У Л Ь Я Н О В С К И
Й О Б Л А С Т Н О Й С УД
Судья Парфёнова И.А. Дело № 33-176/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 26
января 2016 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
Председательствующего Мирясовой Н.Г. ,
судей Чурбановой Е.В. и Фоминой В.А.,
при секретаре
Матвеевой А.В.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного
общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 25 сентября 2015 года, с
учетом определения того же суда об исправлении описки от 17 ноября 2015
года, по которым постановлено:
Исковые требования
открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
к Беловой Д*** С***, Белову А*** С*** о
расторжении договора займа, взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество
удовлетворить.
Расторгнуть договор
займа *** от 07 июня 2013 года,
заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Универсальная
ипотечная компания» и Беловой Д*** С***, Беловым А*** С***.
Взыскать с Беловой Д***
С***, Белова А*** С*** в солидарном порядке в пользу открытого акционерного
общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по
кредитному договору № *** от 07 июня 2013 года по состоянию на 09 июля
2015 года в размере *** рубль ***
копеек в том числе: основной долг – *** рублей *** коп., проценты за
пользование кредитом – *** рубля *** коп., пени в размере *** рублей *** коп., с
10 июля 2015 года по день вступления решения суда в законную силу взыскивать с Беловой Д*** С***, Белова А*** С***
в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере *** % годовых,
начисляемых на остаток основного долга.
Обратить взыскание на заложенное имущество –
квартиру, находящуюся по адресу: г. У***, ул. П***, д. *** кв. ***, запись о
регистрации права собственности в ЕГРП № *** от 11 июня 2013 года, установив
начальную продажную стоимость заложенного имущества на торгах в размере ***
рублей.
Взыскать с Беловой Д***
С***, Белова А*** С*** в долевом порядке в пользу открытого акционерного общества «Агентство
по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины
в размере *** рублей *** коп., по *** рублей с каждого.
Взыскать с Беловой Д***
С***, Белова А*** С*** в долевом порядке в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы
за производство экспертизы в сумме *** рублей, по *** рублей с каждого.
Заслушав доклад
судьи Чурбановой Е.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «Агентство
ипотечного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к Беловой Д.С., Белову А.С. о расторжении
кредитного договора, взыскании задолженности
и обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования
мотивированы тем,
что в соответствии с условиями кредитного договора от *** июня 2013 года № ***
ответчикам ООО «Универсальная ипотечная компания» предоставило ипотечный жилищный кредит в
сумме *** руб. на срок *** мес. для приобретения квартиры,
состоящей из 2-х комнат, общей площадью
47,1 кв. м, расположенной по адресу: У*** область, г. У***, ул. П***, д.***, кв. ***.
Кредит в сумме *** руб. зачислен ***.06.2013 на счет Беловой Д.С., открытый в филиале ОАО
«Б***» в г. *** По состоянию на 29.05.2013 квартира была оценена в
размере *** рублей. Права первоначального залогодержателя по договору займа,
обеспеченному ипотекой квартиры, были удовлетворены закладной, составленной
ответчиком, как должником и залогодателем, выданной Управлением
Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области первоначальному залогодержателю.
Ипотека зарегистрирована в установленном законом порядке.
Законным владельцем
закладной и, соответственно, кредитором
и залогодержателем в настоящее
время является ОАО «АИЖК» на
основании отметки на закладной,
сделанной предыдущим законным владельцем закладной по правилам пункта 1 статьи 48 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».
Начиная с
января 2015 года ежемесячные платежи по
возврату суммы кредита и процентов
за пользование им, в нарушение условий закладной и кредитного договора,
а также ст. 309 ГК РФ, ответчиками не производились. В связи с неисполнением
ответчиками обязательств по возврату кредита и
уплате процентов за пользование им нарушаются права истца на
своевременное и должное получение причитающихся
ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. 22.05.2015 Беловой Д.С. и Белову А.С. было направлено письмо – требование о полном
досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по кредитному договору, а также предложение в добровольном досудебном порядке
расторгнуть договор. Ответчики не выполнили указанное требование, что
является основанием для обращения
взыскания на заложенную квартиру.
ОАО «АИЖК» просило взыскать
солидарно с Беловой Д.С. и Белова
А.С. задолженность в размере *** руб. *** коп., в том числе: остаток неисполненных
обязательств по кредиту (основному долгу) –*** руб. *** коп., сумма начисленных, но неуплаченных
процентов за пользование кредитом – *** руб. *** коп., а также
начисленные пени в размере *** руб*** коп.; начиная с 10 июля 2015 года и по день вступления решения суда в законную
силу определить подлежащими выплате
проценты за пользование кредитом в размере *** % годовых; обратить взыскание на квартиру,
принадлежащую Беловой Д.С. и Белову А.С.
на праве собственности, расположенную по адресу: г. У***, ул. П***, д. *** кв. ***
запись о регистрации права собственности в ЕГРП от *** 2013 года ***, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере *** руб.; расторгнуть
кредитный договор ***, заключенный
*** 2013
года; взыскать с
ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в размере *** руб. *** копейку.
Судом к участию в деле в
качестве третьего лица привлечено ООО «Универсальная ипотечная компания».
Рассмотрев спор по
существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» просит изменить решение суда в части установления
начальной продажной стоимости имущества на публичных торгах, установив
начальную продажную стоимость заложенного имущества при его реализации на
публичных торгах равной 80% от указанной в заключении судебной экспертизы
проведенной в рамках рассмотрения данного дела в размере *** руб. В обоснование своей позиции указывает, что
заключение эксперта в соответствии с законом и по своей правовой природе
равнозначно отчету оценщика, в них содержаться выводы, в основу которых
положено руководство одними и теми же законами и федеральными стандартами
оценки, а также аналогичные действия по сравнению и анализу стоимости объектов.
Следовательно, нормы закона должны применяться к ним единообразно, в связи с
чем, суду при установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества
надлежало применить п.п. 4 п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке».
В отзыве на
апелляционную жалобу ООО «Универсальная ипотечная компания» поддерживает доводы
апелляционной жалобы ОАО «АИЖК» Ульяновской области.
Стороны в судебное
заседание не явились, извещались о месте и времени судебного заседания
своевременно и надлежащим образом.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
В соответствии с ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
Из материалов дела
следует, что ***.2013 между ООО «Универсальная ипотечная компания» и Беловой Д.С., Беловым А.С. был заключен договор займа № ***, по условиям
которого займодавец предоставил заемщику-залогодателю заем в размере *** руб. сроком на *** месяцев на приобретение в
собственность Беловых Д.С. и А.С. двухкомнатной квартиры по адресу г. У*** ул.П***
д.*** кв.***, ответчики обязались возвращать заём и уплачивать проценты за
пользование займом ежемесячно аннуитетными платежами в размере *** руб. в порядке, установленном договором
Обеспечением
исполнения обязательств заемщика по данному договору является ипотека
вышеназванной квартиры в силу закона (п.
1.3.1 договора займа).
Займодавец имеет
право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по данному
договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате
суммы займа, начисленных, но неуплаченных процентов и суммы неустойки (при
наличии), в том числе при просрочке заемщиком осуществления очередного
ежемесячного платежа по займу на срок более чем 30 календарных дней; при
допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей
более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна
(п. 4.4.1 договора займа). В соответствии с п. 4.4.2 договора займа займодавец
имеет право при неисполнении требований займодавца в случаях, установленных в
п. 4.4.1 договора обратить взыскание на квартиру.
Указанная в договоре
займа квартира, была приобретена в собственность
Беловой Д.С. и Беловым А.С., право собственности зарегистрировано в установленном
законом порядке.
Сторонами договора
займа ***.2013 была оформлена закладная. Первоначальным залогодержателем
предмета ипотеки и займодавцем по договору займа являлось ООО «Универсальная
ипотечная компания», права которого как залогодержателя и займодавца
удостоверены закладной, оформленной заемщиком и выданной Управлением
Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.
***.06.2013 ООО «Универсальная ипотечная компания»
передало права по закладной открытому акционерному обществу «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию», которая на день рассмотрения настоящего
спора является ее законным владельцем, что подтверждено отметкой в закладной о
смене владельца.
Пунктом 1 ст. 810 ГК
РФ предусмотрено, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму
займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 1 ст.
809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец
имеет право на получение с заемщика процентов на сумму в размерах и порядке,
определенных договором.
В соответствии с п.
2 ст. 811 ГК РФ, если по договору займа предусмотрено возвращение займа по
частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной
части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа
вместе с причитающимися процентами. Аналогичное условие предусмотрено
вышеназванным договором займа.
Поскольку с января 2015 года Беловы свои обязательства
по возврату суммы займа и уплате процентов не выполняют, суд обоснованно
взыскал с них в солидарном порядке на основании представленного расчета: задолженность
по кредитному договору по состоянию на 09.07.2015 в сумме *** руб., в том
числе основной долг - *** руб. *** коп.,
проценты за пользование кредитом *** руб. *** коп.
В соответствии с п.
5.2 договора займа при нарушении сроков возврата займа
заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1 % от суммы
просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за
каждый календарный день просрочки.
Пунктом 5.3
указанного договора предусмотрено, что при нарушении сроков уплаты начисленных
по займу процентов заемщики платят займодавцу неустойку в виде пени в размере
0,1 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате
процентов за каждый календарный день просрочки.
Установив нарушение
ответчиками условий договора займа по своевременному возврату суммы долга и
уплате процентов, суд правомерно взыскал с них пени в размере *** руб. *** коп.
Согласно ст. 452 ГК
РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено
стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение
изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в
предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в
тридцатидневный срок.
Требование о
досрочном погашении кредита и расторжении кредитного договора истцом в адрес Беловой
Д.С. было направлено 17.02.2015. В установленный в требовании срок
задолженность погашена не была, согласия или возражений относительно
расторжения кредитного договора в банк от ответчиков не поступало.
Поскольку ответчиками
допущены существенные нарушения принятых
обязательств по договору суд обоснованно пришел к выводу о расторжении кредитного договора № *** от ***.2013,
заключенного между ООО «Универсальная ипотечная компания» и Беловыми Д.С. и
А.С.
Решение суда в
данной части сторонами не оспаривается.
В соответствии с п.
1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по
обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае
неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости
заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому
принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Пунктом 1 статьи 349
Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требования
залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного
недвижимого имущества по решению суда.
Согласно ст. 50
Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить
взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения
за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим
исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или
несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не
предусмотрено иное.
В силу приведенных
выше норм закона вывод суда о том, что истец вправе удовлетворить требования об
исполнении ответчиками денежных обязательств из
заложенного имущества – двухкомнатной квартиры по адресу г. У*** ул.П***
д.*** кв.*** является правомерным, а требования истца об обращении взыскания на
данную квартиру законны и обоснованны.
При этом суд первой
инстанции, обращая взыскание на заложенное имущество, установил его начальную
продажную цену исходя из рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой
в размере *** рублей.
Вывод суда первой
инстанции в данной части основан на
неправильном толковании и применении норм материального права, что в силу ст. 330 ГПК РФ является основанием к изменению судебного
решения в данной части.
В силу пункта 1
статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное
имущество для удовлетворения требований
залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения
или ненадлежащего исполнения должником
обеспеченного залогом обязательства.
Пунктом 1 статьи 349
ГК РФ предусмотрено, что обращение
взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если,
соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания
на заложенного имущество во внесудебном порядке.
Реализация (продажа)
заложенного имущества, на которое в соответствии со ст.349 ГК РФ обращено
взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или
законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статья 350 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.56
Федерального Закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда
обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом реализуется
путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных
данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества,
заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным
законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не
установлены иные правила.
В соответствии с
подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке», принимая
решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного
имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных
торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и
залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае
спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества
определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80%
рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная
норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены
заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен
установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение
закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного
имущества по заниженной цене, а с другой
стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам,
связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Исходя из этого,
судебная коллегия полагает необходимым
изменить судебное решение в части
определения начальной продажной стоимости заложенной квартиры, определив
ее в размере 80% от рыночной стоимости, установленной судебным экспертом, то есть
в размере *** руб.
Руководствуясь ст. 98 ГПК РФ с учетом размера удовлетворенных
исковых требований, суд правильно взыскал с ответчиков в пользу истца
госпошлину в сумме *** рублей *** коп,
по *** рублей с каждого.
Кроме того,
учитывая, что на момент принятия судебного решения расходы по оплате экспертизы
не оплачены, суд в соответствии со ст. ст.
88, 94, 98 ГПК РФ правомерно взыскал с ответчиков в долевом порядке пользу ООО «Научно-исследовательский центр
судебной экспертизы» по *** рублей с
каждого.
Руководствуясь ст.
328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Засвияжского
районного суда г. Ульяновска от 25 сентября 2015 года, с учетом определения
того же суда об исправлении описки от 17 ноября 2015 года, в части определения
первоначальной продажной цены заложенного имущества изменить, установив
первоначальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры по адресу
город У*** ул.П*** дом *** квартира *** в размере *** руб.
В остальной части
решение суда оставить без изменения.
Председательствующий
Судьи