УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья
Высоцкая А.В.
Дело № 33-5340/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
08 декабря
2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Нефедова О.Н,
судей Васильевой Е.В.
и Трифоновой Т.П.,
при секретаре Лавренко Ю.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Чередайко
(Соболькиной) Т*** Н***, представителя Минуллова М*** М*** – Прокофьевой И*** В***
на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 25 сентября 2015 года,
по которому постановлено:
Исковые требования открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Соболькиной Т*** Н***,
Соболькиной Е*** В***, Минуллову М*** М***, Минулловой А*** М***, Минуллову И***
М*** о взыскании суммы долга по договору займа в солидарном порядке, обращении
взыскания на жилое помещение, расторжении договора займа, взыскании судебных
расходов удовлетворить.
Взыскать в солидарном порядке с Соболькиной Т*** Н***,
Соболькиной Е*** В*** в пользу общества с ограниченной ответственностью
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору
займа № *** от 10.12.2013 по состоянию на 06.07.2015 в размере *** руб. ***
коп., в том числе: *** руб. *** коп. - остаток неисполненных обязательств по
кредиту (основному долгу); *** руб. *** коп. - сумма начисленных, но
неуплаченных процентов за пользование кредитом; *** руб. *** коп. - начисленные пени.
Начиная с 07.07.2015 и по день вступления решения суда в
законную силу производить начисление процентов за пользование кредитом в
размере 13% годовых на остаток основного долга, подлежащего взысканию в
солидарном порядке с Соболькиной Т*** Н***, Соболькиной Е*** В*** в пользу
открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию».
Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей
долевой собственности Минуллову М*** М***, Минулловой А*** М***, Минуллову И***
М***, расположенную по адресу: У*** область, г. У***, пр-т С***, ***-***,
определив способ реализации - с публичных торгов, установив начальную продажную
цену квартиры в размере *** руб.
Расторгнуть договор займа от *** от 10.12.2013.
Взыскать с Соболькиной Т*** Н*** и Соболькиной Е*** В*** в
пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере по *** руб. ***
коп. с каждой.
Взыскать с Минуллова М*** М***, Минулловой А*** М***,
Минуллова И*** М*** в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в размере по *** руб. с
каждого.
Заслушав доклад судьи Васильевой
Е.В., пояснения представителя Минуллова М.М. - Прокофьевой И.В., представителя
Чередайко Т.Н. - Панюта Е.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная
коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (далее - ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к
Соболькиной Т.Н., Соболькиной Е.В. о взыскании долга по договору займа в
солидарном порядке, обращении взыскания на жилое помещение, расторжении
договора займа, взыскании судебных расходов.
В обоснование требований истец указал, что на основании
договора займа № *** от
10.12.2013 заемщику-залогодателю Соболькиной Т.Н. и заемщику Соболькиной Е.В.
ООО «У*** ***» предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме *** руб. на срок
203 месяца для приобретения в собственность Соболькиной Т.Н. однокомнатной
квартиры, общей площадью 37,2 кв.м, по адресу: У*** область, г. У***, пр-т С***,
*** - ***. Кредит в указанной сумме был зачислен на счет Соболькиной Т.Н. в ОАО
«Б***». По состоянию на 14.11.2013 квартира была оценена в сумме *** руб. Права
первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченные ипотекой
квартиры, были удостоверены закладной, выданной Управлением Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области
12.12.2013 первоначальному залогодержателю - ООО «У*** ***». Запись об ипотеке
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
произведена 12.12.2013 за № ***.
Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «АИЖК» на
основании отметки на закладной, сделанной предыдущим законным владельцем в
соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)». Начиная с февраля 2015 года ежемесячные платежи по возврату
суммы кредита и процентов за пользование кредитом ответчиками не производятся.
Направленное в адрес ответчиков требование о полном досрочном исполнении
обязательств по договору займа не исполнено. Размер задолженности по договору
займа по состоянию на 06.07.2015 составляет *** руб. *** коп., в том числе:
остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - *** руб. ***
коп., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом – ***
руб. *** коп., начисленные пени в размере 17 283 руб. 42 коп.
ОАО «АИЖК» просило взыскать с Соболькиной Т.Н. и Соболькиной
Е.В. в солидарном порядке задолженность по договору займа по состоянию на
06.07.2015 в указанных суммах по
основному долгу, процентам и пени, производить начисление процентов за
пользование кредитом в размере 13% годовых на остаток основного долга, начиная
с 07.07.2015 по день вступления решения суда в законную силу; обратить
взыскание на квартиру, принадлежащую на праве собственности Соболькиной Т.Н.,
расположенную по адресу: У*** область, г.У***, пр-т С***, *** - ***, определив способ
реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в
размере *** руб. (80 % от стоимости, установленной в отчете оценщика);
расторгнуть договора займа
№ *** от 10.12.2013; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по
уплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
Судом привлечены к участию в деле в качестве соответчиков
Минуллов М.М., Минуллова А.М., Минуллов И.М., приобретшие спорную квартиру на
основании договора купли-продажи от 17.06.2014 (право собственности
зарегистрировано 28.07.2014); третьими лицами, не заявляющими самостоятельных
требований относительно предмета спора, - ООО «Центр Ипотечных Программ
«Согласие», Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра
и картографии по Ульяновской области, Тимофеева О.А.
Рассмотрев исковые требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Чередайко Т.Н. (Соболькина Т.Н.)
просит отменить принятое по делу решение, как постановленное с нарушением норм
материального и процессуального права, и вынести новое решение об отказе в
удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что в июне
2014 года сообщила Тимофеевой О.А., уполномоченной представлять интересы ОАО
«АИЖК» и ООО «У*** ***» перед заемщиками, об отсутствии возможности продолжать
платежи за приобретенную квартиру и о намерении продать её с целью досрочного
исполнения обязательств по возврату займа, на что Тимофеева О.А., как
представитель ОАО «АИЖК», дала согласие. Тимофеевой О.А. был подписан договор
займа от 10.12.2013 со стороны ООО «У*** ***», и именно ей для полного
погашения кредитных обязательств перед ОАО «АИЖК» и снятия обременения на
квартиру были переданы деньги, полученные по договору купли-продажи от
Минулловых за квартиру по пр-ту С***, ***-***. После получения уведомления
Управления Росреестра по Ульяновской области о приостановлении регистрации
сделки по договору купли-продажи квартиры, заключенному между ней и
Минулловыми, в связи с наличием закладной, она обратилась к Тимофеевой О.В. для
прояснения данного обстоятельства, и Тимофеевой О.А. была выдана закладная с
отметкой о полном погашении долга, которая была представлена в регистрирующий
орган, после чего сделка купли-продажи между ней и Минулловыми была
зарегистрирована.
Считает, что, выдавая Тимофеевой О.А. доверенность, кредитор
принял на себя связанные с этим риски, за которые она не должна отвечать.
Ссылка суда на незаконность отметки Тимофеевой О.А. в закладной о прекращении
ипотеки противоречит нормам гражданского права и обычаям делового оборота,
поскольку доверитель несет ответственность за действия доверенного лица. Также
считает, что выданная Тимофеевой О.А. квитанция о погашении долга в полном
объеме должна быть принята судом в качестве доказательства отсутствия у неё
обязательств перед ОАО «АИЖК» по договору займа.
В апелляционной жалобе представитель Минуллова М.М. –
Прокофьева И.В. также просит отменить принятое по делу решение и вынести новое
решение. Указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что Минулловы
являются добросовестными приобретателями имущества. Минулловыми представлены
доказательства того, что они не знали о наличии обременения на квартиру в виде
залога. Ответчиками указана точная дата, когда им стало известно о
приостановлении регистрации сделки регистрационной службой, после чего
Соболькина Т.Н. заверила, что уплаченные ими средства по договору купли-продажи
пойдут в погашение ипотечного кредита. Регистрация сделки и оформление права
общей долевой собственности ответчиков на квартиру произведены после снятия
представителем ОАО «АИЖК» обременения на квартиру. Судом необоснованно не
принято во внимание, что основанием для прекращения залога является возмездное
приобретение заложенного имущества добросовестным приобретателем – лицом,
которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом
залога; не принято во внимание, что на момент совершения сделки обременение на
имущество отсутствовало, у продавца имелся оригинал погашенной закладной и
оригинальные документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Указанные обстоятельства суд должен был оценить с учетом Федерального закона от
21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных
актов (положений законодательных актов) Российской Федерации».
Приговором Ленинского районного суда г. Ульяновска от
05.06.2015 генеральный директор ООО «Центр ипотечных программ Согласие»
Тимофеева О.А. признана виновной в совершении мошеннических действий с
денежными средствами граждан, в том числе в поделке закладной для Соболькиной
Т.Н. Также приговором установлено, что Минулловы исполнили свои обязательства
по договору купли-продажи в полном объеме в сумме *** руб.
Минулловым М.М. были приняты разумные меры для выяснения
правомочий продавца квартиры, путем обращения к риэлтору для проведения сделки
купли-продажи.
В заседание суда апелляционной инстанции явились
представитель Минуллова М.М. - Прокофьева И.В. и представитель Чередайко Т.Н. -
Панюта Е.В. Другие участники процесса в суд не явились, о месте и времени
рассмотрения дела извещены надлежаще.
Судебная коллегия, с учетом мнения представителей
ответчиков, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц согласно
ч. 3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации.
В соответствии со
ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и
обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобах.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к выводу о
необоснованности принятого судом решения в части удовлетворения требований
истца об обращении взыскания на квартиру по адресу: г. У***, пр-т С***, ***-***,
собственниками которой являются ответчики Минулловы.
В нарушение положений ст. 330 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации судом неверно установлены обстоятельства, имеющие
значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно п. 1 ст. 347 Гражданского кодекса Российской
Федерации залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться
заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в
том числе из владения залогодателя (статьи 301,
302
и 305
ГК РФ). Данная норма
направлена на защиту прав залогодержателя, в чьем владении должно было
находиться заложенное имущество, в отношениях с лицами, незаконно владеющими
заложенным имуществом.
Положения статьи 353
Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие сохранение залога
при переходе права на заложенное имущество к другому лицу, сами по себе направлены
на защиту интересов кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Они
находятся в системной взаимосвязи с иными нормами данного Кодекса,
регулирующими залоговые отношения, в том числе со статьей 346,
предусматривающей, что, если иное не установлено законом или договором и не
вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога,
передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным
образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса
Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не
имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать
(добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество
от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом,
которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у
того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Как следует из жалобы представителя Минуллова М.М. –
Прокофьевой И.В., ответчик Минуллов М.М. фактически ставит вопрос о возможности
применения к спорным правоотношениям, связанным с неправомерным отчуждением
имущества, находящегося в залоге, положений ст. 302 Гражданского кодекса
Российской Федерации, касающихся истребования имущества от добросовестного
приобретателя, с учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным
Судом Российской Федерации в Постановлении
от 21.04.2003 N 6-П, т.е. о необходимости закрепления приоритета защиты прав
покупателя, которому не было и не могло быть известно о существовании права
залога на имущество в момент приобретения, и о предотвращении возможного обращения
взыскания на такое имущество по требованию залогодержателя.
По делу установлено, что 10.12.2013 между ООО
«Универсальная ипотечная компания» (займодавец), от имени которого
действовало ООО «Центр Ипотечных
Программ «Согласие», в лице Тимофеевой О.А. на основании доверенности от
06.04.2012, и Соболькиной Т.Н., Соболькиной Е.В., (солидарных заемщиков)
заключен договор займа № *** на *** руб. под 13,7% годовых, сроком по
30.11.2030, для приобретения в собственность Соболькиной Т.Н. квартиры по
адресу: г. У***, пр-т С***, ***-***, стоимостью *** руб.
Обеспечением исполнения обязательств по указанному договору
займа является ипотека приобретаемой квартиры.
Права первоначального залогодержателя по кредитному
договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной,
составленной Соболькиной Т.Н., как должником и залогодателем, первоначальному
залогодержателю ООО «У*** ***». Запись об ипотеке в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена в установленном
законом порядке 12.12.2013.
23.12.2013 права на закладную переданы истцу ОАО «АИЖК»,
запись о чем удостоверена генеральным директором ООО «Центр Ипотечных Программ
«СОГЛАСИЕ» Тимофеевой О.А., действующей от имени ОАО «АИЖК» и ООО «У*** ***» по
доверенности.
05.06.2015 в отношении Тимофеевой О.А. Ленинским районным
судом г. Ульяновска вынесен
обвинительный приговор по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которым установлено, что Тимофеева
О.А., назначенная 26.04.2012 решением № 1 от 26.04.2012 участника ООО «Центр
Ипотечных Программ «СОГЛАСИЕ» на должность генерального директора указанной
организации, являясь лицом, выполняющим функции единоличного исполнительного
органа общества, в полномочия которого входят руководство текущей деятельностью
общества, представление его интересов, совершение сделок, распоряжение
имуществом общества, в период с мая по декабрь 2014 года совершила хищение
путем обмана и злоупотребления доверием чужого имущества - денежных средств в
особо крупном размере на сумму *** руб., принадлежащих, в том числе и
Соболькиной Т.Н.
10.12.2013 Тимофеева О.А. заключила от имени ООО
«Универсальная ипотечная компания» с Соболькиной Т.Н. и Соболькиной Е.В.
договор займа на *** руб. для приобретения в собственность Соболькиной Т.Н.
жилого помещения по адресу: г. У***, пр-т С***, ***-***, с обеспечением
обязательств заемщика ипотекой указанного имущества.
В период с декабря 2013 года по май 2014 года Соболькина
Т.Н. осуществляла ежемесячные платежи по договору займа на счет ОАО «АИЖК», а в
июне 2014 года сообщила Тимофеевой О.А. об отсутствии у нее возможности
погашать кредит и намерении продать находящуюся в залоге у ОАО «АИЖК» квартиру
с целью досрочного исполнения обязательств по возврату займа.
Тимофеева О.А., имеющая полномочия от имени ОАО «АИЖК»
взаимодействовать с ипотечными заемщиками, дала Соболькиной Т.Н. согласие на
продажу квартиры.
Соболькина Т.Н., заключив с Минулловым М.М., Минулловой
А.М., Минулловым И.М. договор купли-продажи квартиры и получив от них в
качестве оплаты денежные средства в сумме *** руб., сообщила об этом Тимофеевой
О.А., передала последней требуемую сумму *** руб. в счет погашения долга по
договору займа. Получение денежных средств Тимофеева О.А. оформила квитанцией к
приходному кассовому ордеру б/н от 17.06.2014
24.07.2014 Тимофеева О.А., используя доверенность ОАО «АИЖК»
от 13.01.2014, согласно которой она как руководитель ООО «Центр Ипотечных
Программ «СОГЛАСИЕ» вправе осуществлять и удостоверять внесение изменений в
закладные с целью государственной регистрации договора купли-продажи квартиры
между Соболькиной Т.Н. и Минулловым М.М., Минулловой А.М., Минулловым И.М.,
внесла в закладную Соболькиной Т.Н. рукописную запись о полном исполнении
последней обязательств перед ОАО «АИЖК», удостоверив ее своей подписью и
печатью ООО «Центр Ипотечных Программ «СОГЛАСИЕ».
Приговором установлено, что в результате умышленных действий
Тимофеевой О.А., выразившихся в хищении принадлежащих Соболькиной Т.Н. денежных
средств, последней был причинен ущерб в размере *** руб.
Данным приговором удовлетворен гражданский иск Соболькиной
Т.Н., в ее пользу с Тимофеевой О.А. взыскан материальный ущерб в сумме *** руб.
Как установлено судом, на основании договора купли-продажи
указанной квартиры от 17.06.2014, заключенного между Соболькиной Т.Н. и Минулловым
М.М., Минулловой А.М., Минулловым И.М., последние 28.07.2014 зарегистрировали
право общей долевой на квартиру (по 1/3 доле за каждым). Мунулловым выданы
свидетельства о государственной регистрации права от 28.07.2014, согласно
которым обременения прав на квартиру не имеется.
С 05.08.2014 Мунулловы зарегистрированы по адресу: г. У***,
пр-т С***, ***-***.
Анализируя приведенные выше обстоятельства, судебная
коллегия приходит к выводу, что ответчики Мунулловы по смыслу приведенных выше
положений ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации являются
добросовестными приобретателями спорной квартиры, поскольку приобретая данное
имущество, они предполагали, что совершают законную сделку с одобрения
залогодержателя ОАО «АИЖК», подтвердившего отмену обременения соответствующей
отметкой в закладной.
Регистрация сделки купли-продажи в Управлении Росреестра по
Ульяновской области также свидетельствует об отсутствии установленных законом
препятствий для регистрации сделки.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса
Российской Федерации (в редакции Федерального закона
N 367-ФЗ от 21.12.2013) залог прекращается, если заложенное имущество возмездно
приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество
является предметом залога.
То обстоятельство, что руководитель ООО «Центр Ипотечных
Программ «СОГЛАСИЕ» Тимофеева О.А., действуя от имени ОАО «АИЖК», совершила
незаконные действия по отмене обременения квартиры (без согласования с
доверителем), не должно нарушать права
ответчиков Мунулловых, действующих в сделке добросовестно, оплативших по
договору купли-продажи стоимость приобретенной квартиры в полном объеме.
На основании изложенного, требования истца об обращении
взыскания на квартиру по адресу: г. Ульяновск, пр-т Созидателей, 12-278,
принадлежащую ответчикам Минуллову М.М., Минулловой А.М. и Минуллову И.М., не
подлежат удовлетворению.
Решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением
нового решения об отказе ОАО «АИЖК» в иске об обращении взыскания на кваритру.
Относительно доводов апелляционной жалобы Чередайко Т.Н.
(Соболькиной Т.Н.) об отмене принятого по делу решения в части взыскания с неё
задолженности по договору займа № *** от 10.12.2013, то судебная коллегия не
усматривает оснований для их удовлетворения по следующим оснвоаниям.
Данный договор займа является действующим и в силу ст.ст.
309, 310, 807, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет для
ответчиков Соболькиных обязанность по погашению ссудной задолженности перед
истцом.
Довод Чередайко Т.Н. в апелляционной жалобе о том, что
задолженность по договору займа ею полностью погашена, поскольку денежные
средства переданы представителю ОАО «АИЖК» Тимофеевой О.А., не может быть
признан состоятельным. В отношении Тимофеевой О.А. имеется вступивший в
законную силу приговор, которым удовлетворен иск Собольконой Т.Н. (Чередайко
Т.Н.), и с Тимофеевой О.А. в пользу ответчицы взыскана сумма, переданная в
погашение долга по договору займа. Данное обстоятельство является
преюдициальным при разрешении требований истца о взыскании с Чередайко Т.Н.
долга по договору займа. При наличии
приговора, которым удовлетворен гражданский иск ответчицы, прекращение
обязательств Чередайко Т.Н. по договору займа, в таком случае, приведет к
неосновательному обогащению последней.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 25
сентября 2015 года в части исковых требований открытого акционерного общества
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Минуллову М*** М***,
Минулловой А*** М***, Минуллову И*** М*** об обращении взыскания на жилое
помещение и взыскании расходов по уплате государственной пошлине отменить.
Принять в данной части новое решение, которым в
удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию» к Минуллову М*** М***, Минулловой А*** М***,
Минуллову И*** М*** об обращении взыскания на квартиру по адресу: У*** область,
г. У***, пр-т С***, д. ***, кв. *** отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, а
апелляционную жалобу Чередайко (Соболькиной) Т*** Н*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи