Дело № 3а-102/2024
73OS0000-01-2024-000030-83
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
5 августа 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «НИВА» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Нива»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО») от *** года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, соответственно,
в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № ***
от 19 октября 2023 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр»:
земельного участка с кадастровым номером *** – в размере 33 725 109
руб. 89 коп., земельного участка с кадастровым номером *** – в размере
37 775 639 руб. 15 коп.
Требования
мотивировало тем, что является одним из сособственников и арендатором указанных
земельных участков.
1. Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года утверждена в размере 103 152 460 руб. 54 коп. Вместе с тем
в соответствии с отчетом оценщика ООО «Многопрофильный деловой центр» № *** от
19 октября 2023 года (оценщик Цыплов М.П.) рыночная стоимость земельного
участка по состоянию на 25 июля 2023 года составила 33 725 109 руб.
89 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
2. Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года утверждена в размере 90 854 888 руб. 79 коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом
оценщика ООО «Многопрофильный деловой центр» № *** от 19 октября 2023 года
(оценщик Цыплов М.П.) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25
июля 2023 года составила 37 775 639 руб. 15 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.В., администрация МО
«Среднесантимирское сельское поселение» Новомалыклинского района Ульяновской области (л.д. 67 т.5), Кузнецов
Владимир Анатольевич, Валиуллова Фаузия Зинятовна, Сафина Гильчечек Авхатовна, Юсупова Роза
Авхатовна, Минибаева Камилия Радиковна, Сайфутдинов Явдэт Асхатович, Галиев
Рамис Касымович, Михайлов Михаил Петрович, Майорова Татьяна Александровна,
Сафиуллова Чулпан Фаатовна, Шайдуллова Суфья Ахмедулловна, Рафиков Замиль
Фатыхович, Ишмаева Ольга Федоровна, Сагирова Суфия Валиевна, Гайнуллова Назифя
Ислямовна, Мухамадиева Сания Мингачевна, Кабиров Рафаел Вазыхович, Галиев Рамис
Касымович, Някина Людмила Ивановна, Муртазин Камиль Мустафович, Галиева Алсу
Замировна, Сафиуллов Миниахмет Авхатович, Шарафутдинов Равиль Ислямович,
Кондратьев Александр Васильевич, Зайнуллова Венера Миниавхатовна, Балеева
Рэмзия Хатимулловна, Галиев Ринат Минахметович, Щукина Лидия Петровна, Глухов
Николай Петрович, Шарапова София Галимзяновна, Лисина Валентина Михайловна,
Трифонов Виталий Александрович, Иштыкова Елена Анатольевна, Ушаева Людмила
Анатольевна, Трифонов Николай Анатольевич, Абдуллов Ильшат Минниниязович,
Булыгин Игорь Николаевич, Нуруллина Раися Вазыховна, Лобанов Михаил Викторович,
Садыкова Миннегель Валиевна, Камалиев Рифать Вазыхович, Крыкин Юрий
Валерьевич,. Сударев Сергей Васильевич, Михайлов Николай Петрович, Сагирова
Гельсиря Миниасхатовна, Сагдиева Гельшат Минвазыховна, Вечкутов Александр
Анатольевич, Сафаргалиев Фарид Габдрашитович, Малафеева Светлана Анатольевна,
Сударева Зинаида Григорьевна, Кузнецов Владимир Анатольевич, Терёшкина Мария
Николаевна, Кузнецов Владимир Анатольевич, Мирзазянова Гельезем Нурмухаметовна,
Альмухаметов Равиль Ислямович, Гужин Александр Николаевич, Кабиров Равиль
Адиуллович, Мухаммедеев Ислам Шакирович, Ишмаева Раиса Константиновна,
Сафиуллов Миниахмет Авхатович, Галиева Гадельниса Ахметовна, Сидорова Валентина
Николаевна, Сидорова Татьяна Дмитриевна, Кочнев Сергей Николаевич, Муртазин Асадулла
Насыбуллович, Ишмаев Николай Иванович, Галимова Нурдидя Фатыховна, Алексеева
Елена Геннадьевна, Сафина Халися Ахмедулловна, Нагметуллов Ришат Миниавхатович,
Кочнева Галина Николаевна, Салмин
Николай Андреевич, Сафиуллова Гельсым Шафигулловна, Сидорова Татьяна
Дмитриевна, Дюдяева Татьяна Ивановна, Майорова Татьяна Александровна, Шарапова
София Галимзяновна, Чичаева Татьяна Петровна, Салмина Ольга Васильевна, Чичаев
Анатолий Михайлович, Смирнов Николай Михайлович, Сагирова Гельсиня Шарифовна,
Сагирова Гельсиря Миниасхатовна, Хайбуллова Гулчачак Асхатовна, Сагиров Назим
Насыхович, Фахрутдинова Миннегульсум Салаховна, Пискеев Анатолий Иванович,
Сатдарова Минзиган Ахмадулловна, Хамидуллов Ринат Кашафович, Сагирова Альфия
Мардуковна, Сагдеева Назия Хисмятовна, Савинкина Антонина Дмитриевна, Сафиуллов
Миниахмет Авхатович, Хамидуллова Флюра Юнусовна, Абдулганиев Минвагиз
Абдулганиевич, Закирова Зария Гизятулловна, Сайфутдинов Авхат Асхатович,
Кондратьев Александр Васильевич, Нагметуллова Минисария Фатыховна, Сайфутдинов
Явдэт Асхатович, Хайбуллова Миннебикя Шараповна, Муртазина Назия Минсалимовна,
Сыбатуллов Шамиль Шавкетович, Зайнуллова Мариям Зиннятовна, Хайбуллова Фаузия
Гизятовна, Абдуллов Ильшат Минниниязович, Вечкутова Тамара Петровна, Михайлов
Михаил Петрович, Абдуллова Гулфия Загидулловна, Абдулганеева Фатыма Хатыповна,
Айдаров Владимир Дмитриевич, Ахмадиев Тальгать Гизятуллович, Антонов Илья
Михайлович, Булыгина Людмила Анатольевна, Булыгин Игорь Николаевич, Нугуманова
Минегельсем Закировна, Щукина Лидия Петровна, Щукина Татьяна Николаевна,
Абдуллов Ирек Миниязович, Митялина Валентина Степановна, Митрофанов Сергей
Дмитриевич, Масин Николай Николаевич, Митрофанова Мария Фёдоровна, Гужина Елена
Александровна, Ишмаева Ольга Федоровна, Гильметдинов Минневалий Садыкович,
Кочнев Сергей Николаевич, Виряскина Мария Ивановна, Валиуллова Нурзиган
Хуснулловна, Вечкутов Александр Анатольевич, Виряскин Анатолий Федорович,
Терентьев Анатолий Алексеевич, Пискеева Елена Михайловна, Зайнуллов Равиль
Хайруллович, Митрофанова Валентина Дмитриевна, Трифонов Николай Анатольевич,
Мухаммедеев Ислам Шакирович, Зайнуллова Минсрур Мухаметвалеевна, Камалиева
Саимя Исмагиловна, Мирзазянов Рэшит Хузязянович, Зайнуллова Венера
Миниавхатовна, Терентьева Лидия Викторовна, Мирзазянова Гельезем
Нурмухаметовна, Ершов Валентин Владимирович, Сагирова Суфия Валиевна,
Мухамедиева Райся Хуббулловна, Митрофанов Дмитрий Александрович, Калимуллова
Гельфия Галимзяновна, Шутова Наталия Владимировна, Зайнуллов Фаиль Фаатович,
Трифонова Людмила Юрьевна, Хайбуллова Зульфия Загидулловна, Сагиров Ахтям
Асхатович, Смирнова Валентина Сергеевна, Сагиров Нагим Насыхович, Камалиев
Ислям Вазыхович, Лисина Валентина Михайловна, Липатова Елена Александровна,
Щукин Петр Николаевич, Хайбуллов Фаиль Калимуллович, Фролова Галина Ивановна,
Липатов Евгений Александрович, Кабиров Рафаел Вазыхович, Кочнев Иван
Николаевич, Борисов Виктор Александрович, Калимуллов Хайдярзан Кадирович,
Гизятуллова Хаят Минвалиевна, Альмухаметов Равиль Ислямович, Фасахова Фания
Набиулловна, Ерошкина Валентина Андреевна, Прытков Виктор Александрович,
Фролова Галина Филипповна, Фасахов Илдус Гумерович, Фахрутдинов Илдар
Ахметович, Фахрутдинова Гельсиря Шарифовна, Закиров Рэстям Сагирович,
Володкович Нина Федоровна, Ерошкина Надежда Алексеевна, Альмухаметова Рамзия
Вагизовна, Прозорова Лариса Валентиновна, Прозоров Александр Николаевич,
Ерошкин Сергей Николаевич, Калимуллова Гельшат Насыбулловна, Кабирова Галия
Нагимовна, Ганиев Вазых Гариевич, Галиева Гадельниса Ахметовна, Гизятуллов
Асадулла Ахмедуллович, Гайнуллова Назифя Ислямовна, Гужина Тамара Петровна,
Галиева Зайняп Шакировна, Ганиев Касым Шакирович, Шарапов Радик Асхатович,
Гайнуллова Галия Насибулловна Галиуллина Нурия Хатыповна, Гильметдинова Рамзия
Шагитовна, Галиев Рашид Валимович, Ганиев Нурислам Кадырович (л.д. 48-50 т.5).
В ходе
рассмотрения дела представитель истца
Мосорук В.А. уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости
земельных участков – просила установить кадастровую стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** в размере 28 000 985 руб.,
земельного участка с кадастровым номером *** в размере 27 829 640
руб. по состоянию на 25 июля 2023 года в соответствии с заключением судебной
экспертизы (л.д. 223 т.7).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в
отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных
требований, указывая на законность принятых учреждением решений.
Также указал на то,
что истцом в исковом заявлении не приведено обоснование незаконности принятых
Учреждением решений.
Учреждение возражает
против удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, поскольку в случае
устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости, административный истец может воспользоваться своим правом на
установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Считает, что
требование об установлении рыночной
стоимости земельных участков не является самостоятельным и не может быть удовлетворено
отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного
органа. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д. 1-4 т.5).
В дополнительных
пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении расчета рыночной
стоимости земельных участков учреждением арифметических ошибок не выявлено.
Вместе с тем Учреждение не согласно с выводом судебного
эксперта о том, что использование оценщиком при подготовке отчета об оценке не
всех, имевшихся на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в *** на рынке
продаж предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, не является нарушением ст.
11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Указывает на то, что
в соответствии с п. 5 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке
бюджетное учреждение обязано осуществлять сбор, обработку, систематизацию и
накопление данных рынка недвижимости на постоянной основе, следовательно, в
случае выявления несоответствия данных, указанных в отчете, учреждение обязано
указать их в качестве нарушений.
Согласно п. 26
Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных
Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, бюджетным учреждением
осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также
анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но
влияющей на их стоимость.
Исследованный
Учреждением рынок недвижимости опровергает ценовой диапазон, представленный в
отчете об оценке, и принцип достаточности. В данном случае оценщик использовал
в своих расчетах либо завышенную стоимость, либо заниженную, тогда как
Учреждение предлагает рассмотреть предложения по средней и приемлемой
стоимости, что позволяет снизить интервал вариации цен предложений и аналогов
(л.д. 220 т.7).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 13 592 711 кв.м,
расположен по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного
назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного
производства.
Земельный участок с
кадастровым номером ***, площадью 14 647 179 кв.м, расположен по адресу: ***,
категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного
использования – для сельскохозяйственного производства.
Сособственниками
указанных земельных участков являются ООО «НИВА», Кузнецов В.А.,
Валиуллова Ф.З., Сафина Г.А., Юсупова Р.А.,
Минибаева К.Р., Сайфутдинов Я.А., Галиев Р.К., Михайлов М.П., Майорова Т.А.,
Сафиуллова Ч.Ф., Шайдуллова С.А., Рафиков З.Ф., Ишмаева О.Ф., Сагирова С.В.,
Гайнуллова Н.И., Мухамадиева С.М., Кабиров Р.В., Галиев Р.К., Някина Л.И.,
Муртазин К.М., Галиева А.З., Сафиуллов М.А., Шарафутдинов Р.И., Кондратьев А.В.,
Зайнуллова В.М., Балеева Р.Х., Галиев Р.М., Щукина Л.П., Глухов Н.П., Шарапова
С.Г., Лисина В.М., Трифонов В.А., Иштыкова Е.А., Ушаева Л.А., Трифонов Н.А.,
Абдуллов И.М., Булыгин И.Н., Нуруллина Р.В., Лобанов М.В., Садыкова М.В.,
Камалиев Р.В., Крыкин Ю.В., Сударев С.В., Михайлов Н.П., Сагирова Г.М.,
Сагдиева Г.М., Вечкутов А.А., Сафаргалиев Ф.Г., Малафеева С.А., Сударева З.Г.,
Кузнецов В.А., Терёшкина М.Н., Кузнецов В.А., Мирзазянова Г.Н., Альмухаметов Р.И.,
Гужин А.Н., Кабиров Р.А., Мухаммедеев И.Ш., Ишмаева Р.К., Сафиуллов М.А.,
Галиева Г.А., Сидорова В.Н., Сидорова Т.Д., Кочнев С.Н., Муртазин А.Н., Ишмаев
Н.И., Галимова Н.Ф., Алексеева Е.Г., Сафина Х.А., Нагметуллов Р.М., Кочнева Г.Н., Салмин Н.А., Сафиуллова Г.Ш., Сидорова Т.Д.,
Дюдяева Т.И., Майорова Т.А., Шарапова С.Г., Чичаева Т.П., Салмина О.В., Чичаев А.М., Смирнов Н.М., Сагирова Г.Ш.,
Сагирова Г.М., Хайбуллова Г.А., Сагиров Н.Н., Фахрутдинова М.С., Пискеев А.И.,
Сатдарова М.А., Хамидуллов Р.К.,
Сагирова А.М., Сагдеева Н.Х., Савинкина А.Д., Сафиуллов М.А., Хамидуллова Ф.Ю.,
Абдулганиев М.А., Закирова З.Г., Сайфутдинов А.А., Кондратьев А.В.,
Нагметуллова М.Ф., Сайфутдинов Я.А., Хайбуллова М.Ш., Муртазина Н.М.,
Сыбатуллов Ш.Ш., Зайнуллова М.З., Хайбуллова Ф.Г., Абдуллов И.М., Вечкутова Т.П., Михайлов М.П.,
Абдуллова Г.З., Абдулганеева Ф.Х.,
Айдаров В.Д., Ахмадиев Т.Г., Антонов И.М., Булыгина Л.А., Булыгин И.Н.,
Нугуманова М.З., Щукина Л.П., Щукина Т.Н., Абдуллов И.М., Митялина В.С.,
Митрофанов С.Д., Масин Н.Н., Митрофанова М.Ф., Гужина Е.А., Ишмаева О.Ф.,
Гильметдинов М.С., Кочнев С.Н., Виряскина М.И., Валиуллова Н.Х., Вечкутов А.А.,
Виряскин А.Ф., Терентьев А.А., Пискеева Е.М., Зайнуллов Р.Х., Митрофанова В.Д.,
Трифонов Н.А., Мухаммедеев И.Ш., Зайнуллова М.М., Камалиева С.И., Мирзазянов Р.Х.,
Зайнуллова В.М., Терентьева Л.В.,
Мирзазянова Г.Н., Ершов В.В., Сагирова С.В., Мухамедиева Р.Х., Митрофанов Д.А.,
Калимуллова Г.Г., Шутова Н.В., Зайнуллов Ф.Ф., Трифонова Л.Ю., Хайбуллова З.З.,
Сагиров А.А., Смирнова В.С., Сагиров Н.Н., Камалиев И.В., Лисина В.М., Липатова
Е.А., Щукин П.Н., Хайбуллов Ф.К., Фролова Г.И., Липатов Е.А., Кабиров Р.В.,
Кочнев И.Н., Борисов В.А., Калимуллов Х.К.,
Гизятуллова Х.М., Альмухаметов Р.И., Фасахова Ф.Н., Ерошкина В.А., Прытков В.А.,
Фролова Г.Ф., Фасахов И.Г., Фахрутдинов И.А., Фахрутдинова Г.Ш., Закиров Р.С.,
Володкович Н.Ф., Ерошкина Н.А., Альмухаметова Р.В., Прозорова Л.В., Прозоров А.Н.,
Ерошкин С.Н., Калимуллова Г.Н., Кабирова Г.Н., Ганиев В.Г.,
Галиева Г.А., Гизятуллов А.А., Гайнуллова Н.И., Гужина Т.П., Галиева З.Ш.,
Ганиев К.Ш., Шарапов Р.А., Гайнуллова Г.Н., Галиуллина Н.Х., Гильметдинова Р.Ш.,
Галиев Р.В., Ганиев Н.К. (л.д. 20-95 т.1, 36-138 т.3, диск).
Кроме того, ООО
«НИВА» является арендатором указанного земельного участка (л.д. 99-116 т.1,
л.д. 20-32 т.3).
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере
103 152 460 руб. 54 коп. по состоянию на 1 января 2022 года и
утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 19 т.1, л.д. 214 т.7).
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** определена в размере по
состоянию на 1 января 2022 года и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября
2022 года. Дата начала применения
указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 19 т.1, л.д. 214
т.7, диск).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 23 октября 2023 года ООО «НИВА» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** и *** в
размере их рыночной стоимости (л.д. 7 т.5 и л.д.229 т.4, соответственно),
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке №
*** от 19 октября 2023 года,
составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость
земельных участков по состоянию 25 июля 2023 года составила: земельный участок
с кадастровым номером *** –
33 725 109 руб. 89 коп., земельный участок с кадастровым номером ***
– 37 775 639 руб. 15 коп. (л.д. 117-235 т.1, л.д. 1-202 т.2).
Решениями ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** – в отношении земельного участка с кадастровым
номером *** (л.д. 96 т.1) и №*** - в
отношении земельного участка с кадастровым номером *** (л.д. 33 т.3) по результатам рассмотрения указанных
заявлений обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами *** и ***
в размере их рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года, определенной отчетом об оценке, составленным
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.) № *** от 19 октября
2023 года.
Основанием для
принятия решении об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр. 165-166 Отчета об оценке указано, что на дату
оценки и в нормальный срок экспозиции в *** на рынке продаж имелось 9
предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения,
наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение - ***, категория
земельных участков — земли сельскохозяйственного назначения, застроенность
участка - незастроенные земельные участки и/или земельные участки с
располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут
экономической ценности. Застроенные земельные участки, на которых располагаются
капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные участки для
садоводства в выборку не вносились, разрешенное использования/позиционирование
при продаже - земли сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное
производство, площадь - более 10 га (включительно), т.к. используемая
зависимость для корректировки на площадь не применима для участков площадью
менее 10 га, вид права - собственность, обрабатываемость - обрабатываемые
земельные участки (под пашни).
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой
оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление
данных о рынке недвижимости.
Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости
установлено, что в период с октября 2021 года по июль 2023 года (средний срок
экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к
рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории ***, не
использованных Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки
объявлений о продаже объектов недвижимости на территории ***: идентификационные
номера: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7.
При
оценке законности принятых ОГБУ «БТИГКО» решений суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», проверки
отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» эксперту ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 19 октября
2023 года, составленного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов
М.П.), судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению экспертизы № *** от 17 июня
2024 года, выполненному экспертом ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» ***, отчет
не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в
том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральных стандартов
оценки и других актов уполномоченных органов в области оценочной деятельности,
в том числе, допущены существенные нарушения, которые повлияли на определение
итоговой величины рыночной стоимости.
Согласно
мотивировочной части экспертного заключения экспертом выявлено следующее:
1.2.
Существенные нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а
именно:
1.2.1.
Согласно справочнику «Приволжский центр методического и
информационно-аналитического обеспечения оценки. Справочник оценщика недвижимости
– 2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Корректирующие и
территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициенты капитализации»
рекомендованы к использованию основные ценообразующие факторы по сегменту
земельных участков сельскохозяйственного назначения под пашню: почвенное
плодородие (тип почвы, содержание гумуса, NPK, мехсостав и т.д.) -
значимость фактора 0,18; общая площадь (фактор масштаба) - значимость
0,13; передаваемые имущественные права –
значимость 0,10; местоположение земельного участка относительно пункта приема и
переработки с/х продукции – значимость 0,10; местоположение земельного участка
относительно крупных городов – значимость 0,10; агроклиматическое условия –
значимость 0,09; рельеф – значимость 0,09; наличие орошения – значимость 0,08;
наличие подъездных путей с твердым покрытием – значимость 0,07; конфигурация
участка – значимость 0,07. В отчете отсутствует описание корректировки по
ценообразующему фактору «Местоположение земельного участка относительно областного
центра». Диапазон корректировки по данному фактору составляет до К=1,67
(1/0,6).
Общее
местоположение земельного участка определяется его расположением по отношению к
общей инфраструктуре территорий, то есть близостью к крупным населенным пунктам,
крупным торговым, промышленным, культурным центрам, основным транспортным
магистралям. Для учета этого фактора в
справочнике выделены типовые территориальные зоны в зависимости от удаления от
областного центра, классификация которых содержится в таблице 13. В данном
разделе приводятся соответствующие территориальные коэффициенты. Применение
указанных коэффициентов может оказывать значительное влияние на расчет
стоимости – нарушение требований ФСО 7 п. 11 «г».
1.2.2.
На стр. 181 отчета в качестве рассматриваемого аналога указан земельный участок
(использовался в расчетах в качестве аналога № 7) с кадастровым номером ***.
Согласно картографическим данным публичной кадастровой карты Росреестра и
карт Гугл указанный земельный участок
частично зарос и не может быть использован в качестве аналога. Корректировка на
необрабатываемость и необходимость удаления зарослей не рассматривалась, что
ведет к искажению стоимости – нарушение требований п.п. 4 п. 9 и п. 10 ФСО-V.
1.3.1.
Экспертом проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших
основанием для принятия решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
По
п. 1 решения – действительно, оценщиком в обзоре рынка объектов оценки не
указаны еще ряд предложений о продаже сопоставимых земельных участков,
отвечающих установленным самим оценщиком критериям отбора и сопоставимости с
объектами оценки. Однако эксперт не считает данное замечание нарушением
действующего законодательства в области оценочной деятельности. Вывод эксперта
основан на том, что законодательно не закреплена обязанность оценщика указывать
все предложения, имеющиеся на рынке в период экспозиции. В обязанности оценщика
входит анализ рынка объекта оценки, но объемы и критерии исследования рынка
объекта оценки являются прерогативой оценщика. Изучение фото и картографических
материалов дополнительных предложений позволяет сделать вывод, что включение их
в анализ рынка не приведет к существенному изменению стоимости. Нарушение
требований п. 11 ФСО 7, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ не установлено.
В
связи с этим эксперт не признал нарушением законодательства в области оценочной деятельности причины,
послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, указанные
сотрудниками ОГБУ «БТИГКО» в п. 1 решения.
1.3.2.
Экспертом проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием
для принятия решения № *** от *** года
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
По
п. 1 решения – действительно, оценщиком в обзоре рынка объектов оценки не
указаны еще ряд предложений о продаже сопоставимых земельных участков,
отвечающих установленным самим оценщиком критериям отбора и сопоставимости с
объектами оценки. Однако эксперт не считает данное замечание нарушением
действующего законодательства в области оценочной деятельности. Вывод эксперта
основан на том, что законодательно не закреплена обязанность оценщика указывать
все предложения, имеющиеся на рынке в период экспозиции. В обязанности оценщика
входит анализ рынка объекта оценки, но объемы и критерии исследования рынка
объекта оценки являются прерогативой оценщика. Изучение фото и картографических
материалов дополнительных предложений позволяет сделать вывод, что включение их
в анализ рынка не приведет к существенному изменению стоимости. Нарушение
требований п. 11 ФСО 7, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ не установлено.
В
связи с этим эксперт не признал нарушением законодательства в области оценочной деятельности причины,
послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, указанные сотрудниками ОГБУ
«БТИГКО» в п. 1 решения.
Поскольку
отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельных участков
по состоянию на 25 июля 2023 года: земельный участок с кадастровым номером *** - 28 000 985 руб., земельный
участок с кадастровым номером *** – 27 829 640 руб. (л.д. 123-165
т.7).
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается (л.д. 220 т.7).
При
этом суд соглашается с заключением судебной экспертизы о том, что использование оценщиком при подготовке
отчета об оценке не всех, имевшихся на дату оценки и в нормальный срок
экспозиции в *** на рынке продаж предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, не
является нарушением ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Так, статьей 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» установлены общие требования к форме и содержанию отчета
об оценке. В частности, предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в
заблуждение.
Пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, установлена
последовательность анализ рынка
недвижимости:
а) анализ влияния общей политической и
социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта
оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на
рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому
принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных,
позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с
сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим
характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может
быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных
вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на
спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки
доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка
недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика
рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и
продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие
выводы.
Объем исследований определяется оценщиком
исходя из принципа достаточности.
Таким образом, вышеприведенные нормативные
правовые акты не определяют, какой объем исследования рынка должен использовать
оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Наоборот, определено, что оценщик
самостоятельно определяет объем исследования рынка объекта оценки. Обязанности
по указанию в отчете всех предложений, имеющихся на рынке в сегменте объекта
оценки на дату оценки, и обязательное использование всех предложений в расчетах
законодательством не установлено. Кроме того, это объективно невозможно (в
частности, в случае значительной активности рынка в том или ином сегменте).
Доказательств использования оценщиком для
расчета рыночной стоимости объекта оценки аналогов с наименьшей или наибольшей
стоимостью учреждением не предоставлено. При этом в мотивировочной части
экспертного заключения указано, что изучение фото и картографических
материалов дополнительных предложений
позволило эксперту сделать вывод о том, что включение их в анализ рынка не
приведет к существенному изменению стоимости.
В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объектов оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** и *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об
оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости, суд считает необходимым
принять во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с
учетом этого установить
кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной
стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года: земельного участка с кадастровым номером *** - в размере
28 000 985 руб., земельного участка с кадастровым номером ***
– в размере 27 829 640 руб., которая подлежит применению с 1 января
2023 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» - заявления поступили в ОГБУ «БТИГКО» 25 октября 2023 года).
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость земельных
участков не может быть установлена в
размере рыночной стоимости, определенной
судебной экспертизой, проведенной
в рамках административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, предусматривающей право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления ООО «НИВА» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от *** года № *** и
№ *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** и ***, соответственно, в размере их рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 19 октября 2023 года,
составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщика Цыплов М.П.),
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
13 592 711 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 28 000 985
руб. по состоянию на 25 июля 2023 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
14 647 179 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 27 829 640
руб. по состоянию на 25 июля 2023 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами *** и ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
12 августа 2024 года.