Дело № 3а-138/2024
73OS0000-01-2024-000073-51
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
8 августа 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «Молвино
Агро» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Молвино
Агро» обратилось в суд с
административным исковым заявлением о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № ***
от *** года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
6 535 759 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в
размере его рыночной стоимости, равной 2 875 734 руб., определенной
отчетом оценщика ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» № *** от 20 декабря 2023 года.
Требования
мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка,
находящегося в собственности ***.
Кадастровая
стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 года в
размере 24 894 338 руб. 45 коп., дата начала её применения - 1 января
2023 года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке земельного участка
№ *** от 20 декабря
2023 года, составленному ООО «Центр экономических и юридических экспертиз»
(оценщик Соловьева О.В.), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
14 ноября 2023 года составила 2 875 734 рублей.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в
ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении
его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
общество с ограниченной ответственностью «Центр экономических и
юридических экспертиз», оценщик Соловьева О.В., администрация муниципального образования «Тереньгульский район»
Ульяновской области.
В ходе
рассмотрения дела представитель истца Черемухина
Е.С. уточнила исковые требования в части
размера рыночной стоимости земельного участка – просила установить кадастровую
стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости
9 150 063 руб. по состоянию на
14 ноября 2023 года в соответствии с заключением судебной экспертизы с
учетом дополнения к ней (л.д.110 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены. Суд определил рассмотреть дело в
отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных
требований, указывая на законность принятого учреждением решения.
Также указал на то,
что истцом в исковом заявлении не приведено обоснование незаконности принятого
Учреждением решения.
Учреждение возражает
против удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в случае
устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, административный истец может воспользоваться своим правом на
установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Считает, что
требование об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не
может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием
решения уполномоченного органа. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д. 138-143 т.1).
В дополнительных
пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка, произведенного заключением судебной экспертизы с
учетом дополнения к ней, учреждением
арифметических ошибок не выявлено
(л.д.139 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 6 535 759 кв.м,
расположенный по адресу: ***, категория земель – земли сельскохозяйственного
назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного
производства, находится в собственности ***. ООО «Молвино Агро» является
арендатором указанного земельного участка (л.д. 14-16, 21-34, 184-186 т.1, л.д.
64-66 т.2).
Кадастровая
стоимость земельного участка определена в размере 24 894 338 руб. 45 коп. по состоянию на 1 января 2022 года и
утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области № 60-пр от 29 июня 2023 года. Дата начала применения
указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года (л.д. 13, 115 т.1, л.д. 67-68 т.2).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 12 января 2024 года ООО «Молвино Агро» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением (л.д. 146 т.1) об установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об определении
рыночной стоимости земельного участка № ***
от 20 декабря 2023 года, составленный
ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщик Соловьева О.В.), согласно которому
рыночная стоимость земельного участка по состоянию 14 ноября 2023 года
составила 2 875 734 руб. (л.д. 35-61 т.1),
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 29 *** года по результатам рассмотрения указанного заявления
обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 2 875 734 руб. по состоянию на 14
ноября 2023 года (л.д. 17 т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на
стр. 18 Отчета об оценке сделан вывод о текущем функциональном назначении
объекта — в качестве земельного участкам под нежилыми зданиями. Согласно
Заданию на оценку и фотоматериалов (стр. 17 Отчета об оценке) объекта оценки
объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования ст.11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на
стр. 18 Отчета об оценке сделан вывод о ликвидности объекта оценки. Для данного
вывода Оценщиком проанализирована и описана информация для дома (стр. 18 Отчета
об оценке). Согласно Заданию па оценку объектом оценки является земельный
участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на
стр. 26 Отчета об оценке указано, что формирование цены на земельные участки
под индустриальную застройку связано со многими факторами, среди которых
Справочник выделяет основные. Согласно Заданию на оценку объектом оценки
является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Приведение
основных факторов для индустриальной застройки не обосновано в отчете об
оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Оценщиком на
стр. 27 Отчета об оценке указано, что «в целом отметим, что рынок исследуемой
группы земельных участков в *** довольно слабо развит, из-за ограниченного
числа предложений свободных земельных участков». Согласно Заданию на оценку
объект оценки расположен на территории ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на
стр.28 Отчета об оценке указано, что в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими
нормативными правовыми актами Российской Федерации и Оренбургской области
собственники имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать
в залог и т.д. Согласно Заданию на оценку объект оценки расположен на
территории ***.
Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Согласно п. 11
«б» ФСО №7 при проведении анализа рынка Оценщик определяет сегмент рынка, к
которому принадлежит оцениваемый объект. Данный раздел в Отчете об оценке
отсутствует.
Нарушены требования п.11 «б» ФСО №7.
7. Оценщиком на
стр.28-29 Отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы земельных
участков сельскохозяйственного назначения. Фактор «качество почв», включающий в
себя агроклиматические условия, свойства почв, содержание гумуса, мощность
гумусового горизонта, уклон, содержание глины и т.п., оказывающий влияние на
формирование стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения и
являющийся ценообразующим фактором, не отражен Оценщиком в данном разделе.
Объект оценки и объекты-аналоги различны по своим комплексным показателям
качества почв, что не учтено Оценщиком при определении стоимости земельного
участка. В нарушение п.11 «г» ФСО №7 факторы (элементы сравнения для земельных
участков на стр.28-29 Отчета) не содержат сведений об интервале значений для
данных факторов.
Нарушены требования п.2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 10
п. 7 ФСО №VI, п.11 п.п.
«г» ФСО №7.
8. Согласно п. 11
«в» ФСО №7 при проведении анализа рынка Оценщик проводит анализ фактических
данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Данный раздел при проведении анализа рынка в Отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 «в» ФСО №7.
9. Оценщиком на
стр. 30-31 Отчета об оценке при обосновании отказа от применения метода
выделения и метода распределения указано: «так как на *** рынке отсутствуют
предложения о продаже объектов недвижимости с земельными участками, сопоставимыми
с оцениваемым, применение данного метода для оценки земельных участков
невозможно». При обосновании применения метода сравнения продаж на стр.30
Отчета указано, что рынок купли-продажи земельных участков в *** достаточно
хорошо развит, информационной базы достаточно для проведения анализа и расчета
рыночной стоимости земельного участка, адекватной рыночным условиям.
Согласно Заданию на оценку объект оценки расположен на территории ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
10. Оценщиком на
стр.32-33 Отчета приведено описание отказа от использования метода
капитализации земельной ренты. При отказе от использования в рамках доходного
подхода метода капитализации земельной ренты Оценщиком указано, что «получение
достоверных данных о сдаче в аренду сопоставимых земельных участков
невозможно».
Согласно п. 23 п.п. «ж» ФСО №7 для недвижимости, которую можно сдавать
в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид
оцениваемого земельного участка (земельный участок категории земель
сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для
сельскохозяйственного производства, больших площадей), некорректно.
В соответствии с п.15 ФСО №7 Оценщик руководствуется результатом
анализа НЭИ для выбора подходов и методов оценки объекта оценки (при
определении рыночной стоимости). Условия применения метода капитализации
земельной ренты - наличие информации о величине земельной ренты. Согласно п.2
ФСО №V в процессе
оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке,
учитывает специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта
недвижимости, информация о величине земельной ренты на основе доходов и
расходов, связанных с получением соответствующей ренты с учетом нормативных
показателей для соответствующих климатических и почвенных условий, Оценщиком не
описаны и рассмотрены.
Так же на стр. 32-33 Отчета об оценке указано, что для расчета доходным
подходом необходима точная и корректная информация о финансовом положении
фирмы-владельца объекта оценки, которая не всегда доступна для оценщиков. В
соответствии с разделом V «Особенности оценки рыночной стоимости земель
сельскохозяйственного назначения» методических рекомендаций по определению
рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Министерства
имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 года № 568-р (Далее - Методические
рекомендации) при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом
капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты,
связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка. Земельная
рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение
сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой
доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение
нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Нормативная урожайность - это та ее величина, которая может быть
получена при данном плодородии почвы и фактической ресурсообеспеченности, но
при среднем уровне использования ресурсов. Для характеристики качества почвы
используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде
земельной ренты рассчитывается согласно нормативам. Рентообразующими являются
лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное
время закреплены на определенных участках земли. Материальные издержки на
производство сельскохозяйственной продукции согласно Методическим рекомендациям
определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные
затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном
выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из
сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Таким образом, деятельность предприятия, информация о финансовом
положении фирмы-владельца объекта оценки не являются основанием для отказа
расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения методом
капитализации земельной ренты.
Отказ от использования доходного подхода методом капитализации
земельной ренты в рамках расчета рыночной стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения не обоснован.
Нарушены требования и.2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО
№V, п.п. 13 п.7
ФСО № VI, п.23 п.п. «ж» ФСО №7, п.15 ФСО№ 7.
11. Оценщиком на
стр. 33 Отчета об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оцениваемого
жилья и аналогов выбрана стоимость за
1 кв. м общей площади. Согласно Заданию на оценку объектом оценки
является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Информация об
исследуемом периоде 2022-2023 для анализа рыночных предложений, указанная на
стр. 33 Отчета, не подтверждена.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.
12. Оценщиком на
стр. 18 Отчета об оценке указано, что ликвидность объекта оценки оценивается на
среднем уровне. Срок реализации составит от 61 до 270 календарных дней. При
переходе по ссылке, указанной в качестве источника информации для Аналога №2,
устанавливается дата протокола о результатах аукциона — 12 декабря 2022 года.
Аналог №2 не в рамках периода экспозиции, указанного на стр. 18 Отчета об
оценке. Информация о периоде от 61 до 270 календарных дней не подтверждена в
Отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.
13. Оценщиком на
стр. 38-39 Отчета об оценке приведено обоснование введенных корректировок. При
введении корректировки на торг указано, что данная корректировка составляет
15%. Информация о размере данной корректировки не подтверждена. В качестве
аналогов Оценщиком рассмотрены предложения о состоявшихся торгах. Введение
корректировки на торг в Отчете об оценке не обосновано.
При этом на стр. 33-34 Отчета об оценке указано, что: «однако были
выявлены лишь предложения о текущих торгах. Архивные данные о состоявшихся
торгах в связи с изменением сайта выявлены не были, доступ к старой версии
сайта прекращен. Однако изученная информация полезна в рамках данного отчета
для подтверждения тенденций рыночных показателей стоимости земельных участков».
Далее: «из реестра состоявшихся торгов (не требуется корректировка на торг)
было выявлено всего 3 предложения (минимальное количество аналогов используемое
в оценочной практике), наиболее близких по параметрам с оцениваемым участком
(площадью более 1 млн. кв.м)». Информация о доступе к данным о состоявшихся торгах,
приведенная на стр. 33-34 Отчета, противоречива.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.
14. На стр. 34
Оценщиком указано, что было выявлено всего 3 предложения, наиболее близких по
параметрам с оцениваемым участком. Так как согласно п.11 п.п. «б» ФСО №7
допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются
к рассмотрению объекты недвижимости в ***.
Оценщиком в качестве объектов аналогов приняты Предложения о продаже
земельных участков, выставленных на торги. Данные условия являются нетипичными
для рынка. Обоснование использования данных Предложений в Отчете об оценке
отсутствует.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой
оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление
данных о рынке недвижимости.
Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости
установлено, что в период с февраля 2023 года по ноябрь 2023 года (средний срок
экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к
рассмотренным не менее 7 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения в ***, не использованных Оценщиком в рамках
составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке
недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов недвижимости
на территории ***: идентификационные номера ***.
Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.
15.
В Отчете об оценке
отсутствует описание процесса оценки в соответствии с п. 1 раздела I ФСО № III.
Нарушены требования п. 1 раздела I ФСО №III.
16.
Оценщиком на стр. 37, 39
в таблице №16, 17 Отчета об оценке некорректно указана стоимость Аналога №1.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
17.
Оценщиком на стр.38
Отчета об оценке при обосновании корректировок указано, что корректировка на
торг находится в пределах 15%. При расчете стоимости объекта оценки на стр. 40
корректировка на условия рынка равна 1. Информация о дате предложения аналогов
на стр. 40 в Отчете об оценке не подтверждена.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
18.
На странице 16 Отчета об
оценке указано: «функциональное назначение объекта - земельный участок под
коммерческой недвижимостью. В ходе осмотра было установлено, что текущее использование
объекта: Земельный участок под зданием автосалона», согласно разделу «Задание
на оценку» объектом оценки является земельный участок для сельскохозяйственного
производства.
Нарушены требования ст.11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
При оценке законности
данного решения суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» эксперту ***
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № *** от 20 декабря
2023 года, составленного ООО «Центр экономических и юридических экспертиз»
(оценщик Соловьева О.В.), судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 8 июля
2024 года с учетом дополнения к нему, выполненному экспертом ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, отчет не соответствует требованиям законодательства
РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года,
федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных органов в области
оценочной деятельности, в том числе, допущены существенные нарушения, которые
повлияли на размер рыночной стоимости.
На
основании проведенной экспертизы Отчета
об оценке эксперт сделал следующие выводы: причины, послужившие основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в
размере его рыночной стоимости, указанные в п. 5, 10, 14, 16 решения, эксперт
не признал нарушениями законодательства.
Нарушения,
указанные в п. 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 15, 18 Решения, эксперт
посчитал обоснованными.
Нарушения,
указанные в п. 17 Решения, эксперт посчитал обоснованными частично.
Поскольку
отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 6 535 759 кв.м, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 14 ноября 2023 года в размере 9 150 063 руб.
(л.д. 8-50, 96-107 т.2).
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение судебной
экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 6 535 759 кв.м,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 14 ноября 2023 года, в
размере 9 150 063 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2024 года (п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - заявление
подано в ОГБУ «БТИГКО» 12 января 2024 года).
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Молвино Агро» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика ООО «Центр экономических и юридических
экспертиз» № *** от 20 декабря
2023 года, отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
6 535 759 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере его
рыночной стоимости 9 150 063 руб. по состоянию на 14 ноября 2023
года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
8 августа 2024 года.