УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0021-01-2023-000364-61
Судья Горбачева Т.Ю.
Дело № 33-343/2024 (33-6215/2023)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
23 января 2024 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Тудияровой
С.В., Бабойдо И.А.,
при секретаре
Аладине А.П.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной
ответственностью «Победа» на решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской
области от 11 сентября 2023 года по делу № 2-1-359/2022, по которому
постановлено:
исковые требования
общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» удовлетворить.
Перевести права и
обязанности арендатора с ООО «Победа» на ООО «Возрождение» по договору аренды
от 5 октября 2021 года земельного участка, расположенного по адресу: *** с
кадастровым номером ***, зарегистрированному Управлением Росреестра по
Ульяновской области 22 октября 2021 года.
Перевести права и
обязанности арендатора с ООО «Победа» на ООО «Возрождение» по договору аренды
от 5 октября 2021 года земельного участка, расположенного по адресу: ***, с
кадастровым номером *** зарегистрированному Управлением Росреестра по
Ульяновской области 22 октября 2021 года.
Перевести права и
обязанности арендатора с ООО «Победа» на ООО «Возрождение» по договору аренды
от 5 октября 2021 года земельного участка, расположенного по адресу: ***, с
кадастровым номером ***, зарегистрированному Управлением Росреестра по
Ульяновской области 22 октября 2021 года.
Перевести права и
обязанности арендатора с ООО «Победа» на ООО «Возрождение» по договору аренды
от 5 октября 2021 года земельного участка, расположенного по адресу: *** с
кадастровым номером ***, зарегистрированному Управлением Росреестра по
Ульяновской области 20 октября 2021 года.
Вступившее в
законную силу решение суда является основанием для исключения из Единого
государственного реестра недвижимости записей об ограничении прав и обременений
в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 73*** в виде права ООО
«Победа» аренды данных участков.
Вступившее в
законную силу решение суда является основанием для внесения в Единый
государственный реестр недвижимости записей об ограничении прав и обременений в
отношении земельных участков с кадастровыми номерами *** в виде права ООО
«Возрождение» аренды данных участков.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя ООО «Победа» - Ломакина О.В.,
поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО
«Возрождение» - Самошкиной Н.В., полагавшей решение суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
установила:
общество с
ограниченной ответственностью «Возрождение» (далее - ООО «Возрождение»)
обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного заседания, к ООО
«Победа», Хорошевой Н.Н., Пузырникову
А.А., Гончаровой Р.Ф., Пузырникову А.И., Пузырниковой Е.Д., Ермолаеву О.Ю., Ильиной Т.Ю., Пузырникову В.И.,
Пузырникову А.А., Пузырниковой В.Н., Пузырникову Н.И., Краснову Н.Ф., Красновой
Е.Я., Паймеевой Л.А., Жегалиной Н.И., Савдинкину А.Ф., Пономареву В.А.,
Пузырниковой Н.А., Княгининой Н.Ф.,
Навозновой Л.Ф., Афанасьеву В.И., Кушты З.А., Жегалину Ю.А., Жегалину В.А.,
Кушты В.А., Гончарову А.В., Ишутову А.Н., Княгинину В.И., Белоглазкиной А.С.,
Жегалину В.С., Исаеву В.М., Кузнецовой
Л.Н., Кудряшовой К.Д., Шамовой Г.А.,
Мизедеркиной Н.Я., Сухорукову Г.П., Сухоруковой Г.И., Сидорову А,А., Штубову
В.Г., Сухорукову Н.П., Сухорукову Е.Н., Ильмейкиной Л.А., Кузьмину С.П.,
Жегалиной Н.П., Пузырникову Ю.Н., Порфирьеву В.И., Жегалину В.Ю., Жегалину
В.А., Самаркину М.И., Самаркиной В.П., Самаркину А.М., Жегалину С.В., Жегалиной Т.А., Княгининой Н.Ф., Княгинину
В.А., Елекову В.Н., Елековой В.В.,
Пономаревой Н.В., Белоглазкину А.В., Белоглазкиной Л.В., Белову А.В., Беловой
Н.Н., Краснову В.Ф., Красновой Л.В., Белоглазкиной С.А., Пузырникову С.А.,
Пузырниковой Т.В., Краснову В.А., Красновой Е.В., Чернову Н.В., Большовой Л.Ю.
о переводе прав и обязанностей
арендатора.
В обоснование иска
указано, что 29 июня 2011 года между истцом и собственниками долей земельных
участков с кадастровыми номерами - ***, расположенных в с. ***, заключены
договоры аренды сроком на 10 лет.
1 ноября 2020 года
между истцом и собственниками долей земельного участка с кадастровым номером ***
был заключен договор аренды сроком на 11 месяцев.
21 июня 2021 года,
29 июня 2021 года сторонами были подписаны дополнительные соглашения к
указанным договорам аренды о продлении срока аренды. Одновременно был
пересмотрен размер арендной платы в сторону увеличения.
В мае 2023 года
истцу стало известно, что в отношении данных земельных участков
зарегистрированы договоры аренды с ООО «Победа», при этом договоры аренды,
заключенные с истцом, не расторгались. Никакие уведомления не направлялись,
соглашений о расторжении не подписывалось, не регистрировалось.
Просили перевести
права и обязанности арендатора с ООО «Победа» на ООО «Возрождение» по договорам
аренды земельных участков, расположенных в *** с кадастровыми номерами ***;
аннулировать регистрационные записи о праве аренды ООО «Победа» в отношении
указанных земельных участков; признать за ООО «Возрождение» права арендатора
земельных участков, расположенных по указанным выше адресам с внесением
регистрационных записей об этом в Единый государственный реестр недвижимости.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской
области, Управление Росреестра по Ульяновской области, МУ администрация МО
«Новослободское сельское поселение» Сенгилеевского района Ульяновской области.
Рассмотрев исковые
требования по существу, суд принял указанное выше решение.
В апелляционной жалобе
ООО «Победа» просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований
отказать в полном объеме.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным,
принятым с нарушением норм процессуального права.
Отмечает, что
указанные судом в решении обстоятельства не соответствуют действительности и
опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
В материалы дела не
представлены доказательства письменного уведомления арендодателей о намерении
заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия четырех
договоров аренды. Почтовые квитанции о
направлении арендодателям уведомления о пролонгации
договора на новый срок от 25 марта 2021
года, подписанного директором ООО «Возрождение», в материалах дела отсутствуют. Оснований для признания за истцом
преимущественного права на заключение нового договора в силу закона не имеется.
Указывает, что в
соответствии с регистрационными делами, приобщенными к материалам дела, в
государственной регистрации всех четырех дополнительных соглашений от 29 июня
2021 года было отказано, поскольку арендаторы письменно заявили в Росрееср, что
не подписывали эти дополнительные соглашения.
Согласно экспертному
заключению от 9 сентября 2023 года подписи от имени арендаторов об уведомлении
проставлены другими лицами, а не арендодателями. Выводы эксперта сводятся к
тому, что со стороны истца в материалы дела представлены поддельные документы о
письменном уведомлении арендодателей о намерении ООО «Возрождение» заключить договор
аренды на новый срок до окончания срока действия старого договора.
Судом не принято во
внимание ходатайство о допросе в судебном заседании эксперта *** а также о
проведении почерковедческой экспертизы по тем же вопросам, которые были
поставлены перед экспертом. Тем самым суд в нарушение процессуальных норм права
лишил ООО «Победа» возможности доказать факт поддельности письменных
уведомлений арендодателей по всем договорам аренды.
Судом отказано в приобщении к материалам дела
договоров возмездного оказания услуг, подтверждающих проведение экспертиз, в
отложении судебного заседания для предоставления суду дополнительных
доказательств, трех экспертных заключений, которые были приложены к жалобе.
Считает необоснованным
вывод суда о том, что договоры аренды с ООО «Возрождение» не были расторгнуты,
так как ООО «Возрождение» вернуло все четыре спорных участка арендодателям по
актам возврата земельных участков.
Отмечает, что ООО «Возрождение» не заявило о желании
воспользоваться преимущественным правом аренды, добровольно отказалось платить
рыночную арендную плату в размере, указанном арендодателями, предложило
арендную плату как минимум в два раза меньше, чем ООО «Победа», вернуло
земельные участки по актам возврата арендодателям добровольно.
Поскольку лица, не
явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и
времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
их отсутствие.
В соответствии с ч.1
ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК
РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия
приходит к следующему.
В силу п.1 ст.610
Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный
договором.
В соответствии с п.1 ст.621
ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора
имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить
арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре
аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания
действия договора.
Если арендодатель
отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со
дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом,
арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и
обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом
возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Из содержания
приведенных норм права следует, что положения п.1 ст.621
ГК РФ не накладывают на арендодателя обязанность продления договора на новый
срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права
арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с
другим лицом.
По смыслу абзаца 3 п.1
ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды
обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по
договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с
другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии
письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем
первым п.1 ст.621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Таким образом, для
реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены
следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств
по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить
новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на
которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором,
тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Из материалов дела следует, что 29 июня 2011
года между истцом и собственниками долей земельных участков с кадастровыми
номерами ***, расположенных в ***, заключены договоры аренды долей земельных
участков *** (т.1 л.д.15-21), *** (т.1 л.д.58-62), *** (т.1 л.д.86-89) и 1
ноября 2020 года заключен договор аренды *** земельного участка с кадастровым
номером *** (т.1 л.д.116-120).
Договоры аренды на земельные участки от 29
июня 2011 года заключены сроком на 10 лет (п. 3.1. договора), договор аренды от
1 ноября 2020 года заключен сроком на 11 месяцев (п. 3.1 договора).
По истечении срока аренды участка арендатор
имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка в
соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ (п.3.3 договоров от 29 июня 2011 года, п.3.2
договора от 1 ноября 2020 года).
Согласно п.4.1 договоров аренды арендная
плата выплачивается каждому арендодателю за 1/117 доли сельскохозяйственной
продукции – зерном в размере 500 кг один раз в год в период: август-сентябрь.
До истечения указанных сроков, а именно 21
июня 2021 года сторонами были подписаны дополнительные соглашения о продлении
сроков договоров аренды *** (т.3 л.д.47-49), *** (т.4 л.д.34-35), *** (т.5
л.д.28-33) на срок до 21 июня 2031 года.
Также арендатором ООО «Возрождение» было
составлено уведомление о намерении продлить (заключить) договор аренды на новый
срок от 25 марта 2021 года (т.1 л.д. 54, 83, 114, 141), а также уведомление о
намерении продлить договор аренды на новый срок от 7 октября 2021 года (т.3
л.д.91, т.4 л.д.91). Данные уведомления были направлены в адрес собственников
земельных долей.
Судом первой инстанции установлено, что истец
добросовестно и надлежащим образом использовал арендуемые земельные участки в
соответствии с их целевым назначением, разрешенным использованием, условиями
договоров аренды, а также выполнял свои обязанности по выплате арендодателям
арендной платы и возвращению земельного налога тем лицам, которые обращались к
арендатору.
Вместе с тем, в мае 2023 года истец выяснил,
что в отношении спорных земельных участков имеются договоры аренды между ООО
«Победа» и собственниками земельных долей, заключенные 5 октября 2021 года (т.1
л.д. 47-53, 78-82, 110-113, 134-140), срок действия договоров – пять лет.
Суд первой инстанции при удовлетворении иска
о наличии у истца права требования перевода на него прав и обязанностей по
спорным договорам аренды земельных долей, исходил из того, что договоры аренды
с ООО «Возрождение» арендодателями не были расторгнуты либо признаны
недействительными, заключение 5 октября 2021 года арендодателями договоров
аренды с ООО «Победа» произведено в нарушение преимущественного права ООО «Возрождение»,
в то время, когда действовали договоры аренды от 29 июня 2011 года, 1 ноября
2020 года, при этом арендатор ООО «Возрождение» принимало действия по продлению
срока действия договора, то есть арендодатели были уведомлены о желании
арендатора продлить арендные отношения, и выразили свое согласие, подписав
дополнительные соглашения о продлении срока аренды.
Судебная коллегия
соглашается с данными выводами районного суда в связи со следующим.
Согласно п.2 постановления Пленума ВАС РФ от
17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно абзацу
первому п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или
договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности,
по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное
перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу ч.3 п.1
ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды
обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по
договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с
другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии
письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем
первым п.1 ст.621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
До истечения спорных
договоров аренды в 2021 году ООО «Возрождение» фактически обрабатывало данные
земельные участки, оплачивало арендную плату арендодателям в натуре
сельхозпродукцией (зерно) один раз в год, а также компенсировало платежи по
земельному налогу (т.1 л.д.22-27, 63-68, 90-95, 121-126, т.6 л.д.162-198).
Доводы жалобы о том,
что в материалы дела не представлены доказательства письменного уведомления
арендодателей о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до
окончания действия спорных договоров аренды земельных участков, почтовые квитанции о направлении указанного уведомления арендодателям
отсутствуют, являются несостоятельными, поскольку ООО «Возрождение» 25 марта
2021 года уведомило ответчиков о намерении продлить (заключить) договоры на
новый срок. Данные уведомления были вручены нарочно, что подтверждается списками
арендодателей, соответствующими приложениям к договорам аренды земельных
участков, а также подписанием арендодателями и ООО «Возрождение» 21 июня 2021
года дополнительных соглашений к указанным договорам аренды о продлении срока
аренды.
Согласно ответам ООО
«Возрождение» от 7 октября 2021 года в адрес собственников земельных долей
земельного участка на их уведомления содержится напоминание арендодателям об
имеющемся у него преимущественном праве на заключение договора аренды на новый
срок и просит рассмотреть вопрос о продлении арендных отношений (т.2 л.д.172,
т.3 л.д.91). Следовательно, ООО «Возрождение», несмотря на регистрацию спорных
договоров аренды в отношении земельных участков с ООО «Победа», не отказывалось
от преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок.
Кроме того, согласно
возражениям на жалобу, арендодатели не отрицают факта того, что ООО
«Возрождение» в марте – апреле 2021 года уведомляло их о намерении продлить
договорные отношения по аренде, в связи с чем им было вручено под роспись
уведомление за подписью директора ООО «Возрождение», которое содержало
предложение продления договора аренды на новый срок под арендную плату – 1000
кг за 1 долю в земельном участке и компенсацию земельного налога в денежной
форме.
Ссылка ООО «Победа» на
расторжение договоров аренды подлежит отклонению, поскольку в силу ст.452 ГК РФ
соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме,
что и договор. Подписанных всеми арендодателями и ООО «Возрождение» соглашений
о расторжении договоров аренды не имеется. Акты возврата земельных участков не
отвечают требованиям закона.
Учитывая, что спорные земельные участки
предоставлялись ООО «Возрождение» ранее по договорам аренды от 29 июня 2011
года, 1 ноября 2020 года, предусматривающим преимущественное право арендатора
на заключение договора на новый срок, нарушение арендатором договорных
обязательств отсутствует, арендатор обращался к арендодателю с просьбой о
предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, до момента заключения
спорного договора аренды с иным арендатором прошло менее года, суд первой
инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства,
пришел к правильному выводу о наличии условий, позволяющих реализовать
преимущественное право на заключение договора, и соответственно оснований для
перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору.
На основании изложенного, обстоятельства
того, что было проведено общее собрание собственников земельных участков,
собственники заключили новые договоры аренды земельных участков с ООО «Победа»,
о чем внесены сведения в ЕГРН, не являются основанием для отказа в иске в силу
ст. 621 ГК РФ.
Доводы жалобы о том,
что согласно регистрационным делам, приобщенным к материалам дела, в государственной
регистрации всех четырех дополнительных соглашений от 29 июня 2021 года ООО
«Возрождение» было отказано, поскольку арендаторы заявили о том, что не
подписывали эти дополнительные соглашения, не опровергают законность решения,
поскольку судом первой инстанции удовлетворён перевод прав арендатора ООО
«Возрождение» не на условиях дополнительных соглашений, а на условиях договоров
аренды, что полностью соответствует положениям ст.621 ГК РФ.
Экспертные
заключения, представленные стороной ответчика относительно того, что подписи в
уведомлении от ООО «Возрождение», а также в дополнительных соглашениях к
договорам аренды о продлении на новый
срок проставлены другими лицами, а не арендодателями, не могут быть приняты во
внимание, поскольку данные документы не являются исследованием как таковым,
подготовлены по обращению заинтересованной в исходе дела стороны, по существу
является мнением специалиста, который не был предупрежден об уголовной
ответственности. Вместе с тем, ни экспериментальные, ни свободные образцы
подписей не отбирались.
При этом, как в
отзывах на исковое заявление, так и в возражениях на апелляционную жалобу,
арендодатели не отрицают, что они в марте – апреле 2021 года нарочно под
роспись получали уведомления от ООО «Возрождение» о намерении продлить договоры
аренды на новый срок, также им были подписаны дополнительные соглашения к
договору аренды земельных долей.
Учитывая, что сами
арендодатели – собственники спорных земельных участков не оспаривают
принадлежность их подписи, оснований для назначения по делу почерковедческой
экспертизы не имеется.
При разрешении
ходатайств со стороны ответчика нарушений норм процессуального права судом
первой инстанции также не допущено, поскольку в силу ч.3 ст.67 ГПК РФ
достаточность доказательств для разрешения конкретного спора определяется
судом, данные обстоятельства не исключают правильности выводов суда, основанных
на совокупности исследованных в суде материалов дела, при этом суд не связан ни
с позицией ответчика, ни с позицией истца, а отказ суда в удовлетворении
заявленных ходатайств не свидетельствует о нарушении судом норм процессуального
права.
Кроме того, осенью
2023 года ООО «Победа» освободило спорные земельные участки, участки
используются ООО «Возрождение», которое произвело обработку и сев озимой
пшеницы. ООО «Победа» отказалось выплачивать арендодателям зерно. Из урожая
2023 года, собранного с других земельных участков, ООО «Возрождение» выплатило
зерно арендодателям.
Иные доводы апелляционной жалобы не
опровергают правильности выводов суда, не содержат обстоятельств, которые бы
нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных
судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной
коллегией в качестве основания для отмены решения суда.
Вместе с тем, в соответствии с п.27
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021года №16 «О применении
судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих
производство в суде апелляционной инстанции» не могут являться основаниями для
оставления без движения апелляционных жалобы, представления недостатки и ошибки
в оформлении жалобы, представления, не препятствующие их рассмотрению в суде
апелляционной инстанции (например, грамматические и технические ошибки и описки).
Согласно ч.2 ст.200 ГПК РФ суд может по своей
инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, исправить допущенные в
решении суда описки или явные арифметические ошибки.
В решении суда допущена описка в указании
фамилии ответчика Пономарева Владимира Анатольевича, а именно «Понамарев».
Суд апелляционной инстанции полагает
необходимым решение суда изменить, указав правильно фамилию ответчика
Пономарева В.А.
В остальной части решение суда является
правильным и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 11 сентября 2023 года изменить, указав правильно
фамилию ответчика Пономарева Владимира Анатольевича.
В остальной части
решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной
ответственностью «Победа» - без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев в кассационном порядке
в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Сенгилеевский районный суд Ульяновской области.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 30 января 2024 года.