Дело № 3а-101/2024
73OS0000-01-2024-000030-83
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 июля 2024 года
г.Ульяновск
Ульяновский областной суд в составе
судьи Трифоновой Т.П.,
при секретаре Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
административное дело по административному иску общества с ограниченной
ответственностью «НИВА» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с
т а н о в и л :
ООО «НИВА» обратилось в суд с
административным иском о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости
4 665 767 руб. 52 коп.
Требования мотивировало тем, что является
одним из сособственников и арендатором указанного земельного участка.
Кадастровая стоимость земельного участка по
состоянию на 1 января 2022 года утверждена в размере 17 121 050 руб.
03 коп. Вместе с тем в соответствии с
отчетом оценщика ООО «Многопрофильный деловой центр» № *** от *** года (оценщик
Цыплов М.П.) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023
года составила 4 665 767 008 руб. 52 коп.
По вопросу установления кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного
отчета об оценке общество обращалось в
ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении его заявления
было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением общество не согласно.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных
лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., МУ
администрация МО «Среднесантимирское сельское поселение» Новомалыклинского
района Ульяновской области, Нургалиев Габбаз
Валиевич, Шакирова Равзия Вагизовна, Ханяфиев Эхтям Ямальтдинович, Шагвалиев
Фоат Киямович, Шакиров Рямис Вазыхович, Сагдиева Закиря Мустафовна,
Шамшетдинова Лениза Шамшетдиновна, Рафикова Назия Нургалиевна, Шарафутдинова
Факия Махмутовна, Мингалиева Марьям Насибулловна, Баширова Миннегель
Нурулловна, Шайдуллова Асия Насибулловна, Мухаметов Рамис Фатыхович, Мингалиева
София Габдулахатовна, Мусина Гельсиня Гусмановна, Рафиков Рашид Закиевич,
Шайдуллов Ряфик Асхатович, Яруллин Румиль Махмутович, Мухтабиров Агзам
Асхатович, Низаметдинова Ханифя Махмутовна, Камалетдинова Зялифя Масгутовна,
Шайдуллова Гузялия Мансуровна,Сагдиева Закиря Мустафовна, Мухаметов Радик
Медхатович, Сафиуллова Румия Закировна.
В судебном заседании представитель истца Мосорук В.А. поддержала
заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. С
заключением судебной экспертизы согласна, в связи с чем не возражает против
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, определенной заключением судебной экспертизы.
Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск
просит отказать в удовлетворении
требований истца, указывая на законность принятых учреждением решений и непредоставление
истцом доказательств незаконности данных решений.
Возражает против удовлетворения требований
истца об установлении рыночной стоимости земельных участков, поскольку в случае
устранения истцом замечаний, послуживших основанием для принятия решений об
отказе, истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной
стоимости земельных участков в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке. Указывает, что, исходя из системного
анализа ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в судебном
порядке может быть оспорено решение учреждения. Требование об установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть самостоятельным. Отказ в
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
учреждение (л.д.101-104 т.1).
В дополнительных пояснениях представитель
ОГБУ «БТИГКО» указал на то, что в отношении расчета рыночной стоимости
земельного участка учреждением арифметических ошибок не выявлено.
Вместе с тем
учреждение не согласно с выводом судебного эксперта, который не
подтвердил нарушение, выявленное учреждением. Позиция эксперта в рамках
рассмотрения данного нарушения основана на том, что оценщик в рамках выполнения
отчета об оценке посчитал достаточным девяти предложений, сопоставимых с
объектом оценки.
Представитель ОГБУ «БТИГКО» указал, что в
соответствии с пунктом 5 статьи 7 Закона
о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение обязано осуществлять
сбор, обработку, систематизацию и накопление данных рынка недвижимости на
постоянной основе, следовательно, в случае несоответствия данных, указанных в
отчете, учреждение обязано указать их в качестве нарушений.
Согласно п. 26 Методических указаний о государственной
кадастровой оценке, утвержденных Приказом Росреестра от 4 августа 2021 года №
П/0336, бюджетным учреждением
осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а
также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам
недвижимости, но влияющей на из стоимость. Таким образом, бюджетным учреждением
в рамках исполнения своих полномочий исследуется рынок недвижимости, который в
данном случае опровергает ценовой диапазон, представленный в отчете об оценке,
и принцип достаточности. В данном
случае оценщик использовал в своих расчетах либо завышенную стоимость, либо
заниженную, тогда как учреждение предлагает рассмотреть предложения по средней
и приемлемой стоимости, что позволяет снизить интервал вариации цен предложений
и аналогов.
Заслушав пояснения представителя истца,
исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской
Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются
земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная
плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость
земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной
деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1 786 396 кв.м,
расположенный по адресу: ***, категория
земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования
– для сельскохозяйственного производства, находится в общей долевой
собственности ООО «НИВА», Нургалиева
Г.В., Шакировой Р.В., Ханяфиева Э.Я., Шагвалиева Ф.К., Шакирова Р.В., Сагдиевой
З.М., Шамшетдиновой Л.Ш., Рафиковой Н.Н., Шарафутдиновой Ф.М., Мингалиевой
М.Н., Башировой М.Н., Шайдулловой А.Н., Мухаметова Р.Ф., Мингалиевой С.Г.,
Мусиной Г.Г., Рафикова Р.З., Шайдуллова Р.А., Яруллина Р.М., Мухтабирова А.А.,
Низаметдиновой Х.М., Камалетдиновой З.М., Шайдулловой Г.М., Сагдиевой З.М.,
Мухаметова Р.М., Сафиулловой Р.З. (л.д.
54-96 т.1).
Кроме того, ООО
«НИВА» является арендатором указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка определена в размере 17 121 959 руб. 03 коп. по
состоянию на 1 января 2022 года и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября
2022 года, дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1
января 2023 года (л.д. 27 т.1).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года
№ 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи,
послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования
- ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 23 октября 2023 года ООО «НИВА» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением (л.д. 107 т.1) об установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от *** года, составленный ООО «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов М.П.), согласно
которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 25 июля 2023
года составила 4 665 767 руб. 52 коп.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от *** года по результатам рассмотрения указанного заявления
обществу было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 4 665 767 руб. 52 коп. по состоянию на 25 июля 2023 года (л.д. 24-26
т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр. 165-166 Отчета об оценке указано, что на дату
оценки и в нормальный срок экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж
имелось 9 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки: местоположение - ***,
категория земельных участков — земли сельскохозяйственного назначения,
застроенность участка - незастроенные земельные участки и/или земельные участки
с располагающимися на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут
экономической ценности. Застроенные земельные участки, на которых располагаются
капитальные здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные участки для
садоводства в выборку не вносились, разрешенное использования/позиционирование
при продаже - земли сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное
производство, площадь - более 10 га (включительно), т.к. используемая
зависимость для корректировки на площадь не применима для участков площадью менее 10 га, вид права - собственность,
обрабатываемость - обрабатываемые земельные участки (под пашни).
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой
оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление
данных о рынке недвижимости.
Согласно проведенного ОГБУ «БТИГКО» анализа данных о рынке недвижимости
установлено, что в период с октября 2021 года по июль 2023 года (средний срок экспозиции,
указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не
менее 6 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, расположенных на территории Ульяновской области, не использованных
Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о
рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже объектов
недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные номера: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7.
При оценке законности данного решения суд приходит к следующему.
Порядок и сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям
административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от
29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***» эксперту ***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от *** года,
составленного ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от *** года, выполненному экспертом ***» ***, отчет
не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в
том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральных стандартов
оценки и других актов уполномоченных органов в области оценочной деятельности,
в том числе, допущены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости.
Согласно
мотивировочной части экспертного заключения экспертом выявлено следующее:
1.2.
Существенные нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки:
1.2.1.
Согласно справочнику «Приволжский центр методического и
информационно-аналитического обеспечения оценки. Справочник оценщика
недвижимости – 2023. Земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Корректирующие и территориальные коэффициенты, скидки на торг, коэффициенты
капитализации» рекомендованы к использованию основные ценообразующие факторы по
сегменту земельных участков сельскохозяйственного назначения под пашню:
почвенное плодородие (тип почвы, содержание гумуса, NPK, мехсостав и т.д.) -
значимость фактора 0,18; общая площадь (фактор масштаба) - значимость
0,13; передаваемые имущественные права –
значимость 0,10; местоположение земельного участка относительно пункта приема и
переработки с/х продукции – значимость 0,10; местоположение земельного участка
относительно крупных городов – значимость 0,10; агроклиматическое условия –
значимость 0,09; рельеф – значимость 0,09; наличие орошения – значимость 0,08;
наличие подъездных путей с твердым покрытием – значимость 0,07; конфигурация
участка – значимость 0,07. В отчете отсутствует описание корректировки по
ценообразующему фактору «Местоположение земельного участка относительно
областного центра». Диапазон корректировки по данному фактору составляет до
К=1,67 (1/0,6).
Общее
местоположение земельного участка определяется его расположением по отношению к
общей инфраструктуре территорий, то есть близостью к крупным населенным
пунктам, крупным торговым, промышленным, культурным центрам, основным
транспортным магистралям. Для учета этого
фактора в справочнике выделены типовые территориальные зоны в
зависимости от удаления от областного центра, классификация которых содержится
в таблице 13. В данном разделе приводятся соответствующие территориальные
коэффициенты. Применение указанных коэффициентов может оказывать значительное
влияние на расчет стоимости – нарушение требований ФСО 7 п. 11 «г».
1.2.2.
На стр. 187-188 отчета оценщик описывает ценообразующий фактор «местоположение относительно пунктов
приема и переработки с\/х продукции» со ссылкой на данные справочника
Лейера-2023. При этом справочник понимает их расположение в городе, районном
центре.
Изучение
рынка сбыта сельскохозяйственной продукции в сегменте зерновых и овощных
культур и приведенного справочника позволяет сделать вывод о том, что под
пунктами приема, хранения и переработки с/х продукции составители справочника
имели в виду: элеваторы и мельницы, консервные заводы, заводы по производству
масла, сахарные заводы и т.д.
Сложившийся
на дату оценки порядок хранения (в подавляющем большинстве хозяйств)
подразумевает непосредственное хранение урожая на собственных хранилищах. А вот
реализация урожая производится через перерабатывающие предприятия или центры
перевалки, подразумевающие наличие ж/д путей или речного порта с
соответствующей инфраструктурой на них, позволяющей производить
разгрузку/погрузку больших объектом грузов. Например, последние годы в связи с
удорожанием ж/д перевозок основная масса зерновых культур, произведенных в
области, отгружается через Ульяновский речной порт. Выращиваемая сахарная
свекла, практически, сразу с полей доставляется на ближайший сахарный завод в
р.п. ***, где устроены площадки для хранения – «кагаты». Семена подсолнечника
вывозятся, как правило, машинами самого переработчика (т.н. «самовывоз») в
Республику ***. Интервьюирование сельхозпроизводителей позволило установить,
что в *** (*** обл.) построен крупный завод по переработке подсолнечника,
однако данных о ценовой политике и принципах работы данного предприятия пока
нет. Ассортимент сельхозкультур, возделываемых на полях рассматриваемого
предприятия, предполагает пшеницу и подсолнечник. Кукуруза, бобовые, соевые и
др. виды не производятся ввиду низкой закупочной цены и малого спроса. Исходя
из вышесказанного, можно сделать обоснованный вывод, что ближайшим пунктом
приема и переработки для оцениваемых земельных участков может являться
населенный пункт Станция ***, имеющий ж/д линию и соответствующую
инфраструктуру для перевозки и хранения зерновых.
Однако
при описании местоположения оцениваемых земельных участков на стр. 77, 79, 80,
84, 88, 94, 97, 101, 105, 109, 113, 116, 120, 124, 130, 136, 142 отчета оценщик
производит расчет удаленности от оцениваемого земельного участка до р.п. ***
(районный центр), где отсутствуют пункты перевалки, хранения, переработки.
Произведенные вычисления противоречат расчетам по объектам-аналогам, где
расстояния приняты от поля до ближайшего элеватора или крупного населенного
пункта. Указанные вычисления предполагают противоречие в подходе, что приведет
к искажению вводимой корректировки по указанному фактору.
Согласно
приложению «Линейка» на Яндекс-Картах установлено, что расстояние до ближайшего
элеватора, расположенного на ст. ***, от исследуемого поля составляет менее 10
км.
Объекты-аналоги
№ 1,2,3,4,5,7 расположены в удалении более 10 км от ближайшего элеватора. Таким
образом, корректировка для аналогов №
1,2,3,4,5,7 по данному фактору составляет К=1,12.
В
расчетной таблице на стр. 355 отчета данная корректировка составляет К=1, что
актуально для аналога № 6, расположенного на удалении до 10 км от ближайшего
элеватора. Данное нарушение является существенным значением, влияющим на размер
рыночной стоимости – нарушены требования п. 9 ФСО-V.
1.2.3.
На стр. 181 отчета в качестве рассматриваемого аналога указан земельный участок
с кадастровым номером *** (использовался в расчетах в качестве аналога № 7). Согласно
картографическим данным публичной кадастровой карты Росреестра и карт Гугл
указанный участок частично зарос и не может быть использован в качестве
аналога. Корректировка на необрабатываемость и необходимость удаления зарослей
не рассматривалась, что ведет к искажению стоимости. Нарушение требований п.п.
4 п. 9 ФСО –V, п. 10 ФСО –V.
1.3.
Проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости.
Действительно,
оценщиком в обзоре рынка объектов оценки не указаны еще ряд предложений о
продаже сопоставимых земельных участков, отвечающих установленным самим
оценщиком критериям отбора и сопоставимости с объектами оценки. Однако эксперт
не считает данное замечание нарушением действующего законодательства в области
оценочной деятельности. Вывод эксперта основан на том, что законодательно не
закреплена обязанность оценщика указывать все предложения, имеющиеся на рынке в
период экспозиции. В обязанности оценщика входит анализ рынка объекта оценки,
но объемы и критерии исследования рынка объекта оценки являются прерогативой
оценщика. Изучение фото и картографических материалов дополнительных
предложений позволяет сделать вывод, что включение их в анализ рынка не
приведет к существенному изменению стоимости. Нарушение требований п. 11 ФСО 7,
ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ не установлено.
В
связи с этим эксперт не признал нарушением законодательства в области оценочной деятельности причины,
послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, указанные сотрудниками
ОГБУ «БТИГКО» в п. 1 решения.
Поскольку
отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт с учетом дополнения к проведенной экспертизе
определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию
на *** года в размере 4 930 453 (л.д. 88 т.3).
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
При
этом суд соглашается с заключением судебной экспертизы о том, что использование оценщиком при подготовке
отчета об оценке не всех, имевшихся на дату оценки и в нормальный срок
экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж предложений по продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с
объектом оценки, не является нарушением ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Так, статьей 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» установлены общие требования к форме и содержанию отчета
об оценке. В частности, предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в
заблуждение.
Пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, установлена последовательность анализа рынка недвижимости:
а) анализ влияния общей политической и
социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта
оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на
рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому
принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных,
позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с
сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим
характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может
быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных
вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на
спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки
доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением
интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка
недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика
рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и
продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие
выводы.
Объем исследований определяется оценщиком
исходя из принципа достаточности.
Таким образом, вышеприведенные нормативные
правовые акты не определяют, какой объем исследования рынка должен использовать
оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Наоборот, определено, что оценщик
самостоятельно определяет объем исследования рынка объекта оценки. Обязанности
по указанию в отчете всех предложений, имеющихся на рынке в сегменте объекта
оценки на дату оценки, и обязательное использование всех предложений в расчетах
законодательством не установлено. Кроме того, это объективно невозможно (в
частности, в случае значительной активности рынка в том или ином сегменте).
Доказательств использования оценщиком для
расчета рыночной стоимости объекта оценки аналогов с наименьшей или наибольшей
стоимостью учреждением не предоставлено. При этом в мотивировочной части
экспертного заключения указано, что изучение фото и картографических
материалов дополнительных предложений
позволило эксперту сделать вывод о том, что включение их в анализ рынка не
приведет к существенному изменению стоимости.
Доказательств в опровержение указанных
выводов ОГБУ «БТИГКО» не представило.
В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, площадью 1 786 396 кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в
размере 4 930 453 руб., которая
подлежит применению с 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления ООО «НИВА» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером ***, в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, площадью
1 786 396 кв.м, в размере его рыночной стоимости 4 930 453 руб. по
состоянию на 25 июля 2023 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
8 июля 2024 года.