УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело-33-3409/2010
г.
Судья Ощепкова Н.А.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
28 сентября 2010 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королёвой А.В.,
судей Гурьяновой О.В. и Трифоновой Т.П.,
при секретаре
Тарановой А.О.
рассмотрела в
открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе общества с
ограниченной ответственностью «Нива», Безумновых Р*** С*** и Л*** В***,
Каргиной Н*** Н***, Кудашовой Г*** И***, Крымкиной Р*** М***, Михайлова И*** Н***
на решение Мелекесского районного суда
Ульяновской области от 29 июля 2010
года, которым постановлено:
В удовлетворении
заявления ООО «Нива», Безумновой Р*** С***, Безумновой Л*** В***, Каргиной Н***
Н***, Кудашовой Г*** Ивановны, Крымкиной Р*** М***, Крымкина И*** П***,
Михайлова И*** Н*** к Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании
недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды
земельного участке, о понуждении к государственной регистрации договора аренды
отказать.
Заслушав доклад
судьи Трифоновой Т.П., судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
ООО «Нива»,
Безумнова Р.С., Безумнова Л.В., Каргина Н.Н., Кудашова Г.И., Крымкина P.M., Крымкин И.П., Михайлов И.Н.
обратились в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области в государственной регистрации договора аренды земельного участке,
понуждении к государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Заявление
мотивировано тем, что 23.12.2009 г. между ООО «Нива» (арендатор) и Безумновой
Р.С., Безумновой Л.В., Каргиной Н.Н., Кудашовой Г.И., Крымкиной P.M., Крымкиным И.П., Михайловым И.Н.
(арендодатели) был заключен договор аренды на 15 лет земельного участка общей
площадью 668 054 кв.м из земель сельскохозяйственного назначения. Земельный
участок расположен в 50 метрах по направлению на север от станции Я*** и
принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/10 доле Безумновой Р.С.,
Безумновой Л.В.,Каргиной Н.Н., Кудашовой Г.И., Крымкиной P.M., Михайлову И.Н.; по 2/10 Крымкину
И.П. и ООО «Нива». 18.02.2010 года данный
договор и необходимые документы были сданы для государственной регистрации в
Димитровградский отдел Управления Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области. Однако 25.06.2010
г. заявителям было отказано в
государственной регистрации договора аренды по тому основанию, что ООО «Нива»
выступает по данному договору одновременно и как арендодатель, и как арендатор.
Отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка
заявители считают незаконным, поскольку он соответствует нормам ГК РФ. ООО
«Нива» не является собственником земельного участка, а владеет лишь долей в
праве общей долевой собственности на земельный участок, местоположение которой
не определено. Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не
может быть предметом договора аренды, поэтому в аренду передается земельный участок
в целом. Отказ в государственной регистрации договора аренды является незаконным
и необоснованным, нарушающим законные права собственников земельного участка и
организации - арендатора.
Рассмотрев
заявление по существу, суд постановил
вышеуказанное решение.
В кассационной
жалобе ООО «Нива», Безумнова Р.С., Безумнова Л.В., Каргина Н.Н., Кудашова Г.И.,
Крымкина P.M., Крымкин И.П., Михайлов И.Н. не
соглашаются с решением суда. Указывают при этом, что заключенный договор аренды
земельного участка не противоречит ст. 307 ГК РФ.
Не согласны с
выводом суда о том, что фактически по договору аренды 7 физических лиц передают в аренду ООО
«НИВА» 8/10 долей земельного участка, что противоречит положениям ст. 9 и ст.
12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, поскольку предметом договора
аренды земельного участка может быть только земельный участок. В данном случае суд неправильно оценил понятие доли в
праве общей долевой собственности, приравняв
её к доле в имуществе (фактически её части), в то время как доля в праве
собственности таковой не является. Данная доля «виртуальна», и местоположение
ее на земельном участке до выдела не определено.
Решение о передаче
земельного участка в аренду было принято сособственниками с соблюдением
требований ст. 14 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте
земель сельскохозяйственного назначения».
Считают, что решение
суда нарушает ст. 421 ГК РФ, которой устанавливается свобода договора. Стороны
могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом
или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон,
кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или
иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Судом не дана оценка тому обстоятельству, что ни ГК РФ, ни ЗК РФ, ни Федеральный закон «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержат запрета на
получение в аренду земельного участка одним из его сособственников.
Собственникам в праве общей долевой собственности закон
всегда предоставляет преимущества в отношении пользования таким имуществом по
сравнению со сторонними лицами (не собственниками).
Судом не дано никакой оценки тому обстоятельству, что
Федеральным законом «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено,
что арендатор имеет право выкупа земельных долей без их выдела (п.1 ст. 12
закона). То есть законом прямо предусмотрено, что арендатор как законный
пользователь может выкупать доли арендуемого участка и становится при этом его
сособственником. В законе не сказано, что после этого он теряет право
пользования таким участком, а договор аренды должен расторгаться. Такие
договоры выкупа регистрирующим органом регистрируются, и договор аренды после
этого не становится недействительным, т.к. переход права собственности на
объект аренды не изменяет и не прекращает договор аренды (ст. 617 ГК РФ).
Судом не учтено, что заключенная сделка не нарушает ничьих
законных прав и интересов. Отказ в регистрации ущемляет законные права и интересы
собственников земельного участка, в том числе создает препятствие для целевого
использования земельного участка, а также ущемляет права организации-сельхозпроизводителя,
которая законно пользуется данным земельным участком с 2008г.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя ООО
«НИВА», Безумновых
Р.С. и Л.В., Каргиной Н.Н., Кудашовой Г.И., Крымкиной Р.М. и Михайлова И.Н. – Язко И.М., поддержавшей
доводы кассационной жалобы, пояснения представителя УФСГРКК по Ульяновской области
Ждановой О.А., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
приходит к следующему.
В
ходе рассмотрения дела установлено, что 23.12.2009
г. был заключен договор аренды
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, по которому ООО
«НИВА», Безумнова Р.С., Безумнова Л.В., Каргина Н.Н., Кудашова Г.И., Крымкина P.M., Крымкин И.П., Михайлов И.Н.
(арендодатели), являющиеся собственниками долей в праве общей долевой
собственности на земельный участок общей площадью 668 054 кв.м,
расположенный по адресу: ***, земельный участок расположен в 50м по направлению
на север от станции Я***, кадастровый номер ***, передали указанный земельный
участок в аренду ООО «НИВА». Данный
договор был представлен в Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области для проведения его государственной регистрации. Однако
25.06.2010 г. заявителям было отказано в
государственной регистрации указанного договора аренды. Основанием для отказа в
государственной регистрации договора аренды земельного участка послужило то
обстоятельство, что предметом договора является земельный участок для
производства сельскохозяйственной продукции, один из участников долевой
собственности - ООО «Нива» одновременно выступает на стороне арендатора и
арендодателя. В силу ст. 307, ст. 606 ГК РФ договор аренды недвижимого
имущества является двусторонним возмездным договором и совпадение в одном лице
арендодателя и арендатора противоречит нормам ГК РФ, а также исключает
исполнение арендодателем в виде 7 физических лиц, обладающих 8/10 долями в
праве общей долевой собственности на земельный участок, обязанности по
передаче арендатору - ООО «Нива» арендованного имущества - земельного участка в
целом, поскольку согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду
принадлежит его собственнику.
В ходе рассмотрения
дела суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о правомерности отказа
УФСГРКК по Ульяновской области в проведении государственной регистрации
договора аренды земельного участка.
В соответствии с
п. 2 ст. 1 Федерального закона от
24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» правовое регулирование отношений в области
оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные
участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией
Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским
кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными
законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными
правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской
Федерации.
Согласно п. 1 ст.
307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо
(должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие,
как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо
воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от
должника исполнения его обязанности.
В соответствии со
ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель
(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату
во временное владение и пользование или во временное пользование.
Спорный договор
аренды не соответствует вышеуказанным положениям законодательства.
Из теста договора
следует, что ООО «НИВА», являющееся сособственником 2/10 долей в праве общей
долевой собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, в числе
других сособственников передает указанный земельный участок в аренду ООО
«НИВА», то есть выступает одновременно как на стороне арендодателя, так и на
стороне арендатора, что противоречит положениям ГК РФ.
Кроме того, фактически по условиям спорного договора 7
физических лиц передают в аренду ООО «Нива» 8/10 долей земельного участка, что
противоречит положениям ст.9 и ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N
101-ФЗ, поскольку предметом договора аренды может быть только земельный
участок в целом.
Доводы
кассационной жалобы сводятся в иной трактовке действующего законодательства и
не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции.
Отказ в
государственной регистрации договора аренды земельного участка не препятствует
участникам общей долевой собственности на земельный участок из земель
сельхозназначения заключить договор, соответствующий требованиям ГК РФ и Федерального закона
от 24 июля 2002 года
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Учитывая,
что при рассмотрении дела судом не допущено нарушений норм материального и
процессуального права, всем юридически значимым обстоятельствам по делу дана
верная правовая оценка. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не
имеется.
Руководствуясь
ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Мелекесского
районного суда Ульяновской области от 29 июля 2010 года оставить без изменения,
а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива», Безумновых
Р*** С*** и Л*** В*** Каргиной Н*** Н***, Кудашовой Г*** И***, Крымкиной Р*** М***,
Михайлова И*** Н*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи