Дело № 3а-245/2024
73OS0000-01-2024-000271-39
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 ноября 2024 года г. Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Кварц» к Правительству Ульяновской области, Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ульяновской области о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка на
основании установления в отношении него рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Акционерное общество
«Кварц» (далее также АО «Кварц») обратилось в суд с административным исковым
заявлением к Правительству Ульяновской
области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области об установлении архивной кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 185 281 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере
17 214 457 руб. 71 коп.
Требования
мотивировало тем, что АО «Кварц» являлось собственником указанного земельного
участка, который существовал до объединения его в 2023 году с другим земельным участком и образования
нового участка с кадастровым номером
***.
Кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1
января 2013 года утверждена в размере 36 848 685 руб. 28 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 16 апреля 2024 года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр», рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2013 года составляет 17 214 457 руб. 71 коп.
Оспариваемая
кадастровая стоимость в настоящее время является архивной, но она действовала
до 2023 года, соответственно, исходя из данной кадастровой стоимости исчислялся
земельный налог за 2021, 2022 года и за 7 месяцев 2023 года. Таким образом,
оспариваемая архивная кадастровая стоимость
затрагивает права административного истца, как налогоплательщика,
который имеет право на перерасчет налога за прошлое время, поскольку возлагает
обязанность по уплате налога на данное недвижимое имущество в завышенном
размере.
26 апреля 2024 года
АО «Кварц» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1
января 2013 года, однако данное заявление было возвращено без рассмотрения в связи
с пропуском срока на подачу заявления.
В соответствии с
действующим законодательством
архивная кадастровая стоимость
земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года, утвержденная
постановлением Правительства Ульяновской области от 25 июля 2014 года № 322-П
«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель
промышленности и иного специального назначения на территории Ульяновской
области», может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ППК «Роскадастр», ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», администрация
МО «Силикатненское городское поселение Ульяновской области».
Представитель
административного истца АО «Кварц» Гордеев Н.С. в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в заявлении просил рассмотреть дело в его
отсутствие. Ранее в судебном заседании
административное исковое заявление поддержал по изложенным в нем доводам.
Представитель Правительства
Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без
его участия, в отзыве на административное исковое заявление указал на то, что
не возражает против пересмотра кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него
рыночной стоимости,
Представители
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», администрации МО
«Силикатненское городское поселение Ульяновской области» в судебное заседание
не явились, о дне и времени рассмотрения дела судом извещены.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела
надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу требований
статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с
пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ,
закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и
принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать
обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или
возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по
административным делам не предусмотрен КАС РФ.
В силу части 1
статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение
в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов,
в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к
осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него
незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в
защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 2
статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и
законные интересы.
В соответствии с
пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр
недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой
стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14
указанного выше Федерального закона основанием для осуществления
государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав
является вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии со
статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и
арендная плата.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка.
В силу положений
части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее также КАС РФ), части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля
2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также
Федерального закона № 237-ФЗ, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридические
лица» юридические лица и граждане
вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой
стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату,
по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1
статьи 248 КАС РФ).
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей установленных
законодательством.
Материалами дела
установлено, что АО «Кварц» являлось собственником земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 185 281 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения
космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного
специального назначения, виды разрешенного использования: под размещение
производственной базы, подъездных путей и хвостохранилища, расположенного по
адресу: *** в период с 4 сентября 2009 года по 2 августа 2023 года. 3 августа 2023 года указанный земельный участок
снят с кадастрового учета.
Из выписки из ЕГРН о
кадастровой стоимости указанного земельного участка и возражений на
административный иск ППК «Роскадастр» следует, что постановлением Правительства
Ульяновской области от 25 июля 2014 года № 322-П «Об утверждении результатов определения
кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения на
территории Ульяновской области» определена
кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2013 года в
размере 36 848 685 руб. 28 коп., при этом начало применения указанной
кадастровой стоимости - 6 августа 2014 года.
Приказом
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 25 ноября 2022
года № 263-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
земель населенных пунктов Ульяновской
области» утверждена по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость
земельного участка с кадастровым номером
*** в размере 38 243 136 руб. 77 коп., при этом дата начала
применения кадастровой стоимости - 1
января 2023 года, и она применялась до 2 августа 2023 года.
Таким образом,
кадастровая стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2013 года в
размере 36 848 685 руб. 28 коп., в отношении которой заявлено
административным истцом требование, является архивной и период её применения с
6 августа 2014 года по 31 декабря 2022 года.
Сведения о кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 6
августа 2014 года, и не пересматривались по основанию установления рыночной
стоимости.
Суд считает, что
требование административного истца должно быть рассмотрено по существу, так
как из оспариваемой кадастровой
стоимости рассчитаны налоговые платежи
за земельный участок с кадастровым номером *** за 2021 и 2022 годы, которые в
силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости, подлежат
перерасчету.
Согласно статье 3
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей
настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете
сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11
Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по
результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида
определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет
составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки,
нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты
определения архивной кадастровой стоимости земельного участка, административный
истец представил в суд отчет об
оценке земельного участка № *** от 16
апреля 2024 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр».
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 16 апреля 2024 года рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 185 281 кв.м,
расположенного по адресу: *** по состоянию на
1 января 2013 года составляет 17 214 457 руб. 71 коп.
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
Исследовав представленный в
суд вышеуказанный отчет об оценке земельного участка № *** от 16 апреля 2024
года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр», суд приходит к
следующему.
Суд принимает во
внимание, что рыночная стоимость объекта
оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований
Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности»,
положений Федеральных стандартов оценки «Структура федеральных стандартов
оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)»,
«Виды стоимости (ФСО II)»,
«Процесс оценки (ФСО III)»,
«Задание на оценку (ФСО IV)»,
«Подходы и методы оценки (ФСО V)»,
«Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015
года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.
Из раздела «Задание
на оценку» отчета усматривается, что целью и оценки и предполагаемым
использованием результатов оценки являлось определение рыночной стоимости
объекта оценки для установления кадастровой стоимости объект оценки в размере
рыночной стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком
обозначены допущения и ограничения, на которых основывается оценка.
В отчете об оценке
оценщиком дано подробное описание объекта оценки: земельный участок, категория
земель: земли промышленности,
энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли
для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения, виды разрешенного использования: под размещение
производственной базы, подъездных путей и хвостохранилища, площадью 185 281 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***. На
дату оценки на оцениваемом земельном участке располагается
производственно-складская недвижимость. Объект оценки расположен в промышленной
зоне на окраине ***. В непосредственной близости располагаются объекты
производственно-складского назначения, жилая недвижимость. К объекту оценки
ведут подъездные пути, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии.
Транспортная доступность к объекту оценки осуществляется за счет частного и
общественного автотранспорта. Рельеф участка спокойный, ровный.
Оценщиком проведен
анализ наиболее эффективного использования объекта и указано, что вариантом наиболее эффективного использования
оцениваемого земельного участка является вариант использования его в качестве
земельного участка под производственно-складскую застройку.
С целью установления
рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчетах указал тенденции
отечественного рынка недвижимости, анализ влияния общей политической и
социально-экономической обстановки в стране и Ульяновской области на рынок
оцениваемого объекта со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за
период, предшествующий дате оценки.
Оценщиком определен
сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок. Им указано,
что он относится к сегменту рынка земельных участков под недвижимость промышленного назначения
(производственно-складскую застройку).
В отчетах приведен
анализ фактических данных о ценах сделок и предложений земельных участков
производственно-складского
назначения в Ульяновской области на дату оценки. Из отчета следует, что для
выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений
земельных участков для размещения объектов производственно-складского
назначения, расположенных в Ульяновской области. Отобраны предложения о
продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.
Оценщиком определены
ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и
существенно влияющие на его рыночную стоимость.
Оценка земельного
участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного
подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности
использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного
и затратного подходов.
При использовании
сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание
объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено,
что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с
оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки.
Источники информации указаны в самом тексте отчета, так и в копиях приложенных
объявлений. Доказательств того, что
применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к
неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не
представлено.
Исследовав
представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии
материалов, используемых оценщиком при составлении отчета, что позволяет
проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию
отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО VI,
суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую
информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию
относительно объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в
отчете содержится.
Оценщик Цыплов М.П.
имеет стаж работы в оценочной деятельности с 1999 года, является членом
саморегулируемой организации оценщиков некоммерческого партнерства «Саморегулируемая
организация Ассоциации российских магистров оценки», регистрационный № *** от *** года. Имеет
диплом о профессиональной переподготовке *** года, по специальности «Оценка
стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельство о повышении квалификации в ***
в *** году. Им получен квалификационный
аттестат в области оценочной деятельности № *** года по направлению оценочной
деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в
СПАО «Ингосстрах».
Сведений о том, что
оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также
сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона
от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного
оценщика, у суда не имеется.
При таких
обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке земельного участка № *** от 16 апреля 2024
года, выполненному ООО «Многопрофильный деловой центр», у суда не имеется.
Доказательств,
опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной
стоимости земельного участка , лицами, участвующими в деле, не заявлявшими
ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247
КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные доказательства, суд
полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование
административного истца в части установления архивной кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
определенной указанным отчетом об оценке, по состоянию на 1 января 2013 года в
размере 17 214 457 руб. 71 коп., определив период её применения с 6
августа 2014 года по 31 декабря 2022 года.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное
исковое заявление акционерного общества
«Кварц» о пересмотре архивной кадастровой стоимости земельного участка
удовлетворить.
Установить
архивную кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 185 281 кв.м, категория земель:
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,
безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного
использования: под размещение производственной базы, подъездных путей и
хвостохранилища, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере
17 214 457 руб. 71 коп., определив период её применения с 6 августа
2014 года по 31 декабря 2022 года.
Датой обращения с
заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 9 сентября 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение изготовлено 28 ноября 2024 года