УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Горбунова И.Г. Дело № 33-3343/2013
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск 17
сентября 2013 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей Тютькиной З.А.
и Нефёдова О.Н.,
при секретаре Мерчиной
А.В.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Исаева В*** Е*** на
решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 18 июля 2013 года,
по которому постановлено:
В удовлетворении
исковых требований Исаева В*** Е*** к СПК им. Гая о понуждении заключить
основной договор на основании предварительного договора, к СПК им. Гая,
Непомнящему Г*** Н***, Зинину И*** И*** о признании договора купли-продажи
недействительным отказать.
Признать
недействительными предварительный договор № *** купли-продажи нежилого
помещения и земельного участка от 10.10.2012 г. между СПК им. Гая и Исаевым В***
Е*** и предварительный договор № *** купли-продажи земельного участка от
10.10.2012 г. между СПК им. Гая и Исаевым В*** Е***.
Взыскать с СПК им.
Гая в пользу Исаева В*** Е*** 200 000 рублей.
Взыскать в пользу
СПК им. Гая с Исаева В*** Е*** возврат госпошлины в размере 5 200 рублей
00 копеек, оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей.
В остальной части
иска СПК им. Гая к Исаеву В*** Е*** отказать.
Заслушав доклад
судьи Нефёдова О.Н., объяснения Покидько Е.А., представляющей по доверенности
интересы Исаева В.Е. и поддержавшей доводы апелляционной жалобы; представителя
СПК имени Гая Полякова А.Н., полагавшего решение суда законным и обоснованным,
судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Исаев В.Е. обратился
в суд с уточненными и дополненными в ходе рассмотрения дела требованиями к
сельскохозяйственному производственному кооперативу имени Гая (СПК имени Гая) о
понуждении заключить на основании предварительных договоров от 10 октября 2012
г. договоры купли-продажи здания крытого тока в с. Е*** Сенгилеевского района
Ульяновской области общей площадью 1 027 кв. м, инв. № ***, кадастровый
номер ***, с земельным участком под ним и земельного участка общей площадью не
менее 7 339,2 кв. м, прилегающего к указанному зданию; взыскании убытков,
причиненных уклонением от заключения договора; к СПК имени Гая, Непомнящему Г.Н.,
Зинину И.И. о признании недействительным договора от 21 мая 2013 г.
купли-продажи земельного участка площадью 11 520 кв. м и нежилого здания
крытого тока, расположенных по адресу: Ульяновская обл., Сенгилеевский район,
с. Е***.
Требования
мотивировал тем, что 10 октября 2012 г. между ним и СПК имени Гая было
достигнуто соглашение о купле-продаже спорных объектов недвижимости и заключены
предварительные договоры №№ ***, по которым стороны обязались заключить основные
договоры купли-продажи в срок до 31 декабря 2012 г. При этом продавец должен
был самостоятельно провести оформление земельных участков в свою собственность,
т.к. на момент заключения предварительных договоров право собственности за ним
зарегистрировано не было. За приобретаемое имущество в день совершения сделок
было оплачено 200 000 руб. 20 декабря 2012 г. в адрес СПК имени Гая было
направлено уведомление о заключении основных договоров либо продлении срока
действия предварительных договоров до 31 мая 2013 г. По условиям предварительных
договоров в случае неисполнения продавцом обязанностей покупатель имеет право
требовать возврата выплаченного аванса, а также процентов за пользование чужими
денежными средствами в размере 2 % за каждый день. В случае, если бы договоры
купли-продажи были заключены в срок, то помещение и земельный участок могли быть
сданы в аренду третьим лицам с извлечением дохода в размере 80 000 руб.
Заключенный между
СПК имени Гая и Непомнящим Г.Н., Зининым И.И. договор от 21 мая 2013 г. истец
полагает недействительным, поскольку в силу предварительных договоров спорные
объекты подлежали продаже ему.
СПК имени Гая
предъявил встречный иск к Исаеву В.Е. о признании недействительными
предварительных договоров купли-продажи №№ *** от 10 октября 2012 г. в отношении
здания крытого тока общей площадью 1 027 кв. м, с земельным участком под ним
и земельного участка общей площадью не менее 7 339,2 кв. м, прилегающего к
указанному зданию, в с. Е*** Сенгилеевского района Ульяновской области. В
обоснование указал, что на момент заключения этих договоров указанные в них
объекты не являлись собственностью СПК имени Гая. В договорах отсутствовали сведения
о площади земельного участка под продаваемым одноэтажным зданием и ссылки на
какие-либо правоустанавливающие документы.
Рассмотрев по
существу предъявленные требования, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Исаев В.Е. просит решение отменить, принять новое решение, которым
удовлетворить его исковые требования и отказать в удовлетворении предъявленного
СПК имени Гая встречного иска. Не соглашается с выводами суда о том, что
предварительные договоры не содержат данных, по которым могли быть
идентифицированы объекты, подлежащие передаче по основному договору купли-продажи.
В предварительном договоре № *** от 10 октября 2012 г. описание одноэтажного
здания крытого тока дано согласно свидетельству о государственной регистрации
права от 16 апреля 2012 г., в том числе указан кадастровый номер, позволяющий
безусловно идентифицировать объект недвижимости. В предварительном договоре № ***
сторонами согласована передача в собственность земельного участка общей
площадью 7 339,2 кв. м, находящегося в процессе оформления продавцом.
Ссылаясь на ст. ст.
552, 554 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, полагает, что отсутствие регистрации за
продавцом права собственности на указанные в договорах участки не имело
правового значения, поскольку СПК имени Гая, будучи собственником здания
крытого тока, вправе был требовать оформления соответствующих прав на земельный
участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.
Считает
необоснованным признание предварительного договора № ***, содержащего полное
описание объекта, недействительным в связи с тем, что согласно предварительному
договору № *** невозможно установить границы отчуждаемого земельного участка,
который прилегает к зданию.
Обращает внимание,
что Непомнящему Г.Н. и Зинину И.И. продано здание, кадастровый номер которого
полностью совпадает с описанием из предварительного договора № *** от 10 октября
2012 г. К представленной ответчиком схеме, якобы приложенной к письму от 25
февраля 2013 г. и идентифицирующей объекты отчуждения по предварительным
договорам, суду следовала отнестись в соответствии со ст. 60 ГПК РФ критически.
В жалобе также указывается
на несогласие с выводами суда о неполучении СПК имени Гая письма от 20 декабря
2012 г. с предложением заключить основные договоры. В подтверждение направления
письма были представлены опись вложения с почтовым штампом об отправке.
Судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание Исаева В.Е., Непомнящего Г.Н. и Зинина И.И., извещенных о времени и
месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит
оснований к отмене решения суда.
В соответствии со
ст. 327.1. ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность
решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе.
Материалами дела
установлено, что за СПК имени Гая 16 апреля 2012 г. было зарегистрировано право
собственности на здание крытого тока общей площадью 1 027 кв. м, инв. № ***,
кадастровый номер ***, расположенное по адресу: Ульяновская обл., Сенгилеевский
район, с. Т***.
10 октября 2012 г.
между СПК имени Гая (продавец) и Исаевым В.Е. (покупатель) был заключен предварительный
договор № 50, по которому продавец обязался в будущем передать покупателю в
собственность указанное здание крытого тока и земельный участок под ним за
200 000 руб.
Согласно пункту 3.1.
предварительного договора стороны договорились о заключении договора
купли-продажи в срок не позднее 31 декабря 2012 г.
10 октября 2012 г.
между СПК имени Гая (продавец) и Исаевым В.Е. (покупатель) также был заключен
предварительный договор № ***, по условиям которого продавец обязался продать
земельный участок общей площадью 7 339,2 кв.м, расположенный по адресу:
Ульяновская область, Сенгилеевский район, с.Т*** (прилегающая территория к
зданию крытого тока в с. Е***) и находящийся, как указано в договоре, в
процессе оформления.
Основные договоры купли-продажи
объектов недвижимости сторонами по договору не заключены.
21 мая 2013 г.
Непомнящий Г.Н. и Зинин И.И. заключили с СПК имени Гая договор купли-продажи
принадлежащих последнему земельного участка площадью 11 520 кв. м и
нежилого здания крытого тока с. Е*** общей площадью 1 027 кв. м,
расположенных по адресу: Ульяновская обл., Сенгилеевский район, с. Е***.
Разрешая
предъявленные сторонами требования, суд правильно определил юридически значимые
обстоятельства и пришел к выводу о недействительности предварительных
договоров, что исключило удовлетворение первоначального иска, предъявленного
Исаевым В.Е.
Этот вывод
мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и основания для
признания его неправильным отсутствуют.
В соответствии с п.
1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в
будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг
(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 1 ст.
432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в
надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 3 ст. 429
ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить
предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Пунктом 4 ст. 429 ГК
РФ определено, что в предварительном договоре указывается срок, в который
стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда
сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения
основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445
ГК РФ, в том числе предусматривающие право другой стороны на обращение в суд с требованием
о понуждении заключить договор. Обязательства, предусмотренные предварительным
договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны
заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не
направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 5, 6 ст. 429
ГК РФ).
Руководствуясь
приведенными нормами и установив, что по всем существенным условиям договора, а
именно, относительно отчуждаемого недвижимого имущества, на момент заключения
предварительного договора сторонами соглашение достигнуто не было, суд первой
инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемые предварительные
договоры являются ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ.
Приведенные Исаевым
В.Е. в апелляционной жалобе доводы на правильность принятого решения не влияют
и не могут служить основанием для его отмены.
Тот факт, что в
предварительном договоре № *** от 10 октября 2012 г. описание одноэтажного
здания крытого тока приведено согласно свидетельству о государственной
регистрации права от 16 апреля 2012 г., в том числе с указанием кадастрового
номера, выводов суда о его ничтожности не опровергает.
Согласно ст. 35 ЗК
РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение,
находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием,
строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и
в том же объеме, что и прежний их собственник.
При этом площадь
части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой
для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного
Кодекса – по утвержденным в установленном порядке нормами отвода земель для
конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и
застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Пунктом 4 ст. 35 ЗК
РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на
земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным
участком.
В этой связи само по
себе указание в предварительном договоре на отчуждение земельного участка под
зданием не является его идентификацией для целей отчуждения, поскольку границы
участка не установлены. В соответствии со ст. 11.1. ЗК РФ земельным участком
является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с
федеральными законами.
Равным образом не
могут считаться согласованными условия предварительного договора № *** от 10
октября 2012 г., предметом которого указан земельный участок, не поставленный
на кадастровый учет, и границы которого не определены.
Оценивая
соответствие закону оспариваемых сделок, судебная коллегия полагает также
необходимым отметить следующее.
В соответствии с п.
1 ст. 52 ГК РФ юридическое лицо действует на основании устава.
Пунктом 13.2. устава
СПК имени Гая установлено, что к исключительной компетенции общего собрания
членов кооператива относится рассмотрение и принятие решений по вопросам
отчуждения земли и основных фондов кооператива, их приобретение.
Использование
юридической конструкции предварительного договора, предусмотренной статьей 429
ГК РФ, имеет своей целью юридически связать стороны в будущем. Юридические
последствия заключения предварительного договора состоят в возможности
понуждения уклоняющейся стороны к заключению основного договора на
согласованных в предварительном договоре условиях. Председатель СПК имени Гая,
не получив одобрения на общем собрании кооператива, не обладает предусмотренным
законом правом на заключение предварительного договора и основного договора.
Принимая во
внимание, что предметом предварительных договоров купли-продажи земельных
участков является обязательство сторон по поводу заключения будущих договоров,
решение о продаже этих объектов недвижимости относится к исключительной
компетенции общего собрания членов кооператива. Отсутствие в рассматриваемом
споре такого решения является самостоятельным основанием, исключающим
действительность сделок между СПК имени Гая и Исаевым В.Е.
Иные доводы
апелляционной жалобы не имеют правового значения и подлежат отклонению,
поскольку недействительность предварительных договоров купли-продажи исключает
удовлетворение предъявленных Исаевым В.Е. требований о понуждении к заключению
договоров купли-продажи и о взыскании убытков, причиненных уклонением от их заключения.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений
норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену
либо изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение
суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьями 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Сенгилеевского
районного суда Ульяновской области от 18 июля 2013 года оставить без изменения,
а апелляционную жалобу Исаева В*** Е*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи