Дело № 3а-17/2024 (№ 3а-326/2023)
73OS0000-01-2023-000278-02
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 мая 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью
«Агро-Гулюшево» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агро-Гулюшево» (далее
также общество) обратилось в суд с административным иском к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от 31 октября 2023 года № ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943, № ОРС-73/2023/000944,
№ ОРС-73/2023/000945 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами ***, в размере их рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их
рыночной стоимости: земельного участка с кадастровым номером *** –
41 678 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** –
38 306 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** –
61 975 000 руб., земельного участка с кадастровым номером *** –
37 769 000 руб.
Требования мотивировало
тем, что общество является собственником указанных земельных участков и
плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года определена в
следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 118 047
412 руб. 47 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
116 385 350 руб. 97 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
112 348 680 руб. 39 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
98 014 174 руб. 58 коп.
Кадастровая
стоимость земельных участков существенно превышает вышеуказанную рыночную
стоимость, определенную отчетом № *** об
оценке рыночной стоимости земельных участков от 9 октября 2023 года,
составленного оценщиком ООО «Агросила»
Недопекиным Е.М.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями ОГБУ «БТИГКО» от 31 октября 2023
года № ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943, № ОРС-73/2023/000944, № ОРС-73/2023/000945
в удовлетворении заявлений общества было
отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
С данными решениями административный
истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ППК «Роскадастр», оценщик Недопекин Е.М.
Представитель ООО
«Агро-Гулюшево» Быченкова Т.В. в ходе судебного разбирательства уточнила
требования административного иска, по результатам проведенной по делу судебной
экспертизы с учетом дополнительных
пояснений эксперта просила установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 1
сентября 2023 года в следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 28 845 775 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** –26 594 252 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 40 217 223 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** –26 235 072 руб.
Представители
ООО «Агро-Гулюшево» Быченкова
Т.В., Уваров Е.И. в судебном заседании настаивали на
удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном
иске, дополнительно указали, что содержание и выводы заключения судебной
экспертизы, дополнительные пояснения эксперта
***, содержащие уточненный расчет рыночной стоимости земельных участков,
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
Елистратова А.В. в судебное заседание не
явилась, о месте и времени его проведения извещена, в письменном отзыве и
дополнениях к нему указала, что решение
учреждения законно, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости земельных участков подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства
об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа.
В отношении расчетов
рыночной стоимости объектов недвижимости указывает следующее.
1. Экспертом на стр.
88 экспертизы в качестве критерия указано, что «состояние» - обрабатываемые
участки или необрабатываемые более 3-х лет, на которых большая часть участка не
подвергалась засеванию хвойных пород деревьев, и по сравнению с экспертизой по
делу № *** (***) введен аналог № 7, соответствующий данному критерию. У
эксперта имелось 6 аналогов, сопоставимых с объектом оценки по данному
ценообразующему фактору. Аналог № 7 не сопоставим по ценообразующему фактору с объектом оценки и введена
корректировка. В соответствии с пп. 4 п.
5 ФСО V значимость сравнительного подхода тем выше,
чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем
меньше корректировок требуется вносить в
цены аналогов. В экспертизе по делу № *** (***) критерий «состояние» -
обрабатываемые участки или необрабатываемые не более 3-х лет.
Наблюдаются
различные критерии отбора аналогов для земельных участков сельскохозяйственного
назначения.
2. Экспертом на стр.
117 неверно указано значение агроэкологического потенциала объекта оценки.
Расчет нормативной урожайности объекта оценки проведен неверно, допущены
арифметические ошибки.
Расчет нормативной
урожайности объектов-аналогов № 5, № 6, № 7 проведен неверно, допущены
арифметические ошибки. Значение агроэкологического потенциала аналога № 7 указано неверно.
Корректировки на почвенные характеристики применены с учетом неверных значений
нормативной урожайности.
3. При расчете
взвешенной стоимости аналога 2 и 3 на стр. 125 и 134 допущена арифметическая
ошибка.
Представители
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации МО «Сурский район» Ульяновской
области, ООО «Агросила», оценщик Недопекин Е.М. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Выслушав доводы представителя административного истца
Уварова Е.И., исследовав материалы дела, суд приходит к
следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Агро-Гулюшево» является собственником следующих объектов недвижимости:
- земельного
участка с кадастровым номером ***,
площадью 13 065 383 кв.м, расположенного по адресу: ***,
-
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
12 008 082 кв.м, расположенного по адресу: ***,
-
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
19 428 059 кв.м, расположенного по адресу: ***,
- земельного
участка с кадастровым номером ***,
площадью 11 839 710 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Согласно выпискам из
Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанных земельных участков определена по
состоянию на 1 января 2022 года в следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 118 047
412 руб. 47 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
116 385 350 руб. 97 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
112 348 680 руб. 39 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
98 014 174 руб. 58 коп.
Согласно отчету № ***
об оценке рыночной стоимости земельных участков от 9 октября 2023 года,
составленному оценщиком ООО «Агросила»
Недопекиным Е.М., рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию
на 1 сентября 2023 года определена в следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 41 678 000 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 38 306 000 руб.,
- земельного участка с кадастровым номером ***
– 61 975 000 руб.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** – 37 769 000 руб.
Поскольку исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами ***, подлежит расчету земельный налог, за период, начиная с 1 января 2023 года,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости по
состоянию на 1 сентября 2023 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 11 октября 2023 года ООО «Агро-Гулюшево» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлениям об установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** в
размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости земельных участков
от 9 октября 2023 года, выполненный оценщиком ООО «Агросила Недопекиным
Е.М.
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 31 октября
2023 года № ОРС-73/2023/000945, № ОРС-73/2023/000944, № ОРС-73/2023/000942, №
ОРС-73/2023/000943 по результатам рассмотрения указанных заявлений ООО
«Агро-Гулюшево» отказано в установлении кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами ***
в размере их рыночной
стоимости по состоянию на 1 сентября
2023 года.
Причиной принятия
указанных решений явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Стоимость
предложения № 10 в размере 3 150 976 рублей, указанная оценщиком на
стр. 38 согласно скриншоту объявления (стр. 89) действует с 18 сентября по 25 сентября 2023 года. Оценщиком использована информация, которая доступна
после даты оценки. Отказ от использования данного предложения в качестве
аналога ввиду снижения цены на дату оценки на 40% не обоснован.
Нарушены требования
пп. 1 п. 12 ФСО III, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на стр.
47-48 отчета об оценке приведено обоснование отказа от применения метода капитализации земельной ренты в рамках
доходного подхода в связи с отсутствием статотчетности. В соответствии с
разделом V «Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного
назначения» Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением
Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее –
Методические рекомендации) при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных
угодий методом капитализации земельной
ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой
системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается
как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного
производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как
произведение нормативной урожайности
сельскохозяйственной культуры на её рыночную цену.
Нормативная
урожайность – это та её величина, которая может быть получена при данном плодородии почвы и
фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования
ресурсов. Для характеристики качества
почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде
земельной ренты рассчитывается согласно
нормативов. Рентообразующими являются
лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное
время закреплены на определенных
участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной
продукции согласно Методическим рекомендациям
определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные
затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральной
выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из
сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Таким образом,
деятельность предприятия и отсутствие формы № *** и № *** не являются
основанием для отказа расчета стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты.
В 2022 году ОГБУ
«БТИГКО» проведена государственная
кадастровая оценка земель Ульяновской
области, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения. С перечнем
сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию, структурой севооборота, нормативной урожайности культур
и т.д. можно ознакомиться в Отчете № *** «Об
итогах государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости
земельных участков, расположенных в границах территории Ульяновской области по
состоянию на 01.01.2022» на официальном сайте учреждения. Почвенная карта
Ульяновской области также содержится на
официальном сайте учреждения. Согласно
п. 12 ФСО III в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную
участникам рынка на дату оценки. Данная
информация была доступна на дату оценки (01.09.2023), но не рассмотрена и не
описана оценщиком.
Нарушены требования
п. 12 ФСО III, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком при
введении корректировки на «степень заброшенности земельного участка» принято значение
для земельных участков, которые не обрабатываются 2-3 года. Обоснование
принятия для расчета данного значения в отчете об оценке отсутствует.
Информация о периоде, в котором земельные участки не обрабатывались, в отчете
об оценке отсутствует.
Нарушены требования
п. 12 ФСО III, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.2 п. 2 ФСО VI.
Кроме этого,
в решениях ОГБУ «БТИГКО» от 31 октября 2023 года № ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943
также указано на следующее нарушение :
4.Оценщиком на стр.
65-66 отчета об оценке указано, что объект оценки и объекты аналоги имеют
идентичный характер по ценообразующему фактору «качество подъездных путей».
Согласно данным картографических материалов объект оценки и объекты аналоги № 1
и № 3 имеют подъездные пути с твердым
покрытием, объект аналог № 2 имеет подъездные пути с грунтовыми дорогами.
Нарушены требования
п. 12 ФСО III, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении
настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета №*** об оценке рыночной стоимости
земельных участков от 9 октября 2023 года, выполненного оценщиком ООО «Агросила», судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 15 марта 2024 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, усматривается, что экспертом
сделан вывод о том, что на основании проведенных исследования и
анализа отчета №*** об оценке рыночной стоимости земельных
участков от 9 октября 2023 года, экспертами
выявлены:
I.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком,
исправление которых не повлияет на
итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:
1)
Неверное указание на использование методических
рекомендаций или их отсутствие. Указанные на стр. 7 «Методические
рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков», разработанные и утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта
2002 года № 568-р не одобрены Советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития
России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
2)
При описании объектов оценки для всех оцениваемых земельных участков оценщиком
определен рельеф «Земельный участок с ровным рельефом», конфигурация «Земельный
участок, удобный для механизированной обработки».
При
этом земельные участки имеют сложную конфигурацию, по границам повторяющую
рельеф оврагов, русла рек и их притоков,
в связи с чем часть участков не обрабатывается из-за сложности механизированной
обработки. На спутниковых снимках отчетливо видны границы обработки участков. Также участки располагаются на
поверхности с перепадами высот до 80 м.
Нарушение
пп.10 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
3) В отношении объектов-аналогов при
сравнении объектов не нивелированы отличия по местоположению (удаленности от
регионального центра или крупного населенного пункта) и транспортной
доступности: объекты оценки имеют сложные участки по конфигурации и рельефу,
аналоги 1 и 2 – простые, аналог 3, частично 7 не обрабатывается, зарос
деревьями, что не учтено в отчете.
Факты,
указанные экспертом в п. 3, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решениях от 31
октября 2023 года №
ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943, № ОРС-73/2023/000944, №
ОРС-73/2023/000945 об отказе в установлении кадастровой стоимости по п.1 и п. 2
решений не выявлены, по п. 3 решения имеются. Также нарушения, указанные в решениях от 31
октября 2023 года №
ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943
об отказе в установлении кадастровой стоимости по п. 4 решения имеются.
Несоблюдение оценщиком
вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № ***
от 9 октября 2023 года является существенным нарушением, способным повлиять на
рыночную стоимость земельного участка.
Заключением
эксперта № *** от 15 марта 2024 года, выполненным экспертом ФБУ УЛСЭ ***, с учетом её уточненного расчета определено
следующее:
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
13 065 383 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 сентября 2023 года составляла
28 845 775 руб.,
рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 12 008 082 кв.м, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 1 сентября 2023 года составляла 26 594 252 руб.,
рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 19 428 059 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию
на 1 сентября 2023 года составляла 40 217 223 руб.,
рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером ***,
площадью 11 839 710 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1
сентября 2023 года составляла 26 235 072 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 15 марта 2024 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на проведение подобного
рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности;
эксперт *** предупреждена судом об
уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного ею
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и
дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы с учетом
уточненного расчета рыночной стоимости, суду представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 15 марта 2024 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, в которых произведен
уточненный расчет рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на
1 сентября 2023 года, по результатам ознакомления с которыми представителем ОГБУ «БТИГКО» в
дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчетам рыночной
стоимости земельных участков не имеется, арифметических ошибок не выявлено.
Представителями
административного истца в судебном заседании указанное заключение эксперта с
учетом уточненного расчета рыночной стоимости спорных земельных участков не оспаривалось.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 15 марта 2024
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета №***
об оценке рыночной стоимости земельных участков от 9 октября 2023 года,
составленного оценщиком ООО «Агросила» Недопекиным Е.М., требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объектов оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от
31 октября 2023 года № ОРС-73/2023/000942,
№ОРС-73/2023/000943, № ОРС-73/2023/000944, № ОРС-73/2023/000945 об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание уточненный расчет,
приведенный экспертом ***, и с учетом
этого суд считает необходимым:
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 13 065 383 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 28 845 775 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 12 008 082 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 26 594 252 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 19 428 059 кв.м, расположенного по адресу:
***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года в
размере 40 217 223 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 11 839 710 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 26 235 072 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агро-Гулюшево» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 31
октября 2023 года №
ОРС-73/2023/000942, № ОРС-73/2023/000943, № ОРС-73/2023/000944, №
ОРС-73/2023/000945 об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***
в
размере их рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 13 065 383 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 28 845 775 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 12 008 082 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 26 594 252 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 19 428 059 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 40 217 223 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 11 839 710 кв.м, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2023 года
в размере 26 235 072 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова