УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0002-01-2023-005976-43
Судья Зубрилина Е.А.
Дело №33-1988/2024
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
7 мая 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Рыбалко В.И.,
судей Тудияровой С.В., Грудкиной Т.М.,
при секретаре
Аладине А.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пятакова Александра
Николаевича на решение Засвияжского районного суда г.Ульяновска от 1 декабря
2023 года, с учетом определения того же суда от 9 февраля 2024 года об
исправлении описки, по делу №2-4588/2023, по которому постановлено:
исковые требования Забировой Светланы Викторовны, Кандаевой
Юлии Викторовны к Пятакову Александру Николаевичу о признании договора купли –
продажи квартиры недействительным удовлетворить.
Признать договор купли – продажи недвижимого имущества от 24
июля 2023 года, заключенный между *** и Пятаковым Александром Николаевичем
недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, прекратить
право собственности Пятакова Александра Николаевича на квартиру, расположенную
по адресу: г***
Возвратить в собственность *** квартиру, расположенную по
адресу: г.***
Решение суда является
основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о
праве собственности Пятакова Александра Николаевича на квартиру, расположенную
по адресу: *** и внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о
праве собственности *** на квартиру, расположенную по адресу: ***
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя Пятакова А.Н. – Пронина А.Н.,
поддержавшего доводы жалобы, представителя Забировой С.В. – адвоката Петровой
О.О., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Забирова С.В., Кандаева Ю.В. обратились в суд с иском к
Пятакову А.Н. о признании договора купли – продажи недвижимого имущества
недействительным.
В обоснование заявленных
требований указали, что 24 июля 2023 года между их матерью *** и Пятаковым А.Н.
был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***
Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.
7 августа 2023 года их мать не
вернулась домой. 8 августа 2023 года истцы обратились в органы полиции с
заявлением о пропаже человека. 26 августа 2023 года *** была найдена убитой на
острове р.Свияга с признаками насильственной смерти. Истцы являются
единственными наследниками умершей ***
В августе 2023 года Пятаков
А.Н. приехал в квартиру, представившись новым собственником квартиры, просил
истцов выселиться из квартиры, пытался сменить замки. После чего обратился в
суд с заявлением о снятии истцов с регистрационного учета. Передача квартиры по акту – приема передачи не
состоялась, ключи продавцом покупателю переданы не были, истцы согласия о
включении в договор пункта, в котором указано о снятии их с регистрационного
учета в течение 14 дней не давали. В договоре не указаны лица, которые имеют
права постоянного бессрочного проживания в квартире, что нарушает права истцов.
Просили суд признать договор
купли – продажи недвижимого имущества от 24 июля 2023 года, заключенный между ***.
и Пятаковым А.Н. недействительным; применить последствия недействительности
сделки.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены
Управление Росреестра по Ульяновской области, ПАО «Совкомбанк».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе Пятаков А.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение
об отказе в удовлетворении исковых
требований.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным и
необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального
права.
Не соглашается с
выводом суда о том, что указание в договоре лиц, сохраняющих право пользования
отчуждаемой квартирой, является
существенным условием договора купли-продажи, и отсутствие в указанной сделке
указания на сохранение за истцами права пользования квартирой может являться
основанием для признания сделки незаключенной. При этом указывает, что истцы не
просили признать договор купли-продажи спорной квартиры незаключенным, а
просили признать его недействительным. Полагает, что суд, удовлетворяя
требования, незаявленные истцами, вышел за рамки своих полномочий. Отмечает,
что истцы проживают в спорной квартире и сохраняют право пользования указанной
квартирой в силу закону и их права на жилье при отчуждении квартиры не
нарушаются, даже при смене собственника.
Также отмечает, что
положения п.1 ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)
направлены на защиту интересов покупателя, который должен быть осведомлен о
существовании указанных в договоре лиц при приобретении жилого помещения.
Суд первой
инстанции, удовлетворяя требования истцов, ссылался на то, что истцы обратились
в суд за защитой прав на недвижимое имущество, что не соответствует
действительности. Считает, что суд в нарушении норм процессуального права,
самостоятельно применил основания для удовлетворения требований.
Оспаривание договора
купли-продажи по основаниям его недействительности не позволяет признать его
незаключенной сделкой, поскольку правила параграфа 2 главы 9 ГК РФ к
незаключенным договорам не применяются.
В подтверждение своей позиции ссылается на судебную практику.
Условия договора
купли – продажи спорной квартиры согласно ст.432 ГК РФ определены в
соответствии с волей сторон договора. Истцы не являются стороной по указанной
сделке. Следовательно, не вправе ссылаться на обстоятельства отсутствия в
договоре купли – продажи условий, указанных в п.1 ст.558 ГК РФ, а суд не вправе
самостоятельно применять данные нормы. Доказательств, подтверждающих довод
стороны истцов о нарушении требований закона при заключении оспариваемого
договора купли – продажи квартиры, не представлено.
Полагает, что суд,
применяя последствия недействительности сделки, прекращает право собственности
ответчика на спорную квартиру, но не восстанавливает его имущественные права, в
связи с чем истцы потенциально приобретают квартиру без обременений, поскольку
ранее квартира находилась в залоге, а ответчик в данной ситуации остается и без
квартиры, и без денежных средств. При этом не возлагает обязанности на истцов
возместить стоимость, уплаченную ответчиком за спорную квартиру.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле,
извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
На основании ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК
РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Материалами дела установлено, что квартира, расположенная по адресу: г.***, была передана в собственность ***. и ***. в равных долях на основании
договора №*** от 1 сентября 2006 года передачи жилой площади в собственность
граждан (т.1 л.д.11).
Из данного договора от 1 сентября 1006 года следует, что от права на
участие в приватизации данного жилого помещения отказались Горбачева Ю.В., ***
года рождения, Забирова С.В., ***, о чем указали в письменных заявлениях от 1
августа 1006 года.
После смерти ***. *** (т.1 л.д.18), право собственности на спорную
квартиру было зарегистрировано за ***. (т.1 л.д.70).
11 декабря 2022 года между ПАО
«Совкомбанк» и *** был заключен кредитный договор, согласно которому ***. был
предоставлен кредит в размере 837 837 руб. на 36 месяцев под залог
недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: *** (т.1 л.д.76-90).
По договору купли-продажи от 24 июля 2023 года ***. (продавец) продала
Пятакову А.Н. (покупатель) квартиру по адресу: *** за 1 600 000 руб.
(т.1 л.д.97-98).
В соответствии с п.1.4 договора купли – продажи продавец гарантирует,
что до заключения договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено,
не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, обременено
ипотекой, а также лиц, обладающих правом пользования указанным недвижимым
имуществом, в том числе согласно ст.292 ГК РФ, и лиц, сохраняющих право
пользования недвижимым имуществом после его приобретения покупателем, не
имеется. Покупатель осведомлен, что в отношении недвижимого имущества, имеется
обременение – ипотека в пользу ПАО «Совкомбанк».
Согласно п.1.5 договора купли-продажи на дату заключения договора в
квартире зарегистрированы: *** Забирова С.В., Кандаева Ю.В., которые обязуются
сняться с регистрационного учета в течение 14 дней после государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество с продавца на
покупателя.
Спорная квартира приобреталась покупателем за счет собственных средств,
ПАО «Совкомбанк» проводил электронную регистрацию указанной выше сделки.
Разделом вторым договора
предусмотрен порядок оплаты по договору, согласно которому денежная сума в
размере 809 352 руб. 25 коп. покупатель выплачивает продавцу путем
зачисления денежных средств на счет эскроу, открытый в ПАО «Совкомбанк».
Денежная сумма в размере 13 000 руб. была уплачена покупателем продавцу до
подписания настоящего договора, в качестве авансового платежа, входящего в
общую стоимость квартиры. Денежная сумма в размере 777 647 руб. 75 коп.
передается продавцу за счет собственных средств покупателя в день подписания
настоящего договора для досрочного погашения по кредитному договору от 11
декабря 2023 года, заключенному с ПАО «Совкомбанк».
Согласно п.3.1.3 продавец
обязуется полностью освободить и передать покупателю недвижимое имущество в
надлежащем состоянии в день подписания договора, который имеет одновременно и
силу передаточного акта недвижимого имущества (ст.556 ГК РФ).
Право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Пятаковым
А.Н. 26 июля 2023 года.
*** года *** умерла (т.1 л.д.8).
9 августа 2023 года следственным отделом по Засвияжскому району
г.Ульяновска Следственного управления Следственного комитета Российской
Федерации по Ульяновской области возбуждено уголовное дело по признакам
преступления, предусмотренного ч.1
ст.105 Уголовного кодекса Российской Федерации. Постановлениями следственного органа от 10 августа 2023 года
Кандаева Ю.В. и Забирова С.В. признаны потерпевшими (т.1 л.д.137, 140).
Из материалов дела
следует, что ответчик Забирова С.В., *** года рождения, зарегистрирована в
спорной квартире с 31 августа 1994 года, Кандаева Ю.В., *** года рождения – с 1
ноября 2002 года (т.1 л.д.9).
Решением Засвияжского районного
суда г.Ульяновска от 17 октября 2023 года в удовлетворении исковых требований
Пятакова А.Н. к Забировой С.В., Кандаевой Ю.В. о признании утратившими право
пользования жилым помещением со снятием с регистрационного учета, выселении
отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским
делам Ульяновского областного суда от 20 февраля 2024 года решение Засвияжского
районного суда г.Ульяновска от 17 октября 2023 года оставлено без
изменения.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции,
руководствуясь положениями ст.ст. 1, 8, 12, 166 – 168, 209, 218, 288, 292, 432,
558, 572 ГК РФ, ст.ст.3, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК
РФ), ст.2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1 «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей
на момент приватизации спорной квартиры), ст.19 Федерального закона от 29
декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации», разъяснениями, содержащимися в п.18 постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых
вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса
Российской Федерации», п.78 постановления Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений
раздела I
части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу, что,
поскольку в момент приватизации спорной квартиры Забирова С.В. и Кандаева Ю.В.
имели равные право с лицом, которое впоследствии приобрел в собственность жилое
помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию квартиры
своей матери *** при переходе права собственности на квартиру за ними
сохраняется право пользования жилым помещением бессрочно, за истцами на момент
совершения сделки купли – продажи от 24 июля 2023 года сохранилось право
пользования спорным жилым помещением, признал договор купли – продажи
недвижимого имущества недействительным.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом
в данной части, считает его верным в связи со следующим.
В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право
собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено
другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки
об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается
соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении
гражданских прав и обязанностей.
В силу ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается
заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как указано в ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в
силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Положениями ч.2 ст.433 ГК РФ предусмотрено, что
если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача
имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего
имущества (ст.224).
В п.1 ст.454 ГК РФ закреплено, что по договору
купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в
собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот
товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества
продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,
здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее
покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или
иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором,
обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным
после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами
соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
По правилам п.1 ст.551 ГК РФ переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации.
Истцы в качестве одного из оснований для признания договора
купли – продажи недействительным указали, что спорная квартира принадлежала ***.
на основании договора приватизации, истцы зарегистрированы в спорной квартире,
от приватизации на свое имя отказались, поэтому имеют право пожизненного
пользования данным жилым помещением.
В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка
недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее
таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная
сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной
сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях
также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки
независимо от применения последствий ее недействительности может быть
удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый
законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не
влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все
полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре
(в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом,
выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в
деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом.
Доводы стороны истца о том, что передача квартиры по акту – приема передачи не
состоялась, ключи продавцом покупателю переданы не были, не
являются основанием для признания договора купли – продажи от 24 июля 2023 года
недействительным в силу положений п.1
ст.556 ГК РФ, а также п.3.1.3 спорного договора. Доводы о занижении цены при заключении
договора купли – продажи также не является основанием для признания
договора купли – продажи квартиры недействительным, поскольку ***. на момент продажи квартиры
являлась
собственником спорной квартиры. Право сторон по своему усмотрению определять
цену в договоре предусмотрено положениями ст.ст.421 и 424 ГК РФ.
Вместе с тем, обстоятельства приобретения ***.
права собственности на спорную квартиру в
результате приватизации и сохранения за Забировой С.В., Кандаевой
Ю.В. права пожизненного пользования квартирой, при отсутствии
указания на это в договоре купли - продажи, является основанием для признания
сделки недействительной.
Согласно ст.209 ГК РФ
собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего
ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и
не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе
отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь
собственником, права владения. Пользования и распоряжения имуществом, отдавать
имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным
образом.
В соответствии с п.2 ст.292
ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами
семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч.1 ст.31 ЖК РФ к
членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с
данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также
дети и родители данного собственника.
В силу ч.4 ст.31 ЖК
РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения
право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением
между собственником и бывшим членом его семьи.
Как следует из
разъяснений, содержащихся в п.13 постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по
смыслу ч.ч. 1 и 4 ст.31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого
помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные
отношения. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (помимо супругов) с
собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего
бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п.,
а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении
семейных отношений с собственником жилого помещения.
В соответствии со
ст.19 ФЗ от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного
кодекса Российской Федерации» и ст.2 Закона РФ от 4 июля 1991 года №1541-1 «О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за членами семьи
собственника приватизированного жилого помещения в случае отказа от
приватизации сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением,
так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было их согласие, без
которого она была бы невозможна.
Согласно указанной
норме закона действие положения ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяется на бывших
членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что
в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равное
право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не
установлено законом или договором.
При этом ст.31 ЖК РФ
регламентирует права и обязанности именно тех граждан, которые проживают
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Следовательно, в
случае добровольного выезда в другое место жительства право пользования жилым
помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с
собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в
момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника
имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Правовые последствия
отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения в жилом помещении
по причине выезда из него Жилищный кодекс Российской Федерации не
регламентирует.
Исходя из аналогии
закона (ст.7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с выездом из жилого помещения бывших
членов семьи собственника, подлежат применению положения ч.3 ст.83 ЖК РФ,
согласно которым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место
жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со
дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст.71 ЖК РФ
временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма,
кого-либо из проживающих с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет
за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Указанные положения
закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в п.32
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года
№14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении
Жилищного кодекса Российской Федерации», из которых следует, что, разрешая
споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи
нанимателя утратившими право пользования жилым помещением по договору
социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по
причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго
ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения
вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или
добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный
(вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и
проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему
препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в
нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом
месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого
помещения и коммунальных услуг и др.
Поскольку в момент
приватизации спорной квартиры Забирова С.В. и Кандаева Ю.В. имела
равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение,
но отказались от приватизации, дав согласие на приватизацию квартиры своей
матери ***., при переходе права собственности на
квартиру за ними сохраняется право пользования жилым помещением бессрочно.
Указанные
обстоятельства также установлены решением Засвияжского районного суда
г.Ульяновска от 17 октября 2023 года, оставленного без изменения апелляционным
определением Ульяновского областного суда от 20 февраля 2024 года.
В соответствии с п.2
ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному
делу, обязательны для суда. Указанные
обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении
другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях,
предусмотренных настоящим Кодексом.
Данными судебными
актами установлено, что Забирова С.В. и Кандаева Ю.В. были зарегистрированы в
спорной квартире в несовершеннолетнем возрасте и места жительства не меняли, от
участия в приватизации отказались. Наличие в собственности Кандаевой Ю.В. иного
жилого помещения не является безусловным доказательством ее непроживания в
спорной квартире.
Согласно ст.168 ГК
РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным
законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта,
является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие
последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка,
нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на
публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна,
если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться
другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В п.1 ст.422 ГК РФ
установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон
правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам),
действующим в момент его заключения.
В п.1 ст.558 ГК РФ
закреплено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры,
части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в
соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его
приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на
пользование продаваемым жилым помещением.
Из данной нормы
следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано
право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в
ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение
по всем существенным условиям.
Поскольку в договоре
купли-продажи квартиры от 24 июля 2023 года отсутствует условие о сохранении за
Забировой С.В., Кандаевой Ю.В. права пользования жилым помещением, а наоборот
содержится условие о том, что они обязуются
сняться с регистрационного учета в течение 14 дней после государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,
судебная коллегия полагает, что в данной части договор противоречит требованиям
ч.1 ст.558 ГК РФ, заключен с нарушением требований закона.
Учитывая изложенное,
у районного суда имелись основания для признания договора купли-продажи
квартиры от 24 июля 2023 года недействительным, а также о прекращении права
собственности Пятакова А.Н. на квартиру.
Доводы жалобы о том,
что истцы не просили признать договор купли-продажи спорной квартиры
незаключенным, а просили признать его недействительным, районный суд,
удовлетворяя требования, незаявленные истцами, вышел за рамки своих полномочий,
отклоняются судебной коллегией, поскольку из мотивировочной части решения
следует, что судом разрешались требования именно о признании договора купли –
продажи от 24 июля 2024 года недействительным. Указание в решении суда на то,
что Забирова С.В. и Кандаева Ю.В. как лица, не являющиеся участниками
оспариваемой ими сделки, вправе требовать признания ее недействительной как
совершенной в нарушение требований закона и посягающей на их права как третьих
лиц, и для этого им не следует заявлять требования о признании договора
незаключенным, не влекут изменения сущности решения и не являются основанием
для отмены решения суда, поскольку не влияют на существо принятого решения.
В соответствии с ч.2
ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное
в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании
имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его
стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом.
Учитывая, что один
из участников сделки умер и применение в данном случае реституции невозможно,
оснований для указания в резолютивной части о регистрации права собственности
на квартиру за *** у районного суда не имелось. В данном случае, подлежат
применению нормы наследственного права.
Согласно
наследственному делу ***. 22 января 2024 года с заявлением о принятии
наследства обратились Забирова С.В., Кандаева Ю.В.
Обосновывая исковые
требования, истцы также заявляли о своих правах на спорную квартиру в качестве
наследственного имущества, указывали, что они являются единственными
наследниками после смерти их матери.
Статьей 1110 ГК РФ
установлено, что при наследовании имущество умершего (наследство,
наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального
правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же
момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
Согласно ст.1112 ГК
РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия
наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Поскольку договор от 24 июля 2023 года является
недействительным, принадлежавшая на праве собственности *** года, квартира по
адресу: ***, подлежит включению в состав наследства после ее смерти.
При этом, права
покупателя Пятакова А.Н., уплатившего за квартиру денежные средства, могут быть
защищены путем заявления им соответствующих требований об их возвращении
продавцом.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене
в части признания права собственности на квартиру за ***., с принятием в этой
части нового решения о включении спорной квартиры в состав наследственного имущества.
Ссылка на иную судебную практику не
свидетельствует о нарушении районным судом единообразия в толковании и
применении норм материального и процессуального права, поскольку при
рассмотрении дел судом учитываются обстоятельства, присущие каждому конкретному
делу и основанные на представленных доказательствах, в связи с чем является
несостоятельной.
Иные доводы апелляционной жалобы не
опровергают правильности выводов суда, не содержат обстоятельств, которые бы
нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных
судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной
коллегией в качестве основания для отмены или изменения решения суда.
В остальной части
решение суда является правильным и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
судебная коллегия
определила:
решение Засвияжского районного суда
г.Ульяновска от 1 декабря 2023 года, с учетом определения того же суда от 9
февраля 2024 года об исправлении описки, отменить в части признании права
собственности на квартиру за ***. Принять в этой части новое решение.
Включить в состав наследственного имущества
после смерти ***, умершей *** года,
квартиру, расположенную по адресу: ***
В остальной части решение суда оставить без
изменения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
через Засвияжский районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение
изготовлено 16 мая 2024 года.