УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Челбаева Е.С.                                                                         Дело № 33- 5062/2014

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                        23 декабря 2014 года.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Грудкиной Т.М.,

судей Гурьяновой О.В. и  Тютькиной З.А.,

при секретаре Берхеевой Г.И.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Савенка В*** В*** на решение Барышского городского суда Ульяновской области от 29 сентября 2014 года, по которому постановлено:

 

Савенку В*** В*** в иске к Малофеевой Е*** А*** о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от 15 февраля 2014 года, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (квартиру) и о возложении обязанности передать по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, Барышский район, *** отказать.

Малофеевой Е*** А*** в иске к Савенку В*** В*** и Мокеевой Ю*** А*** о признании недействительной доверенности от         06 февраля 2014 года, выданной на имя Мокеевой Ю*** А***, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, Барышский район, *** от 15 февраля 2014 года,   отказать.

 

Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Савенок В.В. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства,  к Малофеевой Е.А. о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры), государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (квартиру), возложении обязанности передать квартиру по акту приема-передачи.

В обоснование заявленных требований указал, что 15 февраля 2014 года заключил с Малофеевой Е.А., от лица которой по нотариально удостоверенной доверенности выступала Мокеева Ю.А., договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, Барышский район,  ******. Квартира была продана за *** руб., которые были переданы еще при подписании соглашения о задатке, что подтверждается актом приема-передачи от 10 февраля 2014 года и актом приема-передачи от 15 февраля 2014 года. Со слов Мокеевой Ю.А. доверенность ей была выдана Малофеевой  Е.А. в связи с наличием у неё перед Мокеевой  Ю.А. долга в  размере *** руб. С целью погашения долга Малофеева Е.А. предложила Мокеевой Ю.А. продать принадлежащую ей квартиру за цену по своему усмотрению. В дальнейшем, после заключения сделки,  Малофеева Е.А. уклонилась от регистрации перехода права собственности на квартиру, не представила необходимые для этого документы и отозвала доверенность, выданную на имя Мокеевой Ю.А.

Истец просил произвести в установленном порядке государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного         15 февраля 2014 года между Малофеевой Е.А., от имени которой действовала Мокеева Ю.А., с одной стороны, и Савенком В.В., с другой стороны, в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, Барышский район, ***, общей площадью 44,3 кв.м, с кадастровым номером ***, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности к Савенку В.В. на указанную квартиру; обязать Малофееву Е.А. передать указанную квартиру Савенку В.В. по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

Не соглашаясь с требованиями истца, Малофеева Е.А. предъявила Савенку В.В. и Мокеевой Ю.А. встречный иск о признании недействительной доверенности от 06 февраля 2014 года, выданной на имя Мокеевой Ю.А., и о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, Барышский район, *** от 15 февраля 2014 года, заключенного Мокеевой Ю.А. от имени Малофеевой Е.А., и Савенком В.В.

В обоснование заявленных требований Малофеева Е.А. указала, что  фактическая передача недвижимого имущества по сделке совершена не была, Савенок В.В. во владение спорной квартирой не вступил, деньги по указанному договору в сумме *** руб. она не получала. Полагает, что сделка является ничтожной в силу её кабальности из-за сложившихся обстоятельств. Имея статус адвоката Ульяновской областной коллегии адвокатов, она оказывала юридическую помощь Мокеевой Ю.А., которая будучи недовольной оказанными услугами, обратилась к Президенту Адвокатской палаты Ульяновской области с заявлением, на основании которого распоряжением Президента Адвокатской палаты Ульяновской области 27 января 2014 года в отношении неё было возбуждено дисциплинарное производство. Опасаясь наложения дисциплинарного взыскания в виде прекращения статуса адвоката, она написала Мокеевой Ю.А. расписку о том, что должна ей *** руб. и выдала нотариально удостоверенную доверенность на продажу принадлежащей ей двухкомнатной квартиры по адресу: ***, Барышского района, ул***. Воспользовавшись таким крайне тяжелым положением, Мокеева Ю.А., не согласовав с ней цену продаваемой квартиры, не поставив в известность о совершаемой сделке, заключила с Савенком В.В. договор купли-продажи квартиры, по условиям которого квартира была продана за цену, значительно ниже её фактической стоимости.

Рассмотрев требования по существу, суд постановил решение, приведенное выше.

В апелляционной жалобе Савенок В.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объеме. Полагает  неверным вывод суда о том, что спорная квартира не была передана  покупателю 15 февраля 2014 года, поскольку в материалах дела, кроме договора купли-продажи, имеется акт приема - передачи квартиры от 15 февраля 2014 года, из которого следует, что с продавцом дополнительно было оговорено произвести взаимозачеты по коммунальным платежам после завершения регистрации перехода права собственности на квартиру.

Автор жалобы полагает, что поскольку доверенность, выданная Малофеевой Е.А. на имя Мокеевой Ю.А., не была признана судом недействительной, то все документы по договору купли-продажи квартиры являются действительными, в частности и акт приема-передачи квартиры от 15 февраля 2014 года.

Считает необоснованным вывод суда о недоказанности факта заключения спорного договора именно 15 февраля 2014 года, поскольку дата заключения договора усматривается из его содержания и подтверждается сторонами договора.

Указывает, что суд сделал ошибочный вывод о том, что при заключении договора купли-продажи ему было известно о его негативных последствиях, поскольку о возможном принудительном выселении ответчицы он понял во время судебного разбирательства при её отказе добровольно освободить квартиру.

Считает, что суд необоснованно расценил стоимость квартиры, как значительно заниженную по сравнению с рыночной, поскольку экспертного заключения относительно рыночной стоимости квартиры в материалах дела не имеется.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Малофеева Е.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований  к отмене решения суда.

Как  установлено  судом  и следует из материалов дела, Малофеева Е.А. является  собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, Барышский район, ***.

06 февраля 2014 года Малофеева Е.А. на основании нотариально удостоверенной доверенности уполномочила Мокееву Ю.А. продать указанную квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению.

Из материалов дела следует, что 15 февраля 2014 года между Савенком В.В. (покупателем), с одной стороны,  и Мокеевой Ю.А., действующей по доверенности от имени Малофеевой Е.А. (продавцом), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи принадлежащей Малофеевой Е.А. двухкомнатной квартиры расположенной по адресу Ульяновская область, Барышский район, ***, общей площадью 44,3 кв.м., с кадастровым номером ***. Стоимость квартиры определена сторонами в размере *** руб. (п. 4 договора).

Решением Барышского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области от    14 августа 2014 года Савенку В.В. и Мокеевой Ю.А. было отказано в производстве регистрационных действий в связи с тем, что заявление от продавца на государственную регистрацию перехода права не представлено.

Из дела видно, что 25 февраля 2014 года Малофеева Е.А. отозвала доверенность, выданную на имя Мокеевой Ю.А., в связи с чем последняя была лишена права на обращение в регистрационную службу от имени Малофеевой Е.А. с заявлением регистрации перехода права собственности к Савенку В.В.

Требования Савенка В.В. о государственной регистрации сделки основаны на том, что данная сделка была совершена в установленной законом форме, но не зарегистрирована ввиду уклонения ответчицы Малофеевой Е.А.  от ее регистрации.

Су, проанализировав представленные сторонами доказательства, обстоятельства заключения сделки, пришел к выводу о том, что данная сделка является незаключенной,  в связи с чем отсутствуют правовые основания для  удовлетворения  иска Савенка В.В. о государственной регистрации сделки.

Судебная коллегия соглашается  с указанным выводом суда  первой инстанции, поскольку он соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ  по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В свою очередь, согласно пункту 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 1 ст. 16 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись  факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора  требованиям  гражданского законодательства и  исполнения  данного договора, в том числе факт передачи  имущества и оплаты за него.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорное жилое помещение в пользование Савенка В.В. не передавалось, акт, свидетельствующий о фактическом приеме-передаче спорного жилого помещения от продавца к покупателю, не составлялся, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимого имущества был фактически передан во владение Савенка В.В., суду истцом не представлено.

И договор купли-продажи квартиры от 15 февраля 2014 года и акт приема-передачи квартиры от этой же даты были составлены в г.Москве, что  свидетельствует о том, что квартира покупателю фактически не передавалась, он её не осматривал и не принимал, поскольку квартира находится в Барышском районе Ульяновской области, то есть в другом населенном пункте.

Из акта приема-передачи квартиры от 15 февраля 2014 года следует, что он составлен для целей регистрации перехода права собственности на покупателя в регистрационном органе.

Более того, сам Савенок В.В. в судебном заседании подтвердил, что квартира во владение ему не поступала, в связи с чем в последующем он просил суд возложить на Малофееву Е.А. обязанность передать ему эту квартиру.

Из  материалов дела  следует, что 25 февраля 2014 года Малофеева Е.А. отозвала доверенность, выданную Мокеевой Ю.А. 06 февраля 2014 года,  и  стала  оспаривать договор купли-продажи  квартиры, ссылаясь на  его недействительность.

Суд первой инстанции правильно указал, что совершение Малофеевой Е.А. действии по отзыву доверенности через короткий промежуток времени, с учетом обстоятельств, при которых была выдана данная доверенность, свидетельствует о том, что у Малофеевой Е.А. не было намерений произвести отчуждение   принадлежащего ей спорного жилого помещения.

Учитывая указанные обстоятельства, а также то, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие факт совершения сторонами действий по фактической передаче спорного жилья, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанная сделка является незаключенной,  в  связи  с чем отсутствуют основания для государственной регистрации сделки и перехода права собственности на  квартиру от  Малофеевой Е.А. к  Савенку В.В.

Правильным, по мнению судебной коллегии, является и вывод суда об отсутствии оснований для возложения на Малофееву Е.А. обязанности передать спорную квартиру Савенку В.В. по акту приема-передачи, поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт отсутствия Малофеевой Е.А. волеизъявления на отчуждение принадлежащей ей  квартиры.

Так как в  силу ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ указанная сделка  считается заключенной с момента её государственной регистрации, а поскольку государственная регистрация сделки не состоялась, поэтому суд, в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса РФ, не вправе понудить собственника к заключению договора купли-продажи спорной квартиры.

Доводы жалобы Савенка В.В. повторяют доводы искового заявления и направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, с которыми судебная коллегия соглашается в силу вышеизложенных обстоятельств.

То обстоятельство, что выданная Малофеевой Е.А. доверенность не была  признана судом недействительной, как и сам договор купли-продажи, основанием к отмене решения суда служить не  может, поскольку не имеет правового значения.  Суд отказал Савенку В.В. в  удовлетворении иска по мотиву того, что договор купли-продажи сторонами исполнен не был, а на момент обращения с заявлением о регистрации сделки указанная доверенность уже была отменена и волеизъявление Малофеевой Е.А. на продажу спорной квартиры отсутствовало. Условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое, в данном случае,  должно сохранять силу до момента регистрации.

Доводы жалобы о том, что суд не вправе был оценивать стоимости спорной  квартиры, поскольку не является экспертным учреждением, не  могут быть приняты во внимание, поскольку в данном случае стоимость квартиры  судом не определялась, судом оценивались обстоятельства совершения  сделки. Установив, что квартира была  продана за *** руб., суд первой инстанции пришел  к правильном выводу о заинтересованности Савенка В.В. и Мокеевой Ю.А. в заключении указанной сделки, поскольку данная стоимость явно не соответствует реальной стоимости  двухкомнатной  благоустроенной  квартиры.

При этом сам Савенок В.В. в ходе судебного разбирательства указывал, что готов был купить эту квартиру гораздо дороже, но с этим не согласилась Мокеева Ю.А., пояснив  ему,  что у Малофеевой Е.А. перед ней долг как раз на такую сумму.

Доводы апелляционной жалобы Савенка В.В. об исполнении им требований закона и условий договора противоречат установленным судом и приведенным  выше обстоятельствам, а поэтому признаются несостоятельными.

Следовательно, доводы жалобы не могут являться основанием к отмене оспариваемого решения.

Таким образом, судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, выводы суда в решении соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат правовых оснований для отмены решения  суда в апелляционном порядке, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения 

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

Решение Барышского городского суда Ульяновской области от 29 сентября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Савенка В*** В***  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи