Дело № 3а-21/2024 (№3а-330/2023)
73OS0000-01-2023-000260-56
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 мая 2024 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Шалан Александра Николаевича к Министерству имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Правительству Ульяновской области, Управлению Федеральной службу
государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Шалан А.Н. обратился
в суд с административным исковым заявлением к ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»
(далее также ОГБУ «БТИГКО», учреждение), Правительству Ульяновской области,
Управлению Федеральной службу государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области о
признании незаконным решения ОГБУ
«БТИГКО» № ОРС-73/2023/000936
от 27 октября 2023 года; установлении
кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 19 сентября 2023 года –
7 508 385 руб.
Требования
мотивировал тем, что он является соарендатором указанного земельного участка,
при этом арендные платежи исчисляются из кадастровой стоимости.
Кадастровая
стоимость земельного участка установлена в размере 19 321 691 руб. 83 коп.
Согласно отчету об
оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 20 сентября 2023
года, составленному ООО «Каплан», рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 19 сентября 2023 года составила 7 508 385 руб.
Намереваясь
установить кадастровую стоимость земельного участка в
размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом оценщика, он
обратился в ОГБУ «БТИГКО» с соответствующим заявлением. Однако решением
ОГБУ «БТИГКО» №
ОРС-73/2023/000936 от 27 октября 2023
года ему было отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям
законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение
административный истец считает
незаконным.
Судом к участию в
деле были привлечены в качестве соответчика Министерство имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области, в качестве заинтересованных лиц
ООО «Каплан», оценщик Пондякова Е.А.
В суд поступило от
представителя Шалан А.Н. – Богдашкина
Д.В. уточненное административное исковое заявление, в котором он уточнил заявленное требование в части, а именно:
просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на
19 сентября 2023 года – 7 392 132 руб. Также он просил взыскать с
административного ответчика в пользу административного истца понесенные по делу
судебные расходы на оплату
государственной пошлины в размере 300 руб., на оплату судебной
экспертизы 48 800 руб., на оплату досудебной оценки в размере 25 000 руб.
В судебном заседании
Шалан А.Н. настаивал на удовлетворении
уточненных требований, дополнительно указал на то, что содержание и выводы
заключения эксперта № *** от 22 марта
2024 года, выполненного судебным экспертом ФБУ УЛСЭ Минюста России ***, им не
оспариваются.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не
явился, о месте и времени рассмотрения дела
был извещен. В отзыве на административный иск просил в удовлетворении
требований отказать, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
В отношении расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости указывает следующее.
1. Согласно таблице
и описанию корректировки на стр. 55 фактор местоположения должен быть 0,29.
2. На стр. 21 экспертизы по п. 8 решения нарушение не
подтверждено, но при расчете стоимости объекта оценки экспертом приведены аналоги производственно-складского
назначения и введена корректировка на вид разрешенного использования.
3. При введении
корректировки на вид разрешенного использования определено значение 0,23
(склады), вид разрешенного использования объекта оценки – под станцией
технического обслуживания с магазином, согласно корректировкам Статриелт, в
таблице имеется корректировка для данного вида разрешенного использования. На
странице 57 указано, что объект оценки и аналоги располагаются в различных
градостроительных зонах – П1***, согласно ПЗЗ в данных зонах возможно
размещение дорожного сервиса.
4. При расчете
корректировки на вид разрешенного использования допущена арифметическая ошибка.
5. Отсутствует
описание корректировки на индекс изменения стоимости.
Заинтересованное
лицо Медведева М.Х. в судебном заседании
поддержала уточненное административное исковое заявление Шалан А.Н.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы административного
истца Шалан А.Н., заинтересованного лица Медведевой М.Х., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная
плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается
равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской
Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
собственности, № *** от *** года Шалан А.Н.
является соарендатором земельного
участка с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***. При этом арендные платежи
по указанному договору исчисляются исходя из кадастровой стоимости
земельного участка.
Согласно выписке из
ЕГРН о кадастровой стоимости кадастровая
стоимость земельного участка с
кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2022 года составляет 19 321 691 руб. 83 коп.,
дата начала её применения - 1 января 2023 года.
Отчетом об
оценке № *** рыночной стоимости
земельного участка от 20 сентября 2023
года, составленным оценщиком ООО
«Каплан» Пондяковой Е.А., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером *** по состоянию на 19 сентября 2023 года определена в размере 7 508
385 руб.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитываются арендные платежи, начиная с 1 января 2023
года, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости указанного земельного
участка в размере рыночной стоимости по
состоянию на 19 сентября 2023 года затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет»,
включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 3 октября 2023 года Шалан А.Н. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы,
в том числе отчет об оценке № ***
рыночной стоимости земельного участка от
20 сентября 2023 года, составленный оценщиком ООО «Каплан» Пондяковой Е.А.,
согласно которому рыночная стоимость по состоянию 19 сентября 2023 года
составляет 7 508 385 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 27 октября
2023 года № ОРС-73/2023/000936 по результатам рассмотрения указанного заявления
Шалан А.Н. отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 19
сентября 2023 года - 7 508 385
руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Оценщиком в отчете об оценке указана и используется в дальнейших расчетах площадь объекта оценки -7197,8 кв.м. Согласно
выписке из ЕГРН от 19 сентября 2023 года
- площадь объекта оценки – 7198 кв.м
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», пп. 10 п. 7 ФСО VI.
2. Задание на оценку
должно содержать следующую информацию:
- цель оценки,
которая должна быть установлена однозначно
для определения предпосылок стоимости, в частности, цель оценки
должна сопровождаться указанием ссылок
на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в
связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. Ссылка на конкретные
положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения
оценки указана неверно.
Нарушены требования
пп.2 п.3 ФСО IV.
3. Согласно п. 8 ФСО
№ 7 задание на оценку должно так же содержать
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для
идентификации каждой из его частей,
характеристики объекта оценки и его
оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы,
содержащие такие характеристики. Данная
информация в задании на оценку отсутствует.
Нарушены требования
п. 8 ФСО № 7.
4. Оценщиком на стр.
4 отчета об оценке в задании на оценку указан вид стоимости - рыночная стоимость, а также предпосылки
данной стоимости. Предпосылки стоимости,
указанные оценщиком не позволяют сделать вывод о виде стоимости – рыночная
стоимость (указаны предпосылки не рыночной стоимости).
Нарушены требования
п. 3 ФСО II.
5. Оценщиком на стр.
7 отчета об оценке указано, что объект оценки принадлежит МО «Сенгилеевский
район» Ульяновской области. На стр. 4 в задании на оценку указано, что права на
объект оценки – государственная собственность.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. Информация
(выписка из ЕГРН и скриншоты объявлений), приведенная оценщиком на стр. 52-56
нечитаемая.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
7. На стр.26-35
оценщиком приведены предложения о продаже 18 участков. В отчете об оценке на
стр. 56 приведены скриншоты 3 объявлений о продаже земельных участков.
Скриншоты объявлений других предложений в отчете об оценке отсутствуют. Данная
информация приведена в табличном виде. Нумерация предложений в данной таблице
нарушена.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
8. Оценщиком на стр.
26-35 отчета об оценке приведены предложения к продаже земельных участков
производственно-складского назначения, расположенных в Ульяновской области, при
этом:
- Предложение № 1 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под основным
производством.
- Предложение № 2 –
адрес объекта: ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком. К продаже представлен земельный участок с
кадастровым номером ***, вид разрешенного использования – для строительства ***
и инженерных коммуникаций к ней.
- Предложение № 4 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – производственные
объекты, базы, общая площадь данного земельного участка согласно сведениям
публичной кадастровой карты – 6296 кв.м. Оценщиком принята и используется в
дальнейших расчетах площадь 6300 кв.м. Стоимость данного предложения согласно тексту объявления
1 300 000 руб. за 10 соток. Данная стоимость указана оценщиком как
стоимость всего земельного участка
площадью 62,96 соток.
- Предложение № 5 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под сооружение:
резервуар для хранения ГСМ объемом 200 куб. м.
- Предложение № 6 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под строительство
складского комплекса.
- Предложение № 8 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – для производственных
нужд, общая площадь данного земельного участка согласно сведениям публичной
кадастровой карты – 1946 кв.м, оценщиком принята и используется в дальнейших
расчетах площадь 2000 кв.м.
- Предложение № 11 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – производственные
объекты, общая площадь данного земельного участка согласно сведениям публичной
кадастровой карты – 14 645 кв.м, оценщиком принята и используется в дальнейших расчетах площадь 14 600 кв.м.
- Предложение № 14 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под строительство
производственного объекта.
- Предложение №
15/Аналог № 3, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под
сооружениями промышленности, общая площадь данного земельного участка согласно
сведениям публичной кадастровой карты – 15 833 кв.м, оценщиком принята и
используется в дальнейших расчетах площадь 16 000 кв.м.
- Предложение №
16/Аналог № 2, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – для
строительства производственного объекта (предприятие по выпуску межкомнатных
дверей).
- Предложение №
17/Аналог № 1, кадастровый номер ***, вид
разрешенного использования – под
производственным зданием.
- Предложение № 18,
кадастровый номер ***, вид разрешенного
использования – под строительство производственного объекта.
Выбранные
предложения/аналоги несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному
назначению (виду разрешенного использования) без применения соответствующей
корректировки на функциональное назначение
(вид разрешенного использования).
- Предложение № 3 –
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования- для строительства
комплекса придорожных услуг; общая площадь данного земельного участка согласно
сведениям публичной кадастровой карты – 10 002 кв.м, оценщиком принята и используется в дальнейших расчетах площадь 10 000 кв.м.
- Предложение № 9,
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – объекты дорожного
сервиса, общая площадь данного земельного участка согласно сведениям публичной
кадастровой карты – 4177 кв.м, оценщиком принята и используется в
дальнейших расчетах площадь 4100 кв.м.
- Предложение № 10,
кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – для строительства
комплекса придорожных услуг, общая площадь данного земельного участка согласно
сведениям публичной кадастровой карты – 10 003 кв.м, оценщиком принята и
используется в дальнейших расчетах
площадь 10 000 кв.м.
- Предложение № 12,
адрес – ***, данное предложение не идентифицировано оценщиком.
- Предложение № 13, адрес – ***, данное предложение не
идентифицировано оценщиком.
Нарушены требования
пп.2 п. 2 ФСО VI, п.
8 ФСО VI, статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
9. Информация о
сроке реализации имущества от 7 до 18 месяцев, указанная оценщиком на стр. 35
отчета об оценке не подтверждена.
Нарушены требования статьи
11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
10. Требования пп
«г» п.11 ФСО № 7 предусматривают
проведение анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены
сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов
значений этих факторов. В нарушение вышеуказанного пункта ФСО, все
факторы, представленные оценщиком на
стр. 35-38, за исключением ценообразующего фактора «наличие и состав коммуникаций», не содержат сведений об интервале значений для
данных факторов.
Нарушены требования
пп. «г» п. 11 ФСО № 7.
11. На стр. 36-37
отчета об оценке оценщик указывает, что
состав, значения (диапазоны значений) ценообразующих факторов, а также их
степень влияния на стоимость, подтверждается рыночными данными от специалистов
ведущих риелторских компаний города Ульяновска: ***. Оценщик ссылается на
указанные данные, но не приводит в подтверждение копий использованных
материалов.
Нарушены требования
п. 8 ФСО VI, статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
12. При проведении
оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об
объектах-аналогах и правила их
отбора для проведения расчетов.
Использование в расчетах лишь части
доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Объем доступных оценщику
рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения
расчетов в отчете об оценке не описан. Использование в расчетах лишь части
доступных оценщику объектов-аналогов
не обосновано.
Нарушены требования
п. 22 «в» ФСО № 7.
13. Оценщиком на
стр. 47-48 отчета об оценке приведено
обоснование введения корректировки на наличие строений для объекта аналога № 1.
В качестве строения используется
кирпичный гараж. Согласно тексту
объявления на участке есть строение. Идентификация данного строения и его количественные и качественные характеристики
не описаны, использование в качестве строения кирпичного гаража не обосновано.
Нарушены требования
п. 8 ФСО VI, статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
14. Процесс оценки,
приведенный оценщиком на стр. 38-48 не соответствует требованиям раздела I
ФСО III.
Нарушены
требования I ФСО III.
15. Согласно пп.9 п.
7 ФСО VI в отчете об оценке
должны содержаться сведения об указании на стандарты оценки для определения
стоимости объекта оценки, методические
рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных
федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной
деятельности при Минэкономразвития
России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций.
Данная информация в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
пп.9 п. 7 ФСО VI.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза
должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной
стоимости земельного участка от 20
сентября 2023 года, составленного оценщиком ООО «Каплан» Пондяковой Е.А., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 22 марта 2024 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета
об оценке №*** рыночной стоимости земельного
участка от 20 сентября 2023 года,
составленного оценщиком ООО «Каплан» Пондяковой Е.А., экспертом
выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В задании на оценку указано «права, учитываемые при оценке – аренда», в то
время как объект подлежит оценке без учета прав, эквивалентно праву
собственности.
Нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Отчет
не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение».
2)
Нет указания на использование методических рекомендаций или их отсутствие.
Нарушение
пп.9 п. 7 ФСО VI «В
соответствии со статьей 11 Федерального закона
и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны
содержаться следующие сведения: … указание
на стандарты оценки для определения
стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов
оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития
России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций».
3) Не указаны
ограничения в использовании земельного участка (ЗОУИТ).
Нарушение пп.10 п. 7 ФСО VI «В соответствии со статьей 11 федерального
закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны
содержаться следующие сведения: … точное описание объекта оценки с указанием количественных и
качественных характеристик объекта оценки».
4) Анализ рынка
выполнен неполно: анализ общей политической и социально-экономической остановки
выполнен на 2021-2022 года.
Нарушение п. 11 «а»
ФСО № 7 «анализ влияния общей
политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на
рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в
период предшествующий дате оценки».
5) Отчет содержит
нечитаемые скриншоты и другие источники информации.
Нарушение п. 8 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
6)
Отказ от использования в расчетах только
части аналогов не позволяет проследить
логику их отбора.
Нарушение
п. 22 «в» ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных
данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно
быть обосновано в отчете об оценке…».
7)
Аналог 2 является частью большего земельного участка: кадастровый номер
участка, из которого предлагается выделение
***.
Согласно
п.22 «б» ФСО № 7 «в качестве объектов-аналогов используются объекты
недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынки
и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам».
Согласно
ст.130 ГК РФ «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и
все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства».
Согласно
п. 1 ст. 141.2 ГК РФ «Земельным участком
признается часть поверхности земли,
границы которой определены в порядке,
установленном законом».
Таким
образом, если к продаже предлагается часть не обособленного земельного участка, не имеющая определенных
границ, данный участок не может приниматься в качестве аналога для
сформированного земельного участка, так как многие ценообразующие параметры
такого аналога не могут быть определены (точная площадь, конфигурация,
расположение относительно красной линии, доступ и пр.), вследствие чего
невозможно сгладить отличия такого аналога от объекта оценки.
8)
При внесении корректировок в цены аналогов оценщиком не учтены отличия объекта
оценки от аналогов по таким ценообразующим параметрам как
-
транспортная доступность и расположение относительно крупных автодорог: аналог
1 располагается вдоль трассы, аналоги 2 и 3 в отдалении;
-
объект оценки имеет ограничения (ЗОУИТ).
Нарушение
п. 22 «б», «в», «д», «е» ФСО № 7 «При применении сравнительного подхода к оценке
недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
б)
в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые
относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
При этом для всех объектов
недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных
факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны
объем доступных оценщику рыночных данных
об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование
в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть
обосновано в отчете об оценке;
д)
При применении метода корректировок
каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим
факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и
цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным
различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки;
е)
для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были
совершены сделки или которые представлены
на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы
сравнения:
-
вид использования и (или) зонирование;
-
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость».
Факты,
указанные выше, также свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. 3 п. 2 ФСО VI, пп.1 п. 2 ФСО VI.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости,:
-по
пунктам 3, 4, 6, 9-15 решения – нарушения имеются,
-
по п. 1, 2, 5, 7, 8 решения – нарушения не выявлены.
Согласно
заключению эксперта № *** от 22 марта 2024 года, рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым
номером ***, площадью 7198 кв.м,
расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 19 сентября 2023 года составляла 7 392 132 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 22 марта 2024 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов
и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки.
В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении,
с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования
необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 22 марта 2024 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления
с которыми представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется,
арифметических ошибок не выявлено.
Административным
истцом Шалан А.Н. в судебном заседании указанное заключение эксперта и его
выводы не оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 22 марта 2024
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке
№ *** рыночной стоимости земельного участка от 20 сентября 2023 года, составленного
оценщиком ООО «Каплан» Пондяковой Е.А.,
требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения № ОРС-73/2023/000936 от
27 октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об
оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный
экспертом ***, и с учетом этого суд считает необходимым установить
кадастровую стоимость земельного участка, площадью 7198 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
19 сентября 2023 года в размере
7 392 132 руб., определив дату начала применения данной кадастровой
стоимости – 1 января 2023 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с
частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации (далее – КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины
и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают
расходы на оплату услуг представителей, суммы,
подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам (статья
106 КАС РФ).
Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с
другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку требование
Шалан А.Н. о признании незаконным решения
ОГБУ «БТИГКО» № ОРС-73/2023/000936 от 27
октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не
подлежит удовлетворении, суд на основании положений части 1 статьи 111 КАС
РФ считает необходимым отказать в
возмещении административному истцу судебных расходов по оплате государственной
пошлины, по оплате услуг по проведению судебной экспертизы, по оплате услуг по
досудебной оценке земельного участка.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Шалан Александра Николаевича к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Правительству
Ульяновской области, Управлению Федеральной службу государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области в части признания незаконным
решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № ОРС-73/2023/000936 от 27
октября 2023 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка, площадью 7198 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
19 сентября 2023 года в размере 7 392 132
руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
В
удовлетворении требований Шалан Александра
Николаевича о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины, по
оплате услуг по проведению судебной экспертизы, по оплате услуг по досудебной
оценке земельного участка отказать.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова