Печать
Закрыть окно
Судебный акт
Об устранении недостатков в переданной квартире
Документ от 23.01.2024, опубликован на сайте 15.02.2024 под номером 111056, 2-я гражданская, о защите прав потребителей, решение (осн. требов.) отменено в части с вынесением нового решения

УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0004-01-2023-003406-81

Судья Кузнецова Э.Р.                                             Дело № 33-451/2024 (33-6323/2023)

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е  О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                 23 января 2024 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Костенко А.П., Власовой Е.А.,

при секретаре Чичкиной А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Ахмеджановой Рузальи Гимадиновны – Фролова Ярослава Юрьевича на решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 21 сентября 2023 года по гражданскому делу № 2-2747/2023, по которому постановлено:

исковые требования Ахмеджановой Рузальи Гимадиновны (паспорт ***) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» (ИНН 7326045698) об устранении  недостатков  в строительстве дома удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить недостатки, допущенные при строительстве дома ***, а именно: восстановить целостность отделки стен, в местах образования трещин, во всем доме, где имеются данные нарушения; восстановить целостность герметизирующего слоя в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проёма в первом подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во втором подъезде (8,13 этажи), в третьем подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи).

В удовлетворении иска в части замены деревянных дверей тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренних дверей в лестничных клетках на наружные, пластиковые, остеклённые с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией), Ахмеджановой Рузальи Гимадиновне отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере 300 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» расходы по производству экспертизы в размере 44 000 руб.

 

Заслушав доклад судьи Костенко А.П., пояснения представителя Ахмеджановой Р.Г. – Фролова Я.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Строй-Инвест – Бормотова К.В.,  представителя ООО «Композит» - Нечаева В.Н., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Ахмеджанова Р.Г. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» (далее – ООО «СЗ «Строй-Инвест») об устранении недостатков в строительстве дома.

В обоснование исковых требований указала, что 21.09.2020 между ней и ООО «СЗ «Строй-Инвест» заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

Согласно условиям договора купли-продажи срок гарантии по качеству объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, составляет 5 лет со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 28.12.2018.

После приобретения ею квартиры  выяснилось, что на покрытии стен общих коридоров в подъезде образовались значительные трещины по стыкам монолитных стен и стен из керамзитобетонных блоков, металлическая рамка лифта на этаже плохо закреплена, поскольку перемещается при каждом открывании дверей лифта, в результате чего увеличивается зазор между откосом и лифтом. Кроме того, согласно п.7. «Отделка помещений» проектной документации в разделе «Конструктивные решения» в доме должны быть установлены следующие двери: наружные и тамбурные в лестнично-лифтовой узел - витражи из «холодного» алюминиевого профиля с однокамерным стеклопакетом; внутренние двери лестничных клеток — алюминиевые остеклённые. Однако в лестнично-лифтовой узел и на лестничные клетки в подъезде дома установлены деревянные двери, которые использовались во время строительства дома.

Истицей в адрес ответчика направлена претензия с требованием исправить строительные недостатки, которая оставлена без удовлетворения.

Уточнив исковые требования, истица просит восстановить целостность отделки стен в местах образования трещин во всем доме, где имеются данные нарушения; восстановить целостность герметизирующего слоя в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проёма в первом подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во втором подъезде (8,13 этажи), в третьем подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи); заменить деревянные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренние двери в лестничных клетках на наружные, пластиковые, остеклённые с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «УК Мечта», ООО «Композит». 

Определением суда от 21.09.2023 производство по гражданскому делу по иску Ахмеджановой Р.Г. к ООО «СЗ «Строй-Инвест» об устранении недостатков в строительстве дома в части возложения обязанности устранить нарушения отделки торцевым камнем подъемов на лестничных маршах подъездов, коммерческих помещений и спусках в общедомовых помещениях прекращено в связи с отказом от иска.

Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял вышеуказанное  решение.

В апелляционной жалобе представитель Ахмеджановой Р.Г. – Фролов Я.Ю. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не соглашается с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований относительно замены деревянных дверей тамбуров открытых переходов и внутренних дверей в лестничных клетках, поскольку факт нарушения прав истицы в указанной части доказан не был.

Указывает, что по результатам проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы было установлено несоответствие в подъездах дома наружных и тамбурных дверей в лестнично-лифтовой узел и внутренних дверей лестничных клеток в подъездах дома положениям проектной документации, в связи с чем эксперт пришел к выводу о необходимости их замены, что подтверждает факт нарушения прав истицы.

Отмечает, что в ходе рассмотрения гражданского дела представителем истицы неоднократно было указано на то, что нарушение прав истицы заключается в установлении дверей, которые не соответствуют требованиям проектной документации и в том числе являются менее пожаростойкими, более звукопроницаемыми, неплотно прилегают к дверной коробке, что приводит к наличию низкой  температуры воздуха в тамбуре в холодное время года. При этом считает, что согласно требованиям действующего законодательства о защите прав потребителей на истицу не возложена обязанность доказать в чем заключается нарушение ее прав, а достаточно самого факта такого нарушения.

Полагает, что судом неверно применены положения ст. 304 Гражданского кодекса РФ. Установка в доме более дешевых деревянных дверей, которые по своим качествам уступают пластиковым и стекленным дверям, указанным в проектной документации, свидетельствует о нарушении прав истицы.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «СЗ «Строй-Инвест» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 4).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (ч. 6 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 ФЗ №214-ФЗ).

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу п.1 ст. 471 Гражданского кодекса РФ гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю (статья 457), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 21.09.2020 между ООО «СЗ «Строй-Инвест» и Ахмеджановой Р.Г. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры  общей площадью 46,3 кв.м, расположенной по адресу: ***л.д.6).

Стоимость данного жилого помещения составляет 1 678 800 руб., которая оплачена истицей в полном объеме (п.3 договора).

Согласно п.13 договора купли-продажи срок гарантии по качеству объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования составляет 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта составляет 3 года. Указанные гарантийные  сроки  исчисляются со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Стороны пришли к соглашению и установили, что в случае выявления недостатков, в течение гарантийного срока покупатель обязуется обратиться к продавцу с требованием об их устранении. Продавец обязуется их устранить в течение 10 рабочих дней, с момента получения претензии от покупателя.

Право собственности Ахмеджановой Р.Г. на однокомнатную квартиру, общей площадью 46,3 кв.м, расположенную по адресу: ***, зарегистрировано 28.09.2020 (л.д.8).

Разрешение на ввод объекта – многоквартирного дома по адресу: ***, администрацией города Ульяновска выдано ООО «СЗ «Строй-Инвест» 28.12.2018.

03.02.2023 истица обратилась к застройщику с претензией, в которой указывала на недостатки , допущенные при строительстве дома, при этом просила восстановить покрытие стен, устранив трещины, исправить некачественно выполненные работы по оштукатуриванию и покраске в районе углового стыка стен, провести ремонт откосов лифтов, а также заменить деревянные двери в соответствии с проектной документацией.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Для определения доводов сторон и определения наличия недостатков в жилом многоквартирном доме по адресу: *** определением суда первой инстанции от 03.08.2023 была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».

Согласно выводам эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» в местах общего пользования многоквартирного жилого дома ***, имеются следующие недостатки: нарушения покрытия стен (трещины и отслоения окраски и шпатлевки) в подъездах; фрагментарных повреждений отделочного слоя на откосах проемов грузовых лифтов, наличие трещин, образованных в результате разрушения и выпадения герметика в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проема в первом подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во втором подъезде (8,13 этажи) и в третьем подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи); наружные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренние двери в лестничных клетках не соответствуют проектной документации.

Как отмечено экспертом, причиной возникновения недостатков в виде трещин и отслоений окраски и шпатлевки от стен, образование трещин в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проема грузовых лифтов в 1 подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во 2 подъезде (8,13 этажи) и в 3 подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи) в подъездах многоквартирного жилого дома ***, является нарушение технологий проведения штукатурно-малярных работ, допущенное при строительстве здания. Несоответствие конструкций и материалов наружных дверей тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренних дверей в лестничных клетках, а именно фактически в вышеуказанных помещениях установлены глухие, распашные, деревянные, каркасные двери (с облицовкой ДВП), вместо предусмотренных проектом – наружных, индивидуальных, пластиковых остекленных с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом - является следствием отступления от проектных решений, допущенных при строительстве здания.

При этом выявленные в ходе проведения экспертизы указанные недостатки  характеризуются экспертом как устранимые. Для устранения строительных дефектов и несоответствий в подъездах многоквартирного жилого дома ***, необходимо выполнить следующие работы: восстановить целостность отделки стен в местах образования трещин; восстановить целостность герметизирующего слоя в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проема в первом подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во втором подъезде (8,13 этажи) и в третьем подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи); заменить деревянные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренние двери в лестничных клетках, на наружные, пластиковые, остекленные с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией).

Повреждения окрасочного и шпаклевочного слоя в виде отслоений отделочного слоя, царапин и сколов на откосах проемов грузовых лифтов, возникли в результате ненадлежащей эксплуатации жильцами дома конструктивных элементов лифта, то есть данные недостатки не являются строительными и экспертом не определялись работы по их устранению.      

Принимая во внимание заключение эксперта ООО «Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Ахмеджановой Р.Г. частично. Обязал ООО «СЗ «Строй-Инвест» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу устранить недостатки, допущенные при строительстве дома ***: восстановить целостность отделки стен, в местах образования трещин, во всем доме, где имеются данные нарушения; восстановить целостность герметизирующего слоя в местах стыка металлической рамки лифтового портала с откосами лифтового проёма в первом подъезде (2,4,6,10,15 этажи), во втором подъезде (8,13 этажи), в третьем подъезде (2,9,13,15,16,18 этажи).

Решение суда в указанной части сторонами не оспаривается.

Ахмеджанова Р.Г. не согласна с решением суда в части отказа в удовлетворении иска об обязании ответчика произвести замену деревянных дверей тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренних дверей в лестничных клетках на наружные, пластиковые, остеклённые с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией). Считает, что в указанной части иска ей отказано необоснованно, поскольку застройщиком установленные застройщиком деревянные строительные двери являются менее пожаростойкими, более звукопрониацемыми и менее эстетичными по сравнению с пластиковыми, остекленными с автоматическими доводчиками.

Судебная коллегия находит доводы истицы в указанной части заслуживающим внимания.

Так, в соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

На основании  ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом.

Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Частью 6 статьи 52 ГрК РФ установлено, что лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства, в том числе в соответствии с проектной документацией.

Кроме того, на основании части 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, и установлено в ходе проведения исследования экспертами дверей тамбура открытых переходов в подъездах дома, наружных дверей в лестнично-лифтовой узел и в помещения лестничных клеток в жилом доме ***, в вышеуказанных общедомовых помещениях установлены глухие, распашные деревянные двери (каркасные с обшивкой из ДВП).

Вместе с тем, как установлено из представленной проектной документации (альбом «Архитектурные решения» 05/14-АР), рабочей документации (альбом  «Архитектурные решения» 05/14-АР) в исследуемом жилом доме предусмотрена установка наружных индивидуальных пластиковых остекленных дверей (ДНО 21-13 и ДНО 21-13Л) в дверных проемах тамбуров открытого перехода (фрагменты  проектной и рабочей документации на исследуемый объект указаны экспертом рис.1,2 л.д. 116).

Экспертом также отмечено, что согласно проектной документации – раздел 9 Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности 05/14-ПБ (лист 15) «Ограждающие конструкции лифтовых холлов выполняются противопожарными перегородками 1-типа (кирпичными) с противопожарными дверями 2-го типа в дымогазонепроницаемом  исполнении  EIWS 30 или  EIS». На листе 20 этого же альбома указано, что в лестничных клетках, на входе в воздушную зону предусматриваются остекленные двери с армированным стеклом – п.5.4.5 СП 1.13130.2009. Двери лестничных клеток и воздушных зон оборудуются приспособлениями  для  самозакрывания и уплотнениями в притворах – п. 44.2.7 СП 1.13130.2009.

Таким образом, сопоставляя  данные, полученные в ходе проведения экспертного осмотра, с данными, отраженными в представленной проектной рабочей  документации, на время проведения экспертизы наружные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки), а также внутренние двери в лестничных клетках не соответствуют проектной документации.

При этом доводы ответчика о внесении изменений в указанной части в проектную документацию, судебная коллегия считает необоснованными.

Как следует из представленной рабочей  документации (альбом «Архитектурные решения « 05-14-АР»), имеются вклейки  дополнительных листов с измененным текстом, однако в установленном законом порядке ответчиком изменения в проектную документацию произведены  не были.

Таким образом, права истицы нарушены ответчиком, поскольку истица, приобретая квартиру в жилом доме с определенными параметрами, в том числе, приобретая право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, оплатила денежные средства  исходя из потребительских качеств указанного дома исходя из проектной документации на жилой дом, при этом реализация застройщиком права на изменение проектной документации в одностороннем порядке не должна нарушать права потребителя.

Принимая во внимание, что  наружные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и лестничные  клетки) и внутренние двери в лестничных клетках не соответствуют проектной документации, судебная коллегия считает необходимым обязать ответчика, как застройщи, указанного многоквартирного жилого дома заменить деревянные двери тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренние двери в лестничных клетках на наружные пластиковые, остекленные с приборами автоматического закрывания с армированным стеклом.

На основании изложенного, судебная коллегия считает необходимым решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 21.09.2023 отменить в части отказа в замене дверей. Следует принять  в этой части новое решение, по которому обязать ООО «СЗ «Строй-Инвест» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу в доме ***, произвести замену деревянных дверей тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренних дверей в лестничных клетках на наружные, пластиковые, остеклённые с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией).

В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 21 сентября 2023 года отменить в части отказа в замене дверей.

Принять по делу в этой части новое решение.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Инвест» в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу в доме № *** произвести замену деревянных дверей тамбуров открытых переходов (в лифтовые холлы и в лестничные клетки) и внутренних дверей в лестничных клетках на наружные, пластиковые, остеклённые с приборами автоматического закрывания и с армированным стеклом (в соответствии с проектной документацией).

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено  29.01.2024.