УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Ощепкова Н.А. Дело
№ 33-531/2014
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 18
февраля 2014 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Полуэктовой
С.К. и Нефёдова О.Н.,
при секретаре Мерчиной
А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Прохоровой Н*** А*** на
решение Мелекесского районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013
года, по которому постановлено:
Удовлетворить
исковые требования Титовой Т*** А*** к Прохоровой Н*** А*** о расторжении
договора купли-продажи, возврате сделки в первоначальное состояние, аннулировании
записи в ЕГРП о правах нового собственника и восстановлении в правах
собственника.
Расторгнуть договор
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М***
район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв.***, заключенный 16.08.2012 между Титовой
Т*** А*** и Прохоровой Н*** А***.
Прекратить право
собственности Прохоровой Н*** А*** на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская
область, М*** район, с.Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***, зарегистрированное на
основании договора купли-продажи от 16.08.2012, заключенного между Титовой Т***
А*** и Прохоровой Н*** А***.
Восстановить за
Титовой Т*** А*** право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская
область, М*** район, с.Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
В удовлетворении
остальной части исковых требований отказать.
Заслушав доклад
судьи Нефёдова О.Н., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Титова Т.А.
обратилась в суд с иском к Прохоровой Н.А., Белиевой Н.В. о расторжении заключенного
16 августа 2012 г. договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:
Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Требования
мотивировала тем, что по указанному договору продала квартиру Прохоровой Н.А. по
цене 374 093 руб. 53 коп., которые должны были быть выплачены покупателем
за счет заемных средств ООО «Деньги в помощь» после получения из Управления Росреестра
по Ульяновской области свидетельства и договора, подтверждающих государственную
регистрацию права. Прохорова Н.А. по заключенному с ООО «Деньги в помощь»
договору № *** целевого займа на приобретение жилья денежные средства получила,
однако оплату за квартиру до настоящего времени не произвела.
Ссылаясь на ст.ст.
450-451 ГК РФ, Титова Т.А. просила расторгнуть договор в связи с неисполнением
покупателем обязанности по оплате.
Суд привлек к
участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление
Пенсионного фонда Российской Федерации (государственное учреждение) в г.
Димитровграде и Мелекесском районе Ульяновской области, общество с ограниченной
ответственностью «Деньги в помощь», администрацию муниципального образования
«Мелекесский район» Ульяновской области и, рассмотрев по существу предъявленные
требования, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Прохорова Н.А. просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Полагает, что при принятии решения судом не учтены положения Федерального
закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»,
согласно которому приобретенное с использованием средств материнского капитала
жилье должно оформляться в общую долевую собственность всех совместно проживающих
членов семьи: родителей, детей, других родственников. При нарушении этих
условий государственная регистрация договора может быть приостановлена органом,
осуществляющим государственную регистрацию.
Обращает внимание,
что Управление Росреестра по Ульяновской области к участию в деле не
привлекалось, оценка действиям ее – Прохоровой Н.А. представителя по
доверенности Белиевой Н.В. судом не давалась.
Полагает, что,
поскольку для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала,
суд должен был указать, подлежат ли возвращению, кем и в каком порядке полученные
целевым назначением от Управления Пенсионного фонда Российской Федерации
(государственного учреждения) в г. Димитровграде и Мелекесском районе
Ульяновской области денежные средства.
В возражениях на
апелляционную жалобу Управление Пенсионного фонда Российской Федерации
(государственное учреждение) в г. Димитровграде и Мелекесском районе
Ульяновской области полагает, что решение подлежит дополнению указанием на
возврат средств материнского (семейного) капитала.
Представитель
Титовой Т.А. Заборская Е.Н. в возражениях на апелляционную жалобу просит
оставить решение без изменения.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная
коллегия приходит к следующему.
В соответствии со
ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке
является нарушение или неправильное применение норм материального права.
Материалами дела
установлено, что 16.08.2012 Титова Т.А. (продавец) и Прохорова Н.А.
(покупатель), от имени которой действовала на основании доверенности Белиева
Н.В., заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:
Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д. ***, кв. ***.
Согласно п. 3
договора стороны оценили квартиру в 374 093 руб. 53 коп. Квартира
приобретается продавцом за счет заемных денежных средств в указанной сумме,
предоставляемых ООО «Деньги в помощь» по договору целевого займа на
приобретение жилья № *** от 16.08.2012. Стоимость квартиры выплачивается
покупателем продавцу после получения в Управлении Росреестра по Ульяновской
области свидетельства и договора, подтверждающих государственную регистрацию
права. При этом, как указано в договоре купли-продажи, сумма займа подлежит
погашению за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному
сертификату серии *** № ***, выданному Прохоровой Н.А. 16.03.2010.
Переход права
собственности на квартиру зарегистрирован 22.08.2012, о чем в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана
запись 73-73-02/117/2012-453.
Факт неисполнения
условий договора купли-продажи, касающихся оплаты цены за квартиру, Прохоровой
Н.А. не оспаривается и подтвержден материалами дела.
Разрешая спор, суд
первой инстанции, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, пришел к выводу о том, что
предусмотренная в договоре купли-продажи от 16.08.2012 обязанность покупателя
уплатить продавцу стоимость квартиры в размере 374 093 руб. 53 коп. не
исполнена, что является основанием для удовлетворения исковых требований Титовой
Т.А. о расторжения данного договора.
С приведенными
выводами судебная коллегия не может согласиться, поскольку суд неправильно
истолковал закон.
В соответствии с п.
1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется
передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст.
549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья
130).
Основания и
последствия расторжения договора определены соответственно в ст. 450 и п. 4 ст.
453 ГК РФ.
Из содержания
названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может
быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или
договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору
до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или
договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается
у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было
исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между
Титовой Т.А. и Прохоровой Н.А. договор купли-продажи квартиры условий,
определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в
судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента
его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег
за квартиру). В ГК
РФ (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости» – статьи 549-558) также отсутствуют
нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у
покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им
покупной цены.
Вместе с тем в п. 3
ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится
специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты
покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они
заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и
дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Руководствуясь
вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст.453, п. 3 ст. 486 ГК РФ),
а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами
условий договора купли-продажи квартиры от 16.08.2012, судебная коллегия
приходит к выводу о том, что истице (продавцу квартиры) не было предоставлено
ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчицы (покупателя
квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения
ответчицей обязательств по оплате стоимости квартиры.
Что касается выводов
суда первой инстанции о праве продавца согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ на
расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора
покупателем, к которому им отнесена невыплата покупателем стоимости квартиры
продавцу, то они основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.
Из содержащегося в
п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон
(существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона,
предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию,
должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер
нарушения.
Между тем истица не
представила суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу
п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав
таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчицей. Именно такое значение
придал данному факту суд первой инстанции, вследствие чего неправомерно, то
есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признал существенным нарушением
договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег
продавцу. Поэтому вывод суда первой инстанции о наличии основания для
расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм
материального права и противоречит установленным по делу обстоятельствам.
С учетом изложенного
решение суда первой инстанции нельзя признать законным. В целях исправления
судебной ошибки, допущенной при рассмотрении дела судом в применении и
толковании норм материального права, которая повлекла вынесение неправосудного
решения, судебная коллегия признает решение подлежащим отмене с принятием
нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Титовой Т.А. о
расторжении заключенного с Прохоровой Н.А. договора купли-продажи квартиры,
расположенной по адресу: Ульяновская область, М*** район, с. Е***, ул. М***, д.
***, кв.***; восстановлении в правах собственника на данную квартиру и
прекращении за Прохоровой Н.А. права собственности на указанную квартиру.
Руководствуясь
статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Мелекесского
районного суда Ульяновской области от 02 декабря 2013 года отменить.
Принять по делу
новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Титовой Т*** А*** о
расторжении заключенного 16.08.2012 между ней и Прохоровой Н*** А*** договора
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Ульяновская область, М***
район, с. Е***, ул. М*** д. ***, кв. ***; восстановлении в правах собственника
на данную квартиру и прекращении за Прохоровой Н*** А*** права собственности на
указанную квартиру отказать.
Председательствующий
Судьи