либо
незаконных действий органа, выдавшего документ, а из того, что технический план
отражал сведения о фактически несуществующем объекте недвижимого имущества.
Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой
документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта
капитального строительства в полном объеме, оно не может считаться законным в
случае, если данным документом введен в
эксплуатацию объект, который фактически не существует.
В
апелляционной жалобе Департамент государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области просит решение суда отменить и принять по делу
новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные
доводам, изложенным в исковом заявлении. В обоснование жалобы дополнительно указывает,
что в ГКН и ЕГРП содержатся сведения об индивидуальном жилом доме. Однако
фактически объект недвижимости представляет собой многоквартирный жилой дом.
Действия Сёмина Д.Н., как заказчика технических
работ по изготовлению технического паспорта на индивидуальный жилой дом,
привели к внесению заведомо ложных сведений в документы, представляемые для
получения разрешения на ввод объекта и внесения сведений в ГКН.
Поскольку технический план изготовлен с нарушениями
положений Закон о кадастре, разрешение на ввод в эксплуатацию не соответствует
требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и является
незаконным.
В силу части 6 статьи 20 Закона о кадастре с
заявлением о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного
строительства вправе обратиться как собственники таких объектов недвижимости,
так и собственники земельных участков, на которых расположены такие объекты
недвижимости. При этом необходимость получения согласия собственников объектов
недвижимости при обращении с соответствующим
заявлением собственников земельных участков на их снятие Законом о кадастре не
установлена. Вывод суда об отсутствии
оснований для удовлетворения требования о снятии с государственного
кадастрового учета индивидуального жилого дома является необоснованным,
поскольку право собственности в ЕГРП на
данный объект недвижимости зарегистрировано за Сёминым Д.Н.
В возражениях на апелляционную жалобу Департамента
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области
представитель Сёмина Д.Н. – Волкова М.А. просит данную апелляционную
жалобу оставить без удовлетворения.
Представитель администрации г. Ульяновска в суд не
явился, о дне и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции
извещен. При таких обстоятельствах
судебная коллегия посчитала необходимым рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб
представителя Сёмина Д.Н. - Волковой М.А., Департамента
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Управления
Росреестра по Ульяновской области, возражения на апелляционную жалобу
Департамента представителя Сёмина
Д.Н. – Волковой М.А., судебная коллегия приходит к следующему.
Материалами
дела установлено, что постановлением мэрии города Ульяновска от 19 июля
2010 года № 3663 Х*** П.Н. передан в аренду до 30 июня 2020 года земельный
участок, площадью 987,3 кв.м, по адресу: г. Ульяновск, ***, под индивидуальное
жилищное строительство, с
ним заключен договор
аренды земельного участка № *** от 27 декабря 2010 года.
Постановлением
мэрии города Ульяновска от 19 июля 2010 года № 3664 Ш*** Р.Ф. передан в аренду
до 30 июня 2020 года земельный участок, площадью 1000,0 кв.м, по адресу: г.
Ульяновск, ***, под индивидуальное жилищное строительство, с ним заключен
договор аренды земельного участка № *** от 29 ноября 2010 года.
Согласно
договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №
*** от 27 декабря 2010 года, заключенному 7 ноября 2012 года, все права и
обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером ***
перешли к Сёмину Д.Н.
По
договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №
*** от 29 ноября 2010 года, заключенному 3 июня 2011 года, все права и
обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером *** перешли к Сёмину Д.Н.
В
соответствии с постановлением администрации города Ульяновска от 18 июля 2013
года № 3150 путем перераспределения
указанных земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***
образованы земельные участки: площадью
665 кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: г.Ульяновск, ***, и площадью 1322 кв.м, с кадастровым номером ***,
по адресу: г.Ульяновск, ***. Вновь образованные земельные участки переданы
Сёмину Д.Н. в аренду до 30 июня 2020 года под индивидуальное жилищное
строительство. Между администрацией города Ульяновская и Сёминым Д.Н. заключен
договор от 4 декабря 2013 года № *** аренды земельного участка, площадью 665
кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: г. Ульяновск, *** под
индивидуальное жилищное строительство.
Сёмину
Д.Н. на основании представленных
документов, в том числе технического плана от 17 января 2016 года,
составленного кадастровым инженером Л*** А.В., администрацией города Ульяновска
было выдано 25 апреля 2016 года
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ***, а именно: индивидуального жилого дома,
расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, возведенного на земельном участке,
площадью 665 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенном по этому же адресу.
11 мая
2016 года Управлением Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области на основании
указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № *** от 25 апреля 2016 года была
проведена государственная регистрация права собственности Сёмина Д.Н. на
индивидуальный жилой дом, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: г.
Ульяновск, ***.
19 мая
2016 года Сёмин Д.Н. обратился в Департамент государственного имущества и земельных отношений
Ульяновской области с заявлением о предоставлении на праве собственности
земельного участка, площадью 665 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: г. Ульяновск, ***, представив свидетельство о государственной
регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом от 11 мая 2016
года, разрешение на ввод в эксплуатацию на индивидуальный жилой дом № *** от 25
апреля 2016 года и кадастровый паспорт на индивидуальный жилой дом от 7 октября
2015 года № ***.
Между
Департаментом и Сёминым Д.Н. 20 июня 2016 года был заключен договор
купли-продажи земельного участка № ***, по которому Сёмину Д.Н. был продан по
цене 3720 руб. 97 коп. земельный участок, площадью 665 кв.м, с
кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
Управлением
Росреестра по Ульяновской области не
была проведена государственная регистрация права собственности Сёмина Д.Н. на указанный
земельный участок на основании данного договора купли-продажи. Управлением Росреестра по Ульяновской области в адрес Департамента
направлено сообщение о том, что Сёминым Д.Н. на земельном участке, с
кадастровым номером ***, возведен
трехэтажный многоквартирный жилой дом.
В
связи с указанным обстоятельством Департамент просил суд признать
недействительным договор купли-продажи от
20 июня 2016 года № *** земельного участка, площадью 665,0 кв.м, с кадастровым
номером *** по адресу: г. Ульяновск, ***, и применить последствия
недействительности указанной сделки.
Удовлетворяя данные исковые требования, суд первой
инстанции исходил из того, что ответчиком на указанном земельном участке,
изначально предоставленном в аренду под индивидуальное жилищное строительство,
действительно возведен многоквартирный жилой дом, что является основанием для признания договора купли-продажи
земельного участка от 20 июня 2016 года № ***
под существующим индивидуальным жилым домом недействительным.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда
первой инстанции в данной части, поскольку они основаны на исследованных в
судебном заседании доказательствах и установленных по делу обстоятельств и
соответствуют положениям действующего гражданского и земельного
законодательства, регулирующим спорные правоотношения.
В
соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации
сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания
ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания
(ничтожная сделка).
Согласно
статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не
влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).
При
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре
(в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом,
выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если
иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
Статьей
168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением
случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи
или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового
акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться
другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт
1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и
при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом
интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка
оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с
недействительностью сделки (пункт 2).
В
соответствии с пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации
лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением
обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков,
установленные статьей 40
настоящего Кодекса.
Подпунктом
2 пункт 1 указанной статья 40 Кодекса установлено, что собственник земельного
участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и
его разрешенным
использованием с соблюдением требований градостроительных
регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных
и иных правил, нормативов.
Согласно статье 39.3 Земельного кодекса Российской
Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме
аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2
настоящей статьи (пункт1).
Подпунктом 6 указанного пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса
Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется
продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения,
собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях,
предусмотренных статьей 39.20
настоящего Кодекса.
Статья
39.20 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если иное не
установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное
право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют
граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений,
расположенных на таких земельных участках.
Из
анализа приведенных норм земельного законодательства следует, что земельный
участок может быть предоставлен в собственность в порядке, установленном
Земельным кодекса Российской Федерации, лишь лицу, являющемуся собственником
фактически существующего на земельном участке объекта недвижимости, для
возведения которого и предоставлялся в аренду земельный участок.
Как
было установлено выше, изначально
земельный участок, площадью 665 кв.м, с
кадастровым номером ***, по адресу: г. Ульяновск, ***, был предоставлен в
аренду под индивидуальное жилищное строительство, по оспариваемому договору
купли-продажи земельного участка № *** от 20 июня 2016 года был продан указанный земельный участок, под
существующим индивидуальным жилым домом, принадлежащим на праве собственности
Сёмину Д.Н.
Согласно
частям 2,
3 статьи 16
Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается
индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой
признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в
таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В
соответствии с указанной статьей
кодекса, как квартира, так и жилой дом (часть жилого дома) имеет единый статус
- жилого помещения и являются самостоятельными объектами жилищных прав.
Статья 36
Жилищного кодекса РФ относит к общему имуществу в многоквартирном доме, в том
числе чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции
данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в данном дома за пределами или внутри помещений и
обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен
данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для
обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на
указанном земельном участке объекты.
Понятие
многоквартирного жилого дома закреплено в п. 6
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным
для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N
47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и
более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому
земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом
содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в
соответствии с жилищным законодательством.
Исходя
из положений ч. 3 ст. 48
Градостроительного кодекса РФ объекты индивидуального жилищного строительства -
отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три,
предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление
подготовки проектной документации не требуется при строительстве,
реконструкции, капитальном ремонте.
Следовательно,
отличие жилого дома от многоквартирного дома состоит в том, что в жилом доме
отсутствуют квартиры, в нем есть только комнаты, в то время как в
многоквартирном доме расположено как минимум две квартиры, жилой дом
предназначен для одной семьи.
Таким
образом, согласно приведенным правовым нормам отнесение двух-, трех-,
четырехквартирных домов к числу многоквартирных обусловлено наличием в данном
доме нескольких жилых помещений - квартир, имеющих самостоятельные выходы на
прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также
наличие элементов общего имущества.
Судом
первой инстанции, с целью проверки доводов истца о том, что ответчиком на
указанном земельном участке был возведен многоквартирный жилой дом, была назначена судебная
строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».
Согласно
выводам заключения эксперта данного экспертного учреждения № *** от 21 октября
2016 года, незавершенный строительством
жилой дом, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***, имеет признаки, присущие
многоквартирному дому, следовательно, является многоквартирным жилым домом.
18
обособленных друг от друга помещений дома, имеющих признаки квартир, выходят в
помещения общего пользования здания (коридоры, лестница). Два подвальных
помещения дома имеют самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к
зданию.
Подвальное
помещение, вход в которое осуществляется со стороны домовладения *** (окрашено
желтым цветом на схеме в заключении),
является этажом и подлежит учету
при определении количества этажей в здании.
Судом
первой инстанции на основании указанного заключения судебной экспертизы
обоснованно установлено, что ответчиком Сёминым Д.Н. на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, *** возведен не
индивидуальный жилой дом, а многоквартирный жилой дом.
Доводы
апелляционной жалобы, суть которых сводится к несогласию с указанным экспертным
с заключением, подлежат отклонению.
У суда первой инстанции не имелось оснований не доверять
заключению эксперта ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» № *** от 21 октября 2016
год, поскольку экспертиза проведена экспертом Филиной Т.В., имеющей
значительный стаж экспертной работы, необходимые специальные знания и
предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения. Само заключение содержит необходимые исследования и ссылки на
нормативно-техническую документацию.
Проанализировав содержание заключения, судебная коллегия
полагает, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное
описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и ответы
на поставленные вопросы; в обоснование выводов эксперт приводит соответствующие
данные из предоставленных в его распоряжение материалов, указывает на
применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных
осмотра объекта.
Экспертное заключение правомерно принято судом первой
инстанции как допустимое доказательство. Основания для сомнения в правильности
заключения и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом при
проведении экспертизы не была учтена проектная документация на жилой дом по адресу: г.Ульяновск,
***, не могут являться основанием для отмены решения суда в данной части.
Эксперт Ф*** Т.В. в
заседании суда апелляционной инстанции, ознакомившись с имеющейся в материалах
дела проектной документацией на индивидуальный жилой дом, подтвердила
правильность приведенных выводов заключения судебной экспертизы. Указала, что в
осмотренном ею доме имеется поквартирная разводка инженерных коммуникаций,
часть которой ответчиком была закрыта гипсокартонными листами на момент
проведения исследования, на что указано в заключении, и эта разводка является
принципиальным отклонением от проектной документации. По наличию
инженерных коммуникаций, дымоходов, вентканалов можно сделать вывод, что
в квартирах будут установлены индивидуальные котлы отопления и сантехническое
оборудование. К каждой квартире подведены вентиляционная камера, дымоход, система водоснабжения. На
каждом этаже имеется общий электрощиток, а в квартирах - индивидуальные электрические автоматы.
Здание, с учетом наличия подземного этажа, является четырехэтажным.
Установив факт возведения
на земельном участке, площадью 665 кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу:
г. Ульяновск, *** многоквартирного жилого дома, суд первой инстанции пришел к
обоснованному выводу о недействительности заключенного Департаментом и Сёминым Д.Н. договора купли-продажи
земельного участка № *** от 20 июня 2016 года, поскольку по
данному договору был продан
указанный земельный участок под принадлежащим Сёмину Д.Н. индивидуальным
жилым домом, которого фактически не существует.
С учетом вышеизложенного
судебная коллегия считает несостоятельными доводы апелляционной жалобы, суть которых
сводится к несогласию с выводом суда первой инстанции о том, что на указанном
земельном участке возведен
многоквартирный жилой дом.
При таких обстоятельствах
судебная коллегия считает решение суда первой инстанции об удовлетворении
исковых требований о признании указанного договора купли-продажи земельного
участка и применении последствий недействительности данной сделки правильным,
не подлежащим отмене по доводам
апелляционной жалобы представителя
Сёмина Д.Н. – Волковой М.А.
Ссылки в апелляционной
жалобе на представленные истцом в материалы дела градостроительный план
земельного участка, проектную документацию на индивидуальный жилой дом,
разрешение на строительство индивидуального жилого дома, не свидетельствуют о
неправильности судебного решения в обжалуемой
представителем ответчика части, поскольку данные документы не
опровергают вывод суда о фактическом возведении ответчиком не индивидуального,
а многоквартирного жилого дома.
Доводы, приведенные в
апелляционной жалобе, о том, что отсутствуют доказательства использования
жилого дома как многоквартирного, проживания в нем нескольких семей,
зарегистрированного права истца и иных лиц на квартиры, не влияют на правильность выводов суда первой
инстанции и постановленного судебного решения в части удовлетворения исковых
требований Департамента. Кроме того, на момент рассмотрения спора, как следует
из заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта в суде апелляционной
инстанции, в жилом доме не подключены инженерные коммуникации, он представляет
собой строительный вариант многоквартирного жилого дома, в связи с чем он не
эксплуатируется.
Судебная коллегия не
может согласиться с решением суда в части отказа Департаменту в
удовлетворении исковых требований о
признании недействительными технического плана жилого дома от 17 января 2016
года, разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию, снятии с государственного учета индивидуального жилого дома,
признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на
индивидуальный жилой дом.
Согласно заключению
эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» № *** от 21
октября 2016 года характеристики здания
по адресу: г. Ульяновск, ***, отраженные в техническом плане здания,
изготовленном 17 января 2016 года кадастровым инженером Л*** А.В., на время
проведения экспертизы не соответствуют фактическим характеристикам здания в
части:
- классификации
(многоквартирный, а не индивидуальный жилой дом),
- количества этажей (4, а
не 3),
- строительного объема, в том числе подземной
части (не более 330 куб.м, а не 1169,6 куб.м).
Таким образом,
составленный кадастровым инженером Л*** А.В. технический план от 17 января 2016
года, содержит недостоверную информацию
об объекте недвижимости, возведенном Сёминым Д.Н. по адресу: г.
Ульяновск, ***, как об индивидуальном жилом доме.
Указанный в решении вывод суда первой инстанции о том, что
приведенные экспертом характеристики здания по указанному адресу не
соответствует его фактическим характеристикам
на время проведения экспертизы, а не на время составления технического
плана от 17 января 2016 года, нельзя признать обоснованным, поскольку данный
технический план отразил сведения о фактических характеристиках
возведенного ответчиком объекта
недвижимости, и на его основании было
выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25 апреля 2016 года №***. Оснований
говорить о том, что после ввода объекта в эксплуатацию, возведенный жилой дом был изменен, реконструирован, не имеется.
Кроме того, согласно письмам Комитета по управлению
городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации г.Ульяновска от 21 сентября 2015 года № *** и от 24 сентября 2015
года № *** в ходе проведенной его специалистами инвентаризации земельного
участка, площадью 665 кв.м, с
кадастровым номером ***, выявлено
возведение на нем многоквартирного жилого дома (18 квартир).
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного
кодекса Российской Федерации разрешение
на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который
удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального
строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство,
проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного
объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции
объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи
представленного для получения разрешения на строительство градостроительного
плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в
случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки
территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным
в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Согласно
пункту 12 части 3 указанной статьи в перечень предоставляемых документов,
необходимых для принятия решения о
выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, входит технический план
объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным
законом
от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости".
Часть
10.1 данной статьи предусматривает, что
обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является
представленный заявителем технический план объекта капитального строительства,
подготовленный в соответствии с Федеральным законом
от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости".
Поскольку технический план жилого дома от 17 января
2016 года, составленный кадастровым инженером Л*** А.В., представленный в
составе пакета документов, предусмотренного статьей 55 Градостроительного
кодекса Российской Федерации, и являющийся
обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от
25 апреля 2016 года № 73-73-081-2016, содержит недостоверную информацию о
возведенном объекте недвижимости как об индивидуальном трехэтажном жилом доме, что повлекло выдачу администрацией г.Ульяновска указанного
разрешения на ввод фактически не существующего
объекта – индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: г.
Ульяновск, ***, в эксплуатацию, ставшего основанием для государственной регистрации права
собственности Сёмина Д.Н. на данный индивидуальный жилой дом, судебная коллегия считает подлежащими удовлетворению
требования о признании недействительными
как данного технического плана от 17 января 2016 года, так и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от
25 апреля 2016 года № ***.
Судебная
коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы Управления Росреестра по
Ульяновской области о том, что поскольку разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию представляет собой документ, удостоверяющий факт строительства
объекта капитального строительства, соответственно, разрешение на ввод объекта
в эксплуатацию от 25 апреля 2016 года № *** не может считаться законным,
поскольку им введен в эксплуатацию фактически несуществующий объект –
индивидуальный жилой дом.
Поскольку
Сёминым Д.Н. на земельном участке, площадью 665
кв.м, с кадастровым номером ***, по адресу: г. Ульяновск, ***, был
возведен многоквартирный жилой дом, установлено, что такого объекта, как
индивидуальный жилой дом не существует, судебная коллегия считает подлежащими
удовлетворению исковые требования Департамента
о снятии с государственного кадастрового учета индивидуального жилого дом,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: г. Ульяновск, *** , и
признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Сёмина Д.Н. на данный объект недвижимости.
В
силу изложенного судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в
части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента к Сёмину Д.Н.,
администрации города Ульяновска о признании недействительными технического
плана жилого дома от 17 января 2016 года, разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, снятии с
государственного учета жилого дома, признании отсутствующим зарегистрированного
права собственности на жилой дом и принять в данной части новое решение об
удовлетворении указанных исковых требований
Руководствуясь
статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение
Заволжского районного суда города Ульяновска от 27 октября 2016 года
отменить в части отказа в удовлетворении
исковых требований Департамента государственного имущества и земельных
отношений Ульяновской области к Сёмину Д*** Н***, администрации города
Ульяновска о признании недействительными технического плана жилого дома от 17
января 2016 года, разрешения на ввод в
эксплуатацию жилого дома, снятии с государственного учета жилого дома,
признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на жилой дом и
принять в данной части новое решение.
Признать
недействительным технический план жилого дома от 17 января 2016 года,
составленный кадастровым инженером Л*** А.В.
Признать
недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25 апреля 2016
года № ***, выданное администрацией г. Ульяновска.
Снять
с государственного кадастрового учета индивидуальный жилой дом, кадастровый
номер ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
Признать
отсутствующим зарегистрированное право собственности Сёмина Д*** Н*** на индивидуальный жилой дом,
кадастровый номер ***, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ***.
В
остальной части решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 27 октября
2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сёмина Д***
Н*** – Волковой М*** А*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи