УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Ибрагимова
Е.А.
Дело № 33-4814/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
24 ноября 2015 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Королёвой А.В.,
судей Трифоновой
Т.П. и Васильевой Е.В.,
при секретаре
Бешановой Э.Е.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Устимовой Т*** П*** на
решение Ленинского районного суда г.Ульяновска
от 31 июля 2015 года, по которому
постановлено:
В удовлетворении исковых требований Устимовой Т*** П***
к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Чистый дом» о
признании недействительным договора № *** управления многоквартирным домом,
расположенным по адресу: г. У***, 1 пер. М***, д.***, заключенного 20.02.2014
года между ООО «Строительная компания» и ООО «Управляющая компания Чистый дом»;
признании недействительным решения общего собрания, оформленного протоколом от
08.05.2014 года по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом,
расположенным по адресу: г. У***, 1 пер. М*** – отказать в полном объеме.
Заслушав доклад
судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Устимова Т.П. обратилась
в суд с иском к ООО «Управляющая компания Чистый дом» о признании
недействительным договора управления многоквартирным домом, решения общего
собрания жильцов многоквартирного дома.
Иск мотивирован тем,
что она является собственником квартиры в многоквартирном доме № *** по 1 пер.
М*** в г. У***. В мае 2015г. ей стало
известно, что 20.02.2014 ООО «УК Чистый дом» заключило с застройщиком ООО
«Строительная компания» договор № *** на управление многоквартирным домом по
указанному адресу. Данный договор заключен без соблюдения процедуры,
предусмотренной ч.13 ст.161 ЖК РФ. В договоре не указаны обязательные условия,
а именно: отсутствует перечень работ и (или) услуг по управлению
многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень
коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок
определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
и размера платы за коммунальные услуги, порядок осуществления контроля за
выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Кроме того, дом
имеет крышную котельную, которая предназначена для обслуживания
многоквартирного дома. Строительство данной котельной производилось
одновременно со строительством многоквартирного дома. Однако указанная
котельная не была передана управляющей компании в качестве общего имущества
многоквартирного дома. В отсутствие котельной, системы отопления, водоснабжения
и других инженерных коммуникаций многоквартирный дом не может существовать.
Таким образом, договор № *** заключен не в интересах участников долевого
строительства многоквартирного дома.
Данный договор является недействительным, поскольку не соответствует
требованиям законодательства.
Кроме того, в мае
2015 года ей стало известно, что 08.05.2014 было проведено общее собрание
жильцов многоквартирного дома путем заочного голосования. Протокол данного
собрания является недействительным. О проведении указанного собрания она не
была поставлена в известность. На 08.05.2014. жильцы дома еще не являлись
собственниками помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем правом
голосования обладают только собственники помещений в многоквартирном доме.
Собрание было проведено без соблюдения требований действующего
законодательства.
В связи с этим
истица просила суд признать недействительным
договор № *** управления многоквартирным домом, расположенным по адресу:
г. У***, 1 пер. М*** д.***, заключенный 20.02.2014 между ООО «Строительная
компания» и ООО «Управляющая компания Чистый дом», а также решение общего собрания, оформленное
протоколом от 08.05.2014 по вопросам, связанным с управлением многоквартирным
домом.
Рассмотрев спор по
существу, суд постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной
жалобе Устимова Т.П. не соглашается с решением суда. Указывает при этом, что
вывод суда об отсутствии оснований для признания недействительным договора № ***
управления многоквартирным домом основан на неправильном применении норм
материального права.
Не согласна с
выводом суда о том, что указанный договор прекратил свое действие, поскольку в
соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного
дома от 03.04.2014 в качестве управляющей компании было выбрано ООО «УК Чистый
дом». Суд не учел, что указанное собрание было неправомочно принимать данное
решение.
Также судом не
учтено, что при заключении договора № *** управления многоквартирным домом в
состав общего имущества многоквартирного дома не было включено имущество,
принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона – крышная
котельная, подвальное и чердачное помещение, где расположены инженерные
коммуникации.
Общее собрание собственников
помещений в многоквартирном доме от 08.05.2014 проведено с нарушением
требований действующего законодательства. На указанную дату большинство граждан
не являлись собственниками квартир в данном доме. Некоторые из лиц, принимавших
участие в собрании, не являлись даже участниками долевого строительства.
Отсутствовал кворум для принятия решений. Отсутствовало надлежащее уведомление всех собственников
помещений в многоквартирном доме о проведении данного собрания.
Решение собрания по
определению состава общего имущества многоквартирного дома является незаконным,
поскольку из состава общего имущества было исключено имущество, которое в силу
закона является общим имуществом многоквартирного дома – крышная котельная,
подвальное и чердачное помещение, инженерные коммуникации, предназначенные для
обслуживания данного дома.
Судом необоснованно
применен срок исковой давности для оспаривания решения общего собрания
собственников многоквартирного дома. О собрании собственников многоквартирного
дома от 08.05.2014 ей- Устимовой Т.П. стало известно только в мае 2015 года.
Факт её обращения 06.11.2014 в ООО «УК Чистый дом» с заявлением не свидетельствует о том, что
она знала о принятом общим собранием собственников решении о выборе указанной
организации в качестве управляющей организации.
При рассмотрении
дела судом не была проведена надлежащая досудебная подготовка. Не определены
юридически значимые обстоятельства для дела, не созданы условия для
всестороннего и полного исследования обстоятельства, имеющих значения для
правильного разрешения дела, не оказано содействие в собирании доказательств по
делу.
При рассмотрении
дела суд необоснованно отказал в удовлетворении её ходатайств о вызове в суд
свидетелей.
Протокол
предварительного заседания от 23.06.2015 составлен неполно. Её замечания на
данный протокол немотивированно отклонены.
При оценке
доказательств судом нарушены положения ст. 67 ГПК РФ – суд не сравнивал копии
документов с оригиналами.
Доказательства,
представленные ответчиком, являются подложными- бюллетени для голосования по
собранию от 08.05.2014, договор № *** от 20.02.2014 на управление домом без
приложений, акт передачи на эксплуатацию, составленный между ООО «Строительная
компания, ООО «УК Чистый дом» и ООО «С***».
Судом к участию в
деле не привлечена Главная государственная инспекция регионального надзора по
Ульяновской области.
В решении суда не
перечислены обстоятельства, установленные судом, и имеющие значения для
правильного разрешения данного дела, не дана надлежащая оценка имеющимся в деле
доказательствам.
В судебное заседание
участники процесса не явились. О дате и времени рассмотрения дела извещены
надлежащим образом. С учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает
возможным рассмотреть дело в отсутствие неявивишихся лиц.
В ходе рассмотрения
дела установлено, что Устимова Т.П.
является собственником квартиры № *** в доме № *** по 1 пер. М*** в г.У***.
Право собственности зарегистрировано 27.05.2014, возникло на основании договора
участия в долевом строительстве от 14.05.2013.
Данный дом был введен
в эксплуатацию 19.02.2014.
20.02.2014 между застройщиком
дома – ООО «Строительная компания» ООО
«Управляющая компания Чистый дом» был заключен договор № *** управления
многоквартирным домом. Как указано в разделе 1 указанного договора, он заключен
в соответствии с положениями частей 13,14 ст. 161 ЖК РФ в целях обеспечения
управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. У***, 1 пер. М***,
д.***
Согласно данному
договору, Управляющая компания приняла на себя обязательство по поручению
застройщика за плату совершать юридические и иные действия в целях управления
многоквартирным домом, обеспечения надлежащего содержания и текущего ремонта
общего имущества многоквартирного дома, предоставления коммунальных услуг
застройщику и собственникам, а также осуществления иной направленной на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.
Срок действия
договора был определен с момента его подписания до подведения итогов открытого
конкурса по отбору управляющей компании органом местного самоуправления, либо
выбора собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение двадцати
дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого
конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети
«Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого
извещения проводит в соответствии с частью 4
настоящей статьи открытый конкурс.
Как указано в ч.14 ст. 161 ЖК РФ до
заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от
застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома), и
управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса,
управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с
которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным
домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома.
Таким образом, в силу прямого указания закона
застройщик, либо лицо, принявшее от застройщика многоквартирный дом, обязано
заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией
до момента выбора управляющей компании по итогам конкурса.
С учетом вышеприведенных положений
законодательства суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что оспариваемый
истицей договор управления многоквартирным домом заключен в соответствии с
требованиями законодательства, недействительным не является.
Согласно разделу 6 указанного договора, он действует
до подведения итогов открытого конкурса по отбору управляющей компании органом
местного самоуправления, либо выбора собственниками жилых помещений способа
управления многоквартирным домом.
По сообщению администрации города Ульяновска открытый
конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по
1 пер. М*** не проводился. Вместе с тем данное обстоятельство не влечет за
собой недействительность договора управления многоквартирным домом, заключенным
после сдачи дома в эксплуатацию.
Договор управления многоквартирным домом № ***
от 20.02.2014 прекратил свое действие, поскольку на внеочередном собрании
собственников помещений в многоквартирном доме (протокол от 03.04.2014) был
выбран способ управления домом – управление управляющей организацией. В
качестве управляющей организации избрано ООО «Управляющая компания «Чистый
дом».
При таких обстоятельствах суд первой
инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований истца о
признании договора управления многоквартирным домом № *** от 20.02.2014
недействительным.
Доводы апелляционной жалобы о неправомочности
общего собрания от 03.04.2014 не являются основанием для отмены решения суда.
Правомерность проведения общего собрания собственников помещений в
многоквартирном жилом доме, решения которого оформлены протоколом от
03.04.2014, предметом рассмотрения в рамках настоящего гражданского дела не
являлась.
Согласно протоколу внеочередного общего
собрания собственников (будущих) помещений в многоквартирном жилом доме от
08.05.2014, участники долевого строительства многоквартирного дома № *** по 1
пер. М*** в г. У***, будущие собственники помещений в многоквартирном доме,
провели общее собрание, на повестке дня которого, в том числе, были вопросы об
определении состава общего имущества многоквартирного дома, об определении
способа управления многоквартирным домом, об определении перечня работ и услуг
по управлению, ремонту, содержанию многоквартирным домом, о размере платы за ремонт,
содержание общего имущества.
Данное собрание проводилось в форме заочного
голосования путем заполнения бюллетеней (ст. 44.1 ЖК РФ).
Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник
помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим
собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований
настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или
голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его
права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в
суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или
должен был узнать о принятом решении.
Истица указывает, что о данном собрании ей
стало известно в мае 2015г. в ходе рассмотрения гражданского дела у мирового
судьи по иску ООО «УК «Чистый дом» к ней о взыскании задолженности по оплате
коммунальных услуг.
Вместе с тем из материалов дела следует, что
06.11.2014 Устимова Т.П. обращалась в ООО «Управляющая компания Чистый дом» с
письменным заявлением, в котором просила предоставить ей договоры на вывоз
мусора, обслуживание мусоропровода, дератизацию и дезинсекцию, уборку снега,
обслуживание вентканалов, систем в/с, в/о, обслуживание лифтов, текущий ремонт,
по услугам по начислению и сбору платежей.
Данное заявление подтверждает тот факт, что
истица знала о выборе ответчика управляющей компанией по управлению
многоквартирным домом и принятых на собрании от 08.05.2014 решениях о размере
платы за содержание, ремонт жилья.
Поскольку в суд с настоящим иском истица
обратилась в июне 2015г., суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о
пропуске истцом срока исковой давности для предъявления требований о признании
недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного
дома, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении
требований истца.
При этом судебная коллегия отмечает, что в соответствии с
ч. 2 ст.45 ЖК РФ любой из собственников вправе поставить вопрос о проведении
внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
для принятия решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания.
Учитывая вышеизложенное, оснований для отмены
решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ,
судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 31 июля 2015 года оставить без изменения,
апелляционную жалобу Устимовой Т*** П*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: