УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Павлов
Н.Е. 73RS0004-01-2024-000050-77
Дело № 33-2481/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
4 июня 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Герасимовой Е.Н.,
судей Карабанова
А.С., Шлейкина М.И.,
при секретаре Дементьевой
Е.В.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кудиновой Веры Валерьевны на
решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 5 февраля 2024
года по гражданскому делу № 2-365/2024, по которому постановлено:
исковые
требования Игнатова Олега Николаевича (паспорт ***) к Кудиновой Вере Валерьевне
о выселении удовлетворить.
Выселить Кудинову
Веру Валерьевну (паспорт ***) из жилого помещения, расположенного по адресу: ***.
Заслушав доклад
судьи Карабанова А.С., выслушав пояснения ответчика Кудиновой В.В., поддержавшей
доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Макейкиной Е.В., полагавшей
решение законным и обоснованным, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А :
Игнатов О.Н.
обратился в суд с исковым заявлением к Кудиновой В.В. о выселении.
Требования
мотивированы тем, что Игнатов О.Н. является собственником квартиры,
расположенной по адресу: ***. На основании договора найма жилого помещения от
23 марта 2022 года указанная квартира была предоставлена истцом Кудиновой
В.В. на срок с 23 марта 2022 года по 23 сентября 2022 года.
Игнатов О.Н.
известил Кудинову В.В. об отказе от продления договора. Однако по истечении срока
договора Кудинова В.В. продолжает проживать в спорной квартире. Кудинова В.В.
без уведомления и разрешения собственника поменяла замок на входной двери
квартиры, ключи от которого истцу не предоставила, свои вещи из квартиры не
вывезла. На требование освободить жилое помещение не реагирует.
С учетом
изложенного, Игнатов О.Н. просил выселить Кудинову В.В. из жилого помещения,
расположенного по адресу***
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Кудинова В.В. просит отменить решение суда, принять новое решение,
отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование
доводов жалобы указывает, что при решении вопроса о продлении срока договора
кроме взаимности согласия сторон и ее приоритетного права на его продление
должно учитываться, что деятельность Игнатова О.Н. направлена на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом. В таких
действиях усматриваются признаки предпринимательской деятельности. Ранее в
спорной квартире никто не проживал. Перед подписанием договора Игнатов О.Н. был
предупрежден о ее намерении снимать жилье на длительный срок и заверил, что у
него имеется место для проживания, спорная квартира не является его
единственной недвижимостью, претендующих на проживание в ней родственников или
иных лиц не имеется и в оговариваемый перед подписанием договора трехлетний
срок не ожидается. Однако при вынесении решения судом проигнорированы положения
пунктов 4.6. и 4.7 договора. Указывает, что, срок действия спорного договора,
согласно его условиям, неоднократно продлевался автоматически, несмотря на ее
предложения о внесении изменений в договор в данной части. Игнатов О.Н. не
проявил инициативы о внесении каких-либо изменений в договор в установленный
срок. Однако суд учел продление договора только до 25 сентября 2023 года,
игнорируя отсутствие в договоре ограничения на количество продлений. Отрицает
факт получения 25 декабря 2023 года от Игнатова О.Н. уведомления о
намерении досрочного расторжения договора найма, поскольку она не имела доступа
к почтовому ящику. Полагает, что договор можно считать расторгнутым не ранее,
чем 17 апреля 2024 года, поскольку уведомление о намерении его досрочного расторжения
она получила лишь 17 января 2024 года. Следовательно, право на обращение в суд
с иском о выселении у Игнатова О.Н. на тот период еще не возникло. По поводу
доводов истца о праве свободного доступа в сданную квартиру отмечает, что при
заключении договора риэлтор разъяснял Игнатову О.Н., что наймодатель обязуется
посещать переданное в аренду помещение в присутствии нанимателя, с данным
ограничением истец согласился. С момента заключения договора и по
настоящее время Игнатов О.Н. неоднократно бывал в спорной квартире, препятствий
в этом ему не чинилось. Поскольку Игнатов О.Н. не выполнил свою обязанность по
передаче комплекта ключей от входной двери в арендуемое помещение, а также
неоднократно предпринимал попытки войти в квартиру в ее отсутствие, она заменила
неисправный замок входной двери и передала истцу ключ от нового замка в
подписанном, заклеенном и скрепленном их подписями, конверте. Считает
необоснованной претензию истца о просрочках арендных платежей, поскольку в
момент заключения договора Игнатов О.Н. проигнорировал необходимость указания
конкретной даты совершения платежа. Конкретная дата внесения платежа в договоре
отсутствует. Отмечает, что истец не стремился проявлять инициативу ведения
конструктивных переговоров с целью решения возникающих вопросов и разногласий.
Личные неприязненные отношения не должны служить поводом и основанием для
выселения.
В соответствии со
статьями 167, 327 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть
дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим
образом извещены о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной
инстанции.
Выслушав явившихся
участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных
жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как установлено судом и следует из материалов дела, жилое помещение –
квартира общей площадью 22,7 кв.м., расположенная по адресу: ***, принадлежит
на праве собственности истцу Игнатову О.Н., что подтверждается выпиской из
Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 24).
23 марта 2022 года между Игнатовым О.Н. и
Кудиновой В.В. был заключен договор найма жилого помещения в отношении квартиры
*** (л.д. 14-16).
Согласно пункту 1.3 указанного договора найма
жилого помещения срок аренды устанавливается с 23 марта 2022 года по 23
сентября 2022 года.
В силу пункта 1.4 названного договора найма
жилого помещения по истечение срока настоящего договора наниматель имеет
преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения
срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об
отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее
года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а
наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на
тех же условиях и на тот же срок (пункт 1.6 договора).
Принимая решение об удовлетворении заявленных
Игнатовым О.Н. исковых требований о выселении Кудиновой В.В. из спорного жилого
помещения, суд первой инстанции указал, что после истечения срока действия
договора найма жилого помещения Кудинова В.В. продолжает жить в квартире ***,
не освобождает жилое помещение вопреки воле и желанию его собственника Игнатова
О.Н., тем самым нарушая его права на владение, пользование и распоряжением
имуществом. По условиям договора найма, заключённого 23.03.2022 между
сторонами, условием его продления является взаимное согласие сторон. Однако в
данном случае такое согласие со стороны Игнатова О.Н. отсутствует.
Судебная коллегия с указанными выводами суда
первой инстанции согласиться не может, поскольку они приняты с существенным
нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и
норм процессуального права.
В соответствии с
частью 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на
жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Статьей 209
Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику
принадлежат права владения пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу части 4
статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации никто не может быть выселен из
жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в
порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно части 1
статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения
осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на
праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и
пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской
Федерации.
Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного
кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе
предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве
собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора
безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому
лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом
требований, установленных гражданским законодательством, названным кодексом.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце
втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2
июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что
жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных
правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в
отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с
владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом
экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу
в коммерческий наем жилых помещений).
В соответствии с пунктом 1 статьи 671
Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения
одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо
(наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение
за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения согласно
пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на
срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор
считается заключенным на пять лет.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса
Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма
жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора
найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения
срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю
заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об
отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее
года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а
наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на
тех же условиях и на тот же срок.
Указанные правила о преимущественном праве
нанимателя на заключение договора на новый срок в силу пункта 2 статьи 683
Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются к договору найма
жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем),
если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, в
силу вышеприведенного законодательного регулирования, в случае если договор
найма жилого помещения заключен на срок менее одного года (краткосрочный наем),
у наймодателя отсутствует обязанность не позднее чем за три месяца до истечения
срока договора найма жилого помещения предупредить нанимателя об отказе от
продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое
помещение внаем.
Между тем, условие о
направлении такого предупреждения может быть предусмотрено условиями
заключенного между наймодателем и нанимателем договора найма жилого помещения.
В соответствии с
условиями заключенного между сторонами договора найма жилого помещения от 23
марта 2022 года срок найма установлен с 23 марта 2022 года по 23 сентября
2022 года, то есть менее одного, в связи с чем, по общему правилу, нормы статьи
684 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям
применению не подлежат.
Между тем, условие о
необходимости наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока
договора найма жилого помещения предупредить нанимателя об отказе от продления
договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение
внаем прямо закреплено в пункте 1.6 указанного договора найма жилого помещения.
Согласно статье 431
Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и
выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается
путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Пленум Верховного
Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 года №
49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора
подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского
законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской
Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации,
законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422
Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в
силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом
принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений
(буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого
употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и
добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса
Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон
и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом,
чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее
незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского
кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому
пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в
виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими
условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского
кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются
судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными
частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора
осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования
соответствующего вида обязательств.
В соответствии с
частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне
надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны
на какие-либо из них не ссылались.
Исходя из
приведенных выше норм права, разъяснений по их применению и заявленных истцом
требований юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению,
являлось выяснение вопроса о том, подлежат ли к возникшим из договора найма
жилого помещения от 23 марта 2022 года правоотношениям сторон с учетом
определенного их соглашением срока найма жилого помещения правила,
предусмотренные пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации,
с чем связана необходимость последующего разрешения вопроса о соблюдении
наймодателем обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес
нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, при неисполнении
которой договор может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Проанализировав
действия сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что фактически срок
действия указанного договора пролонгировался неоднократно, на момент
направления Игнатовым О.Н. иска в суд договор действовал до 23 марта 2023 года,
а на момент рассмотрения спора судом апелляционной инстанции договор действует
до 23 сентября 2024 г.
Из материалов дела
следует, что уведомление от 25 декабря 2023 года, было получено Кудиновой В.В.,
согласно отчету об отслеживании почтового отправления, 17 января 2024 года.
(л.д. 12-13).
При таких
обстоятельствах, учитывая, что обязанность о соблюдении Игнатовым О.Н.
обязанности по направлению в установленный законом срок в адрес нанимателя
уведомления об отказе от продления договора найма, при неисполнении которой
договор может считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок,
предусмотрена условиями заключенного между сторонами договора найма жилого
помещения (пункт 1.6), что соответствует части 2 статьи 683 Гражданского
кодекса Российской Федерации, на момент предъявления настоящего иска в суд (29
декабря 2023 года) эта обязанность Игнатовым О.Н. исполнена не была, и на дату
истечения срока действия договора (23 марта 2023 года), этот срок не
истек.
Более того, уведомление
от 25 декабря 2023 года не содержит сведений об отказе от продления договора в
связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
При этом из смысла
статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наймодатель жилого
помещения может отказаться от продления договора коммерческого найма с
нанимателем при определенных условиях, а именно в связи с принятием решения не
сдавать в течение одного года жилое помещение внаем.
Это же условие
предусмотрено пунктом 1.6 договора найма жилого помещения от 23 марта 2022
года.
Указанное решение не
должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения
неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято
исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления
жилого помещения гражданам по договору найма и, соответственно, выселению из
занимаемых жилых помещений.
Из материалов дела
не следует, что причина отказа от продления действия договора связана именно в
связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, как
того требуют условия заключенного между сторонами договора найма жилого
помещения. Каких-либо доказательств принятия истцом соответствующего решения
материалы дела не содержат, не следует этого и из искового заявления.
Напротив, из
пояснений Игнатова О.Н. суду первой инстанции следует, что требование о
выселении Кудиновой В.В. из спорного жилого помещения обусловлено его
нежеланием дальнейшего проживания ответчицы в этой квартире.
При таких
обстоятельствах, оснований для расторжения договора найма жилого помещения от
23 марта 2022 года не имеется, поскольку доказательств соблюдения истцом
процедуры, предусмотренной пунктом 1.6 указанного договора по уведомлению
ответчицы об отказа от продления указанного договора в связи с решением не
сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем, материалы дела не
содержат.
С учетом
изложенного, решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 5 февраля
2024 года подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в
удовлетворении заявленных Игнатовым О.Н. исковых требований.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Заволжского
районного суда города Ульяновска от 5 февраля 2024 года отменить.
Принять по делу
новое решение.
В удовлетворении
исковых требований Игнатова Олега Николаевича к Кудиновой Вере Валерьевне о
выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: ***, отказать.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации через Заволжский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 05.06.2024