УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2024-000067-35
Судья Зубрилина Е.А. Дело
№ 33-3108/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
2 июля 2024
года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Камаловой Е.Я.,
судей Власовой Е.А., Старостиной И.М.,
при секретаре Юшиной В.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Палагушиной Юлии Викторовны, Палагушина Олега Валерьевича, действующих в
своих интересах и интересах несовершеннолетней П*** В*** О***, на решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 5 марта 2024 года по гражданскому
делу № 2-609/2024, по которому постановлено:
исковые требования Палагушиной Юлии Викторовны, Палагушина
Олега Валерьевича, действующих в своих интересах и интересах несовершеннолетней
П*** В*** О***, Палагушина Богдана Олеговича к индивидуальному предпринимателю
Зацепиной Зинаиде Вячеславовне о признании договора купли – продажи объекта
недвижимости расположенного по адресу *** *** от 30.08.2023 недействительным,
применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,
неустойки, морального вреда, штрафа и судебных расходов оставить без
удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Власовой Е.А., пояснения истцов
Палагушина О.В., Палагушиной Ю.В. и их представителя Жемкова А.А., поддержавших
доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика индивидуального
предпринимателя Зацепиной З.В. – Чугунова В.П., полагавшего решение суда
законным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Палагушина
Ю.В., Палагушин О.В., действующие в своих интересах и интересах несовершеннолетней
П*** ***, Палагушин Б.О. обратились в суд с иском к
индивидуальному предпринимателю Зацепиной З.В. (ИП Зацепина З.В.) о расторжении
договора купли – продажи квартиры, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации
морального вреда, штрафа.
В
обоснование исковых требований указали, что 30.08.2023 между ними и ИП Зацепиной З.В. был заключен договор купли –
продажи доли земельного участка с кадастровым номером *** и квартиры по адресу:
***, общей площадью 16,8 кв.м, кадастровый
номер ***.
Стоимость
квартиры составила 1 220 000 руб., стоимость земельного участка - 50 000
руб.
При
первичном осмотре истцами установлено, что в квартире имеется санузел и душ. Впоследствии
выяснилось, что ответчик не уведомила о том, что перепланировка в квартире произведена
без получения надлежащей разрешительной документации и в связи с технической
особенностью здания расположение санузла в комнатах не предполагается.
Истцы
просили расторгнуть договор купли-продажи помещения (квартиры) и земельного
участка, расположенных по вышеуказанному адресу, взыскать с ответчика денежные
средства в размере 1 270 000 руб., неустойку за неудовлетворение требований
потребителя за период с 01.01.2024 по 09.01.2024 в размере 114 300 руб.,
компенсацию морального вреда 100 000 руб., штраф, расходы по оплате услуг
представителя 48 000 руб.
В
последующем истцами были заявлены требования о признании договора купли –
продажи недвижимого имущества от 30.08.2023 недействительным и применении
последствий недействительности сделки, взыскать с ответчика в пользу
Государственного учреждения – Управления Пенсионного фонда РФ в Засвияжском
районе г.Ульяновска денежные средства в размере 586 946 руб. 72 коп.,
полученные по договору купли-продажи с использованием средств материнского
(семейного) капитала от 30.08.2023; неустойку за период с 01.01.2024 по
05.03.2024 в размере 443 984 руб. 63 коп., штраф, расходы по оплате услуг
представителя 48 000 руб.
Судом
к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных
требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ОСФР по
Ульяновской области, Управление Росреестра по Ульяновской области, ТСЖ
«Север-2», Агентство государственного строительного и жилищного надзора
Ульяновской области.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Палагушина Ю.В., Палагушин О.В., действующие
в своих интересах и интересах несовершеннолетней П*** ***, просят отменить решение
суда, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в
полном объеме.
В обоснование жалобы
указывают, что размещенная на сайте объявлений информация о продаже спорного
жилого помещения не содержала сведений о наличии в помещении перепланировки,
которая произведена без соответствующей разрешительной документации. Указанная
информация также не была сообщена ответчиком при совершении спорной сделки.
Считают, что в ходе рассмотрения гражданского дела было
установлено, что продавец не предоставил им какой-либо технической
документации, подтверждающей наличие в помещении перепланировки, что в том
числе подтверждается пояснениями свидетеля Н*** ***.
Ссылаясь на положения ст. 179
Гражданского кодекса РФ указывают, что обманом считается также намеренное
умолчание и сделка, совершенная под влиянием обмана может быть признана судом
недействительной.
Полагают, что судом не учтен
статус сторон (продавец и потребитель) в возникших между сторонами
правоотношениях и положения законодательства о защите прав потребителей об
обязанности продавца своевременно предоставить
потребителю необходимую и достоверную информацию о товаре и отсутствии у
потребителя специальных познаний о свойствах товара, а также о том, что бремя
доказывания в части надлежащего выполнения требования о предоставлении
информации потребителю возлагается на продавца.
Считают, что обжалуемое
решение принято без учета принципа добросовестности и недопустимости извлечения
преимущества из недобросовестного поведения.
Судом необоснованно не
принято во внимание, что ответчик является профессиональным участником рынка, а
также его недобросовестное поведение в
части выполнения работ по незаконному переустройству в целях повышения спроса
покупателей. Кроме того, считают, что ответчик осознавал невозможность
получения разрешительной документации на совершенную им самовольную
перепланировку.
Обращают внимание, что
спорный договор купли-продажи, а также иные документы, представленные в
материалы дела, не содержат сведений о наличии в предмете сделки самовольной
перепланировки, что свидетельствует о намеренном умолчании продавца о
характеристиках товара.
Полагают, что судом
необоснованно не учтена позиция ответчика о признании факта его
недобросовестного поведения и возможности расторжения договора купли-продажи
жилого помещения, что подтверждается письменными пояснениями, а также
информацией, содержащейся в протоколе судебного заседания.
Не соглашаются, что судом
приняты во внимание пояснения свидетеля -*** Н*** *** о разъяснении ей истцам
информации о наличие в спорном помещении самовольной перепланировки. Считают,
что данный свидетель является заинтересованным лицом, поскольку имеет
профессиональный интерес в оспариваемой сделке. Кроме того, свидетель
согласилась с тем, что сведения, размещенные ею на сайте объявлений, содержали
неполную информацию о жилом помещении.
Считают, что судом необоснованно
не учтено, что получить разрешительную документацию на осуществленную
ответчиком перепланировку невозможно, что подтверждается ответом Управления
архитектуры и градостроительства администрации г. Ульяновска, полученным на
направленное ими обращение.
При этом ссылаясь на судебную
практику, указывают, что поскольку ответчиком была скрыта информация о
недостатках жилого помещения, а перепланировка не соответствует нормам
действующего законодательства, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости
были допущены существенные нарушения.
Также указывают, что судом
первой инстанции не исследован вопрос о соблюдении формы спорной сделки, а
именно нотариального ее удостоверения.
В возражениях относительно апелляционной жалобы представитель ИП Зацепиной
З.В. – Чугунов В.П. просит
решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание истец Палагушин
Б.О., ответчик ИП Зацепина З.В., представители ПАО Сбербанк, ОСФР по Ульяновской
области, Управления Росреестра по Ульяновской области, ТСЖ «Север-2», Агентства
государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области не
явились.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть
дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о времени и
месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим
образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы
апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия приходит к
следующему.
Согласно пунктам 1 и 4 части 1 статьи 330
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для
отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное
определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или
неправильное применение норм материального или норм процессуального права.
В соответствии со статьей 195 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным
и обоснованным.
Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»
решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении
норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального
права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на
применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1
статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение
для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами,
удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или
обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда,
когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных
фактов.
Указанные требования закона судом первой инстанции выполнены
не были.
Из материалов дела следует, что 30.08.2023 индивидуальный
предприниматель Зацепина З.В., действующая через представителя З*** *** по
доверенности (Продавец) и Палагушина Ю.В., Палагушин О.В., действующий от
своего имени и как законный представитель от имени своего малолетнего ребенка П***
***, Палагушин Б.О. (Покупатели) заключили договор купли-продажи квартиры,
расположенной по адресу: ***, площадью 16,8 кв.м и земельного участка по
вышеуказанному адресу с разрешенным использованием: под зданием общежития,
общей площадью 2257 кв.м (т.1 л.д.11-13).
В соответствии с разделом 2 договора стоимость объекта
недвижимости составляет 1 270 000 руб., из которых стоимость квартиры
1 220 000 руб., земельного участка – 50 000 руб.
Согласно п.2.1.1 стоимость земельного участка в размере
50 000 руб. оплачена за счет собственных средств до подписания настоящего
договора.
Пунктом 2.1.2 договора определено, что часть стоимости
квартиры в сумме 586 946 руб. 72 коп.
оплачивается покупателями за счет средств материнского (семейного)
капитала, используемого в счет уплаты первоначального взноса при получении
ипотечного кредита на основании Государственного сертификата на материнский
(семейный) капитал серия *** №***, выдан *** на основании решения Управления
Пенсионного фонда РФ (ГУ) в Засвияжском районе г.Ульяновска.
Оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 633 053
руб. 28 коп. оплачивается покупателями за счет целевых кредитных денежных
средств, предоставленных покупателям ПАО Сбербанк (п.2.1.3).
30.08.2023
между ПАО Сбербанк и Палагушиной Ю.В., Палагушиным О.В. заключен кредитный
договор № *** на сумму 633 053 руб. 28 коп. на срок 240 месяцев под 14%
годовых на приобретение объекта недвижимости: жилое помещение, расположенное по
адресу: ***
Согласно
условиям кредитного договора № *** от 30.08.2023 в качестве обеспечения
своевременного и полного исполнения обязательств по договору Заемщик
предоставляет (обеспечивают предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта
недвижимости, расположенного по адресу: ***.
Согласно
выписке из ЕГРН на указанное помещение право общей долевой собственности 2/4
доли в совместной собственности зарегистрировано за Палагушиной Ю.В. и
Палагушиным О.В. Доли детей не выделены и не зарегистрированы.
В
соответствии с выпиской из ЕГРН на земельный участок за Палагушиной Ю.В. и
Палагушиным О.В. зарегистрировано право общей долевой собственности на 4/1000
доли на земельный участок. Доли детей не выделены и не зарегистрированы.
13.12.2023 Палагушина Ю.В. направила в адрес ИП Зацепиной
З.В. претензию о расторжении договора купли-продажи со ссылкой на существенные
нарушения договора купли-продажи, выражающиеся в том, что до совершения сделки
в комнате была установлена «мокрая» точка: санузел и душ. Как позже выяснилось,
на установку данных коммуникаций разрешения нет, возможность получения
разрешительной документации отсутствует из-за технической особенности здания (т.1
л.д.29-31).
Поскольку
претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истцы обратились в суд
с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи, ссылаясь на незаконную
перепланировку в жилом помещении и не предоставлении продавцом информации при
заключении сделки о наличии данной перепланировки и невозможности ее узаконить.
В уточненном иске истцы ссылались на то, что ответчик при заключении договора ввела
их в заблуждение.
Отказывая в удовлетворении исковых требований
о расторжении договора купли-продажи, признании его недействительным и возврате
уплаченных за недвижимое имущество денежных средств, суд первой инстанции
исходил из того, что о наличии перепланировки в жилом помещении истцам было
достоверно известно до заключения договора купли-продажи, действуя разумно и
добросовестно, они могли удостовериться, что перепланировка в установленном
законом порядке не узаконена. Также судом указано, что достоверных и допустимых
доказательств тому, что истцам передан объект несоответствующего качества в
материалы дела не представлено, предписание в адрес истцов о необходимости
привести комнату в первоначальное состояние не представлено.
С выводами суда об отсутствии оснований для
признания договора купли-продажи недействительным судебная коллегия соглашается.
Данные выводы суда основаны на положениях ст.ст.178, 179 Гражданского кодекса
Российской Федерации (ГК РФ). Воля истцов была направлена на приобретение
жилого помещения, стоимость его была согласована между сторонами, доказательств
тому, что истцы были обмануты при совершении сделки, суду не представлено.
Вместе с тем, имеются основания для
расторжения спорного договора купли-продажи жилого помещения и земельного
участка.
В
силу ст. 210
ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если
иное не предусмотрено законом или договором.
В
соответствии со ст. 25
Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), переустройство помещения в
многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос
инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в
многоквартирном доме.
Перепланировка
помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или)
площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в
случаях, предусмотренных статьей 40
настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе
без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки
помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения
Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади
помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета
образованных помещений и государственной регистрации права на образованные
помещения.
Постановлением
Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 утверждены Правила
и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которыми определены
требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения
сохранности жилищного фонда всех форм собственности.
В
соответствии со ст. 26
ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с
соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного
самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании
принятого им решения.
В
силу п. п. 1,
2 ст. 29
ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого
помещения, проведенные при отсутствии решения уполномоченного органа о
согласовании переустройства, или с нарушением проекта переустройства и (или)
перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3
части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
Самовольно
переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет
предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник
помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или)
перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма,
договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования,
которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести
такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые
установлены органом, осуществляющим согласование.
В
соответствии с положениями п. 5 ст. 29
ЖК РФ, если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено
в прежнее состояние в указанный в части 3
настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим
согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения,
предусмотренного частью 4
настоящей статьи, принимает решение: в отношении собственника о
продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой
собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме
средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на
нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по
приведению его в прежнее состоянии.
Из
материалов дела следует, что многоквартирный дом *** является общежитием.
Истцами
была приобретена комната в данном общежитии, общей площадью 16,8 кв.м.
До
покупки спорная комната истцами была осмотрена, имела помещение с санузлом и
душем (т.1 л.д.54).
Представителем
ответчика в суде первой инстанции не оспаривалось, что спорная комната была
приобретена ответчиком, в ней установлена «мокрая» точка (санузел и душ), после
этого комната выставлена на продажу.
При
этом, ответчиком согласование переустройства и перепланировки в комнате №*** не
было получено.
Из
материалов дела следует, что помещение с санузлом и душем в спорной комнате
находится над жилой комнатой. Указанное обстоятельство сторонами не
оспаривалось.
01.12.2023
в адрес ТСЖ «Север-2» Агентством государственного строительного и жилищного
надзора Ульяновской области внесено предостережение о недопустимости нарушения
обязательных требований. Указано, что при осуществлении регионального
государственного жилищного контроля (надзора) поступило сообщение от 01.11.2023
№*** о ненадлежащем содержании общего имущества (системы водоотведения) в
многоквартирном доме ***. Предложено принять меры по обеспечению соблюдения
обязательных требований законодательства (т.1 л.д.146-147).
В
силу п.7.20 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП
31-01-2003» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 №361/пр)
размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла
над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не
допускается.
Истцы
указывали, что при заключении договора
купли-продажи от 30.08.2023 ответчиком была скрыта информация о том, что
произведенные в жилом помещении строительные работы по переустройству и
перепланировке комнаты осуществлены без получения каких-либо разрешительных
документов. По мнению истцов, указанное обстоятельство свидетельствует о том,
что ответчиком перед продажей объекта недвижимости были совершены действия,
противоречащие действующему жилищному законодательству РФ, которые в дальнейшем
могут повлечь для них неблагоприятные последствия.
Согласно
ст. 549
ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130
ГК РФ).
В
силу положений ст. 557
ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей
условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475
настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать
замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Пунктом 1 ст.
475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были
оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества,
вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения
покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В
случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых
недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных
расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются
вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по
своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать
возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара
ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2 ст.475 ГК РФ).
Продавец
отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара
возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента
(пункт 1
статьи 476 ГК РФ).
Отношения,
возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами,
продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) регулируются
нормами Федерального закона «О защите прав потребителей», устанавливает права
потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и
безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды,
получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях
(исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту
их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
В соответствии со статьей 10 Закона о защите
прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно
предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах
(работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.
Сторона ответчика не отрицала, что
истцы приобретали комнату с душевой и санузлом.
Учитывая,
что размещение санузла и душевой над жилой комнатой не допускается, судебная
коллегия находит обоснованными доводы истцов о том, что они лишены возможности
получить разрешительную документацию на
произведенные переустройство и перепланировку, что также следует из
ответа Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска
на обращение Палагушиной Ю.В. по вопросу согласования переустройства и
перепланировки (т.1 л.д.205).
Из
содержания договора купли-продажи от 30 августа 2023 года не следует, что покупателям было сообщено о
произведенных переустройстве и перепланировке комнаты, доказательств получения
разрешения на произведение работ не представлено, технический паспорт на
помещение истцам не передавался.
Проанализировав положения
представленного по делу договора купли-продажи, передаточного акта, исследовав
иные представленные по делу доказательства, судебная коллегия приходит к выводу
о том, что при заключении данного договора до сведения истцов была доведена
неполная информация о приобретаемом недвижимом имуществе, а именно, не была доведена информация о том, что имеющееся
в жилом помещение переустройство и перепланировка произведены в отсутствие
соответствующих разрешений и согласований,. При этом, отсутствует возможность
получения разрешительной документации из-за технических особенностей здания
(общежитие), поскольку над жилой комнатой не допускается размещение санузла и
душевой.
Указанное
обстоятельство свидетельствует о том, что продавцом, являющимся
профессиональным участником рынка, перед продажей объекта недвижимости были
совершены действия, противоречащие действующему жилищному законодательству
Российской Федерации, а именно: осуществлены перепланировка и переоборудование
жилой комнаты, возможность получения разрешительной документации на которые
отсутствует.
Указанные
работы индивидуальным предпринимателем выполнены в целях повышения спроса на
данное жилое помещение, при этом, при заключении договора купли-продажи были
допущены существенные нарушения, выразившиеся в сокрытии юридически значимой
информации о недостатках объекта недвижимости, которые в дальнейшем могут
повлечь для истцов неблагоприятные последствия.
При этом, устранить недостатки объекта
недвижимости возможно лишь приведением его в первоначальное состояние, тогда
как истцы, приобретая недвижимое имущество и согласовывая с ответчиком его
стоимость, рассчитывали на приобретение объекта недвижимости с наличием в нем
душевой и санузла.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия
приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от
30.08.2023 и возврате истцам уплаченных по договору денежных средств, поскольку
при его заключении потребителям была предоставлена неполная информация об
объекте недвижимости, имеющим
существенный недостаток.
Доводы представителя ответчика о том, что
истцам при заключении договора купли-продажи было известно о произведенных в
комнате переустройстве и перепланировке, основанием для отказа в иске о
расторжении договора не являются, поскольку до истцов не была доведена
достоверная информация о том, что данные переустройство и перепланировка
являются незаконными, размещение санузла и душевой комнаты над жилыми комнатами
не допускается.
То обстоятельство, что уполномоченным органом
не внесено в адрес истцов предписание о
приведении жилого помещения в первоначальное состояние, не исключает
предъявления к ним такого требования в будущем.
Из материалов дела следует, что стоимость
спорного недвижимого имущества составила 1 270 000 руб., из которых
586 946 руб. 72 коп. были оплачены за счет средств материнского
(семейного) капитала, 50 000 руб. за счет собственных средств истцов,
остальные денежные средства получены истцами в ПАО Сбербанк на основании
кредитного договора.
Дополнительные
меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий,
обеспечивающих этим семьям достойную жизнь, предоставляются в соответствии с
Федеральным законом
от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей,
имеющих детей» (далее - Федеральный закон № 256-ФЗ).
Согласно
пункту 2
статьи 2 Федерального закона №256-ФЗ материнский (семейный) капитал
- средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда
Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной
поддержки, установленных данным законом.
Лицо,
получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение,
приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части
средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица,
его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и
последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае
правила части 1.1
статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 4
статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ).
По
смыслу вышеприведенных положений ст. 2
Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ выделение и направление на
определенные законом цели средств материнского (семейного) капитала является
мерой государственной поддержки семей, имеющих детей, а средства материнского
(семейного) капитала являются средствами федерального бюджета, строго целевого
назначения.
Денежные
средства материнского (семейного) капитала были
направлены на приобретение жилья семьей Палагушиных.
Поскольку
договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит расторжению, средства
материнского (семейного) капитала в размере 586 946 руб. 72 коп., подлежат
перечислению в пользу Государственного учреждения – Отделения Фонда пенсионного
и социального страхования РФ по Ульяновской области для последующего зачисления
на лицевой счет Палагушиной Ю.В.
Учитывая, что истцами спорное недвижимое
имущество было приобретено, в том числе, на основании кредитных средств,
является залоговым, размер задолженности истцов перед ПАО Сбербанк на момент
рассмотрения спора составляет 590 437 руб. 13 коп., что подтверждается
информацией из личного кабинета Палагушиной Ю.В. в Сбербанк-онлайн, судебная коллегия приходит к выводу о том,
что денежные средства в размере
590 437 руб. 13 коп. подлежат перечислению на счет ПАО Сбербанк №***, открытый для погашения кредитного договора №***,
заключенного между ПАО Сбербанк и истцами Палагушиной Ю.В. и Палагушиным О.В.,
оставшаяся сумма 92 616 руб. 15 коп.
в равных долях подлежит перечислению Палагушиной Ю.В. и Палагушину О.В.
Поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества
расторгнут, надлежит прекратить право собственности Палагушиной Ю.В., Палагушина О.В., П*** ***, Палагушина Б.О. на ¼ долю у каждого в
праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером *** и
2/1000 доли у каждого в праве общей долевой собственности на земельный участок
с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***.
Указанное недвижимое имущество подлежит возврату ИП
Зацепиной З.В.
В силу статьи 23 Закона о защите прав
потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего
Закона сроков продавец (изготовитель, уполномоченная организация или
уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие
нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в
размере одного процента цены товара.
В случае невыполнения требований потребителя
в сроки, предусмотренные статьями 20 - 22 настоящего Закона, потребитель вправе
по своему выбору предъявить иные требования, установленные статьей 18
настоящего Закона (пункт 2).
Поскольку претензия истцов в добровольном
порядке ответчиком не была удовлетворена, судебная коллегия приходит к выводу о
взыскании с ИП
Зацепиной З.В. неустойки. Претензия истцов была получена ответчиком 19.12.2023,
срок для добровольного удовлетворения требований потребителей истекал
29.12.2023. Истцы исчисляют неустойку с
01.01.2024 по 05.03.2024 от суммы 683 053 руб. 28 коп., что составит
443 984 руб. 63 коп. (683 053,28 ×1%×65 дн.).
Стороной ответчика заявлено ходатайство о
снижении штрафных санкций в порядке ст.333 Гражданского кодекса Российской
Федерации.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса
Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате
неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
По смыслу положений статьи 333 ГК РФ наличие
оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом
в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу
обстоятельств.
Предоставленная суду возможность снижать
размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями
нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в
законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения
размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования части 3
статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека
и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в
части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его
обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности
и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Гражданское законодательство предусматривает
неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры
имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а
право снижения размера предоставлено суду в целях устранения явной ее
несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Судебная коллегия, приняв во внимание размер
неустойки, подлежащей взысканию (443 984 руб. 63 коп. за 65 дней в
пределах заявленного в иске периода просрочки), заявление ответчика о
применении статьи 333 ГК РФ, находит несоразмерным исчисленную неустойку
последствиям нарушенного ответчиком обязательства, и, исходя из принципа
компенсационного характера неустойки, полагает возможным снизить ее размер до 100
000 руб., по 50 000 руб. в пользу
Палагушиной Ю.В. и Палагушина О.В., поскольку денежные средства по договору
были оплачены ими в интересах своих детей.
В соответствии со статьей 15 Закона о защите
прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения
продавцом прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами
Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав
потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера
возмещения имущественного вреда.
Согласно статье 151 Гражданского кодекса
Российской Федерации при определении размера компенсации морального вреда
принимаются во внимание степень вины нарушителя и иные, заслуживающие внимание
обстоятельства, должны учитываться требования разумности и справедливости.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 45
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда
достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт
нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется
судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем,
размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не
может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или
суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю
компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться
судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических
страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Учитывая, что факт нарушения прав потребителей
установлен, судебная коллегия с учетом фактических обстоятельств дела,
характера допущенных ответчиком нарушений прав истцов, считает необходимым
взыскать с ответчика компенсацию морального вреда с учетом принципов разумности
и справедливости в сумме по 10 000 руб.
в пользу каждого из истцов Палагушиной Ю.В., Палагушина О.В., Палагушина
Б.О.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите
прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя,
установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца,
уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя,
импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований
потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в
пользу потребителя.
Из разъяснений, изложенных в пункте 46
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав,
установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены
в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной
организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером),
суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того,
заявлялось ли такое требование суду.
По смыслу приведенных норм и акта их
толкования, взыскание штрафа, как меры ответственности за нарушение прав
потребителя, является производным от основного требования потребителя о защите
нарушенного права и подлежит рассмотрению в рамках дела по иску потребителя
совместно с основным требованием.
Таким образом, за несоблюдение добровольного
порядка удовлетворения требований потребителей с ответчика ИП Зацепиной З.В. в пользу каждого из истцов подлежит взысканию
штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу
потребителей - Палагушиной Ю.В. и
Палагушина О.В. по 690 000 руб. (1 270 000+100
000+10 000)×50%), Палагушина Б.О. – 5000 руб. (10000×50%).
Вместе с тем, предусмотренный статьей 13
Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по
своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за
ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной
законом неустойки.
Снижение размера штрафа не должно вести к
необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку
исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном
порядке удовлетворения требований потребителя.
Судебная коллегия считает подлежащий взысканию
в пользу Палагушиной
Ю.В. и Палагушина О.В. размер штрафа, несоразмерным последствиям нарушенного
обязательства, учитывая обстоятельства дела, характер и предмет спора,
ходатайство ответчика о снижении штрафа, в связи с чем, полагает возможным
снизить размер штрафа, подлежащего взысканию с ИП Зацепиной З.В. до 100 000 руб. в пользу каждого.
Оснований для снижения штрафа, подлежащего взысканию в пользу истца Палагушина
Б.О., судебная коллегия не усматривает.
Истцами также заявлены требования о взыскании
с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 48 000 руб.,
однако документов, подтверждающих несение данных расходов, истцами не
представлено, поэтому оснований для их взыскания не имеется.
При этом истцы не лишены возможности
обратиться в суд с соответствующим заявлением о возмещении судебных расходов,
представив подтверждающие документы.
Учитывая вышеизложенное, решение суда подлежит отмене в
соответствии с п.2 ст.328 ГПК РФ с
вынесением нового решения о частичном удовлетворении требований истцов.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П
Р Е Д Е Л И Л А:
решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 5 марта
2024 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Палагушиной Юлии Викторовны, Палагушина
Олега Валерьевича, действующих в своих интересах и в интересах
несовершеннолетней П*** В*** О***, Палагушина Богдана Олеговича удовлетворить
частично.
Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости –
комнаты общей площадью 16,8 кв.м с кадастровым номером *** и земельного
участка, общей площадью 2257 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенных по
адресу: ***, заключенный 30.08.2023 между ИП Зацепиной Зинаидой Вячеславовной,
действующей через представителя *** и Палагушиной Юлией Викторовной,
Палагушиным Олегом Валерьевичем, действующем за себя и как законный
представитель от имени П*** В*** О***, Палагушиным Богданом Олеговичем.
Взыскать
с индивидуального предпринимателя Зацепиной Зинаиды Вячеславовны в равных долях
в пользу Палагушиной Юлии Викторовны и Палагушина Олега Валерьевича уплаченные
по договору купли-продажи от 30.08.2023 денежные средства в размере 1 270 000
руб., из которых 590 437 руб. 13 коп. подлежат перечислению на счет ПАО
Сбербанк №***, денежные средства 586 946 руб. 72 коп. подлежат
перечислению в пользу Государственного учреждения - Отделения Фонда пенсионного
и социального страхования Российской Федерации по Ульяновской области
(получатель: ***) для последующего зачисления их на лицевой счет Палагушиной
Юлии Викторовны.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Зацепиной Зинаиды
Вячеславовны в пользу Палагушиной Юлии Викторовны и Палагушина Олега
Валерьевича неустойку 100 000
руб., по 50 000 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда по
10 000 руб. в пользу каждого, штраф по 100 000 руб. в пользу каждого.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Зацепиной Зинаиды
Вячеславовны в пользу Палагушина Богдана Олеговича компенсацию морального вреда
10 000 руб., штраф 5000 руб.
Прекратить право собственности Палагушиной Юлии
Викторовны, Палагушина Олега
Викторовича, П*** В*** О***, Палагушина
Богдана Олеговича на ¼ долю у каждого в праве общей долевой
собственности на квартиру с кадастровым номером *** и 2/1000 доли у каждого в
праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***,
расположенные по адресу: ***
Возвратить в собственность индивидуального предпринимателя
Зацепиной Зинаиды Вячеславовны квартиру с кадастровым номером *** и 8/1000
долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым
номером ***, расположенные по адресу: ***
В удовлетворении исковых требований Палагушиной Юлии
Викторовны, Палагушина Олега Валерьевича, действующих в своих интересах и в
интересах несовершеннолетней П*** В*** О***, Палагушина Богдана Олеговича о
признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным,
взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в большем размере,
судебных расходов отказать.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции
(г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено
09.07.2024.