УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Морозова Т.В.                                                                          Дело № 33-3395/2014

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                        30 сентября 2014 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего  Колобковой О.Б.,

судей Гурьяновой О.В. и Костенко А.П.,

при секретаре Воронковой И.А.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Низамова И*** А*** на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 03 июня 2014 года, по которому постановлено:

 

В удовлетворении исковых требований Низамова И*** А*** к Загайнову В*** А***, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области отказать.

Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., пояснения представителей истца  Низамова И.А. и Самошкину Н.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Низамов И.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства,  к Загайнову В.А., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ульяновской области (далее – ТУ Росимущества) о признании права собственности на квартиру, признании прекращёнными прав залога и погашении записи об ипотеке, возложении обязанности провести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указал, что на основании вступившего в законную силу заочного решения Советского районного суда Республики Марий Эл от 02.10.2012 обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, ул. ***, принадлежащую Загайнову В.А., с начальной продажной ценой *** руб.

Во исполнение указанного решения суда ТУ Росимущества были организованы торги по продаже  указанной  квартиры, по результатам которых он был признан победителем и указанная  квартира была передана в его собственность.

10.01.2014 между ним и ТУ Росимущества заключен договор купли-продажи указанной квартиры, оплата по которому произведена полностью в сумме *** руб.

20.01.2014 он сдал документы в Управление Росреестра по Ульяновской области для регистрации перехода права собственности на квартиру на его имя, в чем ему было отказано по причине непредставления документов от продающей стороны.

Денежные средства от продажи квартиры распределены между ФКГУ «Росвоенипотека» и Загайновым В.А., в связи с чем на стороне Загайнова В.А. возникло неосновательное обогащение, которое уже не может быть обеспечено ипотекой и подлежит взысканию в исковом порядке. Считает, что с реализацией  на торгах арестованного имущества прекращаются все обременения, наложенные на данную квартиру.

Ссылаясь на положения ст.ст. 11, 165, 549, 551, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 1, 13, 25, 57 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости») истец просил признать за ним право собственности на указанную квартиру, прекратить право собственности в ЕГРП Загайнова В.А. в отношении указанной квартиры, признать прекращенными права залога и погасить регистрационную запись об ипотеке, обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности в отношении указанной квартиры за Низамовым И.А. с одновременным погашением регистрационной записи об ипотеке, распределить расходы по оплате госпошлины.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Коммерческий  Банк «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО).

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Низамов И.А. просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.

Полагает, что суд необоснованно отказал ему в государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество возникает на основании договора купли-продажи. Данный договор действителен, никем не оспорен, обязательства по нему сторонами исполнены. Кроме того, в соответствии со ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» результаты публичных торгов, закрепленные протоколом, являются основанием для внесения соответствующих записей в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

По мнению автора жалобы, суд при вынесении решения не учел всех имеющихся в материалах дела необходимых и достаточных доказательств возникновения у него права собственности на спорную квартиру.

Считает, что в случае обращения взыскания на предмет ипотеки,  одновременно с регистрацией права собственности на квартиру должна быть погашена регистрационная запись об ипотеке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого по делу решения.

Согласно статьям 12,55,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон.

Исследованными по делу доказательствами установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 14.06.2007,  ответчик Загайнов В.А. приобрел в собственность квартиру №*** в г.Ульяновске.      Квартира приобретена за счет средств, предоставленных Министерством обороны РФ в лице ФКГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – ФКГУ «Росвоенипотека») по договору целевого жилищного займа № *** от 07.06.2007,  и кредитных средств, предоставленных Коммерческим банком Юниаструм Банк (ООО) по договору № *** от 07.06.2007.

Целевой заем предоставлен в сумме *** руб., кредит – в сумме *** руб.

В обеспечение исполнения кредитного договора *** в пользу залогодержателя Коммерческого Банка «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО) Загайновым В.А. была выдана закладная. Ипотека прошла регистрацию в установленном законом порядке, в деле правоустанавливающих документов на квартиру имеется надлежащим образом заверенная копия закладной, не содержащая информации о смене владельца закладной.

С официального согласия КБ «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО) 21.06.2007 между МО РФ и Загайновым В.А. заключен последующий договор об ипотеке № ***

Из материалов дела  следует, что заочным решением Советского районного суда Республики Марий Эл от 02.10.2012  по делу № ***  в  пользу ФГКУ «Росвоенипотека» с Загайнова В.А., с связи с ненадлежащим исполнением последним своих  обязательств по  возврату займа, было взыскано *** коп. и  обращено взыскание на  принадлежащую ему  квартиру, расположенную по адресу: г.Ульяновск, ул.*** с определением начальной продажной цены в размере *** руб.

Указанное решение суда вступило в законную силу 02.11.2012.

В рамках исполнения данного решения  на спорную квартиру был наложен арест и она  передана на торги с  целью реализации.

По результатам торгов по продаже арестованного имущества  от 24.12.2013, 10.01.2014 между истцом Низамовым И.А. и ТУ Росимущества  был заключен договор купли-продажи  указанной квартиры.

Из материалов дела следует, что,  обращаясь в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на  спорную квартиру, Низамов И.А. просил зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру с одновременным погашением записей о государственной  регистрации  ограничения (обременения) в виде ипотеки.

Требования Низамова И.А., заявленные в рамках рассмотрения данного дела,  также сводятся к прекращению права залога и погашения регистрационной записи  об ипотеке, поскольку он  просит  зарегистрировать свое право на спорную квартиру без  каких-либо ограничений.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, правильно применив  нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 данной правовой нормы установлено, что последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Как было указано выше, квартира № *** в г.Ульяновске  была предметом залога  по двум разным договорам.

Исходя из времени заключения договора залог в пользу Министерства обороны Российской Федерации в  лице ФКГУ «Росвоенипотека»  в соответствии  с  п.1. ст.342 Гражданского кодекса Российской Федерации  является последующим залогом.

В силу пункта 4 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.

Аналогичные положения содержатся и в части 2  статьи 46 Закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, предшествующему залогодержателю предоставлено право одновременно с последующим предъявить требование об обращении взыскания на заложенное имущество, при неиспользовании данного права закон защищает права предшествующего залогодержателя, сохраняя предшествующий залог при переходе права собственности на это имущество от залогодателя к новому собственнику.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении гражданского дела по иску ФГКУ  «Росвоенипотека»  о взыскании с Загайнова В.А. задолженности по договору целевого жилищного займа и обращении взыскания на заложенную квартиру,  Коммерческий банк «ЮНИАСТРУМ БАНК» (ООО)  самостоятельных требований не заявлял, в силу чего суд правильно указал на сохранение залога по требованиям указанного банка (предшествующего  залогодержателя).

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Низамова А.И., указанный  вывод суда не опровергают.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что представленные им документы, а именно договор купли-продажи квартиры № *** от 10.01.2014, акт приема-передачи имущества  от 10.01.2014, акт приема передачи документов  от 10.01.2012, заявка на участие в торгах от 09.12.2013, договор о задатке  от 09.12.2013, протокол № *** заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 24.12.2013, протокол № ***  о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 24.12.2013, подтверждают возникновение у него права собственности на  спорную квартиру, основанием к отмене решения суда служить не может, поскольку право собственности Низамова И.А. на спорную квартиру никем не оспаривается.

Как правильно указал суд, указанные документы являются основанием для  регистрации в ЕГРП права собственности Низамова И.А. на указанную  квартиру в бесспорном порядке, но с имеющимися на данную квартиру обременениями. 

Однако регистрировать право собственности на указанное недвижимое имуществом с обременениями истец не согласен.

О том, что спорная квартира являлась предметом залога по двум договорам, истцу было известно до заключения с ним договора купли-продажи данной квартиры.

В извещении о проведении торгов  от 28.11.2013 лот №*** обозначен как «2-х комнатная квартира, общая площадь 59,34 кв.м, кадастровый номер ***, назначение: жилое, расположенная по адресу: г.Ульяновск, ул. ***. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: Ипотека, Ипотека, Арест, Арест». Аналогичным образом данный лот был поименован и в газетной публикации об извещении о проведении торгов.

Следовательно, принимая решение об участии в торгах,  истец Низамов И.А. обладал полной информацией о приобретаемой им квартире.

В пользу данного обстоятельства свидетельствует и то, что все подписанные им в ходе торгов документы, на  которые он ссылается в  апелляционной  жалобе, как на подтверждение своего права собственности на спорную квартиру, содержат аналогичное указание на зарегистрированные ограничения (обременения) права и подтверждение того,, что стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм материального и процессуального права, несостоятельны, поскольку основаны на неправильном толковании закона.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, исследованным доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения и предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального права  Российской Федерации , судом при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального права Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 03 июня 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Низамова И*** А*** – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи: