УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Тураева Т.Е. Дело № 33-3880/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 28
октября 2014 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой
С.К. и Нефёдова О.Н.,
при секретаре Айзатулловой
Ф.Ж.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного
общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Ленинского
районного суда г.Ульяновска от 30 июня 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования
открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию» удовлетворить.
Взыскать с Андреева
А*** В*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № АЖВ-051/10 от
25.10.2010 в размере *** руб. *** коп., проценты в размере 10,25% годовых за
пользование кредитом на сумму остатка основного долга – *** руб. *** коп.,
начиная с 24.05.2014 по дату вступления решения в законную силу, расходы по
уплате государственной пошлины в размере *** руб. *** коп.
Обратить взыскание
на квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***,
кадастровый (условный) номер: ***, определив способ реализации – путем продажи
с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере *** рубля.
Взыскать с Андреева
А*** В*** в пользу общества с ограниченной ответственностью
«Экспертно-юридический центр» расходы по оплате судебной экспертизы в размере ***
руб.
Заслушав доклад
судьи Нефёдова О.Н., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Открытое акционерное
общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») обратилось
в суд с уточненными в ходе рассмотрения дела требованиями к Андрееву А.В. о
взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное
имущество – квартиру по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***, кв. ***.
Требования
мотивированы тем, что 25.10.2010 между ОАО «Ульяновская областная корпорация
ипотеки и строительства» и Андреевым А.В. был заключен договор займа, согласно
которому последний получил заем в сумме *** руб. на срок 180 месяцев для
целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по вышеуказанному
адресу. Обеспечением исполнения обязательств по договору займа явилась ипотека упомянутого
жилого помещения. Права первоначального залогодержателя по договору займа,
обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, владельцем которой в настоящее
время является ОАО «АИЖК». Обязательства по погашению займа ответчиком не исполняются,
в связи с чем задолженность по договору займа по состоянию на 23.05.2014 составляет
*** руб. *** коп., в том числе основной долг – *** руб. *** коп., проценты за
пользование займом – *** руб. *** коп., пени – *** руб. *** коп.
ОАО «АИЖК» просило
взыскать с ответчика задолженность в указанном размере, проценты за пользование
займом в размере 10,25% годовых и обратить взыскание на заложенное имущество.
К участию в деле в
качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора, привлечены ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и
строительства», ФГКУ «Росвоенипотека».
Рассмотрев по
существу требования истца, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе
ОАО «АИЖК» просит изменить решение в части определения начальной продажной цены
заложенного имущества и установить эту цену в отношении принадлежащей ответчику
квартиры размере *** руб. *** коп. Ссылаясь на статью 54 Федерального закона
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», не соглашается с выводами суда, отказавшего
в установлении начальной продажной цены заложенного имущества равной 80% от
цены, указанной в заключении эксперта. Полагает этот вывод ошибочным, поскольку
в силу указанной нормы закона в случае, если начальная продажная цена
заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она
устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в
отчете оценщика. В обоснование позиции ссылается на судебные постановления по
конкретным гражданским делам, рассмотренным в кассационном и апелляционном
порядке краевыми и областными судами.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит
оснований к отмене решения суда.
В соответствии со
ст. 327.1. ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность
решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
В силу п. 1 ст. 807
ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность
другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми
признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег
(сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и
качества.
Согласно ст. 309 ГК
РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с
условиями обязательств.
Односторонний отказ
от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не
допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст.
811 ГК РФ, если договором установлено возвращение займа по частям, то при
нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа,
кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа
вместе с причитающимися процентами.
Статьей 334 ГК РФ и
Федеральным законом
от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в
силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)
имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить
удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст.
348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований
залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или
ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
В силу положений ст.
349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости
заложенного имущества по решению суда.
В соответствии с
подпунктом 4 пункта 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем
начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная
продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения
между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Материалами дела установлено,
что между ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» и
Андреевым А.В. был заключен договор займа, согласно которому последний получил
заем в сумме *** руб. на срок 180 месяцев для целевого использования –
приобретения квартиры, расположенной по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***,
кв. ***.
Обеспечением
надлежащего исполнения обязательств по договору займа является ипотека
в силу закона и выдача закладной в соответствии с действующим
законодательством.
Согласно закладной
залогодатель Андреев А.В. передал в залог ОАО «Ульяновская областная корпорация
ипотеки и строительства» предмет ипотеки – квартиру по вышеуказанному адресу.
По договору №
06-11/5 купли-продажи закладных от 11.01.2011 держатель закладной передал ОАО
«АИЖК» право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным
ипотекой, и закладным, в том числе по договору займа, заключенному с Андреевым
А.В.
Суд первой
инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами закона и установив
нарушение ответчиком обязательств по погашению займа и процентов, пришел к
правильному выводу об обоснованности заявленных ОАО «АИЖК» требований о
досрочном взыскании суммы задолженности и обращении взыскания на заложенное
имущество.
Законность решения
суда первой инстанции в указанной части сторонами не оспаривается.
Доводы апелляционной
жалобы ОАО «АИЖК», не согласного с установленной судом начальной продажной
ценой предмета залога, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном
толковании закона.
Устанавливая
начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества, суд первой
инстанции обоснованно руководствовался рыночной стоимостью, указанной в
заключении от 16.06.2014 № 474/14 строительно-технической экспертизы,
проведенной по назначению суда ООО «Экспертно-юридический центр».
Согласно п. 1 ст.
350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии
со статьей 349 этого Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке,
установленном Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)».
В соответствии с пп.
4 п. 2 ст. 54 указанного Федерального закона, принимая решение об обращении
взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен
определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при
его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах
определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в
случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества
определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной
восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в
отчете оценщика.
По смыслу указанной
нормы, в случае возникновения спора о начальной продажной цене заложенного
имущества она должна определяться исходя из его действительной, рыночной
стоимости.
Уменьшение стоимости
имущества, на которое обращается взыскание, до восьмидесяти процентов должно
производиться только в случае определения стоимости имущества на основании
отчета оценщика, что следует из буквального толкования вышеприведенной нормы.
Поскольку начальная
продажная цена заложенного имущества установлена исходя из рыночной стоимости
этого имущества, определенной заключением эксперта, а не отчетом об оценке,
оснований для ее уменьшения у суда не имелось.
Ссылка в жалобе на
судебные постановления по конкретным гражданским делам, рассмотренным в
кассационном и апелляционном порядке краевыми и областными судами,
несостоятельна, поскольку судебный прецедент не является источником права.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений
норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену
либо изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение
суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского
районного суда г. Ульяновска от 30 июня 2014 года оставить без изменения, а
апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» – без удовлетворения.
Председательствующий Судьи