УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Колбинова Н.А
Дело №33-3271/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 23
сентября 2014 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Мирясовой Н.Г.
судей Чурбановой
Е.В., Герасимовой Е.Н.
при секретаре
Шайхутдиновой К.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе закрытого
акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» на решение Засвияжского
районного суда города Ульяновска от 06 июня 2014 года, по которому
постановлено:
Исковые требования
закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» к Грошевой С*** А***
о расторжении кредитного договора,
взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на
заложенное имущество удовлетворить.
Расторгнуть кредитный
договор № *** от *** 2009
года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью
«Межрегиональное ипотечное агентство»
и Грошевой С***
А***.
Взыскать с
Грошевой С*** А***
в пользу закрытого
акционерного общества «Ипотечный
агент АИЖК 2011-2»
задолженность по кредитному
договору № ***
от *** 2009 года
в размере ***
рублей *** копейки,
в том числе:
основной долг – ***
рублей *** копеек, сумму
процентов за пользование кредитом в размере ***
рублей *** копеек,
пени в размере
*** рублей ***
копеек.
Взыскать с
Грошевой С*** А*** в
пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК
2011-2» сумму процентов за пользование кредитом по ставке 11,5 % годовых, начисляемых на сумму основного долга ***
рублей *** копеек, за
период с 21.03.2014 г. до
даты вступления решения
в законную силу.
Обратить взыскание
на заложенное имущество - квартиру, находящуюся по
адресу: г.Ульяновск, ул. О***, установив начальную
продажную стоимость заложенного
имущества на торгах
в размере ***
*** рублей.
Взыскать с
Грошевой С*** А***
в пользу закрытого
акционерного общества «Многопрофильный деловой центр» расходы
за производство экспертизы
в размере ***
рублей.
Взыскать с
Грошевой С*** А***
в пользу закрытого
акционерного общества «Ипотечный
агент АИЖК 2011-2»
расходы по госпошлине
в размере ***
рублей.
Заслушав доклад
судьи Чурбановой Е.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
ЗАО «Ипотечный агент
АИЖК 2011-2» обратилось в суд с иском к Грошевой С.А. о расторжении кредитного
договора, взыскании задолженности по кредитному
договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
Требования
мотивированы тем, что в соответствии с
кредитным договором № *** от ***.2009 заемщику Грошевой С.А., ООО
«Межрегиональное ипотечное агентство» предоставило ипотечный жилищный кредит
в размере ***
рублей сроком на 180
месяцев для приобретения в собственность квартиры находящейся по
адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул. О***, состоящей из 2-х комнат,
общей площадью 56,13 кв.м., в том числе
жилой площадью 32, 32 кв.м.,
расположенной на десятом этаже 10-ти этажного дома. Кредит в размере *** рублей
зачислен ***.2009 на счет ответчика открытый в ЗАО «ВТБ
24».
В качестве
обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Грошева С.А. передала в залог указанную квартиру. По состоянию на ***1.2009 квартира была оценена в размере ***
рублей. Права первоначального залогодержателя по
кредитному договору,
обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной
ответчиком, как должником – залогодателем
и выданной Управлением
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Ульяновской области
03.12.2009 первоначальному
залогодержателю ООО «Межрегиональное
ипотечное агентство». Законным владельцем закладной в настоящее
время является ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2».
Ежемесячные платежи
по возврату суммы кредита и процентов за пользование им, начиная с ноября 2011
года ответчиком производятся с
нарушением сроков их внесения, предусмотренных кредитным договором и закладной.
В связи с несвоевременным исполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате
процентов за пользованием им, истцом, в соответствии с п. 5.1 закладной и п.
4.4.1 кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном
исполнении обеспеченных ипотекой денежных
обязательств № 124 от
11.03.2014 г. Задолженность ответчика по
кредитному договору № *** от
01.12.2009 по состоянию на
20.03.2014 составляет ***
рублей *** копейки, в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту
(основному долгу) - *** руб. *** коп.;
сумма неуплаченных процентов
за пользование кредитом
в размере ***
руб. *** коп.;
начисленные пени в
размере *** руб. ***
коп.
С учетом уточненных
исковых требований, просил суд взыскать с
Грошевой С.А. в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» задолженность по кредитному договору по состоянию
на 20.03.2014 г. в размере *** руб. ***
коп. Начиная с 21.03.2014
и до вступления решения суда в законную силу
взыскать проценты за пользование кредитом в размере 11,5 % годовых на сумму
остатка неисполненных обязательств по
основному долгу ***
руб. *** коп.;
обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская
область, г.Ульяновск, ул. О***,
состоящей из 2-х комнат, общей площадью
56, 13 кв.м., в том числе жилой площадью 32,32 кв.м, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную
стоимость квартиры, исходя из 80 % от суммы, установленной в судебной
экспертизе. Взыскать с Грошевой С.А. в пользу ЗАО ««Ипотечный агент АИЖК
2011-2» расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей *** копеек.
Рассмотрев данный
спор, суд постановил вышеприведенное решение.
В апелляционной
жалобе ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2»
просит изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости
предмета залога, установив её в размере 80 % рыночной стоимости такого
имущества, определенной в заключение эксперта. Считают, что при определении
начальной продажной стоимости заложенного имущества, суду необходимо было руководствоваться
пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому
начальная продажная стоимость устанавливается равной 80 % рыночной стоимости
имущества, определенной в отчете оценщика. То обстоятельство, что стоимость
квартиры была определена не на основании отчета об оценке, а на основании
заключения экспертизы, правового значения не имеет, поскольку любое заключение
может быть проведено только в виде экспертизы.
Дело рассмотрено в
отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени судебного
заседания надлежащим образом.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная
коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч.1
ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает
дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и
возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела
следует, что ***.2009 между ООО
«Межрегиональное ипотечное агентство» и Грошевой С.А. был заключен кредитный договор № ***, в соответствии с которым истец предоставил
ответчице ипотечный жилищный
кредит в размере ***
руб. на срок 180 месяцев для приобретения в собственность двухкомнатной
квартиры находящейся по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул. О***, общей площадью 56,13 кв.м., а заемщик
обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь
фактический период пользования
кредитом в сроки, указанные в договоре.
По договору купли-продажи
от ***.2009 указанная квартира была приобретена в
собственность Грошевой С.А. по цене *** руб., право собственности
зарегистрировано ***2009 в установленном законом порядке.
В обеспечение
исполнения обязательств по кредитному
договору Грошева С.А. передала данную
квартиру в залог ООО «Межрегиональное ипотечное агентство».
Права первоначального залогодержателя по кредитному
договору, обеспеченному ипотекой квартиры,
были удостоверены закладной.
На основании
договора купли-продажи закладных от ***.2011 права по
кредитному договору переданы ЗАО
«Ипотечный агент АИЖК
2011-2», которому в настоящее время
принадлежит право требования исполнения по денежному обязательству из
кредитного договора № *** от ***.2009, а также ЗАО «Ипотечный
агент АИЖК 2011-2»
является законным владельцем закладной.
ООО «Межрегиональное
ипотечное агентство» исполнило свои обязательства по кредитному договору № ***
от ***.2009, кредит в размере *** руб. зачислен ***.2009 на счет ответчика
открытый в ЗАО «ВТБ 24», что подтверждается
платежным поручением за № *** от ***.2009
.
Статья 811
ГК РФ предоставляет кредитору право потребовать досрочного возврата всей
оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами в случае, если
заемщиком допущено нарушение срока, установленного для возврата очередной части
займа, предоставленного в рассрочку.
Согласно п. 4.4.1.
договора кредитор имеет право
потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору
путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита,
начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в том числе, при
нецелевом использовании заемщиком предоставленного кредитором кредита; при
просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту
более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении
обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12
месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В соответствии со ст. 310
ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение
его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В
случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или
частично, когда такой
отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается
соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450
Кодекса).
Договор кредита, как
правило, предполагает возвращение полученного займа по частям в течение
определенного соглашением сторон периода времени. Исполнение договора
со стороны кредитной
организации в этом
случае состоит в
том, чтобы позволять заемщику пользоваться деньгами в течение этого периода, не
требуя немедленного возврата всей суммы займа. Когда кредитная организация
требует возвращения всей суммы займа единовременно, она отказывается исполнять
договор (отказывается ждать возврата денег в течение согласованного срока).
Следовательно, предусмотренное в п. 2 ст. 811
ГК РФ и конкретизированное соответствующими условиями договора право заимодавца
является правом на отказ от договора, который рассматривается законом как один
из способов его расторжения.
Судом первой
инстанции достоверно было установлено, что ежемесячные платежи по возврату суммы кредита
и процентов за пользование им, начиная
с 01.01.2013 Грошевой С.А.
производятся с нарушением срока
их внесения, предусмотренных кредитным
договором. Доказательств обратного ответчицей суду представлено не было.
По состоянию на 20.03.2014 общая сумма задолженности
ответчика по ипотечному жилищному кредиту составляет ***
руб., в том числе: остаток
неисполненных обязательств по
кредиту (основному долгу) в размере
*** руб., складывающийся из текущего остатка основного долга в размере *** руб.,
просроченного основного
долга в размере
*** руб.; сумма неуплаченных
процентов за пользование кредитом в размере ***
руб.; пени в
размере *** руб.
Дав правильную
правовую оценку представленным доказательствам, суд обоснованно пришел к выводу, об обоснованности требований
истца о расторжении с
ответчицей кредитного договора и
взыскании задолженности по
кредитному договору № ***
от ***.2009 в полном объеме.
В силу ст.809 ГК РФ
если иное не предусмотрено законом или
договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на
сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного
соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В соответствии с п. 3.1 кредитного договора проценты
за пользование кредитом
в размере 11,5
% годовых начисляются
в течение всего
срока пользования кредитом, в том числе и
в течение всего периода просрочки
его возврата,
Исходя из
вышеизложенного, суд правомерно удовлетворил требования истца в части взыскания
с ответчика процентов за пользование кредитом
по ставке 11,5 %
годовых, начисляемых на сумму основного долга ***
руб., за период
с 21.03.2014 по
день вступления решения
в законную силу.
Решение суда в
данной части сторонами не оспаривается.
Исходя из системного
толкования положений п. 1 ст. 348
и ст. ст. 329,
334
ГК РФ требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество
является самостоятельным требованием, цель которого - получение залогодержателем
в случае неисполнения должником своего обязательства удовлетворения из
стоимости заложенного имущества.
Согласно п. 1 ст. 54.1.
Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об
ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество
в судебном порядке не допускается, если
допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне
незначительно и размер требований
залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Вместе с тем, абзацем
вторым приведенной части презюмировано положение о том, что
нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер
требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества
при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении
взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем
5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства,
обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Согласно заключению
судебной экспертизы за № *** от
27.05.2014 г., проведенной ЗАО «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость двухкомнатной квартиры
общей площадью 56,13 кв.м., расположенной
по адресу: г.Ульяновск, ул. О*** в ценах на момент
проведения экспертизы, составляет
*** рублей.
Поскольку сумма
неисполненного основного обязательства по кредитному договору составляет 23%, т.е. более
5 % от
размера стоимости
заложенного имущества, требования
истца об обращении взыскания на
заложенное имущество - квартиру удовлетворены правомерно.
Не оспаривая сам
факт обращения взыскания на заложенную квартиру, истец не согласен с ее
первоначальной стоимостью, установленной
судом на основании заключения эксперта. Так, исходя из доводов апелляционной
жалобы, суд, определяя стоимость с которой
должны начинаться торги по реализации заложенной квартиры, должен был
применить понижающий коэффициент 0,2 к цене имущества, определенной судебным
экспертом.
С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может,
поскольку они основаны на неверном толковании закона.
В соответствии с п.
3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена
заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда
в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо
соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Согласно пп. 4 п. 2
ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная стоимость
устанавливается равной 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете
оценщика.
Поскольку в данном
случае имеет место судебный спор и стоимость заложенного имущества определяется
судом, что прямо предусмотрено ст.350 ГК РФ, нормы ст.54 Закона РФ «Об
ипотеке», предусматривающей
обязательность снижения рыночной стоимости недвижимого имущества,
определенной оценщиком, до восьмидесяти процентов, при определении начальной
продажной цены неприменимы.
В определении о
назначении экспертизы суд указывает цель проведения оценки – определение
начальной продажной цены заложенного имущества, соответственно эксперт при определении стоимости квартиры учитывает
данное обстоятельство.
В силу изложенного решение
суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст.
328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л
И Л А:
Решение Засвияжского районного суда города Ульяновска
от 06 июня 2014 года оставить без
изменения, а апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Ипотечный
агент АИЖК 2011-2» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: