УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Дело № 33-***-2009
Судья: Ч***
Е.В.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
22 декабря 2009
года
г.Ульяновск
Судебная
коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Бабойдо И.А.,
судей Булгакова
Г.М., Гурьяновой О.В.,
при секретаре Чаплинской Н.В.
рассмотрела дело по кассационной жалобе А*** А*** Н*** на
решение Ленинского районного суда г.
Ульяновска от 12 ноября 2009 года, которым постановлено:
Исковые требования А*** А*** Н*** к обществу с
ограниченной ответственностью «С***» о взыскании разницы в стоимости нежилых
помещений из-за уменьшения площади по сравнению с проектной в сумме
220 180 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в
размере 33 715 руб. оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад
судьи Булгакова Г.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
А*** А.Н. обратился в суд с иском к ООО «С***» о
взыскании разницы в стоимости нежилых
помещений, переданных ему в собственность по договору долевого участия в
строительстве, а также процентов за
пользование чужими денежными средствами.
Требования мотивированы тем, что 16.04.2008г. им с
ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве. В
соответствии с состоявшимся соглашением ООО «С***», осуществляя строительство
многоэтажного здания по пер. П*** г. Ульяновска, обязался передать ему нежилые помещения
общей площадью 112,14 кв.м для оформления права собственности.
Стоимость приобретаемых нежилых помещений по договору была определена не из
расчета стоимости квадратного метра помещения, а указана лишь общая сумма
долевого участия в строительстве в размере 3 364 200 руб., а также расходы
по оформлению документации в сумме 18
525 руб. 53 коп. Исходя из предполагаемой к передаче площади и суммы расходов,
расчетная стоимость 1 кв.м составляла 29 834 руб. 80 коп. Он полностью исполнил
свои обязательства по договору и уплатил застройщику сумму, оговоренную в
договоре.
После завершения строительством объекта,
15.10.2008г. сторонами был подписан акт приема-передачи построенных нежилых
помещений, в п.1 которого была указана площадь – 104, 76 кв.м. Таким образом,
ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору и передал
ему помещение меньшей площадью, чем было предусмотрено договором.
Требования о возврате разницы стоимости нежилых
помещений, за которую он внес денежные средства, и преданную ему фактически,
ответчик отказал.
Рассмотрев спор по
существу, суд постановил решение, приведенное выше.
В кассационной
жалобе А*** А.Н. просит решение отменить, указывая, что суд, разрешая
спор, неправильно применил норму материального
права. Суд, разрешая спор, руководствовался условиями договора, однако не учел,
что они противоречат действующему законодательству. По мнению автора жалобы,
суд к спорным правоотношениям должен был применять не условия договора, а
федеральное законодательство.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения Р*** К.Г.,
представителя А*** А.Н., поддержавшего доводы, содержащиеся в кассационной
жалобе, представителя ООО «С***» Т*** Е.Ю., возражавшей против доводов
кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом
первой инстанции установлено, что 16.04.2008 года между
ООО «С***» и А*** А.Н. состоялся договор
о долевом участии в строительстве многоквартирного дома по пер.П***
г.Ульяновска с жилыми помещениями в верхних этажах здания и с размещением в
нижних его этажах нежилых помещений. Согласно состоявшемуся между сторонами
соглашению (п.1.3 договора) застройщик после завершения объекта строительством обязывался
предоставить А*** А.Н. для оформления права собственности нежилое помещение, на
втором этаже здания площадью 112,14 кв.м (в осях 11-13 и Е-С по проекту №***),
включающей площадь помещений вспомогательного характера, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных потребностей, а также места общего
пользования и коммуникации.
Согласно п. 1.5 договора, размер фактически
переданных «участнику» строительства нежилых помещений уточняется по данным
технического паспорта после проведения технической паспортизации объекта
строительства.
Общая сумма долевого участия в строительстве по
договору составила 3 364 200 руб. Указанная стоимость общей площади
нежилых помещений (п. 1.3) является окончательной и изменению не подлежит
(п.2.2).
А*** А.Н. внес в момент подписания договора ООО «С***»
оговоренную договором денежную сумму.
29.07.2008 года ООО «С***» выдано в установленном
законом порядке разрешение на ввод в эксплуатацию указанного выше многоэтажного
здания смешанного использования с жилыми единицами в верхних этажах и
парикмахерской в цокольном этаже, кафе, аптекой на 1 этаже, административными
помещениями на 2 этаже.
Из акта приема-передачи нежилого помещения от
06.10.2008 года следует, что ООО «С***» передал, а А*** А.Н. принял нежилые
помещения площадью 104,76 кв.м (без учета лоджии) на 2-м этаже вновь
построенного и сданного в эксплуатацию здания по пер.П*** в г.Ульяновске.
Одновременно с указанными нежилыми помещениями
переданы инженерные сети и места общего пользования, а также помещения,
связанные с техническим обслуживанием дома в совместную собственность жильцов
дома.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами
дела и не оспариваются сторонами.
В силу ч.1 ст.4 ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от
30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна
сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод
в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого строительства, а другая - (участник долевого
строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии
разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
Согласно ст. 7
указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В
случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи
обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с
иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного
договором использования, участник долевого строительства, если иное не
установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика
безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора,
возмещения своих расходов на устранение недостатков, а в случае существенного
нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения
выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства
разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе
отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата
денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9
настоящего Федерального закона.
Из договора,
заключенного А*** А.Н. и ООО «С***», следует, что объектом строительства
является нежилое помещение общей площадью 112,14 кв.м, включающее площадь
помещений вспомогательного характера, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд согласно проектно-сметной документации,
расположенных на 2-м этаже, а также места общего пользования и коммуникации (п.
1.3).
Кроме того, стороны при заключении договора пришли
к соглашению, что размер нежилых помещений, подлежащих передаче инвестору,
уточняется по данным технического паспорта после проведения технической
паспортизации объекта строительства (п.1.5 договора), при этом стоимость
объекта, указанная в договоре, остается неизменной.
Давая толкование условиям договора, суд первой
инстанции пришел к правильному выводу, что площадь нежилых помещений,
подлежащих передаче истцу, указанная в
договоре, на момент подписания договора являлась ориентировочной и подлежала
уточнению после завершения строительства дома по данным технической
инвентаризации при неизменности ее стоимости.
Суд правильно исходил из того, что при выполнении
строительных и монтажных работ техническими условиями допускаются отклонения
от линейных размеров по вертикали и горизонтали, что
вызывает изменение площади помещений, предусмотренной проектом.
Кроме того, суд обоснованно зачел в общую площадь
переедаемого истцу помещения площадь
балкона (лоджии) с учетом коэффициента.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно определил
значимые для дела обстоятельства, с достаточной полнотой исследовал их и
представленные сторонами доказательства и пришел к обоснованному выводу об отсутствии
правовых оснований для удовлетворения
заявленных А*** А.Н. требований.
В
кассационной жалобе А*** А.Н. указывает, что условия договора в указанной части
противоречат ст. 7 ФЗ от
30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации», предусматривающие, что при неисполнении
застройщиком условий договора инвестор вправе ставить вопрос о соразмерном
уменьшении стоимости объекта.
Указанные
доводы не могут быть признаны убедительными и ставить под сомнение правильность
выводов суда первой инстанции.
По смыслу и
правовому содержанию условия, изложенного в ст. 7 приведенного выше закона, может
быть применено право инвестора требовать соразмерного уменьшения стоимости
объекта в случае, если застройщик не выполнил условия договора, если иное не предусмотрено договором.
Договор,
который состоялся между сторонами, предусматривает, что указанная в договоре
площадь объекта, подлежащего передаче инвестору, является
ориентировочной и подлежит уточнению по окончании строительства по данным БТИ
при неизменности стоимости передаваемого объекта.
Согласно ст.
8 ГК РФ гражданские права
и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а
также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не
противоречащих ему.
Граждане и юридические лица, как предусматривает
ст.421 ГК РФ, свободны в заключении договоров. Условия договоров определяются
по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия
предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, условия, предусмотренные в договоре,
заключенном истцом с ответчиком, не
вступают в противоречие с действующим законодательством.
Другие доводы жалобы
не имеют для данного дела правого
значения и не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения
суда.
В силу ст. 347 ГПК
РФ судебная коллегия считает возможным проверить законность и обоснованность
судебного решения в пределах доводов кассационной жалобы.
Нарушений норм
процессуального законодательства, являющихся основанием для отмены
состоявшегося решения, не усматривается. Материальный судом закон применен
правильно.
Руководствуясь ст.
361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение
Ленинского районного суда г.Ульяновска
от 12 ноября 2009 года оставить без
изменения, а кассационную жалобу А*** А*** Н*** - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи: