УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Грачева Т.Л.
Дело № 33-3310/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
04
августа 2015 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего
Шлотгауэр Л.Л.
судей Полуэктовой
С.К. и
Бабойдо И.А.
при секретаре
Моисеевой О.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Махмудовой В*** И*** на решение Ленинского районного суда
г. Ульяновска от 22 мая 2015 года, по которому постановлено:
Исковые требования ООО «Техстройсервис» к
Махмудовой В*** И*** о взыскании арендной платы и пени удовлетворить
частично.
Взыскать с Махмудовой В*** И*** в пользу общества с
ограниченной ответственностью
«Техстройсервис» задолженность по
договору аренды нежилых помещений № *** от 01.09.2013г. в сумме *** руб.,
пени в сумме *** руб., возврат
государственной пошлины в сумме *** руб.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении исковых требований Махмудовой В*** И*** к
ООО «Техстройсервис» о признании договора аренды нежилых помещений № *** от 01.09.2013 года незаключенным
отказать.
Заслушав доклад председательствующего, объяснения Махмудовой
В.И. и ее представителя Дырдиной Э.Ю., поддержавших доводы апелляционной
жалобы, представителя ООО «Техстройсервис» Павлова П.С., полагавшего решение
суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Общество с ограниченной ответственностью «Техстройсервис»
обратилось в суд с иском к Махмудовой В.И. о взыскании долга по договору
аренды.
Исковые требования мотивированы тем, что 01.09.2013 между ЗАО
«Техстройсервис» и ИП Махмудовой В.И. был заключен договор аренды нежилых
помещений №***, по которому ответчице были переданы за плату во временное
владение и пользование помещения в подвале на поэтажном плане №№ 1‑20,
общей площадью 208,59 кв.м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Г***.
В соответствии с п. 3.1 договора общая сумма арендной платы
представляет собой две составляющие: сумму постоянной составляющей арендной
платы и сумму переменной составляющей арендной платы. Ежемесячный размер
постоянной части арендной платы за четвертый и последующие месяцы аренды
составлял *** руб., начиная с 01.01.2014 – *** руб. Переменная часть арендной
платы зависела от размера коммунальных платежей и подлежала оплате арендатором арендодателю
в течение 5 банковских дней со дня получения арендатором счетов на оплату.
В нарушение п. 4.4.2 договора ответчица вносила арендную
плату не в полном объеме, нарушала сроки оплаты, в связи с чем образовалась
задолженность по договору, которая по состоянию на 21.12.2014 составила *** руб.
Направленные ИП Махмудовой В.И. претензии с требованием о
погашении задолженности оставлены ею без удовлетворения.
В соответствии с выпиской из ЕГРИП по состоянию на 17.02.2015
Махмудова В.И. прекратила деятельность в качестве индивидуального
предпринимателя. Однако в соответствии с требованиями закона физическое лицо,
совершившее сделку в качестве индивидуального предпринимателя, не может
отказаться от своих обязательств по этой сделке, даже если оно прекратит
деятельность в качестве предпринимателя.
В соответствии с п. 6.3 договора в случае нарушения арендатором
условий договора о размере и сроках внесения арендной платы и (или) иных
платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,5%
от не перечисленной или несвоевременно перечисленной суммы за каждый
календарный день просрочки.
Истец просил взыскать с Махмудовой В.И. задолженность по
договору аренды нежилых помещений № *** от 01.09.2013 в размере *** руб., пени
в размере *** руб., а также возместить расходы по оплате государственной
пошлины.
Не соглашаясь с требованиями истца, Махмудова В.И. предъявила
встречный иск к ООО «Техстройсервис» о признании договора
аренды нежилых помещений № *** от 01.09.2013 незаключенным. В
обоснование встречных исковых требований
указала, что в соответствии с положениями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации. Поскольку заключенный между сторонами договор аренды не был
зарегистрирован в установленном порядке, он не может считаться заключенным, в
связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендных платежей.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Махмудова В.И. просит решение суда
отменить, как незаконное и необоснованное, и принять по делу новое решение,
которым удовлетворить заявленные ею встречные исковые требования и отказать в
иске ООО «Техстройсервис». При этом указывает, что судом не приняты во внимание
положения п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которым договор аренды
здания, сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием возникновения
гражданских прав и обязанностей. Поэтому вывод суда о фактическом исполнении
договора, как основании для взыскания арендной платы, не основан на законе.
Ссылаясь на разъяснения Постановления ВАС РФ от 17.11.2011,
суд не принял во внимание, что данные разъяснения были даны до внесения
изменений в нормы закона, касающиеся регистрации сделок с недвижимым
имуществом.
Судом оставлено без внимания, что в нарушение п. 9.3
договора, гарантирующего, что до регистрации договора собственник имущества не
поменяется, ЗАО «Техстройсервис» преобразовалось в ООО «Техстройсервис», а сам
объект недвижимости с мая 2013 года активно выставлялся на продажу.
Судом не дано оценки также тому, что после капитального ремонта,
произведенного арендатором, включающего в себя переоборудование и
перепланировку, объект договора изменился и поставлен на кадастровый учет с
другим номером и новым собственником. Данные изменения с арендатором в
письменном виде согласованы не были. Не был согласован сторонами также размер
арендной платы, который указан в договоре различными суммами: *** руб. и ***
руб. Из решения не ясно, какую сумму взял суд для расчета задолженности.
В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Техстройсервис»
полагает апелляционную жалобу ответчицы не подлежащей удовлетворению в связи с
несостоятельностью изложенных в ней доводов.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы
и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к
отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ
судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой
инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях
на нее.
Как видно из материалов дела, 01.09.2013 между ЗАО «Техстройсервис»
(в настоящее время – ООО «Техстройсервис») и ИП Махмудовой В.И. заключен сроком
на 10 лет договор аренды нежилых помещений № ***, в соответствии с которым
ЗАО «Техстройсервис» (арендодатель) обязался предоставить ИП Махмудовой В.И.
(арендатор) за плату во временное владение и пользование следующие помещения:
подвал на поэтажном плане №№ 1-20, общей площадью 208,59 кв.м, расположенный по
адресу: г. Ульяновск, ул. Г***.
Согласно условиям договора общая сумма арендной платы
представляет собой две составляющие: сумму постоянной составляющей арендной
платы и сумму переменной составляющей арендной платы (п. 3.1).
Постоянная часть арендной платы выплачивается ежемесячно не
позднее 15 числа текущего месяца, за который осуществляется платеж. Сумма
постоянной части арендной платы за четвертый и последующие месяцы аренды
составляет *** руб. в месяц, начиная с 01.01.2014 сумма постоянной части
арендной платы составляет *** руб. в месяц (п.п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.4).
Переменная часть арендной платы рассчитывается из расходов
арендодателя на оплату коммунальных услуг, предоставлению местной,
междугородной и международной телефонной связи, обслуживанию пожарной
сигнализации, охране в течение рабочего дня и в ночное время и подлежит оплате арендатором
арендодателю в течение 5 банковских дней со дня получения арендатором счетов на
оплату (п.п. 3.3.1, 3.3.5).
В ходе рассмотрения дела суд установил, что ЗАО
«Техстройсервис» по акту приема-передачи от 01.09.2013 передало ИП Махмудовой
В.И. объект аренды – подвал на поэтажном плане №№ 1-20, общей площадью 208,59
кв.м, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Г***, в
удовлетворительном и пригодном к эксплуатацию состоянии и данный объект
находился во владении и пользовании ИП Махмудовой В.И. до 21.12.2014.
Вместе с тем ИП Махмудова В.И. в нарушение п. 4.4.2 договора,
обязывающего арендатора выплачивать арендную плату и иные платежи на условиях и
в размере, определяемом договором, обязанность по внесению платы по договору
надлежащим образом не исполняла, вносила платежи не в полном объеме и с
нарушением сроков оплаты, в результате чего задолженность по аренде по
состоянию на 21.12.2014 составила *** руб.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или
сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование
или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его
арендатором в силу ст. 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному
документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды
здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение
арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во
владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о
передаче.
Статья
614 ГК РФ обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование
имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что Махмудова В.И. прекратила
деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается
записью в ЕГРИП от 17.02.2015, однако прекращение осуществления ею предпринимательской
деятельности в силу требований закона не является основанием прекращения
обязательств, возникших у нее в связи с осуществлением такой деятельности.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил
заявленные ООО «Техстройсервис» исковые требования и взыскал с Махмудовой В.И.
задолженность по договору аренды № *** от 01.09.2013.
При этом в удовлетворении встречных исковых требований
Махмудовой В.И. суд обоснованно отказал, ссылаясь на то, что фактически договор
аренды был исполнен сторонами, Махмудова В.И. использовала арендованные
помещения в предпринимательских целях в период с 01.09.2013 по 21.12.2014 и
оплачивала арендные платежи ООО «Техстройсервис» не в полном объеме.
Доводы, приведенные Махмудовой В.И. в апелляционной жалобе,
являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной
полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.
Материальное и процессуальное законодательство применено судом правильно.
Статьей
651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года,
подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
регистрации.
Обязательность
государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлена
также в п. 2 ст. 609 ГК РФ.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей на
момент возникновения спорных правоотношений) договор, подлежащий
государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации,
если иное не установлено законом.
Пунктом
1 статьи 164 ГК РФ также установлено, что в случаях, если законом предусмотрена
государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после
ее регистрации.
В то
же время, согласно разъяснению, содержащемуся в п. 14 Постановления Пленума ВАС
РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,
в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем
существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным
положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то
при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал
имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний,
соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям
пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае
следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть
произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для
применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи
309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в
соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом названного разъяснения и установленных
обстоятельств дела, касающихся заключения и исполнения договора аренды, суд
пришел к правильному выводу об обязанности Махмудовой В.И. исполнить
обязательства по уплате арендных платежей за пользования имуществом ООО «Техстройсервис».
Ссылка в апелляционной жалобе на то обстоятельство, что
разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ состоялось до внесения изменений в
нормы ГК РФ, касающиеся регистрации сделок с недвижимым имуществом, не может
быть принята во внимание, поскольку данное Постановление действует в редакции
от 25.12.2013, а нормы закона, которым дано толкование в примененном судом
пункте Постановления, изменения, способного повлиять на содержание толкования,
не претерпели.
Более
того, пункт 3 статьи 433 ГК РФ (в редакции от 08.03.2015) уточняет, что
договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с
момента его регистрации для третьих лиц.
Иными
словами, для участников сделки (не третьих лиц) ее правовые последствия наступают
независимо от государственной регистрации, т.е. такой договор уже с момента
достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет
правовые последствия в отношениях между ними.
Кроме
того, то обстоятельство, что Махмудова В.И. не обращалась с претензиями к
арендодателю либо в суд с иском о государственной регистрации сделки в порядке
ст. 165 ГК РФ, фактически опровергает обоснованность ее утверждения об
уклонении от государственной регистрации сделки только одного арендодателя.
Вопреки доводам апелляционной жалобы условия договора в
части арендной платы (п.п. 3.2, 3.3) изложены ясно и доступно, никакого
неоднозначного толкования не допускают. Согласно условиям договора в период с
01.09.2013 по 30.11.2013 арендатору были предоставлены «арендные каникулы» и за
три первых месяца договора постоянная часть арендной платы не взыскивалась. За
декабрь 2013 года постоянная часть арендной платы составила *** руб., начиная с
января 2014 года – *** руб. Переменная часть арендной платы определялась
ежемесячно на основании счетов по коммунальным и другим платежам.
То обстоятельство, что размер постоянной части арендной
платы был согласован сторонами и составлял с января 2014 года *** руб. в месяц,
подтверждается актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 21.12.2014, из
которого следует, что в январе 2014 года Махмудовой В.И. было уплачено по
договору *** руб.
Всего за период с января по декабрь 2014 года Махмудова В.И.
внесла в погашение арендной платы *** руб., невыплаченная задолженность
составила *** руб., что было подтверждено подписью Махмудовой В.И. в акте
сверки взаимных расчетов.
Таким образом, у судебной коллегии отсутствуют основания для
вывода о том, что суд неправильно определил размер задолженности ответчицы по
договору аренды от 01.09.2013.
То обстоятельство, что в период действия договора ЗАО
«Техстройсервис» преобразовалось в ООО «Техстройсервис», а предмет договора
после проведения переоборудования и перепланировки был поставлен на учет с иным
кадастровым номером и выставлен на продажу его собственником, не является
основанием для признания договора аренды незаключенным и освобождения
Махмудовой В.И. от исполнения обязанности по оплате аренды.
В силу изложенного, решение суда является правильным и
отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 22 мая
2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Махмудовой В*** И*** –
без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: