УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0013-01-2024-003795-05

Судья Ленковская Е.С.                                                                       Дело № 33-5801/2024

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                         24 декабря 2024 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Рыбалко В.И., Тудияровой С.В.,

при секретаре Туктаровой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Севастьяновой Галины Ивановны на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 28 августа 2024 года по делу № 2-1889/2024, которым постановлено:

исковые требования Севастьяновой Галины Ивановны, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ***, к Кологреевой Галине Александровне, обществу с ограниченной ответственностью «МОНОЛИТ-КС» об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, государственной пошлины, оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения Севастьяновой Г.И. и                  ее представителя Алеева Р.Х., поддержавших доводы апелляционной жалобы,          судебная коллегия

 

установила:

Севастьянова Г.И., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ***., обратилась в суд с иском к Кологреевой Г.А. об уменьшении покупной цены квартиры, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда.

В обоснование иска указала, что 8 декабря 2023 года между ней, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ***., (покупатели) и ответчиком Кологреевой Г.А. (продавец) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, общей площадью 26 кв.м, расположенной на первом  этаже многоквартирного дома по адресу: ***. Расчет между сторонами произведен в полном объеме. Оплата произведена следующим образом: 60 040 руб. 09 коп. – собственные средства покупателя, 650 000 руб. – заемные целевые денежные средства покупателя (ипотечный кредит в ПАО Сбербанк); 139 959 руб. 91 коп. – денежные средства федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

При проведении ремонтных работ в квартире были обнаружены существенные скрытые недостатки, о которых ответчик при продаже квартиры в известность покупателей не поставил, в договоре купли-продажи от 8 декабря 2023 года  указанные недостатки обговорены не были. Тем самым продавец скрыл выявленные существенные недостатки от покупателей при заключении договора купли-продажи.

Так, в помещении санузла при проведении ремонтных работ, после демонтажа подвесного потолка и снятия подшивки потолка были обнаружены доски деревянного межэтажного перекрытия, со следами поражения гнилью и плесенью, а также расслоения древесины и скалывания в углах. В результате сырости в санузле, образовавшейся по вине ответчика и приведший к гниению и расслоению древесины межэтажного перекрытия, в потолке были обнаружены сквозные дыры, ведущие в санузел соседней квартиры, расположенной над квартирой истцов.

Кроме того, после снятия (демонтажа) линолеума с досок пола в помещении кухни были обнаружены следы гниения досок и разрушения полов, а также имелся неприемлемый сильный запах гнили из подвального помещения (техподполья).

Наличие вышеуказанных недостатков подтверждается актом осмотра квартиры от 22 мая 2024 года, составленным инженером отдела по организации управления жилищным фондом Комитета по ЖКК ***.

Управление многоквартирным домом № 83 в г. Димитровграде осуществляет общество с ограниченной ответственностью (ООО) «МОНОЛИТ-КС».

Она обратилась в управляющую компанию с заявлением о проведении ремонта потолка в санузле и полов в помещении кухни квартиры, однако ей был дан ответ о том, что такой ремонт производится по заявкам собственников и только за счет владельца квартиры.

Примерная стоимость ремонта по оценке специалистов управляющей компании составит от 300 000 руб. до 400 000 руб.

Полагала, что ей ответчиком была продана квартира со скрытыми недостатками (дефектами), которые при внешнем беглом визуальном осмотре квартиры в момент ее покупки видны не были. До заключения договора выявить эти недостатки у нее не было объективной возможности. Все недостатки были обнаружены во время проведения ремонтных работ в квартире.

С целью мирного разрешения спора она направила ответчику претензию, в которой была изложена суть ее требований и срок их рассмотрения, однако никакого ответа на претензию она не получила.

Она и ее дочь не могут пользоваться приобретенной квартирой для проживания в ней, вести нормальный образ жизни, в связи с чем, с ответчика в их пользу подлежит взысканию компенсация морального вреда в размере 30 000 руб.

Просила суд взыскать в ее пользу с ответчика Кологреевой Г.А. стоимость уменьшения покупной цены приобретенной по договору купли-продажи от 8 декабря 2023 года однокомнатной квартиры с кадастровым номером ***, расположенной по адресу: ***, в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда в размере                   30 000 руб., расходы на оплате государственной пошлины в размере 6200 руб.

Судом к участию в деле в качестве соответчика было привлечено                       ООО «МОНОЛИТ-КС», в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Севастьянова Г.И. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Полагает, что ей был продан товар ненадлежащего качества, недостатки товара не были оговорены в договоре купли-продажи. В связи с этим требование о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи является законным и обоснованным. 

Указывает, что судом не был поставлен вопрос о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы для определения степени выявленных скрытых недостатков, причин их возникновения и стоимости устранения недостатков.

Отмечает формальное рассмотрение дела судом, противоречивость выводов суда. 

В возражениях на апелляционную жалобу Кологреева Г.А. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 8 декабря 2023 года между ответчиком Кологреевой Г.А. (продавец) и истцом Севастьяновой Г.И., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ***., был заключен договор купли-продажи квартиры.

Предметом договора являлась однокомнатная квартира, общей площадью               26 кв.м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома по адресу: ***.

Данная квартира была приобретена истцом у ответчика за 850 000 руб., в том числе: 60 040 руб. 09 коп. – собственные средства покупателя, 650 000 руб. – заемные целевые денежные средства покупателя (ипотечный кредит в ПАО Сбербанк);                 139 959 руб. 91 коп. – денежные средства федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

В Едином государственном реестре недвижимости 11 декабря 2023 года зарегистрировано право общей долевой собственности на квартиру № 1 в доме № *** по ул. ***: за  Севастьяновой Г.И. – в размере 9/10 долей, за *** – в размере 1/10 доли (л.д. 15 – 18).

Из акта приема-передачи квартиры (без даты), подписанного ответчиком Кологреевой Г.А. (продавец) и истцом Севастьяновой Г.И. (покупатели), следует, что покупатели приняли у продавца квартиру, по адресу: ***. Покупатели осмотрели квартиру, претензий к техническим характеристикам не имеют. Стороны подтверждают, что на момент составления акта квартира находится в надлежащем состоянии, не имеет недостатков, дефектов, препятствующих целевому использованию (л.д. 53).

Данная квартира принадлежала на праве собственности продавцу – ответчику Кологреевой Г.А. на основании договора купли-продажи  квартиры от 7 октября 2019 года (л.д. 54, 55).

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) № *** в доме         № ***, составленному УОГУП БТИ по состоянию на 14 февраля 2003 года, данная квартира, общей площадью 26,03 кв.м, в том числе жилой площадью 15,33 кв.м, находится в двухэтажном доме 1960 года постройки. Наружные стены и перегородки дома – кирпичные, перекрытия дома – деревянные утепленные. Физический износ дома – 39% (л.д. 100 – 102).

Как следует из материалов дела, в ходе проведения  истцом ремонта квартиры были выявлены следующие строительные недостатки: в помещении санузла  - после снятия подшивки потолка выявлены доски деревянного перекрытия со следами поражению гнилью, расслоения древесины, скалывания в углах; в помещении кухни - после снятия линолеума с досок пола обнаружены следы разрушения пола.

Наличие недостатков подтверждается  актом осмотра квартиры от 22 мая 2024 года, составленным инженером отдела по организации управления жилищным фондом Комитета по ЖКК ***. (л.д. 20).

Управление многоквартирным домом № 83 в г. Димитровграде осуществляет общество с ограниченной ответственностью (ООО) «МОНОЛИТ-КС».

Согласно локальному сметному расчету, составленному ООО «МОНОЛИТ-КС», стоимость ремонта межэтажного перекрытия в доме по ул.*** составляет 55 786 руб. 84 коп. (л.д. 90).

В досудебной претензии истец Севастьянова Г.И. заявила к ответчику Кологреевой Г.А. требование о выплате уменьшения покупной цены квартиры в размере стоимости устранения скрытых недостатков  - 300 000 руб. (л.д. 21, 22).

Данное требование было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец сослался на нарушение ответчиком его прав при заключении договора купли-продажи квартиры. 

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст. 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. По общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости, согласно ст. 550 ГК РФ, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с положением ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как следует из ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости об ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

При этом, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Применив вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции правомерно и обоснованно отказал истцу в удовлетворении исковых требований. 

При этом суд правильно исходил из непредставления истцом доказательств того, что спорное жилое помещение (квартира) не соответствует по качеству условиям заключенного сторонами договора купли-продажи, либо целям, для которых жилое помещение предназначено, что могло быть квалифицировано как наличие недостатков качества товара, переданного покупателям по договору купли-продажи, и служить основанием для применения положений ст. 475 ГК РФ о соразмерном уменьшении покупной цены.

До заключения договора истец ознакомился с техническим состоянием жилого помещения путем его осмотра без каких-либо ограничений. По результатам осмотра  замечаний по техническому состоянию жилого помещения не высказал. Цена договора была согласована сторонами с учетом технического состояния жилого помещения (квартиры) и его пригодности для проживания.

Из материалов дела не следует наличие в договоре купли-продажи каких-либо специальных условий относительно качества приобретаемого товара  (квартиры). Таким образом, наличие в квартире указанных истцом недостатков нельзя признать нарушением условий договора относительно качества приобретаемого товара.

Также из представленных в материалы дела доказательств не следует, что спорное жилое помещение (квартира) является непригодным для проживания, в том числе, оно не признано таковым в предусмотренном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик скрыл факт наличия в квартире строительных недостатков, судебной коллегией отклоняются, поскольку они не подтверждены какими-либо относимыми и допустимыми доказательствами.

Как следует из п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от                 13 августа 2006 года № 491, межэтажные перекрытия в спорной квартире относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержания принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, относится принятие решений о капитальном и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, к которому относятся, в том числе, и межэтажные перекрытия дома.

Из материалов дела не следует, что общим собранием собственников помещений многоквартирного дома  № ***  принималось решение по вопросу ремонта межэтажных перекрытий в квартире *** данного дома.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильно примененных нормах материального права.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции были тщательно исследованы все собранные по делу доказательства, была дана оценка каждому из них, учтена взаимная связь доказательств в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы выражают несогласие истца с принятым судом решением. Однако они не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, а кроме того, они направлены на иную оценку добытых судом доказательств,  с чем судебная коллегия согласиться не может.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены с достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от                      28 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Севастьяновой Галины Ивановны – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Димитровградский городской суд Ульяновской области.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено  14 января 2025 года.