Дело № 3а-80/2024
73OS0000-01-2023-000303-24
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
17 июня 2024
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО
«Агрофирма «Абушаев» к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агрофирма
«Абушаев» обратилось в суд с административным иском о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО») № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости 17 208 887 руб. 31 коп.
Требования
мотивировало тем, что является одним из сособственников и арендатором
указанного земельного участка.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 54 930 563 руб. 65
коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом оценщика ООО «ЦенСо» № *** (оценщик
Шабалин С.В.) от 13 октября 2023 года рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 25 июля 2023 года составила 17 208 887 руб. 31 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «ЦенСО», оценщик Шабалин
С.В., МУ администрация МО «Тимирязевское сельское поселение», Силагина Татьяна
Николаевна, Девятаева Надежда Александровна, Садеев Марат Манирович, Курсанова
Марина Александровна, Хайруллина Римма Фаиздрахмановна, Кузьмина Ирина Леонидовна, Краснова Лидия
Николаевна, Еремкина Галина Алексеевна, Липатова Тамара Николаевна, Куликова
Равза Минятулловна, Санигаров Александр Анатольевич, Абдрашитов Фанис
Минтагирович, Мурзайкин Вячеслав Владимирович, Камалдинова Рузания
Афиятулловна, Горюнова Вера Васильевна, Куликов Искыр Нуруллович, Калыгина
Наталия Анатольевна, Сурская Гельфия Абдулловна, Бычкова Любовь Сергеевна,
Мулякаева Назиря Зайнетдиновна, Давыдова Валентина Степановна, Атауллина Венера
Мидеевна, Садеев Радик Манирович, Михайлова Ольга Ивановна, Шигабутдинова
Султания Нургалиевна, Кочуров Олег Ванифадеевич, Дергунова Людмила Ивановна,
Кочуров Геннадий Ванифадиевич, Сеняткина Елена Петровна, Мифтахутдинов Рафик
Керимович, Кренова Монире Ахметзяновна, Любов Владимир Сергеевич, Ильин Николай
Алексеевич, Хафизов Иршат Фатыхович, Муллина Елена Ивановна, Климентьева Зоя
Петровна, Лепешкин Сергей Владимирович, Бычков Евгений Юрьевич, Каримов Фэнис
Абдуллович, Куликова Назия Загитовна, Ильина Анастасия Леонтьевна, Максина
Мария Андреевна, Кочуров Юрий Вонифатьевич, Маллямова Гульнур Адизяновна,
Ярзутова Мария Тимофеевна, Михайлов Иван Иванович, Ярзутова Антонина
Михайловна, Куликов Анас Исырович.
В ходе рассмотрения
дела представитель истца Норузбекова О.А. уточнила административные исковые
требования - просила установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости 16 387 104 руб., определенной заключением судебной экспертизы с учетом
дополнения к ней.
В судебном заседании
представитель истца Перс Э.У. поддержала уточенные исковые требования по основаниям,
изложенным в административном иске.
Остальные участники
процесса в судебное заседание не явились, извещены. Суд определил рассмотреть
дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в удовлетворении заявленных
требований, указывая на законность принятого учреждением решения.
Считает, что
требование об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не
может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием
решения уполномоченного органа. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение
(л.д. 212-229 т.2).
В дополнительных
пояснениях ОГБУ «БТИГКО» указало на то, что в отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка учреждением арифметических ошибок не выявлено.
Вместе с тем учреждении не согласно с выводом судебного
эксперта о том, что использование оценщиком при подготовке отчета об оценке не
всех, имевшихся на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в Ульяновской
области на рынке продаж предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, не
является нарушением ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Указывает на то, что
в соответствии с п. 5 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке
бюджетное учреждение обязано осуществлять сбор, обработку, систематизацию и
накопление данных рынка недвижимости на постоянной основе, следовательно, в
случае выявления несоответствия данных, указанных в отчете, учреждение обязано
указать их в качестве нарушений. Исследованный учреждением рынок недвижимости
опровергает ценовой диапазон, представленный в отчете об оценке, и принцип
достаточности. В данном случае оценщик использовал в своих расчетах либо
завышенную стоимость, либо заниженную, тогда как учреждение предлагает рассмотреть
предложения по средней и приемлемой стоимости, что позволяет снизить интервал
вариации цен предложений и аналогов.
Заслушав пояснения
представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 65
Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации
является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог
(до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная
плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
В соответствии со
статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного
участка устанавливается в соответствии с федеральным законом
об оценочной деятельности (пункт 1).
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка (пункт 2).
В случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии
с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 6 183 813 кв.м,
расположенный по адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, категория
земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования
– для сельскохозяйственного производства, находится в общей долевой
собственности ООО «Агрофирма «Абушаев»,
Силагиной Т.Н., Девятаевой
Н.А., Садеева М.М., Курсановой М.А., Хайруллиной Р.Ф., Кузьминой И.Л., Красновой Л.Н., Еремкиной Г.А.,
Липатовой Т.Н., Куликовой Р.М.,
Санигарова А.А., Абдрашитова Ф.М., Мурзайкина В.В., Камалдиновой Р.А.,
Горюновой В.В., Куликова И.Н., Калыгиной Н.А., Сурской Г.А., Бычковой Л.С., Мулякаевой
Н.З., Давыдовой В.С., Атауллиной
В.М., Садеева Р.М., Михайловой О.И., Шигабутдиновой С.Н., Кочурова О.В.,
Дергуновой Л.И., Кочурова Г.В., Сеняткиной Е.П., Мифтахутдинова Р.К., Креновой
М.А., Любова В.С., Ильина Н.А.,
Хафизова И.Ф., Муллиной Е.И., Климентьевой З.П., Лепешкина С.В., Бычкова Е.Ю., Каримова Ф.А., Куликовой
Н.З., Ильиной А.Л., Максиной М.А., Кочурова Ю.В., Маллямовой Г.А., Ярзутовой
М.Т., Михайлова И.И., Ярзутовой А.М.,
Куликова А.И. (л.д. 47-128 т.1, 169-209 т.2).
Кроме того, ООО
«Агрофирма «Абушаев» является арендатором указанного земельного участка (л.д.
239-250 т.2).
Кадастровая
стоимость земельного участка определена в размере 54 930 563 руб. 65 коп. по
состоянию на 1 января 2022 года и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября
2022 года. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января
2023 года (л.д. 167 т.2).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 16 октября 2023 года ООО «Агрофирма «Абушаев» А.Н. обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением (л.д.
230 т.2) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 13 октября 2023 года, составленный
ООО «ЦенСО» (оценщик Шабалин С.В.),
согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию 25
июля 2023 года составила 17 208 887 руб. 31 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от ***
года по результатам рассмотрения указанного заявления обществу было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости 17 208 887 руб. 31 коп. по
состоянию на 25 июля 2023 года (л.д. 44-46 т.1).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Оценщиком на стр. 391-392 Отчета об оценке
приведен отказ от дальнейшего рассмотрения Предложений №21 (земельный участок с
кадастровым номером ***) и №22 (земельный участок с кадастровым номером ***) в
связи с не обрабатываемостью данных земельных участков согласно
картографическим данным сервера. Согласно ответа «КУМИЗО» МО «Ульяновский
район» Ульяновской области данные земельные участки используются по целевому
назначению (для сельскохозяйственного производства или иной
сельскохозяйственной деятельности).
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.
Оценщиком на стр. 379 Отчета об оценке
указано, что на дату оценки и в нормальный срок экспозиции в Ульяновской
области на рынке продаж имелось 7 предложений по продаже земельных участков
сельскохозяйственного назначения наиболее сопоставимых с объектом оценки:
местоположение —Ульяновская область, категория земельных участков - земли
сельскохозяйственного назначения, застроенность участка - незастроенные
земельные участки и/или земельные участки с располагающимися на них ветхими
зданиями и сооружениями, которые не несут экономической ценности. Застроенные
земельные участки, на которых располагаются капитальные здания, пригодные для
эксплуатации, а также земельные участки для садоводства в выборку не вносились,
разрешенное использования/позиционирование при продаже - земли
сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное производство,
площадь - более 10 га (включительно), т.к. используемая зависимость для
корректировки на площадь не применима для участков площадью менее 10 га, вид
права - собственность, обрабатываемость - обрабатываемые земельные участки (под
пашни).
В
соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона об оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет
сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с октября 2021 года по июль 2023 года (средний срок экспозиции,
указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не
менее 6 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, расположенных на территории Ульяновской области, не использованных
Оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке
«Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о продаже
объектов недвижимости на территории Ульяновской области: идентификационные
номера: ***.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.11 ФСО №7.
При оценке законности данного решения суд
приходит к следующему.
Порядок, сроки принятия решения соответствует
положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим
основаниям административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза
должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ***» эксперту ***.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** от 13 октября
2023 года, составленного ООО «ЦенСО» (оценщик Шабалин С.В.), судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 2 мая 2024 года, выполненному экспертом ***» ***.,
отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченных органов в области оценочной
деятельности, в том числе, допущены нарушения, которые повлияли на определение
итоговой величины рыночной стоимости.
Согласно
мотивировочной части экспертного заключения экспертом выявлены:
1.2.
нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
1.2.1
- на стр. 394 отчета в качестве рассматриваемого аналога указа земельный
участок (использован в расчетах в качестве аналога № 5) с кадастровым номером ***.
Корректировка на необрабатываемость и необходимость удаления зарослей не
рассматривалась, что ведет к искажению стоимости – нарушение требований п.п. 4
п. 9 ФСО-V, п.10 ФСО-V.
1.2.2
– на стр. 399 отчета оценщик описывает ценообразующий фактор местоположение
относительно центров приема и переработки с/х продукции со ссылкой на данные
справочника лейфера-2023. Понимает их расположение в городе.
Изучение
рынка сбыта сельскохозяйственной продукции в сегменте зерновых и овощных
культур и приведенного справочника позволяет сделать вывод о том, что под
пунктами приема, хранения и переработки с/х продукции составители справочника
имели в виду: элеваторы и мельницы, консервные заводы, заводы по производству
масла, сахарные заводы и т.д.
Сложившийся
на дату оценки порядок хранения (в подавляющем большинстве хозяйств)
подразумевает непосредственное хранение урожая на собственных хранилищах. А вот
реализация урожая производится через перерабатывающие предприятия или центры
перевалки, подразумевающие наличие ж/д путей или речного порта с
соответствующей инфраструктурой на них, позволяющей производить
разгрузку/погрузку больших объектом грузов. Например, последние годы в связи с
удорожанием ж/д перевозок основная масса зерновых культур, произведенных в
области, отгружается через Ульяновский речной порт. Выращиваемая сахарная
свекла, практически, сразу с полей доставляется на ближайший сахарный завод в ***,
где устроены площадки для хранения – «кагаты».
Однако
при описании местоположения оцениваемых земельных участков на стр. 360-367
отчета оценщик производит расчет удаленности от земельного участка до ***
(центральная усадьба ООО «Агрофирма «Абушаев»), где расположены собственные
склады, но не пункты переработки. Данные вычисления противоречат расчетам по
объектам-аналогам, где расстояния приняты от поля до ближайшего элеватора или
крупного населенного пункта (стр. 1201 стр. 1207, стр. 1211, ст. 1219, стр.
1224 Приложения к отчету). Указанные вычисления предполагают противоречие в
подходе, что приведет к искажению вводимой корректировки по указанному фактору
– нарушение требований п.п. 4 п. 9 ФСО-5.
1.2.3
– оценщиком не применена корректировка
на местоположение земельного участка относительно крупного города.
Данный ценообразующий фактор указан в используемом оценщиком справочнике
Лейфера-2023. Данный ценообразующий фактор, по мнению составителей справочника,
имеет среднее весовое значение среди иных ценообразующих факторов для земельных
участков сельхозназначения, предназначенных под пашни.
При
описании ценообразующих факторов, принятых к расчетам, оценщик проигнорировал
данный ценообразующий фактор, несмотря на то, что он оказывает значительное
влияние на итоговый расчет стоимости, корректировка лежит в диапазоне 18%-36%,
и по своей значимости выше принятых
оценщиком к расчетам ценообразующих факторов меньшей значимости – рельеф,
наличие подъездных путей с твердым покрытием, конфигурация.
Несмотря
на то, что оценщик в своих исследованиях не установил данный ценообразующий
фактор в качестве применимого (стр. 395 отчета), эксперт считает, что
игнорирование данного ценообразующего фактора в рамках исследуемого отчета
является недопустимым. Нарушение требований п.п. 4 п. 9 ФСО-V.
1.3
–экспертом проведен анализ выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших
основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости.
По
п. 1 решения – исследование скриншотов страниц из объявлений о предложении на
продажу, исследование картографических материалов (спутниковых снимков) карт
Яндекс, Гугл, публичной кадастровой карты Росреестра позволяет сделать вывод о
длительной необрабатываемости данных земельных участков под пашню. Близость
участков к п. *** позволяет рассматривать их использование для сельскохозяйственного производства или
иной сельскохозяйственной деятельности в виде мест выпаса животных, заготовки
кормов и т.п., что фактически усматривается в смысле ответа «КУМИЗО» МО
«Ульяновский район» Ульяновской области об использовании данных земельных
участков по целевому назначению. Нарушение требований ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ отсутствует.
По
п. 2 решения – оценщиком в обзоре рынка объектов оценки не указаны еще 6
предложений о продаже сопоставимых земельных участков, отвечающих установленным
самим оценщиком критериям отбора и сопоставимости с объектами оценки. Однако
эксперт не считает данное замечание нарушением действующего законодательства в
области оценочной деятельности, поскольку законодательств не закреплена
обязанность оценщика указывать все предложения, имеющиеся на рынке в период
экспозиции. В обязанности оценщика входит анализ рынка объекта оценки, но
объемы и критерии исследования рынка объекта оценки являются прерогативой
оценщика. Изучение фото и картографических материалов 6 дополнительных
предложений позволяет сделать вывод, что включение их в анализ рынка не
приведет к существенному изменению стоимости, цена за единицу площади лежит в
границах ценового диапазона рынка, исследовавшегося оценщиком.
Нарушение
требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ отсутствует.
В
связи с этим эксперт не признал нарушением законодательства в области оценочной деятельности
несоответствия, указанные в п. 1-2 решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в
установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере го
рыночной стоимости.
Поскольку
отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной
деятельности, судебный эксперт с учетом дополнения к проведенной экспертизе
определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере 16 387 104 руб. (л.д. 66 т.4).
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается.
При
этом суд соглашается с заключением судебной экспертизы о том, что использование оценщиком при подготовке
отчета об оценке не всех, имевшихся на дату оценки и в нормальный срок
экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж предложений по продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения, наиболее сопоставимых с
объектом оценки, не является нарушением ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11
ФСО № 7.
Так, статьей 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135 «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» установлены общие требования к форме и содержанию отчета
об оценке. В частности, предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в
заблуждение.
Пунктом 11 ФСО № 7, утвержденного Приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, установлена
последовательность анализ рынка недвижимости:
а) анализ влияния общей политической и
социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта
оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на
рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому
принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных,
позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с
сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим
характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и
(или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может
быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных
вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на
спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности,
периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов
значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка
недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика
рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и
продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие
выводы.
Объем исследований определяется оценщиком
исходя из принципа достаточности.
Таким образом, вышеприведенные нормативные
правовые акты не определяют, какой объем исследования рынка должен использовать
оценщик при расчете рыночной стоимости объекта оценки.
Наоборот, определено, что оценщик
самостоятельно определяет объем исследования рынка объекта оценки. Обязанности
по указанию в отчете всех предложений, имеющихся на рынке в сегменте объекта
оценки на дату оценки, и обязательное использование всех предложений в расчетах
законодательством не установлено. Кроме того, это объективно невозможно (в
частности, в случае значительной активности рынка в том или ином сегменте).
Доказательств использования оценщиком для
расчета рыночной стоимости объекта оценки аналогов с наименьшей или наибольшей
стоимостью учреждением не предоставлено. При этом в мотивировочной части
экспертного заключения указано, что изучение фото и картографических материалов
6 дополнительных предложений позволило эксперту сделать вывод о том, что
включение их в анализ рынка не приведет к существенному изменению стоимости,
поскольку цена за единицу площади лежит в границах ценового диапазона рынка,
исследовавшегося оценщиком.
В соответствии со ст. 84 КАС РФ суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном
деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее
установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
составлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы (и дополнения к ней), и с учетом этого установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 6 183 813 кв.м, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
16 387 104 руб., которая подлежит применению с 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном
порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма
«Абушаев» к Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области и областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: Ульяновская область, Ульяновский район, площадью 6 183 813
кв.м, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года, в размере 16 387 104 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
19 июня 2024 года.