УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0015-02-2024-000137-56
Судья Дементьева
Н.В.
Дело № 33-3856/2024
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Ульяновск
20 августа 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Тудияровой С.В., Рыбалко В.И.,
при секретаре
Забураеве Н.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чамкаева
Дениса Ефимовича на решение
Новоспасского районного суда Ульяновской области от 31 мая 2024 года по делу
№2-2-103/2024, по которому постановлено:
в иске Чамкаеву Денису Ефимовичу о
расторжении договора купли продажи земельного участка площадью 800 кв.м
стоимостью 300 000 руб., жилого дома площадью 52,4 кв.м стоимостью 1 200
000 руб., расположенных по адресу: ***, заключенного 22 марта 2021 года между Чамкаевым Денисом
Ефимовичем и Альфутиным Павлом Сергеевичем, и аннулировании записи о
регистрации от 31 марта 2021 года в Управлении Федеральной службы кадастра и
картографии Ульяновской области отказать.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения Чамкаева Д.Е., его представителя Куприкова
М.С., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Альфутина П.С. –
адвоката Насырова Н.Х., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В
И Л А:
Чамкаев Д.Е. обратился в суд с иском к Альфутину П.С. о расторжении
договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, аннулировании записи о государственной
регистрации.
В обоснование иска указал, что в собственности истца находился земельный участок и расположенный на нем
жилой дом по адресу: ***. Указанные объекты недвижимости перешли к истцу в
порядке наследования по завещанию.
22 марта 2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор
купли-продажи указанного дома и земельного участка, который был зарегистрирован
в установленном законом порядке 31 марта 2021 года. Стоимость по договору
составила 1 500 000 руб., из них земельный участок - 300 000 руб., жилой дом - 1 200 000
руб.
По договоренности с ответчиком в п.5 данного договора было указано, что денежные средства в размере
1 500 000 руб. были получены истцом до подписания договора купли-продажи,
что не соответствовало действительности, поскольку данное условие включено в
договор во избежание наложений обременений на объекты недвижимости. При этом
оплата по договору должна была осуществляться в рассрочку ответчиком после регистрации
договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Ульяновской области. Однако,
в нарушение достигнутых договоренностей, ответчик в счет исполнения договора
купли-продажи никаких денежных средств
истцу не передавал и свое обязательство по оплате покупки не исполнил.
Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением
расторгнуть вышеуказанный договор до 27 марта 2024 года, которая была оставлена
без удовлетворения.
Истец просил расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка,
расположенных по адресу: ***, от 22 марта 2021 года, заключенный между ним и
Альфутиным П.С.; аннулировать запись о его регистрации.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены Карабекян Р.Р., Милюткина О.Д.
Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Чамкаев Д.Е. не соглашается с вынесенным по делу решением, просит его
отменить, удовлетворить его требования.
В
обоснование жалобы указывает, что решение суда первой инстанции является
незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Отмечает,
что ответчиком в нарушение ранее достигнутой между сторонами договоренности, не
исполнены условия договора купли-продажи в части передачи истцу денежных
средств. В подтверждение своих доводов ссылается на объяснения ответчика от 5
февраля 2024 года, данных в ходе проведения проверки МО МВД России «Баршыский»,
показания свидетелей ***, которые подтвердили отсутствие факта передачи
ответчиком денежных средств истцу по сделке купли-продажи спорной недвижимости.
Указывает, что судом не дано правовой оценки данному обстоятельству. Ответчиком
не представлено доказательств по исполнению договора купли-продажи. Полагает,
что имеет место существенное нарушение ответчиком условий договора, которое
является основанием для его расторжения.
Кроме того, не
соглашается с выводом суда о пропуске истцом срока для защиты нарушенного права
по требованию о расторжении договора по мотиву неоплаты стоимости недвижимого
имущества. Обращает внимание, что о нарушении своих прав ему стало известно в
декабре 2023 года, в связи с чем он изначально обратился в органы полиции, а потом в суд. Полагает, что судом неверно применен срок
исковой давности.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК
РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Судом установлено и
из материалов дела следует, что 22 марта 2021 года между Чамкаевым Д.Е. (продавец)
и Альфутиным П.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям
которого продавец продал принадлежащий ему на праве собственности земельный
участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: ***, а покупатель купил указанные объекты недвижимости
(п.1) (т.1 л.д.7-8, 128-129).
В соответствии с п.5
договора отчуждаемые объекты оценивались участниками сделки 1500 000 руб., из них земельный участок - 300
000 руб., жилой дом -1 200 000 руб. Указанная стоимость отчуждаемого
земельного участка и жилого дома установлена по соглашению сторон договора,
является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Уплаченная сумма
получена продавцом до подписания договора.
Продавец гарантирует,
что на момент подписания договора, вышеуказанный отчуждаемый жилой дом и
земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под
арестом и запрещением не состоит и свободен от каких – либо прав третьих лиц
(п.4 договора).
При подписании
настоящего договора стороны взаимно засвидетельствовали свои заявления о том,
что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанного земельного
участка и жилого дома и с момента подписания настоящего договора обязанность
продавца по передаче покупателю вышеуказанного отчуждаемого земельного участка
и жилого дома считается исполненной (п.7 договора).
Продавец сообщил,
что он зарегистрирован в отчуждаемом жилом доме и обязуется выписаться в
течение 30 календарных дней с момента регистрации (п.9 договора).
Настоящий договор
считается заключенным с момента подписания его сторонами (п.13 договора).
Переход права
собственности на объект недвижимости к Альфутину П.С. зарегистрирован в
установленном законом порядке 31 марта 2021 года.
19 марта 2024 года Чамкаев Д.Е. обратился к Альфутину П.С. с претензией о
расторжении договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, в связи
с не оплатой денежных средств по договору (т.1 л.д.9-11).
Указанная претензия была оставлена без удовлетворения, в связи с чем
Чамкаев Д.Е. обратился с иском в суд.
Разрешая исковые
требования, суд, руководствуясь ст.ст.10, 309,
310,
431, 450,
454, 486, 549,
558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того,
что доказательств, подтверждающих существенное нарушение Альфутиным П.С.
условий договора в части оплаты стоимости жилого дома и земельного участка
истцом не представлено, договор купли-продажи от 22 марта 2021 года был
подписан истцом лично, договор содержит условие о том, что денежные средства
уплачены истцу в полном объеме, после регистрации перехода права собственности
им получено свидетельство о государственной регистрации права собственности,
содержащее отметку о прекращении права собственности, и учитывая, что за
защитой нарушенного права Чамкаев Д.Е. обратился по истечении срока исковой
давности, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых
требований.
С указанными
выводами судебная коллегия соглашается, считает их верными в связи со
следующим.
Согласно ст.ст.309,
310
ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с
условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при
отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными
обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Пунктом 1
статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна
сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой
стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за
него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п.2 ст.450
ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда только: при существенном
нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим
Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение
договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что
она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.
В соответствии со ст.431
ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное
значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия
договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими
условиями и смыслом договора в целом.
Если правила,
содержащиеся в части первой настоящей статьи, не
позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная
общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все
соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и
переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи,
последующее поведение сторон.
Рассматриваемый
договор купли - продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по
требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного
сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том
числе при неуплате покупателем денег за спорное имущество).
В Гражданском
кодексе Российской Федерации (глава 30 параграф 7 «Продажа недвижимости») также
отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли- продажи и прекратить
возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с
неуплатой им покупной цены.
Статьей 486
ГК РФ определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара
по договору купли - продажи.
В п.1 ст.486
ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до
или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим
Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором купли-продажи
и не вытекает из существа обязательства.
Согласно п.3 ст.486
ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с
договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и
уплаты процентов в соответствии со ст.395
настоящего Кодекса.
При этом в
соответствии с пунктом 4 статьи продавец вправе отказаться от исполнения
договора, если покупатель в нарушение договора купли - продажи отказывается
принять и оплатить товар.
Таким образом,
возможность требовать расторжения договора купли - продажи законом ставится в
зависимость от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он
принят последним.
Поскольку Гражданский
кодекс
Российской Федерации не содержит требования по оформлению отдельного
письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору
купли-продажи, в подтверждение данного обстоятельства стороны могут представить
любые допустимые доказательства, подтверждающие факт передачи денежных средств.
Таким доказательством может являться запись в договоре купли-продажи о
получении продавцом оплаты.
Буквальное значение
слов и выражений в соответствии со ст.431
ГК РФ позволяет установить смысл п.5
договора купли-продажи от 22 марта 2021 года,
из его текста следует однозначный вывод, что стороны подтвердили, что
покупатель полностью оплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества до
подписания спорного указанного договора. Следовательно, подписав данный
договор, стороны выразили свое согласие с его условиями. Иных способов оплаты цены договора сторонами
согласовано не было.
Поскольку исполнение условий договоров сторон
о передаче денежных средств до подписания договоров купли-продажи возможно
только до наступления указанного события - подписания договора купли-продажи,
то продавец, подписав данный договор, согласился с тем, что денежные средства
за вышеуказанные объекты недвижимого
имущества от покупателя ему переданы.
С учетом
изложенного, исходя из условий договора купли – продажи от 22 марта 2021 года,
суд первой инстанции верно пришел к выводу, что договор между сторонами
подписан, расчет между сторонами произведен полностью при подписании данного договора,
договор купли - продажи в части передачи недвижимого имущества покупателям
фактически исполнен, так как право собственности на спорный жилой дом с
земельным участком был зарегистрирован за Альфутиным П.С. в установленном
законом порядке, что свидетельствует о реальном исполнении данного договора.
Доводы жалобы о том,
что условие об оплате было включено в договор для того, чтобы на дом и
земельный участок не накладывалось обременение, оплата недвижимости должна была
осуществляться ответчиком в рассрочку после регистрации договора купли –
продажи в росреестре, являются несостоятельными, поскольку противоречат
условиям договора купли – продажи спорного жилого дома с земельным участком от
22 марта 2021 года.
Ссылка в жалобе на
показания свидетелей не могут подтвердить или опровергнуть расчет между
сторонами договора купли - продажи, поскольку в силу ст.60
ГПК РФ, п.1 ст.160,
п.1 ст.162
ГК РФ допустимыми доказательствами не являются.
На основании
изложенного, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных
сторонами условий договора купли - продажи недвижимого имущества от 22 марта
2021 года, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истцу
(продавцу) не было предоставлено договором купли - продажи право требовать от
Альфутина П.С. (покупателя) возврата переданных по договору земельного участка
и жилого дома, даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате
стоимости указанного недвижимого имущества.
Разрешая спор, суд
первой инстанции правильно применив нормы права, верно квалифицировав
правоотношения сторон, оценив представленные в материалы дела доказательства в
соответствии со ст.67 ГПК РФ и установив вышеизложенные обстоятельства, пришел
к надлежащему выводу об отсутствии правовых оснований для
удовлетворения исковых требований.
Также суд апелляционной инстанции соглашается
с выводом районного суда о пропуске срока исковой давности, исходя из
следующего.
Согласно ст.195
ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право
которого нарушено.
Общий срок исковой
давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200
данного кодекса (п.1 ст.196
ГК РФ).
Исковая давность
применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения
судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено
стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в
иске (п.2 ст.199
ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.200
ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности
начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права
и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В п.1
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015
года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского
кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что, если иное не
установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда
лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности
следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является
надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст.200
ГК РФ).
Если будет
установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется
уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического
лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой
давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим
мотивам, без исследования иных обстоятельств дела (п.15
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015
года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского
кодекса Российской Федерации об исковой давности»).
Такое правовое
регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых
связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение
своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие
разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав
приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков,
которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения
значимых для рассмотрения дела сведений и фактов. Применение судом по заявлению
стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от
необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться
об осуществлении и защите своих прав.
Исходя из изложенного
для разрешения вопроса об исчислении срока исковой давности по настоящему делу
суду необходимо было установить начальный момент течения данного срока.
Истец заявил о том,
что он узнал о нарушении своих прав в декабре 2023 года, в связи с чем сначала
обратился в полицию, а потом в суд.
Согласно заявлению
Чамкаева Д.Е. от 31 декабря 2023 года, находящемуся в материалах КУСП *** от 31
января 2024 года, он просит привлечь к уголовной ответственности Карабекяна
Р.Р. по факту вымогательства у него денежных средств и незаконно получившего
его имущество в виде жилого дома, оформленного на третьих лиц (т.1 л.д.61).
Из объяснения
Чамкаева Д.Е. от 31 декабря 2023 года, данных в ходе указанной проверки
следует, что в апреле 2021 года он хотел занять денежные средства в размере
500 000 руб. у своего знакомого Карабекяна Р.Р. Он ему предоставил
180 000 руб., остальную сумму обещал дать позже. Они договорились, что он
будет возвращать ему деньги по 10 000 руб. ежемесячно. После чего они увиделись
и он сказал ему, что нужно переоформить его (Чамкаева Д.Е.) жилой дом на его
родственников, поскольку он хотел обналичить свой материнский капитал. Также
пояснил, что если он не переоформит на него жилой дом, то он не даст остальные
320 000 руб. Ему пришлось согласиться на переоформление дома, поскольку он
не мог вернуть в срочном порядке взятые ранее 180 000 руб. Через несколько
дней он переоформил дом на мужа его родной сестры – Альфутина П.С. (т.1 л.д.61
оборотная сторона – л.д.62).
С учетом
изложенного, проанализировав пояснения Чамкаева Д.Е., суд апелляционной
инстанции приходит к выводу, что о переходе спорного жилого дома с земельным
участком в собственность третьих лиц истец достоверно знал весной 2021 года.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской
Федерации от 21 января 2020 года №305-ЭС19-18457, к требованию продавца о
расторжении договора купли-продажи и о возврате переданного покупателю товара в
связи с его неоплатой подлежит применению общий трехлетний срок исковой
давности, который исчисляется с момента, когда товар должен быть оплачен.
Таким образом, срок исковой давности по
заявленному требованию, направленному на расторжение договора купли-продажи в
связи с его неоплатой, начинает течь с момента, когда товар должен быть
оплачен. Истец не позднее 22 марта 2021 года узнал о нарушении своего права,
поскольку как утверждает Чамкаев Д.Е. расчет ответчиком в соответствии с
условиями договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, не произведен.
Истец обратился с
иском в суд 29 марта 2024 года (согласно штампу на конверте) (т.1 л.д.14), то
есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
Следовательно,
вопреки доводам жалобы, срок исковой давности Чамкаевым Д.Е. в данном случае
пропущен, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении
иска.
Доказательств
уважительности причин пропуска срока истцом не представлено, равно как и не
заявлено ходатайство о восстановлении данного срока.
Доводы апелляционной
жалобы по своей сути сводятся к несогласию с постановленным решением,
переоценке исследованных судом доказательств, основаны на ином толковании норм
материального и процессуального права, поэтому не могут являться основанием к
отмене вынесенного судебного постановления.
На основании
вышеизложенного, обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем
представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей
правильности не вызывает.
Рассмотрев дело в
пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит доводы,
приведенные в ней, несостоятельными. В силу положений ст.330 ГПК РФ оснований
для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А
:
решение Новоспасского районного суда Ульяновской области от 31 мая
2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Чамкаева Дениса
Ефимовича – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение
может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через
Новоспасский районный суд Ульяновской
области.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 27 августа 2024 года.