У Л Ь Я Н
О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Дело-33-***-2009 г.
Судья Ч***.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
15 декабря 2009 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в
составе:
председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,
судей
Казаковой М.В. и Гурьяновой О.В.,
при секретаре Покачайло
Н.Ю.
рассмотрела дело по кассационной жалобе К***. на решение Ленинского
районного суда г. Ульяновска от 19 октября 2009 года, по которому
К*** отказано в удовлетворении исковых требований к
Управлению внутренних дел по Ульяновской области, Закрытому акционерному
обществу «А***», индивидуальному предпринимателю П*** о признании
недействительными договора долевого участия в строительстве № *** от 28 января
2003 года, договора купли-продажи нежилого помещения от 18 марта 2005 года.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
К***. обратилась в суд с иском к Управлению внутренних дел
по Ульяновской области, Закрытому акционерному обществу «А***», индивидуальному
предпринимателю П***. о признании недействительными договора долевого участия в
строительстве и договора купли-продажи нежилого помещения.
В обоснование заявленных требований указала, что является
собственницей квартиры № *** дома *** по ул. Р*** в г. Ульяновске. Как ей стало
известно несколько месяцев назад, в подвале дома, где она проживает, было
приобретено нежилое помещение с нарушением действующего законодательства.
28.01.2003 между УВД по Ульяновской области и ЗАО «А***» был
заключен договор № *** на долевое участие в строительстве цокольного этажа
жилого дома по ул. Р***, ***. В соответствии с данным договором УВД обязалось
передать ЗАО «А***» помещение в цокольном этаже общей площадью 361,94 кв.м, в
том числе производственные площади -
230,18 кв.м. ЗАО «А***», в свою очередь, обязалось оплатить 1 млн. руб. После
завершения строительства дома ЗАО «А***» оформило право собственности на
нежилое помещение и 18.03.2005 заключило договор купли-продажи с ИП П***.
03.05.2005 П***. получил свидетельство о регистрации права собственности на
данное нежилое помещение.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в
многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под
квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В помещении цокольного этажа, которое фактически является
подвалом, расположены общие коммуникации дома – трубы холодного и горячего
водоснабжения, трубы отопления, канализации, электрощит, через который дом
подключен к электроснабжению.
Ответчики совершили сделки по отчуждению общего имущества
дома в нарушение требований приведенных норм закона, чем нарушили права
жильцов, в том числе и права истицы.
На основании ст. 166 ГК РФ истица просила суд признать недействительным (ничтожным) договор № 14 от
28.01.2003 на долевое участие в строительстве цокольного этажа жилого дома по
ул. Р*** д. *** в г. Ульяновске, заключенный между УВД по Ульяновской области и
ЗАО «А***», а также признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи
нежилых помещений от 18.03.2005, заключенный между ЗАО «А***» и ИП П***.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе К***. не соглашается с решением суда и
просит его отменить. По ее мнению, суд необоснованно сделал вывод, что нежилые
помещения, расположенные в подвале дома, никогда не являлись и не являются
общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Письмом УОГУП БТИ
от 16.07.2004 подтверждается, что цокольный этаж фактически является подвалом,
в котором расположены общие коммуникации дома. Подтверждением наличия в подвале
общих коммуникаций могут служить акты от 04.03.2009 и 08.03.2009, которые суд
не принял во внимание.
Суд не принял во внимание также требования ст.ст. 289, 290
ГК РФ, которыми определяется право собственника квартиры в многоквартирном
жилом доме на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество дома
и определяется, что относится к общему имуществу дома.
Вывод суда о том, что ТСЖ имеет ключи от входных дверей в
подвал, не соответствует действительности.
Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав
пояснения представителя К***. ***.В., представителя УВД по Ульяновской области
С***., представителя ЗАО «А***» Ш***.,
судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность
и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в
кассационной жалобе.
Как видно из материалов дела, К***. на основании договора
купли-продажи от 04.08.2006 принадлежит на праве собственности однокомнатная
квартира общей площадью 42,96 кв.м, расположенная по адресу: г. Ульяновск, ул.
Р***, д.***, кв. ***.
28.01.2003 между Закрытым акционерным обществом «А***»
(инвестор) и УВД по Ульяновской области (Заказчик) был заключен договор на
долевое участие в строительстве цокольного этажа жилого дома УВД по Ульяновской
области по ул. Р*** д. *** в г. Ульяновске, в соответствии с которым инвестор
принимал долевое участие в строительстве вспомогательных помещений,
расположенных в цокольном этаже 69-квартирного
жилого дома УВД по указанному адресу, а заказчик передавал указанные
помещения в собственность инвестору.
Договор фактически был исполнен, инвестор полностью оплатил
денежную сумму в размере 1 000 000 руб., предусмотренную п. 3.1
договора, по акту от 19.08.2003 заказчик передал недвижимое имущество
инвестору.
В последующем по договору купли-продажи от 18.03.2005 ЗАО «А***»
продало указанное нежилое помещение общей площадью 361,94 кв.м, в том числе
производственной площадью - 230,18 кв.м, расположенное по адресу: г. Ульяновск,
ул. Р***, д. ***, индивидуальному предпринимателю
П***. Право собственности П***. на указанное нежилое помещение зарегистрировано
в УФРС по Ульяновской области 03.05.2005.
В
соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной лишь
по основаниям, установленным настоящим Кодексом.
Статьей 168 ГК РФ
установлена недействительность сделок, не соответствующих закону или иным
правовым актам.
Согласно
ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с
принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в
праве собственности на общее имущество дома.
Пунктом
1 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственникам квартир в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и
иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной
квартиры.
Ссылаясь на указанные нормы, К***. потребовала признать
недействительными произведенные ответчиками сделки по отчуждению нежилых
помещений, расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. Р***, ***
в г. Ульяновске, как противоречащие закону и нарушающие ее право собственности
на общее имущество дома.
Однако поскольку суд не получил доказательств, что указанные нежилые
помещения, возведенные в 2003 году за счет денежных средств ЗАО «А***»,
относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, он обоснованно
отказал К***. в удовлетворении заявленных исковых требований.
Доводы, приведенные истицей в кассационной жалобе, являются несостоятельными
и не могут повлечь отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем
представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальное и
процессуальное законодательство применено судом правильно.
Из материалов дела следует, что согласно проекту многоквартирного
жилого дома по ул. Р***, *** вспомогательные помещения, расположенные в
цокольном этаже 69-квартирного жилого дома УВД, являлись самостоятельным
объектом инвестирования и первоначально предназначались для размещения в них
служебных помещений милиции. Таким образом, данные помещения не входили в общее
имущество многоквартирного жилого дома и не возводились за счет денежных
средств собственников жилых помещений.
Условия заключенного между УВД по Ульяновской области и ЗАО «А***» договора не противоречат Федеральному закону
от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации», которым предусматривается возможность строительства
нежилых помещений в многоквартирном доме с самостоятельным функциональным
назначением, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Само по себе то обстоятельство, что спорные нежилые помещения
расположены в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, не является
основанием для вывода о том, что они относятся к общему имуществу жилого дома и
принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений
в доме. При решении этого вопроса определяющим является изначальное проектное
назначение указанных нежилых помещений и субъект финансирования строительства
данных помещений.
Акты от 04.03.2009 и 08.03.2009 об отсутствии доступа к
инженерным коммуникациям по вине ИП П***., на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не могут
быть приняты во внимание и повлечь признание недействительными оспариваемых
договоров.
Спорные вопросы, касающиеся доступа к коммуникациям жилого дома, могут
быть разрешены между участниками общей долевой собственности на данный дом, к
числу которых относится и собственник нежилых помещений в цокольном этаже ИП П***.,
в порядке, предусмотренном ст. 247 ГК РФ.
В силу
изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной
жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст.
361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
Решение Ленинского
районного суда г. Ульяновска от 19 октября 2009 года оставить без изменения, а
кассационную жалобу К***. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: