УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Сергеева
О.Н.
Дело № 33-4589/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
04 октября 2016 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Лифановой З.А.,
судей Васильевой
Е.В. и Смирновой Ю.В.,
при секретаре
Бешановой Э.Е.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Коваленко М*** А*** на решение
Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 20 мая 2016 года, которым, с учетом
определения того же суда от 08 августа
2016 года об исправлении описки, постановлено:
В удовлетворении
исковых требований Коваленко М*** А*** к Территориальному управлению
Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ульяновской
области о расторжении договора арестованного имущества за № 11056/12, заключенного между сторонами
03.12.2012, взыскании денежных средств
отказать.
Заслушав доклад
судьи Лифановой З.А., объяснения представителя Коваленко М.А. – Минкашева Р.С.,
поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя
Территориального управления Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Ульяновской области - Дуплинской Е.А., полагавшей решение суда
первой инстанции законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Коваленко М.А.
обратилась в суд с иском к
Территориальному управлению Федерального агентства по управлению
государственным имуществом в Ульяновской области (далее – ТУ Росимущество)
о расторжении договора
купли-продажи.
В обоснование
требований указала, что в результате проведения торгов от 20.11.2012 по продаже
арестованного имущества между Коваленко М.А. и организатором торгов в лице
ТУ Росимущество заключен договор №11056/12 купли-продажи
арестованного имущества от 03.12.2012. По условиям договора ответчик передает в
собственностью покупателю, а покупатель покупает следующее арестованное
имущество: лот № 1 земельный участок общей площадью 30 000 кв.м с
кадастровым номером ***, разрешенное пользование: для проектно-изыскательных
работ под строительство торгово-выставочного зала, сервисный центра магазина и
склада запасных частей; место нахождение
объекта: ***.
Из полученного 14.07.2014 градостроительного
плана земельного участка №RU73304000-583, подготовленного начальником
управления подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам
администрации г.Ульяновска, стало известно, что ответчик представил заведомо
ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: о наличии
проходящей красной линии по земельному участку, в связи с чем более 2/3
земельного участка не попадает под зону допустимого размещения объекта. Также
представлена неверная информация о разрешенном использовании земельного
участка: в договоре указано разрешенное использование: для
проектно-изыскательных работ под строительство торгово-выставочного зала,
сервисного центра, магазина и склада запасных частей, а в градостроительном
плане указано разрешенное использование: парки, сады скверы, бульвары,
набережные, аллеи, эспланады, объекты пожарной безопасности, объекты охраны
общественного порядка. Вследствие предоставления ответчиком ложной информации
об обременениях земельного участка и ограничения его использования она
(Коваленко М.А.) понесла убытки в виде оплаты по договору в размере 5 446 673
руб.
Наличие красной
линии, проходящей через спорный земельный участок, нарушает право истицы,
предусмотренное статьей 209 ГК РФ, на пользование им. Она не заключила бы
договор на указанных выше условиях. 25.09.2015 в адрес ответчика направлено
требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возмещении
убытков, но до настоящего времени ответа не поступало.
Просила расторгнуть
договор № 11056/12 купли-продажи арестованного имущества от 03.12.2012,
заключенный между Коваленко М.А. и ТУ
Росимущество, взыскать с ответчика в пользу Коваленко М.А. в счет оплаты
недвижимого имущества по договору 5 446 673 рубля.
К участию в процессе
в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены управление Федеральной службы судебных приставов по
Ульяновской области, Банк ВТБ (ОАО), ЗАО «Большой агротехнический магазин»,
комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и
градостроительства администрации г. Ульяновска.
Рассмотрев
заявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Коваленко М.А. просит решение отменить, вынести новое решение об
удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что решение
является незаконным и необоснованным.
Выяснение судом
факта нахождения или не нахождения земельного участка в границах красной линии
необходимо, поскольку данное обстоятельство было указано в качестве основания
иска. Суд же не установил, какими федеральными нормами закона регулируются
утверждение красных линий на земельных участках, какими актами (постановлением
или иным документом) органа местного самоуправления утверждены данные красные
линии. Суд не выяснял, несут ли красные линии какие-либо ограничения для нее по
использованию земельного участка, возможности полноценной реализации прав
собственника.
Ссылается на ч. 11,
12 ст. 1, ст. 42,46, 58 Градостроительного кодекса РФ, п. 1, 2 ст. 451 ГК
РФ, п. 5 ст. 6 Правил землепользования и
застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденные решением
Ульяновской городской думы от 13.10.2004 года № 90, п.п. 3.9 п. 3
Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в
городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98).
Обращает внимание на
то, что на день проведения торгов и заключения договора купли- продажи она не
знала и не могла знать о существовании красной линии. На портале услуг
«Публичная кадастровая карта» сведения о наличии красных линий на спорном
земельном участке отсутствуют, также они отсутствуют на плане кадастрового
квартала данного земельного участка. Но суд этим доводам и доказательствам не
дал оценку.
Суд одним из
оснований для удовлетворения иска указал наличие отказа в выдаче разрешения на
строительство, чем поставил условие удовлетворения иска в зависимость от такого
решения. Однако она (Коваленко М.А.) не
может застроить места общего пользования в силу закона. Считает вывод суда о
том, что иск не подлежит удовлетворению ввиду не предоставления суду
доказательств невозможности использования ею земельного участка по целевому
назначению, незаконным и необоснованным. Учитывая особенности целевого
назначения земельного участка, нахождение земельного участка за границами
красных линий, на котором застройка запрещена, она не может полноценно
реализовать право собственника земельного участка на пользование земельным
участком (застроить его, в том числе за границами красных линий), что
противоречит статье 209 ГК РФ, соответственно, такой земельный участок не мог
реализовываться с торгов, на условиях, указанных в извещении о торгах.
В возражениях
относительно апелляционной жалобы ТУ Росимущества в Ульяновской области просит
решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Коваленко М.А.,
представители управления Федеральной службы судебных приставов по Ульяновской
области, Банк ВТБ (ОАО), ЗАО «Большой агротехнический магазин», комитет по
управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства
администрации г.Ульяновска в судебное заседание апелляционной инстанции не
явились, извещены надлежащим образом о рассмотрении дела.
Судебная коллегия
определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно нее,
судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В силу положений ст.
327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения
суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.
Согласно ст. 450
ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) изменение и расторжение договора
возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,
другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может
быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном
нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается
нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой
ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе
рассчитывать при заключении договора.
Существенное
изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора,
является основанием для его изменения или расторжения, если иное не
предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение
обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что,
если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не
достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно
изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть
расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктом 4
настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при
наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны
исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2)
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не
могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и
осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям
оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы
соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло
бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4)
из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск
изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (ст.451 ГК РФ).
При расторжении договора вследствие
существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон
определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости
справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с
исполнением этого договора.
В соответствии
пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае
предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с
разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного
участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации,
которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
земельного участка и требования о предоставлении которой установлены
федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных
ему убытков.
Как следует из
материалов дела и установлено судом, спорный земельный участок площадью
30 000 кв. м, местоположение объекта: ***, принадлежал на праве
собственности ЗАО «Большой агротехнический магазин» на основании договора
купли-продажи земельного участка от 26.04.2007.
На основании исполнительных листов, выданных на основании решения
Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от
28.09.2009, определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и
Ленинградской области от 27.02.2012 было возбуждено исполнительное производство
в отношении должника ЗАО «Большой агротехнический магазин», предмет исполнения:
обратить взыскание на недвижимое имущество в соответствии с договором об
ипотеке указанного выше земельного участка, определить начальную продажную цену
заложенного имущества в сумме 2 398 673 руб.
05.06.2012 постановлением судебного пристава-исполнителя был наложен
арест на указанный выше земельный участок, впоследствии передан на торги.
04.10.2012 в адрес ТУ Росимущества в Ульяновской области УФССП России
по Ульяновской области направило уведомление о готовности к реализации указанного
выше арестованного имущества, которое получено ТУ Росимущества в Ульяновской
области 08.10.2012.
23.10.2012 по акту приема-передачи документов, характеризующих
переданное на реализацию имущество,
представителю ТУ Росимущества в Ульяновской области судебным приставом-исполнителем были
переданы кадастровый паспорт земельного
участка от 27.04.2011 и выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на
указанный выше земельный участок.
В кадастровом паспорте земельного участка указана категория земель
всего земельного участка: земли промышленности, транспорта, связи,
радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической
деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на указанный
выше земельный участок указано ограничение (обременение): ипотека, арест,
арест. Иных обременений не указано.
По результатам проведенных 20.11.2012 торгов победителем признана
Коваленко М.А., в связи с чем 03.12.2012 между ТУ Росимущества в Ульяновской
области и Коваленко М.А. заключен договор купли-продажи арестованного
имущества, по которому организатор торгов
передает в собственность победителю торгов, а победитель торгов
принимает следующее оплаченное
арестованное имущество: лот № 1. земельный участок площадью 30 000 кв. м,
кадастровый номер *** (предыдущий кадастровый номер ***), местоположение
объекта: ***, разрешенное использование: для проектно-изыскательных работ под
строительство торгово-выставочного зала, сервисного центра, магазина и склада
запасных частей (п.1.1. договора). Имущество передается по месту его
нахождения, передача имущества победителю торгов осуществляется по
передаточному акту или ному документу о передаче после выполнения победителем торгов обязательств по оплате имущества в
соответствии с пунктами 2.3. , 2.4. настоящего договора, принятое победителем
торгов имущество возврату не подлежит. Организатор торгов и государственный
орган не несут ответственности за
качество проданного имущества (п.п. 3.1. – 3.3. договора).
Цена земельного участка по договору составила 5 446 673 рубля.
Приобретенное с
торгов имущество по актам приема-передачи
документов и имущества от 03.12.2012 передано Коваленко М.А. Право
истицы на спорный земельный участок
зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним 15.04.2013.
25.09.2015 Коваленко
М.А. направила в адрес ТУ Росимущество
требование о расторжении указанного выше договора ввиду не предоставления ей
информации о наличии на участке красных линий. Требование оставлено ТУ Росимущество без ответа и удовлетворения.
Решением
Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 05.10.2015, оставленным без
изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Ульяновского областного суда от 01.03.2016, исковые требования Коваленко М.А. к
ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в
Ульяновской области о признании недействительными торгов от 20.11.2012 по
продаже арестованного имущества земельного участка, договора купли-продажи
арестованного имущества №11056/12 от 03.12.2012, применении последствий
недействительности сделки, оставлено без удовлетворения.
Апелляционным
определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного
суда от 01.03.2016 доводы Коваленко М.А. о том, что ответчиком не была
предоставлена полная и достоверная информация о лоте № 1, а именно о нахождении участка в
границах красной линии, а также о том, что строительство объектов торговли и
сервиса является условно разрешенным видом использования участка, признаны
несостоятельными. Установлено, что ТУ Росимущество в Ульяновской области, как
организатор торгов арестованного имущества, в соответствии с законом разместило
в официальной печати извещение о проведении торгов и предоставило имеющуюся
информацию о спорном участке, в том числе сведения, содержащиеся в
правоустанавливающих документах на участок (адрес, местоположение,
характеристики объекта), основания реализации и т.д.
Установив вышеприведенные обстоятельства, дав
оценку всем представленным доказательствам в их совокупности, правильно
применив нормы материального права к рассматриваемым правоотношениям, суд
первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении
исковых требований Коваленко М.А. ввиду отсутствия правовых оснований для
расторжения договора.
С данными выводами районного суда
судебная коллегия соглашается.
В силу ч. 2 ст.61
ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением
по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не
доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в
котором участвуют те же лица.
Как следует из
апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского
областного суда от 01.03.2016, оснований для сбора дополнительной информации о
сформированном земельном участке, не находящимся в государственной
собственности, а принадлежащим с 2007 года юридического лицу - ЗАО «Большой
агротехнический магазин», у ТУ Росимущество в Ульяновской области на дату
проведения торгов и заключении договора с истицей не имелось. Право
собственности должника на указанный земельный участок никем не оспаривалось и
являлось действительным. В извещении о проведении торгов ТУ Росимущества в
Ульяновской области был разъяснен порядок ознакомления с объектами и
документами на объекты, что предполагало выяснение участниками торгов всей
информации об интересующих объектах, в том числе посредством исследования
характеристик объекта, имеющихся в свободном доступе в сети Интернет.
При подписании
протокола о результатах проведения торгов от 20.11.2012 и заключении договора
купли-продажи арестованного имущества от 03.12.2012 Коваленко М.А. были
разъяснены положения п. 3.3 данного договора, согласно которым принятое
победителем торгов имущество возврату не подлежит, организатор торгов и
государственный орган не несут ответственности за качество проданного
имущества, а также разъяснено право отказа от принятия имущества, указанное в
п. 5.4 протокола. С данными условиями
Коваленко М.А. была согласна, о чем свидетельствуют её подписи в
указанных документах.
Вопреки доводам
апелляционной жалобы судом верно указано, что одним из условий реализации
способа расторжения договора, предусмотренного статьей 451 ГК РФ, является то,
что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки
заведомо непредвиденными, а разрешенное использование земельного участка, а
также наличие красной линии на спорной
земельном участке к таковым не
относится.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что в материалы
дела не представлено доказательств, указывающих на предоставление ТУ
Росимущество заведомо ложной информации о приобретаемом земельном участке.
Доказательства отказа истице в выдаче разрешения на строительство, либо
невозможности использования спорного
земельного участка по целевому
назначению, либо существенных нарушений условий договора со стороны организатора торгов ТУ Росимущество, влекущих
расторжение договора, отсутствуют.
Довод жалобы о том, что сам факт наличия на
участке красных линий свидетельствует о нарушении прав Коваленко М.А., судебная
коллегия находит несостоятельным, поскольку он основан на неверном толковании
закона.
Регламентация градостроительной деятельности
направлена в первую очередь на обеспечение комфортной среды обитания,
комплексного учета потребностей населения и территорий в развитии и необходима
для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной
области в целях обеспечения благоприятных условий проживания.
С учетом этого Градостроительный кодекс
Российской Федерации отдельно выделяет такие объекты, как территории общего
пользования, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. К
данным территориям относятся в том числе площади, улицы, проезды, набережные,
береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12
статьи 1).
Для обособления как существующих, так и
планируемых территорий общего пользования от иных территорий, находящихся в
собственности физических или юридических лиц, в градостроительной деятельности
применяется порядок установления красных линий (это понятие раскрывается в
оспариваемой заявителем норме - пункте 11
статьи 1), выступающих в качестве линий регулирования застройки, за
которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения (пункт 2
части 5 статьи 43).
Порядок установления красных линий с учетом
их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта
на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки
территорий. Данный проект подлежит утверждению органами местного самоуправления
по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими
заинтересованными службами органов местного самоуправления. По общему правилу
согласование красных линий осуществляется проектной организацией одновременно с
согласованием соответствующей градостроительной документации (пункт 4.4
Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и
других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России
от 6 апреля 1998 года № 18-30).
Таким образом,
данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления
красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть
нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить
в судебном порядке соответствующий административный акт либо заявить о
компенсации причиненного ему ущерба в результате таких действий.
При разрешении
настоящего спора суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для
дела, верно определил материальный закон, регулирующий правоотношения сторон,
полно и объективно оценил представленные в дело доказательства.
Судебная коллегия
соглашается с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения договора
купли-продажи арестованного имущества, находит решение суда законным и
обоснованным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Руководствуясь
статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Засвияжского
районного суда г.Ульяновска от 20 мая 2016 года с учетом определения того же
суда от 08 августа 2016 года об исправлении описки, оставить без изменения, а
апелляционную жалобу Коваленко М*** А***
– без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи