Дело № 3а-43/2024 (№ 3а-352/2023)
73OS0000-01-2023-000289-66
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 мая 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Теплые поля» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области о признании незаконными решений об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в
размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
общество с
ограниченной ответственностью «Теплые поля» (далее также ООО «Теплые поля»)
обратилось в суд с административным иском к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области о признании незаконным решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от 13 ноября
2023 года №
ОРС-73/2023/000985, № ОРС-73/2023/000984, № ОРС-73/2023/000983, №
ОРС-73/2023/000982, №
ОРС-73/2023/000981, № ОРС-73/2023/000980, № ОРС-73/2023/000979 об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами
соответственно: *** в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом
оценщика:
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 7 895 494 руб. 32 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 14 958 439 руб. 48 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
12 100 658 руб. 06 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 10 024 280 руб. 43 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
5 433 909 руб. 74 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
8 936 222 руб. 02 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
6 074 537 руб. 81 коп.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанных земельных участков,
соответственно, плательщиком земельного налога.
Кадастровая
стоимость указанных земельных участком определена по состоянию на 1 января 2022
года в следующем размере:
- земельного
участка с кадастровым номером *** в размере 28 049 392 руб. 87 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 53 854 895 руб. 98 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 43 058 624 руб. 19 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 25 579 761 руб. 33 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 17 454 871 руб. 34 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 31 798 388 руб. 45 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 16 120 241 руб. 88 коп.,
Вместе с тем согласно отчету оценщика № *** от 10
октября 2023 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), вышеуказанная рыночная стоимость указанных земельных участков по
состоянию на 25 июля 2023 года существенно превышает их кадастровую стоимость.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от 13 ноября 2023 года № ОРС-73/2023/000985, № ОРС-73/2023/000984,
№ ОРС-73/2023/000983, №
ОРС-73/2023/000982, №
ОРС-73/2023/000981, № ОРС-73/2023/000980, № ОРС-73/2023/000979 в
удовлетворении его заявлений было
отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
Судом привлечены к
участию в деле в качестве
заинтересованных лиц ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрация МО
«Майнский район».
Представитель ООО
«Теплые поля» Мосорук В.А. в ходе судебного разбирательства уточнила требования
административного иска, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы просила
установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости по состоянию на 25 июля
2023 года в следующих размерах:
- земельный участок
с кадастровым номером *** – в размере 11 303 729 руб.,
- земельный участок
с кадастровым номером *** в размере
20 586 513руб.,
- земельный участок
с кадастровым номером *** в размере 19 298 122 руб.,
- земельный
участок с кадастровым номером *** в
размере 15 573 536 руб.
- земельный участок
с кадастровым номером *** в размере 9 512 201 руб.,
- земельный участок
с кадастровым номером *** в размере 12 150 451 руб.,
- земельный участок
с кадастровым номером *** в размере 9 873 378 руб.
Представитель
ООО «Теплые поля» Мосорук В.А. в суд не
явилась, о месте и времени судебного заседания была извещена, ранее в судебном заседании настаивала на
удовлетворении уточненных требований по доводам, изложенным в административном
иске, дополнительно указала, что выводы заключения судебной экспертизы
административным истцом не оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» Елистратова А.В. в судебное заседание не
явилась, о месте и времени его проведения извещена, в отзыве на
административный иск и дополнительных
пояснениях к нему указала, что заявленные требования не
признает, считая решения учреждения законными, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельных участков
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть
удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений
уполномоченного органа.
Выразила несогласие
с выводом эксперта об отсутствии в
отчете об оценке нарушения, выявленного учреждением. Учреждением в рамках
исполнения своих полномочий исследуется
рынок недвижимости, который в данном случае опровергает ценовой диапазон,
указанный в отчете об оценке, и принцип достаточности. В данном случае оценщик
использовал в своих расчетах либо завышенную, либо заниженную стоимость
аналогов, тогда как учреждение предлагает рассмотреть предложения по средней и
приемлемой стоимости, что позволяет снизить ширину интервала вариации цен
предложений и аналогов. Позиция эксперта при исследовании данного вопроса идет
в разрез прямому требованию законодательства о государственной кадастровой
оценке, связанному с полномочиями бюджетных учреждений, в связи с чем данный вывод эксперта некорректен.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***:
1. Экспертом на стр.
116 заключения указан высокий диапазон урожайности аналогов 1-3, 5-6 в размере
26-31 ц/га. Урожайность аналога № 6 составляет – 31,11 ц/га.
2. Экспертом на стр.
116 указано, что у аналогов 1-3, 5-6 и у объекта оценки, кроме земельного
участка с кадастровым номером ***, урожайность высокая- 26-31 ц/га.
Корректировка на урожайность внесена для
объектов оценки, за исключением участка с кадастровым номером ***. При этом в
расчетной таблице на стр. 123 внесена понижающая корректировка для аналога № 6.
3. Экспертом на стр.
116 при расчете нормативной урожайности объекта оценки с кадастровым номером ***
принято неверное значение коэффициента К3 для комплекса почв – темносерые
лесные. Значение нормативной урожайности объекта оценки неверно.
4. Экспертом при
введении корректировки на наличие
подъездных путей приведено обоснование с учетом деления дорог с твердым
покрытием по категориям (федеральные, региональные, местные). Данная
корректировка введена согласно
справочнику Лейфера. Согласно справочнику выбор данной корректировки относительно градации дорог по категориям не
предусмотрен. Данная корректировка описывает подъездные пути, ведущие
непосредственно к участку – твердое покрытие или грунтовые дороги.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** имеются такие
же замечания, которые приведены в вышеуказанных пунктах 1 и 4 по расчету
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***:
1. Экспертом на стр.
116 заключения указан высокий диапазон урожайности аналогов 1-3, 5-6 в размере
26-31 ц/га. Урожайность аналога № 6 составляет – 31,11 ц/га.
2. Экспертом на стр.
116 при расчете нормативной урожайности принято неверное значение коэффициента
К3 для комплекса почв – темносерые лесные. Значение нормативной урожайности
объекта оценки неверно.
3. Экспертом на стр.
116 указано, что у аналогов 1-3, 5-6 и у объектов оценки, кроме земельного
участка с кадастровым номером ***, урожайность высокая, при этом для аналога №
6 применена корректировка по максимальному значению, а для аналогов 1-3 и 5 по
среднему значению.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером ***:
1. Экспертом на стр.
116 заключения указан высокий диапазон урожайности аналогов 1-3, 5-6 в размере
26-31 ц/га. Урожайность аналога № 6 составляет – 31,11 ц/га.
2. На стр. 131
неверно указан кадастровый номер объекта оценки.
Представители
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации МО «Майнский район» Ульяновской
области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное
заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим
образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся
в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела
надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Теплые поля» является собственником следующих объектов недвижимости:
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
3338160 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
6404840 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель -
земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 5113747 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
4589287 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
2072983 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
3776454 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***;
-
земельного участка, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,
разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь
2176339 кв.м, с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость указанных земельных участком определена по состоянию на 1 января 2022
года в следующем размере:
- земельного
участка с кадастровым номером *** в размере 28 049 392 руб. 87 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 53 854 895 руб. 98 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 43 058 624 руб. 19 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 25 579 761 руб. 33 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 17 454 871 руб. 34 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 31 798 388 руб. 45 коп.,
- земельного
участка с кадастровым номером *** в
размере 16 120 241 руб. 88 коп.
Согласно отчету об
оценке земельного участка № *** от 10
октября 2023 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию
на 25 июля 2023 года определена в следующих размерах:
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 7 895 494 руб. 32 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере 14 958 439 руб. 48 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
12 100 658 руб. 06 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 10 024 280 руб. 43 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
5 433 909 руб. 74 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
8 936 222 руб. 02 коп.,
- земельного участка с кадастровым номером *** в размере
6 074 537 руб. 81 коп.
Поскольку исходя из вышеуказанной кадастровой стоимости земельных участков
подлежит расчету земельный налог,
начиная с 1 января 2023 года, соответственно, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи
22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что ООО «Теплые поля» 17 октября 2023 года обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлениям об установлении кадастровой стоимости земельных участков
с кадастровыми номерами *** в
размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об
оценке земельного участка №*** от 10 октября 2023 года,
выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 13 ноября
2023 года № ОРС-73/2023/000985, № ОРС-73/2023/000979, № ОРС-73/2023/000980, №
ОРС-73/2023/000981, №
ОРС-73/2023/000982, №
ОРС-73/2023/000984, №
ОРС-73/2023/000983 по результатам
рассмотрения указанных заявлений ООО «Теплые поля» отказано в установлении
кадастровой стоимости земельных участков с
кадастровыми номерами *** в размере их
рыночной стоимости по состоянию
на 25 июля 2023 года.
Причиной принятия
указанных решений явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
Оценщиком в отчете
об оценке указано, что на дату оценки и
в нормальный срок экспозиции в Ульяновской области на рынке продаж имелось 9
предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, наиболее
сопоставимых с объектом оценки: местоположение – Ульяновская область,
категория земельных участков – земли
сельскохозяйственного назначения, застроенность участка – незастроенные земельные участки и (или) земельные участки с располагающимися
на них ветхими зданиями и сооружениями, которые не несут экономической
ценности. Застроенные земельные участки,
на которых располагаются капитальные
здания, пригодные для эксплуатации, а также земельные участки для садоводства в
выборку не вносились, разрешенное использование/позиционирование при продаже –
земли сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное производство,
площадь – более 10 га (включительно), так как используемая зависимость для
корректировки на площадь не применима
для участков площадью менее 10 га, вид права – собственность,
обрабатываемость - обрабатываемые
земельные участки (под пашни).
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с октября 2021 года по июль 2023 года на рынке были представлены
дополнительно к рассмотренным не менее 6 предложений по продаже земельных
участков сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории
Ульяновской области, не использованных оценщиком в рамках составления отчета.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 11 ФСО № 7.
Кроме этого, в решении
ОГБУ «БТИГКО» от 13 ноября 2023 года № ОРС-73/2023/000985
указано на следующее нарушение:
Оценщиком на стр. 41
отчета об оценке приведена информация о нахождении земельного участка в 2-х почвенных контурах - *** и ***.
Дальнейший расчет проведен оценщиком с учетом данных *** почвенных контуров ***
и ***. Нахождение данного земельного
участка в *** почвенного контура *** неверно.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении
настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета об оценке, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 20 марта 2024 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, усматривается, что экспертом
сделан вывод о том, что на основании проведенных исследования и
анализа отчета об оценке № *** от 10 октября 2023 года экспертами выявлены:
I.
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину
стоимости объекта оценки, а именно:
1)
В таблице выборки аналогов для дальнейшего анализа и отбора в расчет присутствуют предложения
земельных участков на дату оценки, имеющих вид разрешенного использования «для
сельскохозяйственного производства», но находящихся в условиях перехода в иные
сегменты с учетом местоположения, они также
позиционируются продавцами как переходные (предложение № 8). В
большинстве случаев такое положение участка отражается на цене предложения и
его удельной стоимости (за единицу площади), выходящей за границы диапазона
рыночных цен для данного сегмента.
Нарушение
п.п. (в) п. 11 ФСО № 7.
2)
При отборе аналогов не исключены аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка
(предложение № 8), которые находятся в переходной стадии:
Предложения
№ 8 – в зоне ***. Это подтверждается Генеральным планом развития Мирновского
сельского поселения (отсутствие в данном районе территорий для сельскохозяйственного производства).
Нарушение
ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
п. 22 в) ФСО № 7.
Нарушение
не оказывает влияния на стоимость, так как данные аналог исключен из расчетов
при сравнении объекта оценки с аналогами.
II. Нарушения
(несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
4)
В отношении объектов-аналогов при сравнении объектов не нивелированы отличия по
местоположению (удаленности от регионального центра), конфигурации и
рельефу (объект оценки и часть аналогов
(№№ 1, 2, 3, 4, 6) имеют формы, близкие к прямоугольной и ровный рельеф, часть аналогов (№5 и № 7)
имеют сложные конфигурации участков), аналоги № 4 и № 5, частично № 7 не
обрабатываются, что не учтено в отчете.
Таким
образом, оценщиком неверно применена данная корректировка.
Факты,
указанные экспертом в п. 4, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает:
Нарушения,
указанные в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости
от 13
ноября 2023 года №
ОРС-73/2023/000985, №
ОРС-73/2023/000984, №
ОРС-73/2023/000983, № ОРС-73/2023/000982, № ОРС-73/2023/000981, № ОРС-73/2023/000980, №
ОРС-73/2023/000979 не выявлены.
Заключением
эксперта № *** от 20 марта 2024 года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***, определено:
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 3338160 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 11 303 729
руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 6404840 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 20 586 513
руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 5113747 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла
19 298 122 руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 4589287 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 15 573 536 руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 2072983 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 9 512 201
руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 3776454 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 12 150 451
руб.;
-
рыночная стоимость земельного участка, разрешенное использование: для
сельскохозяйственного производства, площадь 2176339 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 25 июля 2023 года составляла 9 873 378 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 20 марта 2024 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и
дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 20 марта 2024 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления
с которыми представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчетам
рыночной стоимости земельных участков не имеется, арифметических ошибок не выявлено.
Приведенные
представителем ОГБУ «БТИГКО» в
обоснование несогласия с выводом
эксперта относительно отсутствия в
отчете об оценке указанного в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО» нарушения, доводы являются несостоятельными и не
опровергают данного вывода. Из
письменных пояснений эксперта *** следует, что указания ОГБУ «БТИГКО» на неверность ценового диапазона,
представленного в отчете об оценке, и на нарушение принципа достаточности необоснованны, поскольку предложения,
указанные в оспариваемом решении входят в ценовой диапазон, определенный
оценщиком. Оснований говорить о нарушении оценщиком принципа достаточности при
исследовании рынка недвижимости не имеется.
Представителем
административного истца в судебном заседании указанное заключение эксперта и
его выводы не оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 20 марта 2024
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № *** от 10
октября 2023 года, составленного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований
действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объектов оценки, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от
13 ноября 2023
года № ОРС-73/2023/000985, № ОРС-73/2023/000984,
№ ОРС-73/2023/000983, №
ОРС-73/2023/000982, № ОРС-73/2023/000981,
№ ОРС-73/2023/000980, № ОРС-73/2023/000979 об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом ***, и с учетом этого суд считает необходимым:
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
3338160 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
11 303 729 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 6404840 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 20 586 513 руб., определив дату начала
применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5113747
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 25 июля 2023 года в размере 19 298 122 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
4589287 кв.м., расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
15 573 536 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2072983 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 9 512 201 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
3776454 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
12 150 451 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года;
установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
2176339 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
9 873 378 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Теплые поля» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области к в части признания незаконными от 13
ноября 2023 года
№ ОРС-73/2023/000985, №
ОРС-73/2023/000984, №
ОРС-73/2023/000983, № ОРС-73/2023/000982, № ОРС-73/2023/000981, № ОРС-73/2023/000980, №
ОРС-73/2023/000979 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами соответственно: *** отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
3338160 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
11 303 729 руб., определив дату начала применения данной
кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 6404840 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 20 586 513 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5113747
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 25 июля 2023 года в размере 19 298 122 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
4589287 кв.м., расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
15 573 536 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 2072983 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 25 июля 2023 года в размере 9 512 201 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
3776454 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
12 150 451 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью
2176339 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 25 июля 2023 года в размере
9 873 378 руб., определив
дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова