УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Рыбалко В.И. Дело № 33-4190/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
г.Ульяновск
06 сентября 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего
Полуэктовой С.К.,
судей Костюниной
Н.В., Коротковой Ю.Ю.,
при секретаре Скала П.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе представителя Кондратьева А*** А*** – Егорочкина А*** Л***
на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от 06 июня 2016 года, по которому
постановлено:
В удовлетворении иска Кондратьева А*** А*** к администрации
города Ульяновска, обществу с ограниченной ответственностью «Элегант»,
открытому акционерному обществу «Промышленно-торговая швейная фирма «Элегант», акционерному
коммерческому банку «АКТИВ БАНК» (публичное акционерное общество) о признании недействительным договора
купли-продажи земельного участка № 139 от 25 декабря 2014 года,
заключенного между обществом с
ограниченной ответственностью «Элегант», открытым акционерным обществом
«Промышленно-торговая швейная фирма «Элегант» в части 11/94 долей земельного
участка площадью 2810 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: г. У***, ул. Р***, д. 39, корп. 1; о признании за Кондратьевым Артемом
Александровичем права собственности на 11/94 долей земельного участка
площадью 2810 кв.м, с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: г. У***, ул. Р***, д. ***, корп. ***; о признании отсутствующим залога (ипотеки) в
пользу акционерного коммерческого банка
«АКТИВ БАНК» (публичное акционерное общество) на 11/94 долей земельного
участка площадью 2810 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: г. У***, ул. Р***, д.***, корп. ***; об установлении сервитута в пользу
Кондратьева А*** А*** – отказать.
Взыскать с Кондратьева А*** А*** в пользу общества с
ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной
экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22 910
руб.
Заслушав доклад судьи Костюниной Н.В., объяснения представителя
Кондратьева А.А. – Егорочкина А.Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя
ООО «Элегант» Никоноровой И.В., полагавшей решение суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Кондратьев А.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе
судебного разбирательства, к администрации г.Ульяновска, ООО «Элегант», АКБ
«АКТИВ БАНК» (ПАО) о признании договора купли-продажи земельного участка
недействительным в части, о признании
права собственности на долю земельного участка,
признании залога (ипотеки) отсутствующим, установлении сервитута.
В обоснование заявленного иска указал, что является
собственником здания площадью 336,8 кв.м,
расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, находящегося на
территории швейной фабрики - ООО «Элегант». Данное имущество было приобретено им
на аукционе по продаже имущества ликвидируемого ОГУП «Имущество» 22.10.2013.
Указанный объект находится на одном земельном участке
(кадастровый номер ***) с другим объектом недвижимого имущества - принадлежащим
ООО «Элегант» корпусом № 1.
Он как собственник здания в соответствии со ст. 35
Земельного кодекса РФ имеет право на
приобретение в собственность земельного участка под принадлежащим ему зданием.
Из полученной 16.09.2015 выписки из ЕГРП ему стало известно,
что ООО «Элегант»
единолично выкупило на основании договора купли-продажи от 25.12.2014 указанный
выше земельный участок у администрации г. Ульяновска, и впоследствии обременило
его правом залога в пользу АКБ «АКТИВ БАНК» (ПАО).
Договор купли-продажи от 25.12.2014 нарушает его исключительное
право на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему зданием.
По его заявлению кадастровым инженером была подготовлена
схема раздела земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 2809,57
кв. м, расположенного по адресу: г. У***, ул. Р***, д. ***, корп. ***, на два
участка: площадью 330,03 кв.м - для Кондратьева А. А.; площадью 2480,62 кв.м -
для ООО
«Элегант». Установлены границы
земельного участка площадью 330,03 кв.м., необходимого истцу для обслуживания принадлежащего ему
здания.
Приобретя без законных оснований земельный участок под
зданием истца, ООО «Элегант»
не имело права обременять его залогом, поскольку на нем расположен чужой объект
недвижимости.
Таким образом, договор залога, заключенный между ООО
«Элегант» и АКБ «АКТИВ БАНК» (ПАО)
ничтожен в части площади 330 кв.
м.
В этой связи запись об ипотеке в отношении площади 330 кв.м
земельного участка, входящего в состав земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 2809,57 кв.м, расположенного по адресу: г. У***, ул.Р***, д. ***,
корп. ***, в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает его права,
поскольку позволяет банку (залогодержателю) обратить взыскание по
обязательствам ООО «Элегант» (залогодателя) на земельный участок, который в
силу закона не может принадлежать последнему.
На схеме земельного участка видно, что объект истца
находится в глубине территории ООО «Элегант», которая не является единым
землепользованием, в связи с чем, доступ к земельному участку с кадастровым
номером *** невозможен без пересечения земельного участка площадью 8191 кв.м, с
кадастровым номером ***, находящегося в собственности ООО «Элегант».
Кроме того, на территории ООО «Элегант», обнесенной забором,
действует пропускная система, что затрудняет ему доступ к своему зданию.
23.09.2015 он обратился в ООО «Элегант» с заявлением о
выделе ему части земельного участка с кадастровым номером ***, необходимой для
размещения и обслуживания его здания, с компенсацией части затрат, понесенных
ООО «Элегант» при выкупе земельного участка у администрации г.Ульяновска. Кроме
того, истец заявил о необходимости установления сервитута для прохода и проезда
к его зданию. Он предложил ООО «Элегант» два варианта сервитута. Однако до
настоящего времени ответ на обращение им не получен.
С учетом уточненных требований просил суд признать недействительным договор
купли-продажи земельного участка от 25.12.2014 № 139, заключенный между ООО «Элегант» и ОАО «ПТШФ «Элегант» в
части 11/94 долей земельного участка площадью 2810 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: г.У***, ул. Р***, д. ***, корп. *** (что
соответствует площади 330 кв.м, необходимой для размещения и обслуживания его помещений,
определенной на основании заключения эксперта ООО «Научно-исследовательский
центр судебной экспертизы» № 448 от 19.01.2016); признать за ним право собственности на 11/94 долей земельного
участка площадью 2810 кв.м, с
кадастровым номером 73:24:041610:94, расположенного по адресу: г. У***, ул. Р***,
д. ***, корп. ***; признать
отсутствующим залог (ипотеку) в пользу АКБ «АКТИВ БАНК» (ПАО) на 11/94 долей земельного участка площадью
2810 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г.У***, ул. Р***,
д.***, корп.***; установить сервитут в пользу Кондратьева А.А. согласно
вариантам, указанным в Плане № 2 (со стороны ул.Р*** через охраняемые ворота),
в Плане № 3 (со стороны ул. Р*** через неохраняемые ворота) на основании
заключения эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» №
448 от 19.01.2016.
Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено
открытое акционерное общество «Промышленно-торговая швейная фирма «Элегант»
(ОАО «ПТШФ «Элегант»), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные
требования относительно предмета спора - Управление Росреестра по Ульяновской
области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области, Департамент
государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ТУ
Росимущества по Ульяновской области, ООО «Возрождение», Управление Федеральной
миграционной службы по Ульяновской
области (УФМС России по Ульяновской области).
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Кондратьева А.А. –
Егорочкин А.Л. просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении
требований о признании недействительным договора купли-продажи от 25.12.2014,
признании права собственности Кондратьева А.А. на 11/94 долей спорного
земельного участка, признании отсутствующим обременение (ипотеку) в пользу АКБ
«Актив Банк» на 11/94 долей спорного участка, принять в этой части новое
решение об удовлетворении исковых требований.
Ссылается на аналогичные доводы искового заявления и при
этом указывает, что ни ООО «Элегант», ни его предшественник ОАО «ПТШФ «Элегант»
не имели законных оснований для выкупа части земельного участка, занятого
помещениями Кондратьева А.А. (ранее помещениями ОГУП «Имущество»).
Полагает, что суд первой инстанции не принял во внимание
решение Арбитражного суда Ульяновской области
по делу А72-6251/07-24/326 от 06.03.2008, по которому было признано недействительным
право собственности ОАО «ПТШФ «Элегант» на нежилое здание СПТУ, общей площадью
4310,98 кв.м, расположенное по адресу: г.У***, ул. Р***, д.*** и признано право
собственности Ульяновской области на нежилые помещения общей площадью 2362, 36
кв.м, расположенные в здании СПТУ.
Именно в состав возвращенных в государственную собственность
Ульяновской области входили площади, права на которые в настоящий момент зарегистрированы
за Кондратьевым А.А., которые он приобрел у ОГУП «Имущество». Вместе с тем,
возврат имущества в государственную собственность должен был сопровождаться не
только переоформлением прав в отношении помещений, но и одновременно в
отношении земельного участка, на котором расположено здание, в состав которого
входили помещения, а также участка, который необходим для обслуживания здания
(основной и обслуживающий участки), чего сделано не было.
По состоянию на момент вынесения решения Арбитражного суда
Ульяновской области по делу А72-6251/07-24/326 действовал п.1 ст.36 ЗК РФ,
который предусматривал возможность приватизации земельного участка только
собственниками, расположенных на нем объектов недвижимости.
Соответственно, статус собственника земельных участков был
приобретен ОАО «ПТШФ «Элегант» в нарушение положений ст.ст.1, 36 ЗК РФ. На
момент совершения сделки с ООО «Элегант», ОАО «ПТШФ «Элегант» не могло не знать
о порочности своего титула собственника в отношении спорного участка и
прилегающего к нему участка. Считает, что если бы права на землю при исполнении
решения Арбитражного суда Ульяновской
области по делу А72-6251/07-24/326 от 06.03.2008
были оформлены надлежащим образом, то за ОГУП «Имущество» он мог быть закреплен
на праве безвозмездного пользования и у истца имелась бы возможность на выкуп
доли спорного участка, которое он в нынешних условиях реализовать не может.
Таким образом, создалась абсурдная ситуация,
поскольку коммерческая организация, не являясь единоличным собственником
объекта недвижимости, выкупила земельный участок под ним в полном объеме, что
противоречит законодательству.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Элегант» считает
решение суда законным и обоснованным.
Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле,
надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная
коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167,
327
ГПК РФ, в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1
статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в
пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях
относительно жалобы, представления.
Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность
решения суда в пределах доводов жалобы,
возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены
решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и
фактическими обстоятельствами дела.
Как следует из материалов дела и установлено судом,
Кондратьев А.А. является собственником нежилых помещений общей площадью 336,8
кв.м (номера на поэтажном плане: 1 этаж №№ 1-6, 8-13, 58, 59; 2 этаж №№ 1-11), расположенных
по адресу: г.У***, ул. Р***, д. ***, корп. ***.
Помещения площадью 1948,6 кв.м в указанном здании (1 этаж:
№№ 14-22,26, 2 этаж: №№ 12-15, 18) принадлежат на праве собственности ООО
«Элегант».
Нежилые помещения общей площадью 2031,7 кв.м (подвал: №№
1-5, 7, 9, 10, 12-14, 16, 18-23, 1 этаж: №№ 23-25, 27, 28, 30-33, 36-41, 43-51,
53-57, 50-62, 2 этаж: №№ 16, 17, 19-30, 32, 35, 37) находятся в собственности
Российской Федерации и переданы в оперативное управление УФМС России по
Ульяновской области.
Здание по указанному адресу расположено на земельном участке
площадью 2809,57 кв.м, с кадастровым
номером ***, принадлежащим на праве собственности ООО «Элегант». Участок
сформирован только под зданием, без зон, необходимых для обслуживания и
эксплуатации здания (л.д.75 т.2).
Право собственности ООО «Элегант» на земельный участок
площадью 2809,57 кв.м и нежилые помещения площадью 1948,6 кв.м в указанном
здании возникло на основании договора
купли-продажи № 139 от 25.12.2014, заключенному между ОАО «ПТШФ «Элегант» (продавец)
и ООО «Элегант» (покупатель).
Переход права собственности и право собственности ООО
«Элегант» на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном
законом порядке в ЕГРП (л.д.79 т.1).
Земельный участок площадью
2809,57 кв.м, с кадастровым номером *** был образован в результате
раздела земельного участка общей площадью 18 613,78 кв.м из состава земель
поселений, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: г.У***, ул. Р***, д. ***, на два участка: с
кадастровым номером *** площадью 15 804 кв.м, и с кадастровым номером ***
площадью 2809,57 кв.м.
Земельный участок площадью 18 613, 78 кв.м принадлежал
ОАО «ПТШФ «Элегант» на основании договора купли-продажи земельного участка,
находящегося в государственной собственности Ульяновской области № *** от 16.08.2006
(л.д.230 т.1), согласно которому специализированное государственное учреждение
«Фонд организации торгов Ульяновской области» продало ОАО «ПТШФ «Элегант»
данный участок, на котором расположено ряд зданий, в том числе и спорное здание
(здание СПТУ площадью 4310,98 кв.м). Право собственности на указанный земельный
участок было зарегистрировано в ЕГРП в установленном законом порядке.
Поскольку договор купли-продажи земельного участка,
находящегося в государственной собственности Ульяновской области № *** от
16.08.2006 оспорен не был, доводы истца о том, что ОАО «ПТШФ «Элегант» не
вправе было отчуждать земельный участок площадью 2809,57 кв.м, на котором
располагалось спорное здание, являются несостоятельными.
Вопреки доводам представителя истца договор купли-продажи от
16.08.2006, является оспоримой, а не ничтожной сделкой, поскольку на момент
заключения договор соответствовал требованиям действующего законодательства.
Согласно пункту 1 статьи 35
ЗК РФ, пункту 3 статьи 552
ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на
земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель
приобретает право на использование части земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения,
сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный
участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же
условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента
государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение,
сооружение.
На момент приобретения 22.10.2013 с торгов части помещений,
земельный участок площадью 2809,57 кв.м,
с кадастровым номером ***, на котором размещается спорное здание, не
принадлежал Ульяновской области на праве собственности в связи с отчуждением
его 16.08.2006 ОАО «ПТШФ «Элегант».
Соответственно, в связи с приобретением в собственность
помещений в спорном здании у истца возникло право на использование части
земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее
использования.
Вместе с тем, истцом ставится вопрос о признании за ним
права собственности на часть земельного участка площадью 2809,57 кв.м., которая
занята принадлежащей ему недвижимостью. При этом истец ссылается на то, что
Ульяновская область не вправе была продавать в 2006 году ОАО «ПТШФ «Элегант»
весь земельный участок под указанным зданием, поскольку данное предприятие
незаконно приватизировало полностью спорное здание площадью 4310, 98 кв.м,
зарегистрировав 18.11.2005 на него право собственности, что подтверждается
решением Арбитражного суда Ульяновской области от 06.03.2008 по делу
№А72-6251/07-24/326. Полагает, что часть земельного участка, в том числе под
принадлежащими ему помещениями, должна была остаться в государственной
собственности, что позволило бы ему в настоящее время выкупить свою долю.
Судебная коллегия не соглашается с доводами истца, поскольку
Ульяновская область, как собственник спорного участка площадью 2809,57 кв.м. по
состоянию на 16.08.2006, вправе была распорядиться принадлежащим ей земельным
участком по своему усмотрению. То, что на момент отчуждения указанного
земельного участка Ульяновской области
принадлежала часть помещений в спорном здании, которая впоследующем была
продана истцу, часть передана в оперативное управление УФМС, не препятствовало
совершению сделки от 16.08.2006.
При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции
обоснованно отказал истцу в удовлетворении требований о признании недействительным
договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2014 № 139, заключенного
между ООО «Элегант» и ОАО «ПТШФ «Элегант» в части 11/94 долей земельного
участка площадью 2810 кв.м, с кадастровым номером ***, признании за истцом права собственности на 11/94 долей данного
участка, признании отсутствующим залог (ипотеку) в пользу АКБ «АКТИВ БАНК»
(ПАО) на 11/94 долей данного участка.
То обстоятельство, что в спорном здании помещения
принадлежат различным лицам, а земельный участок под зданием принадлежит в
целом ООО «Элегант» действующему законодательству не противоречит.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании
норм материального права, в связи с чем не могут служить основанием для отмены
правильного решения суда, они аналогичны позиции истца в суде первой инстанции,
которой в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка.
В силу изложенного решение суда является законным и
обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 06
июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя
Кондратьева А*** А*** – Егорочкина А*** Л*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи