УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Шакурова
Н.К.
Дело № 33 – 3136 / 2013 г.
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
03 сентября 2013 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Жаднова Ю.М.,
судей Логинова Д.А.
и Федоровой Л.Г.,
при секретаре
Пузакиной К.К.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Закрытого
акционерного общества «Газнефтесервис», Управления Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области на
решение Карсунского районного суда
Ульяновской области от 05 июля 2013 года, которым постановлено:
Заявление Китаева А***
Е*** о признании незаконным решения об отказе
в государственной регистрации здания АЗС и возложении обязанности
произвести государственную регистрацию объекта недвижимого имущества,
удовлетворить.
Признать незаконным
решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области от 14.06.2013 об отказе Китаеву А*** Е*** в
государственной регистрации нежилого здания станции АЗС, расположенного по
адресу: Ульяновская область, Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул. Ш***, д.***
Обязать Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области зарегистрировать
нежилое здание станцию АЗС, одноэтажное нежилое с одним подземным этажом, литер
Б – незавершенное строительство, степень готовности 83%, с инвентарным номером ***,
кадастровый номер объекта ***, число этажей 1, подвал площадью 196,8 кв.м.,
площадь строения 197,3 кв.м. общей площадью 394,1 кв. м, а также инженерных
сетей и коммуникаций (лит. VII - подземный водопровод, лит. V –канализация и
электроснабжение): лит.В.к. - водопроводный колодец, лит.С.я. – сливная яма,
подземный электрический кабель силовой АВВГ 4 X 50 длиной 70 метров, лит.1-2
ЖБИ опоры, КТП 40, расположенное по адресу: Ульяновская область, Карсунский
район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, д.***
Заслушав доклад судьи Логинова Д.А. по делу, пояснения представителя
ЗАО «Газнефтесервис» Курлыкина А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы
ЗАО «Газнефтесервис», представителя Управления
Росреестра по Ульяновской области Ждановой О.А., поддержавшей доводы
апелляционной жалобы Управления
Росреестра по Ульяновской области, Китаева А.Е. и представлявшего его
интересы адвоката Сергеева С.П., полагавших доводы апелляционных жалоб
необоснованными, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Китаев А.Е. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения
об отказе в государственной регистрации
здания АЗС и возложении обязанности произвести государственную регистрацию
объекта недвижимого имущества.
В обоснование заявления указал, что 27.04.2013 он обратился в
Карсунский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление Росреестра по
Ульяновской области) с заявлением о государственной регистрации права
собственности на здание АЗС, расположенное по адресу: Ульяновская область,
Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, дом ***. К заявлению наряду с
другими документами он приложил договор соинвестирования в строительство
нежилого здания от 03.05.2005, дополнительные соглашения (изменения к нему),
акты приема-передачи.
Уведомлением государственного регистратора Ульяновской области Оськиной
Н.Г. от 14.05.2013 он был уведомлен о приостановлении государственной
регистрации в связи с направлением запроса в отдел архитектуры и
градостроительства МО «Карсунский район» Ульяновской области.
Сообщением вышеуказанного регистратора от 14.06.2013 он был уведомлен
об отказе в государственной регистрации здания АЗС в связи с тем, что пунктом
1.1. договора соинвестирования момент возникновения права собственности
инвестора на объект инвестиционной деятельности обусловлен моментом завершения
строительства объекта, то есть наличием разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию (п.1 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ), чего им предоставлено
не было. Более того, в данном случае объект представляет собой объект
незавершенного строительства со степенью готовности 83%, что подтверждается
кадастровым паспортом здания от 18.01.2011, выданным УОГУП БТИ.
Просил признать незаконным решение Управления Росреестра по Ульяновской
области от 14.06.2013 об отказе Китаеву А*** Е*** в государственной регистрации
нежилого здания станции АЗС, расположенного по адресу: Ульяновская область,
Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, д.***
Обязать Управление Росреестра по Ульяновской области зарегистрировать
нежилое здание станцию АЗС, одноэтажное нежилое с одним подземным этажом, литер
Б – незавершенное строительство, степень готовности 83%, с инвентарным номером ***,
кадастровый номер объекта ***, число этажей 1, подвал площадью 196,8 кв.м.,
площадь строения 197,3 кв.м. общей площадью 394,1 кв. м, а также инженерных
сетей и коммуникаций (лит. VII - подземный водопровод, лит. V –канализация и
электроснабжение): лит.В.к. - водопроводный колодец, лит.С.я. – сливная яма,
подземный электрический кабель силовой АВВГ 4 X 50 длиной 70 метров, лит.1-2
ЖБИ опоры, КТП 40, расположенное по адресу: Ульяновская область, Карсунский
район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, д.***
Рассмотрев заявленные требования, суд постановил приведенное выше
решение.
В апелляционной
жалобе ЗАО «Газнефтесервис» не соглашается с решением суда, просит его
отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование
жалобы указывает, что нарушены положения ст.330 ГПК РФ, поскольку на момент
подачи документов Китаевым А.Е. для регистрации права собственности собственником земельного участка являлось ЗАО
«Газнефтесервис», которое не было привлечено судом к участию в деле.
Одноэтажное нежилое здание с одним подземным этажом, расположенное по адресу:
Ульяновская область, Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, дом *** заходит на границы
земельного участка принадлежащем на
праве собственности ЗАО «Газнефтесервис».
Ссылается на то,
что границы 24/100 доли земельного участка с кадастровым номером ***,
переданного по договору аренды от 12.12.2012 ООО «П***» Китаеву А.Е. не
определены, поэтому на основании ст. 432 ГК РФ договор не может считаться
заключенным. Положения ст.607 ГК РФ не предусматривают сдачу в аренду земельной
доли вышеуказанного земельного участка.
Указывает на
нарушение судом ст.ст.1, 2, 6, 12, 67 ГПК РФ.
Спорные объекты
регистрируются впервые и положения ст.ст.35, 552 ГК РФ, ст.25.5 Федерального
закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее Федеральный закон №122-ФЗ) в данном случае
неприменимы.
Не соглашается с
выводом суда о переходе прав Китаева А.Е. на земельный участок на аналогичных с
прежним собственником (ООО «П***») условиях.
В апелляционной
жалобе Управление Росреестра по Ульяновской области не соглашается с решением
суда, просит его отменить.
В обоснование
жалобы указывает, что в соответствии с п.19 Методических рекомендаций по
порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184, в заявлениях
о государственной регистрации указывается
наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании
которых должна быть проведена
государственная регистрация права.
Право на основании
документов, указанных в п.4 ст.25 Федерального закона №122-ФЗ, Китаевым А.Е. не
заявлялось. Обязательства сторон по договору соинвестирования не исполнены в
полном объеме, не представлено предусмотренное договором разрешение на ввод
объекта в эксплуатацию.
Указывает, что в
соответствии с п.1 ст.2, п.7 ст.16 Федерального закона №122-ФЗ, п.2 ст.8.1,
ст.219 ГК РФ незавершенное строительство становится объектом гражданских прав с
момента государственной регистрации права на такой объект недвижимого
имущества.
На момент
проведения Управлением правовой экспертизы представленных на государственную
регистрацию документов у инвестора
Китаева А.Е. или застройщика К*** Е.П., отсутствовали документы о праве
собственности, либо о праве пользования земельным участком под незавершенным
строительством объектом, предусмотренные п.3 и п.4 ст.25 Федерального закона
№122-ФЗ.
Не соглашается с
выводом суда о том, что истечение срока аренды земельного участка на момент
государственной регистрации не препятствует государственной регистрации на
незавершенный строительством объект.
Предусмотренное
п.4 ст.25 Федерального закона №122-ФЗ наличие права пользования земельным
участком является неотъемлемым условием государственной регистрации права на
незавершенный строительством объект.
В связи с
истечением срока аренды и отсутствием каких-либо соглашений о праве пользования
с собственником земельного участка, государственная регистрация права Китаева
А.Е. не представляется возможной, поскольку с момента внесения записи в Единый
государственный реестр прав у Китаева А.Е. возникнет право на недвижимое
имущество.
Возникновение
права на вновь построенный объект на чужом земельном участке противоречит
положениям ст. 209, 263 ГК РФ.
Полагает, что суд
первой инстанции неверно применил ст.ст.271, 272 ГК РФ и ст.25.5 Федерального
закона №122-ФЗ.
В возражениях на
апелляционные жалобы Китаев А.Е. полагает решение суда законным и не подлежащим
отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений
на них судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку рассмотренный судом спор вытекает из публично-правовых
отношений, судебная коллегия полагает необходимым проверить оспариваемое
решение в полном объеме.
Из материалов дела следует, что 27.04.2013 Китаев А.Е. обратился в
Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной
регистрации права собственности на незавершенный строительством объект - здание
АЗС, расположенное по адресу: Ульяновская область, Карсунский район,
с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, дом ***.
К заявлению были
приложены документы для государственной регистрации, в том числе договор
соинвестирования в строительстве нежилого здания от 03.05.2005, изменение к указанному договору от
21.01.2011, акт приема-передачи по договору от 20.04.2013, акт реализации по
договору от 27.04.2013, договор аренды 24/100 долей земельного участка от
20.12.2012.
В соответствии
договором соинвестирования в строительство нежилого здания, заключенным
03.05.2005 между ИП К*** Е.П., именуемым «Застройщик», и Китаевым А.Е.,
именуемым «Инвестор», инвестор обязуется осуществить инвестирование денежных
средств в строительство нежилого объекта недвижимости – здания станции АЗС на
земельном участке, принадлежащем застройщику, при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом
назначении земельного участка, в размере и сроки, которые предусмотрены
договором, после чего принять такой объект недвижимости, а застройщик обязуется
в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект
недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта
недвижимости передать инвестору объект недвижимости, указанный в п. 1.2
Договора в собственность.
Согласно
дополнительному соглашению от 21.01.2011 к договору соинвестирования в
строительство нежилого здания от 03.05.2005, статья 1.3 Договора изложена в
следующей редакции: застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости
- здание станции АЗС одноэтажное нежилое с одним подземным этажом, литер Б –
незавершенное строительство, степень готовности 83%, с инвентарным номером ***,
расположенное по адресу: Ульяновская область, Карсунский район, с.
Урено-Карлинское, ул. Ш***, д. ***, кадастровый номер объекта ***, число этажей
1, подвал площадью 196,8 кв. м., площадь
строения 197,3 кв. м. общей площадью 394,1 кв. м, а также инженерных сетей и
коммуникаций (лит. VII - подземный водопровод, лит. V -канализация и
электроснабжение): лит. в.к. - водопроводный колодец, лит. с. я. – сливная яма,
подземный электрический кабель силовой АВВГ 4 X 50, длиной 70 метров, лит. 1-2
ЖБИ опоры, КТП 40.
По акту
приема-передачи от 20.04.2013 по договору соинвестирования строительства
нежилого помещения следует, что застройщик передал, а инвестор принял
одноэтажное нежилое здание с одним подземным этажом станции АЗС, литер Б -
незавершенное строительство, степень готовности 83%, с.я.; в.к; V; VII; 1; 2, с
инвентарным номером ***, расположенное по адресу: Ульяновская область, Карсунский
район, с. Урено-Каринское, ул. Ш***, д. ***, кадастровый номер объекта ***,
число этажей 1, подвал площадью 196,8 кв.м., площадь строения 197,3 кв.м. В
акте указано, что стороны договорились о том, что техническое состояние
передаваемого нежилого строения - здание станции АЗС соответствует
проектно-техническим условиям, при этом стороны считают взаимные обязательства
по договору, дополнительным соглашениям, исполненными, и не имеют в рамках
договора взаимных претензий.
Как следует из
договора аренды 24/100 долей земельного участка от 12.12.2012, заключенного
между ООО «П***» в лице директора К*** Д.Е., именуемого арендодателем, и К***
Е.П., именуемым арендатором, арендодатель передал, а арендатор принял во
временное владение и пользование 24/100 долей земельного участка площадью 777
кв.м. из общего земельного участка площадью 3268 кв.м., с кадастровым номером ***,
категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование
земельного участка - для общественно–деловых целей, расположенного по адресу: Ульяновская
область, Карсунский район, с. Урено-Карлинское, ул. Ш***, д.***. В договоре
указано, что он действует с 12.12.2012 на 11 месяцев, до 12.11.2013.
Уведомлением
государственного регистратора от 14.05.2013 государственная регистрация
приостановлена в связи с направлением запроса в отдел архитектуры и
градостроительства МО «Карсунский район» Ульяновской области.
Сообщением
государственного регистратора от 14.06.2013 Китаеву А.Е. отказано в
государственной регистрации здания АЗС на том основании, что не представлены
документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ для
регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких
документов возложена на заявителя.
При этом указано,
что согласно п.1.1 договора соинвестирования от 03.05.2005 застройщик обязуется
построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию передать инвестору объект недвижимости, указанный в п.1.2
договора. Согласно указанного пункта и изменений к договору от 03.05.2005
объектом является здание станции АЗС, расположенное по адресу: Ульяновская
область, Карсунский район, с. Урено-Карлинское, ул. Ш***, д.***. Указанным
пунктом договора от 03.05.2005 момент возникновения права собственности
инвестора на объект инвестиционной деятельности обусловлен моментом завершения
строительства на объект, следовательно, государственная регистрация права
собственности возможна только на
основании документа, подтверждающего факт создания объекта инвестиционной
деятельности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п.1 ст.55
Градостроительного кодекса РФ). Однако, указанный документ на государственную
регистрацию не представлен, объект представляет собой объект незавершенного
строительства со степенью готовности 83 %.
Как следует из п.2
ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации,
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено
законом.
Согласно п.1 ст.131
ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения
этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Как следует из п.1
ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации,
возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со
ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся
на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования
предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе
права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном
участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим
земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний
собственник недвижимости.
Согласно ч.1 ст.35
Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,
занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на
тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 ст.2
Федерального закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской
Федерации.
Согласно п.1 ст.17
Федерального закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации
наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав
на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в
соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие,
возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с
п.1 ст.18 Федерального закона №122-ФЗ документы, устанавливающие наличие,
возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на
недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав,
должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской
Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации
прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Согласно п.1 ст.25
Федерального закона №122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого
имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его
создания.
Признавая
незаконным отказ в государственной регистрации и возлагая обязанность по ее
проведению, суд первой инстанции указал, что договор соинвестирования от
03.05.2005 прекращен в связи с выполнением сторонами всех обязательств и объект
незавершенного строительства может быть
зарегистрирован в силу ст.25 Федерального закона №122-ФЗ.
Также суд сделал
вывод о том, что заявителем в регистрирующий орган были представлены все
необходимые на момент обращения документы для регистрации права собственности
на незавершенный строительством объект недвижимого имущества. Суд принял во внимание наличие договора
аренды 24/100 долей земельного участка кадастровым номером *** от 12.12.2012,
заключенного между ООО «П***» и К*** Е.П. сроком на 11 месяцев до 12.11.2013, а
также то, что 06.02.2013 собственником данного земельного участка является ООО
«Газнефтесервис».
При этом со
ссылкой на положения ст.ст.271, 272 ГК РФ, ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.25.5
Федерального закона №122-ФЗ, судом было указано, что при продаже недвижимости,
находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве
собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной
регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный
участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим
правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Вместе с тем, из
материалов дела следует, что право собственности на земельный участок по
адресу: Ульяновская область, Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул.Ш***, д.***,
площадью 3268 кв.м., кадастровый номер *** принадлежит ЗАО «Газнефтесервис», о
чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним имеется запись от 06.02.2013 №***.
Право
собственности ЗАО «Газнефтесервис» на указанный земельный участок возникло в
результате передачи судебным приставом-исполнителем нереализованного имущества
взыскателю.
Судебная коллегия
полагает несостоятельными ссылки суда первой инстанции при разрешении
рассматриваемого спора на положения ст.ст.271, 272 ГК РФ и ст.35 Земельного
кодекса РФ. Указанные нормы права регулируют переход права собственности на
объект недвижимости, располагающийся на чужом земельном участке. В данном
случае заявителем оспаривается отказ в регистрации вновь созданного объекта
незавершенного строительства, право собственности на который не было ранее
зарегистрировано. Кроме того земельный участок был передан в собственность ЗАО
«Газнефтесервис» не по сделке, а в результате произведенных исполнительных
действий.
В соответствии с
положениями п. 4 ст.25 Федерального закона №122-ФЗ в случае, если земельный
участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит
заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя
на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов,
подтверждающих право пользования данным земельным участком.
Как следует из п.1
ст.20 Федерального закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть
отказано в случаях, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого
имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект
недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с
настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях,
если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами.
При обращении с
заявлением о государственной регистрации Китаевым А.Е. был представлен договор
аренды 24/100 долей земельного участка от 12.12.2012, заключенный с ООО «П***».
Каких-либо документов, подтверждающих право пользования земельным участком
кадастровый номер ***, принадлежащим на праве собственности ЗАО
«Газнефтесервис», при обращении с заявлением о государственной регистрации
представлено не было. Как следует из свидетельства о государственной
регистрации права серии 73-АА №*** за ЗАО «Газнефтесервис», каких-либо
обременений права в отношении данного земельного участка не зарегистрировано.
При данных
обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции о незаконности
отказа в государственной регистрации спорного объекта незавершенного
строительства и обязании Управления Росреестра по Ульяновской области
зарегистрировать право собственности заявителя на указанное имущество.
В соответствии со
ст.330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового
решения об отказе в удовлетворении заявления Китаева А.Е. в полном объеме.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Карсунского
районного суда Ульяновской области от 05
июля 2013 года отменить.
Вынести по делу
новое решение, которым заявление Китаева А*** Е*** о признании незаконным
решения об отказе в государственной регистрации незавершенного строительством
здания АЗС расположенного по адресу:
Ульяновская область, Карсунский район, с.Урено-Карлинское, ул. Ш***, д. *** и
возложении обязанности осуществить его государственную регистрацию, оставить
без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи